Tribunal Judiciaire · 1ERE CHAMBRE — 9 octobre 2025

JUGEMENT DU : 09 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00875 - N° Portalis DBZF-W-B7I-B2AU

N° MINUTE : 25/90

AFFAIRE : [T] [J], [Z] [R] C/ S.A.S. CPR IMMOBILIER



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAR LE DUC

 CHAMBRE CIVILE



PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [T] [J]
né le 17 Mai 1973 à [Localité 9] (51),
demeurant [Adresse 4]

Madame [Z] [R]
née le 10 Septembre 1980 à [Localité 8], 
demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Serge DUPIED de la SELARL SERGE DUPIED, demeurant [Adresse 5], avocats au barreau de NANCY



DÉFENDERESSE

S.A.S. CPR IMMOBILIER, 
dont le siège social est sis [Adresse 3] - prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège -


représentée par Marine KLEIN-DESSERRE de la SCP BECKER-SZTUREMSKI-VAUTHIER-KLEIN-DESSERRE demeurant [Adresse 2]) avocat plaidant inscrit au barreau de METZ et par Maître [A] BEYNA de la SELARL LÉGICONSEIL AVOCATS, demeurant [Adresse 6], avocat postulant inscrit au barreau de la MEUSE


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

JUGE UNIQUE


PRÉSIDENT : Madame VANDENBERGHE Emilie, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du code de procédure civile
 
GREFFIER : Madame HAROTTE Hélène,

Clôture prononcée le : 3 juillet 2025

DÉBATS : tenus à l’audience publique du : 04 septembre 2025 
Date de délibéré indiquée par le Président : 09 octobre 2025

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement, par sa mise à disposition au greffe et signé par le Président et le Greffier.

FAITS, PROCEDURE, PRÉTENTIONS & MOYENS DES PARTIES :

Monsieur [T] [J] et Madame [Z] [R], propriétaires d’un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 7], ont confié la gestion de leur bien, comportant plusieurs appartements mis en location, à la SAS GLOBAL IMMOBILIER, suivant mandat en date du 25 juillet 2013.

Par courrier en date du 30 juillet 2014, la SAS GLOBAL IMMOBILIER a informé les consorts [J] [R] avoir régularisé une assurance groupe leur permettant de bénéficier d’une garantie loyer impayé, lesquels ont adhéré à ladite garantie le 11 août suivant. 

Par courrier en date du 1er mars 2021 la société CPR IMMOBILIER a informé les consorts [J] [R] du changement de mandataire, ledit courrier précisant « cette transmission, outre le changement de locaux, se veut le plus neutre possible et ne change en rien les conditions de votre mandat (…) sans manifestation de votre part sous ce délai [1 mois], votre mandat se poursuivra dans ses conditions habituelles ». 

Le 14 avril 2023, Monsieur [T] [J] et Madame [Z] [R] ont adhéré à une assurance pertes de loyers habitation auprès de ODEALIM. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 1er février 2024, Monsieur [T] [J] et Madame [Z] [R] ont mis en demeure la société CPR IMMOBILIER de respecter ses obligations contractuelles, en faisant état de plusieurs manquements (dégradation des services notamment au niveau de la sélection des locataires, de la constitution des dossiers et du suivi des encaissements des loyers, absence de mise en place de la garantie loyers impayés à la signature du bail). 

Puis, Monsieur [T] [J] et Madame [Z] [R] ont résilié le contrat de mandat par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 avril 2024. 

Le 2 juillet 2024, un relevé de situation locative a été transmis aux consorts [J] [R], faisant apparaître une dette locative de Monsieur [W] à hauteur de la somme de 3693 euros, et une dette locative de Monsieur [N] à hauteur de la somme de 6192 euros. 

Par lettre recommandée en date du 1er juillet 2024 Monsieur [T] [J] et Madame [Z] [R] ont sollicité auprès de la société CPR IMMOBILIER la somme de 10 790,61 euros au titre des loyers impayés non pris en charge au titre de la garantie. 

