Tribunal Judiciaire · Chambre Civile — 7 octobre 2025

MINUTE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 7]






 JUGEMENT DU 07 OCTOBRE 2025


Minute : 25/00006
 N° RG 24/01510 - N° Portalis DB2S-W-B7I-E7Q6


Président : Monsieur François BOURIAUD 
Greffière lors des débats : Madame Isabelle POUYET
Greffière lors du délibéré : Madame Sandrine VALOUR


Débats : En audience publique le 01 Avril 2025
Prononcé : le 07 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe



DEMANDERESSE

S.A.S. SOCULTUR, représentée par son Président, la société PHOEBUX, société par actions simplifiée dont le siège social est à [Adresse 6], elle-même représentée par son Président, M. [N] [C]
preneur de locaux à usage commercial sis [Adresse 4], à [Localité 10], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Frédéric NOETINGER-BERLIOZ de la SAS MERMET & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats postulant, Me Jean-Philippe CONFINO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant




DEFENDERESSE

S.A.R.L. CONSTRUCTIONS INDUSTRIELLES SAVOYARDES, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Laurent THOUVENOT de la SELAS RTA AVOCATS, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant






Le 10/10/2025
Expédition à Me NOETINGER-BERLIOZ - Me THOUVENOT
1 expertise
1 copie dossier



EXPOSE DU LITIGE :


Suivant acte sous seing privé en date du 1er septembre 2014, la société à responsabilité limitée CONSTRUCTIONS INDUSTRIELLES SAVOYARDES (ci-après CIS) a donné en location à la société par actions simplifiée SOCULTUR, pour une durée de neuf années commençant à courir le jour-même, un local commercial situé dans le centre commercial « Cap Bernard » situé [Adresse 3] à [Localité 9], en contrepartie du paiement d’un loyer annuel hors taxes et hors charges initialement fixé à la somme de 497 952 euros, indexé annuellement sur la variation de l’indice des loyers commerciaux. 

Par exploit d'huissier en date du 30 août 2023, la société par actions simplifiée SOCULTUR a sollicité le renouvellement du bail au 1er septembre 2023.

Par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 18 avril 2024, la société par actions simplifiée SOCULTUR a notifié à la société à responsabilité limitée CIS un mémoire en fixation judiciaire du loyer révisé aux termes duquel elle sollicitait la fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 365 000 euros.

Par exploit d'huissier en date du 25 juin 2024, la société par actions simplifiée SOCULTUR a fait assigner la société à responsabilité limitée CIS devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains en fixation du prix du bail renouvelé.

Dans son mémoire notifié par RPVA le 19 novembre 2024 et par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 25 novembre 2024, la société par actions simplifiée SOCULTUR demande au juge :

à titre principal, d’ordonner une mesure d’expertise et d’enjoindre à la société défenderesse de communiquer à l’expert et à elle-même un état locatif des cellules du centre commercial,à titre subsidiaire d’enjoindre à la société défenderesse de lui communiquer un état locatif des cellules du centre commercial,dans l’un et l’autre cas de fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 450 000 euros par an et de réserver les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,à titre infiniment subsidiaire, de fixer le montant annuel du loyer hors charges et hors taxe du bail renouvelé au 1er septembre 2023 à la somme de 347 000 euros,de condamner la société à responsabilité limitée CIS à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans son mémoire notifié par RPVA le 4 novembre 2024, la société à responsabilité limitée CIS demande au juge :

de débouter la société par actions simplifiée SOCULTUR de l’ensemble de ses prétentions,de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 545 500 euros,de condamner la société par actions simplifiée SOCULTUR à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,d’ordonner la distraction des dépens au profit de maître Laurent THOUVENOT.
L'affaire a été retenue à l'audience du 1er avril 2025 lors de laquelle les parties ont formé des observations orales au soutien de leurs mémoires.

Il est renvoyé, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, aux mémoires des parties et à la note d’audience pour un plus ample explosé des moyens soulevés au soutien de leurs prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION :


Vu les articles L.145-33 et L.145-34, R.145-2 à R.145-8 et R.145-30 à R.145-32 du code de commerce ;

La date de renouvellement du bail au 1er septembre 2023 ne fait l'objet d'aucune discussion. A cette date le bail, conclu pour une durée initiale de 9 années, n’avait fait l’objet d’aucune tacite prolongation. Le prix du bail renouvelé doit donc correspondre à la valeur locative des locaux à la date du renouvellement sans que cette valeur puisse avoir pour effet d’entraîner une augmentation du prix du bail supérieure au plafonnement prévu par le deuxième texte susvisé.
La société demanderesse ne produit aucun élément de nature à établir la valeur locative du local donné à bail. La société défenderesse verse, elle, aux débats une unique pièce consistant en un rapport d’expertise non contradictoire établi à son initiative. Or, si un rapport d’expertise non judiciaire est parfaitement recevable et peut parfaitement être pris en compte par le juge pour prendre sa décision, le juge ne peut fonder exclusivement sa décision sur un tel rapport d’expertise et la société demanderesse ne produit aucune pièce de nature à compléter utilement le rapport qu’elle verse aux débats de manière à lui donner pleine force probante quant à la valeur locative du local.
Par ailleurs, le rapport d’expertise peut faire l’objet de critiques car l’expert n’explique absolument pas les raisons pour lesquelles il retient un prix du mètre carré de 180 euros pour le local litigieux alors que ce local est nettement plus grand que les locaux de comparaison (50% de superficie de plus que le plus grand des locaux de comparaison), dont les prix au mètre carré pondéré s’échelonnent entre 161 et 198 euros, que le prix au mètre carré d’un local de grande superficie est nécessairement plus faible que le prix au mètre carré d’un petit local ainsi que le montre le graphique réalisé par l’expert en page 20 de son rapport, qu’au regard de l’organisation spatiale du centre commercial, les emplacements des différentes cellules ont peu d’impact sur leur attractivité et que les éléments relatifs aux facteurs locaux de commercialité ne peuvent permettre d’opérer une discrimination entre les cellules d’un même centre commercial.