Par lettre recommandée en date du 17 juillet suivant, les consorts [J] [R], via leur conseil, ont sollicité auprès de la société CPR IMMOBILIER la somme de 10 050,80 euros au titre des loyers impayés, laquelle s’est opposée à cette demande le 6 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2024, Monsieur [T] [J] et Madame [Z] [R] ont fait assigner la SAS CPR IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Bar-le-Duc, sollicitant, aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 28 mars 2025, de voir :
*condamner la SAS CPR IMMOBILIER à leur verser une indemnité d’un montant de 9885 euros au titre des loyers et charges non recouvrés, 
*condamner la SAS CPR IMMOBILIER à leur verser une indemnité d’un montant de 170,64 euros au titre du remboursement des cotisations versées dans le cadre de la garantie loyer impayé, 
*condamner la SAS CPR IMMOBILIER à leur verser une indemnité d’un montant de 6252,56 euros au titre du remboursement des honoraires de gestion, 
*condamner la SAS CPR IMMOBILIER à leur verser une indemnité d’un montant de 4280,76 euros au titre de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs, 
*débouter la SAS CPR IMMOBILIER de toutes demandes plus amples ou contraires, 
*condamner la SAS CPR IMMOBILIER à leur verser la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
*condamner la SAS CPR IMMOBILIER aux dépens. 

A l’appui de leurs prétentions, Monsieur [T] [J] et Madame [Z] [R] font grief à la société CPR IMMOBILIER de ne pas avoir effectué les démarches nécessaires au maintien de la garantie loyers impayés, et postérieurement à l’adhésion le 14 avril 2023, de ne pas avoir fait les diligences nécessaires afin qu’ils bénéficient immédiatement de ladite garantie. 
Monsieur [T] [J] et Madame [Z] [R] reprochent encore à la société CPR IMMOBILIER d’avoir fait preuve de négligence dans le contrôle de solvabilité d’un locataire, Monsieur [U], l’intéressé étant entré dans les lieux le 8 décembre 2022 et ne s’étant pas acquitté de son loyer dès le mois de janvier 2023. Ils ajoutent qu’aucune garantie (garant physique, VISALE ou garantie loyer impayé) n’a été sollicitée par la défenderesse. 
Les demandeurs arguent encore d’une gestion « hasardeuse » des factures, la facture d’électricité du 6 avril 2023 n’ayant été réglée qu’en fin d’année, et d’autres factures ayant pu être acquittées à deux reprises. Ils ajoutent que la société CPR IMMOBILIER n’a pas sollicité auprès des locataires les attestations d’assurance à jour et la régularisation des loyers impayés, et n’a pas mobilisé la garantie VISALE concernant l’un des locataires, Monsieur [O], à la suite des premiers retards de paiement. 
Monsieur [T] [J] et Madame [Z] [R] font enfin grief à la défenderesse d’avoir failli dans la publicité aux fins de mise en location d’un appartement disponible, malgré leur alerte.
Ils s’estiment dès lors bien fondés, au vu des manquements commis par le mandataire dans l’exécution de son mandat de gestion, à solliciter l’indemnisation de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs, l’appartement n’ayant pas été loué pendant près de 9 mois, outre la réparation de leur préjudice financier, lié au défaut d’indemnisation des loyers impayés, aux cotisations versées au titre de la garantie loyer impayé et aux sommes versées dans le cadre du mandat de gestion.

En réponse, aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 5 mars 2025, la SAS CPR IMMOBILIER demande au tribunal de débouter Monsieur [T] [J] et Madame [Z] [R] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions et de les condamner à lui verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens. 