La juridiction ne disposant pas des éléments suffisants pour déterminer le prix du bail et le recueil de ces éléments nécessitant des investigations techniques, il y aura lieu d'ordonner une mesure d'expertise, aux frais avancés par la société demanderesse.

Il appartiendra aux parties et à l'expert de convenir des pièces nécessaires au bon déroulement des opérations d'expertise et en cas de difficulté, de saisir le juge chargé du contrôle des opérations d'expertise. La demande de production pièces formées par la société demanderesse apparaît donc prématurée et ne pourra qu'être rejetée. Il sera simplement indiqué qu’il n’est pas illogique de limiter les éléments de comparaison aux seules cellules présentant la surface la plus comparable possible à la surface du local litigieux.

Vu l'article L.145-57 du code de commerce ;
Pendant la durée de l'instance le locataire est tenu de continuer à payer le loyer au prix ancien, sauf la faculté pour le juge de fixer à titre provisionnel un autre prix. Le juge n'a donc pas l'obligation de fixer un loyer provisionnel pour la durée de l'instance. 
En l'espèce, aucune des parties ne produit les éléments nécessaires à la fixation du loyer à un montant autre que l'ancien montant. Il n'y aura donc pas lieu à fixation d'un loyer provisionnel, le locataire devant continuer à payer les loyers échus au prix ancien. 

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

Les dépens et les demandes au titre des frais irrépétibles seront réservés.



PAR CES MOTIFS :


Le président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, contradictoirement, et avant dire droit, par décision susceptible d’appel uniquement sur autorisation de madame la première présidente de la cour d’appel de Chambéry,

Ordonne une mesure d'expertise et commet pour y procéder madame [B] [H], expert près la Cour d'appel de Chambéry, domiciliée [Adresse 5], laquelle aura pour mission :

-de se faire communiquer tous documents utiles à la réalisation de sa mission et s'entourer de tous renseignements à charge d'en indiquer la source ;

-d'entendre tout sachant utile et de demander, s'il y a lieu, l'avis de tout spécialiste de son choix :

-de se rendre sur les lieux et de visiter les locaux donnés à bail compris dans le centre commercial « Cap Bernard » situé [Adresse 3] à [Localité 9], en présence des parties et de leurs conseils dûment convoqués, conformément aux dispositions de l'article 160 du code de procédure civile ;

-de procéder à la description des lieux loués et faire toute observation utile sur leur état et leur utilisation ;

-de déterminer la valeur maximale que le prix du bail renouvelé au 1er septembre 2023 ne pourra pas dépasser en application de la règle de plafonnement prévue à l’article L.145-34 du code de commerce ;

-de déterminer la valeur locative au 1er septembre 2023 des biens donnés à bail, en prenant en compte, sans que cela ait un caractère limitatif, les critères énoncés par l'article L.145-33 du code de commerce (caractéristiques des locaux considérés, destination des lieux, obligations respectives des Parties, facteurs locaux de commercialité et prix couramment pratiqués dans le voisinage) ; 

-en cas de divergences entre les parties quant à la pondération de la surface des locaux objets de la présente procédure, d'effectuer une évaluation pour chaque hypothèse de pondération (pas de pondération, pondération de la seule surface du rez-de-chaussée et du sous-sol, pondération de la totalité des niveaux) ;

-de faire toute observation utile à la solution du litige ;
 
Dit que la société par actions simplifiée SOCULTUR devra consigner à la régie d’avances et de recettes de ce tribunal la somme de 5 000 euros, à parfaire éventuellement sur injonction, à titre d’avance sur la rémunération de l’expert, et ce avant le 12 décembre 2025 ;

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la présente désignation sera caduque, que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’il pourra commencer ses opérations dès qu’il aura reçu avertissement par le greffe du versement de la consignation ;

Dit que dès après la première réunion des parties, l’expert désigné devra leur adresser, dans un délai de 15 jours, le détail et le calendrier des investigations à réaliser et un devis prévisionnel de ses honoraires et débours ;

Dit que, sauf conciliation entre les parties, l’expert leur communiquera un pré-rapport de sa mission, qu’il impartira à celles-ci un délai raisonnable pour présenter leurs observations, qu’il y répondra dans son rapport définitif qui devra être déposé avant le 30 juin 2026 et qu’il en adressera une copie à chacune d’elles, conformément à l’article 173 du code de procédure civile ;


Commet le juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, pour en surveiller l’exécution, et à défaut, son suppléant ;

Dit n'y avoir lieu à fixation d'un loyer provisionnel ;

Rappelle que le locataire doit continuer à payer les loyers à leur date d'échéance au prix ancien ;

Rejette la demande de communication de pièces ;

Réserve les dépens et les demandes au titre des frais irrépétibles ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 8] par mise à disposition au greffe le 7 octobre 2025 ;


En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et la greffière.


LA GREFFIERE LE PRESIDENT