A l’appui de ses prétentions, la SAS CPR IMMOBILIER rappelle qu’en application de l’article 1991 du code civil, sa responsabilité ne peut être engagée que si la preuve d’un manquement à ses obligations contractuelles constituant une véritable faute est rapportée. Elle fait valoir qu’en l’espèce, aucune faute de gestion ne peut lui être reprochée, motifs pris de ce qu’elle ne s’est pas engagée aux termes de son courrier en date du 1er mars 2021 à maintenir le contrat d’assurance loyers impayés, négocié par GLOBAL IMMOBILIER, et donc non poursuivi auprès d’elle. 
Elle ajoute avoir proposé à Monsieur [T] [J] et Madame [Z] [R] de régulariser une nouvelle adhésion à une assurance loyers impayés le 14 avril 2023 auprès de la compagnie d’assurance ALLIANZ, laquelle a commencé au mois de février 2024, alors que le locataire, Monsieur [W], enregistrait déjà des impayés de sorte que la garantie n’a pas pu être actionnée. 
Par ailleurs, elle conteste toute négligence dans le contrôle de la solvabilité et l’absence de mise en place des garanties nécessaires dans le dossier [U], arguant à cet égard que le seul fait que le locataire ait cessé de régler ses loyers un mois seulement après son emménagement n’est pas suffisant pour établir l’existence d’une négligence de sa part. 
Concernant l’absence de relance des locataires afin qu’ils fournissent des attestations d’assurance à jour ou qu’ils régularisent leurs loyers impayés, le défaut de mobilisation de la garantie VISALE et la défaillance dans la publicité des lots disponibles, la SAS CPR IMMOBILIER indique « des éléments seront prochainement produits sur cette question ». 

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 juillet 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience du 4 septembre 2025, et la décision mise en délibéré au 9 octobre suivant.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les manquements de la SAS CPR IMMOBILIER dans l’exécution de son mandat : 
Aux termes de l’article 1991 alinéa 1er du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. 
Selon l’article 1992 du même code, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.
En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 
Il appartient donc à Monsieur [T] [J] et Madame [Z] [R] qui recherchent la responsabilité de la société CPR IMMOBILIER de rapporter la preuve des manquements de la société aux obligations lui incombant en sa qualité de mandataire et d'un lien de causalité entre ces manquements et les préjudices qu’ils prétendent avoir subis.
En l’espèce, les demandeurs reprochent tout d’abord à leur mandataire de ne pas avoir effectué les démarches nécessaires au maintien de la garantie loyers impayés, et postérieurement à l’adhésion le 14 avril 2023, de ne pas avoir fait les diligences nécessaires afin qu’ils bénéficient immédiatement de ladite garantie. 

Il ressort des pièces produites aux débats, et il n’est pas contesté, que Monsieur [T] [J] et Madame [Z] [R], propriétaires d’un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 7], ont confié la gestion de leur bien, comportant plusieurs appartements mis en location, à la SAS GLOBAL IMMOBILIER, suivant mandat en date du 25 juillet 2013, et que, dans ce cadre, ils ont souscrit le 11 août 2014 une assurance groupe leur permettant de bénéficier d’une garantie loyer impayé. 

Le 1er mars 2021, la société CPR a informé les demandeurs du changement de mandataire, précisant aux termes d’un courrier « cette transmission, outre le changement de locaux, se veut le plus neutre possible et ne change en rien les conditions de votre mandat (…) sans manifestation de votre part sous ce délai [1 mois], votre mandat se poursuivra dans ses conditions habituelles ». 

Dès lors, Monsieur [T] [J] et Madame [Z] [R] pouvaient légitiment penser qu’ils continuaient à bénéficier de la garantie loyers impayés initialement souscrite, la société CPR n’ayant pas attiré leur attention sur la fin de ladite garantie. 

Par la suite, le 14 avril 2023, ils ont adhéré à une nouvelle assurance pertes de loyers habitation auprès de ODEALIM, laquelle n’a toutefois pas pu être mise en œuvre concernant Monsieur [W], locataire des consorts [J] [R]. 

A cet égard, la société CPR IMMOBILIER fait valoir que la garantie litigieuse a commencé au mois de février 2024, alors qu’il existait déjà des impayés de loyers, de sorte qu’elle n’a pas pu être mise en œuvre. 

Néanmoins, force est de constater que la défenderesse ne s’explique nullement sur le délai entre la souscription de la garantie loyers impayés (avril 2023) et la mise en œuvre de ladite garantie (février 2024), et ce alors même que le bulletin individuel d’adhésion porte la mention « je désire souscrire l’assurance à effet du 14.04.2023 » ; qu’elle ne justifie pas davantage avoir informé les consorts [J] [R] de la fin de la garantie loyers impayés souscrite dans le cadre du mandat de la SAS GLOBAL IMMOBILIER lors de la reprise du mandat au mois de mars 2021. 

En conséquence, il y a lieu de retenir l’existence d’une faute de la SAS CPR IMMOBILIER à ce titre. 

Monsieur [T] [J] et Madame [Z] [R] reprochent ensuite à la société CPR IMMOBILIER d’avoir fait preuve de négligence dans le contrôle de solvabilité d’un locataire, Monsieur [U]. 

Il n’est pas contesté que l’intéressé est entré dans les lieux le 8 décembre 2022, et ne s’est pas acquitté de son loyer dès le mois de janvier suivant. 

Il est constant que le mandataire auquel est confié la gérance d’un immeuble est tenu de s’assurer par des vérifications sérieuses de la solvabilité réelle du locataire. 

Or, force est de constater que la SAS CPR IMMOBILIER se contente d’affirmer avoir correctement et suffisamment évalué la situation de Monsieur [U], sans produire le moindre élément à cet égard aux débats (fiches de paie, garantie…). Elle ne justifie donc pas avoir effectué des vérifications sérieuses quant à la solvabilité de Monsieur [U]. 

Il convient dès lors de retenir une faute de la société CPR IMMOBILIER à ce titre. 

Enfin, Monsieur [T] [J] et Madame [Z] [R] arguent d’une gestion « hasardeuse » de leur mandataire s’agissant des factures, des relances concernant les attestations d’assurance et les loyers impayés et de l’absence de mobilisation de la garantie VISALE et publicité aux fins de mise en location d’un appartement disponible. 

Il ressort des pièces produites aux débats que le 16 octobre 2023, Madame [Z] [R] a signalé à la société CPR IMMOBILIER une facture d’eau d’un montant de 687,31 euros débitée à deux reprises (pièce n°17) ; que par ailleurs la facture d’électricité d’un montant de 33,35 euros en date du 6 avril 2023 a été acquittée au mois de décembre suivant (pièce n°16) ; que les demandeurs justifient également avoir signalé le 10 août 2023 à la société CPR IMMOBILIER les difficultés afférentes à l’accès aux locations disponibles (pièce n°21), et avoir relancé un locataire s’agissant des loyers impayés (pièce n°19). 

Monsieur [T] [J] et Madame [Z] [R] établissent ainsi la réalité des différents manquements de la SAS CPR IMMOBILIER dans l’exécution de son mandat. 

En réponse, la SAS CPR IMMOBILIER indique aux termes de ses dernières écritures « des éléments seront prochainement produits sur cette question ». 

Force est toutefois de constater qu’aucune pièce n’a été produite par la défenderesse, permettant d’établir la réalité des diligences qu’elle a effectuées s’agissant des factures, attestations d’assurance, relances loyer impayé et location des logements. 

Dès lors, il convient de retenir la faute de la société CPR IMMOBILIER à ce titre. 

Sur les préjudices subis : 

* Sur la demande au titre des loyers et charges non recouvrés :

Monsieur [T] [J] et Madame [Z] [R] sollicitent l’indemnisation du préjudice lié aux loyers et charges non recouvrés à hauteur de la somme de 9885 euros, correspondant aux dettes locatives de Monsieur [W] et de Monsieur [N] (cf pièce n°7 situation locative). 

Il ressort des motifs adoptés précédemment que la SAS CPR IMMOBILIER a commis des fautes de gestion, en ne permettant pas la mise en œuvre d’une garantie loyers impayés à la suite de la reprise du mandat de la SAS GLOBAL IMMOBILIER et en ne s’assurant pas de la solvabilité de Monsieur [N]. Ces fautes de gestion ont créé une situation de risque pour les mandants, laquelle s’est réalisée puisque les locataires se sont avérés défaillants, générant une dette locative. Le lien de causalité entre la faute et le préjudice, soit la perte de revenus locatifs, est démontré justifiant une indemnisation.

Il est par ailleurs constant que lorsque la faute du débiteur de l’obligation a fait perdre à son co contractant une probabilité de gain ou bien d’éviter une perte subie, sa responsabilité doit s’analyser en une perte de chance ; laquelle entraîne nécessairement une indemnisation partielle du montant du gain espéré ou de la perte encourue.

En l’espèce, compte tenu de l’absence totale de justificatifs produits par la SAS CPR IMMOBILIER et des fautes retenues, il convient d’évaluer la perte de chance à hauteur de 90 %, et par suite de condamner la défenderesse à verser aux consorts [J] [R] la somme de 8896,50 euros au titre des loyers et charges non recouvrés. 

*Sur la demande au titre du remboursement des cotisations versées dans le cadre de la garantie loyer impayé : 

Monsieur [T] [J] et Madame [Z] [R] sollicitent le remboursement des cotisations versées au titre de la garantie loyer impayé, à hauteur de la somme de 170,64 euros (cf pièces n°12, 22 et 23). 

Il ressort des pièces produites aux débats que la SAS CPR IMMOBILIER a fait souscrire une assurance garantie loyer impayé aux consorts [J] [R], s’agissant d’un de leur locataire, Monsieur [U], alors même que l’intéressé ne s’acquittait déjà plus de ses loyers, et par conséquent ne pouvait relever de la garantie souscrite. Elle ne produit par ailleurs aucun élément aux débats, permettant d’établir qu’elle avait régulièrement informé les demandeurs de cette situation. 

Dès lors, il sera fait droit à la demande formée à ce titre. 

*Sur la demande au titre du remboursement des honoraires de gestion :

Monsieur [T] [J] et Madame [Z] [R] sollicitent le remboursement des honoraires de gestion, arguant de l’absence de contrepartie au paiement desdits honoraires, compte tenu des défaillances de la SAS CPR IMMOBILIER. 

Néanmoins, il n’est pas justifié de l’absence de toute diligence effectuée par la SAS CPR IMMOBILIER dans l’exécution de son mandat, laquelle justifierait une indemnisation au titre du remboursement des honoraires de gestion. 

La demande formée à ce titre sera ainsi rejetée. 

*Sur la demande au titre de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs : 

Monsieur [T] [J] et Madame [Z] [R] sollicitent l’indemnisation du préjudice lié à la perte de chance de percevoir des revenus locatifs à hauteur de la somme de 4280,76 euros. 

Il ressort des motifs adoptés précédemment que la défenderesse n’a pas justifié des diligences accomplies aux fins de location de l’un des appartements appartenant aux demandeurs. 
De son inertie est résultée une perte de chance de location de l’appartement ; les consorts [J] [R] affirment sans être contredit que ledit appartement n’a pas été loué du 31 décembre 2022 au 2 octobre 2023, soit pendant 9 mois, générant la perte de chance de percevoir des loyers à hauteur de la somme totale de 4864,50 euros. Ils ajoutent que le mandataire ayant pris la suite de la SAS CPR IMMOBILIER a pu louer l’appartement litigieux en moins d’un mois. 
Dès lors, il y a lieu, au vu de ces éléments, d’évaluer la perte de chance à hauteur de 90%, et par suite de condamner la défenderesse à verser à Monsieur [T] [J] et Madame [Z] [R] la somme de 4378,05 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers. 
Sur les demandes de fin de jugement :
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en remette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, la SAS CPR IMMOBILIER, partie perdante, supportera les dépens. 
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès, à payer à l'autre partie, la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, la SAS CPR IMMOBILIER sera condamnée à payer à Monsieur [T] [J] et Madame [Z] [R] la somme de 2500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal après débats en audience publique et statuant par jugement contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort,

CONDAMNE la SAS CPR IMMOBILIER à verser à Monsieur [T] [J] et Madame [Z] [R] les sommes de : 
* la somme de 8 896,50 euros au titre des loyers et charges non recouvrés
* la somme de 4378,05 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers
* la somme de 170,64 euros au titre des cotisations d’assurance loyer impayé,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, 
RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, 
CONDAMNE la SAS CPR IMMOBILIER aux dépens, 
CONDAMNE la SAS CPR IMMOBILIER à payer à Monsieur [T] [J] et Madame [Z] [R] la somme de 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER , LA VICE-PRESIDENTE,. 
 H. HAROTTE E. VANDENBERGHE