Tribunal Judiciaire · JCP - Ctx Gal inf 10 000€ — 4 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BEZIERS

MINUTE N° 2025/606

AFFAIRE : N° RG 24/00591 - N° Portalis DBYA-W-B7I-E3PWW


































Copie à :
Maître ANNOVAZZI
prefecture

Copie exécutoire à :

Me Lisa MONSARRAT
Le :


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 04 Juillet 2025


DEMANDEUR :

Monsieur [L] [W]
né le 06 Mai 1949 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]

Représenté par Me Lisa MONSARRAT, avocat au barreau de BEZIERS


DÉFENDERESSE :

Madame [E] [R]
née le 18 Juin 1993 à [Localité 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]

(Bénéficie de l’aide juridictionnelle totale selon décision du 29 novembre 2024)

Représentée par Maître ANNOVAZZI de l’ASSOCIATION GUIGUES CALAS-DAVID ANNOVAZZI, avocats au barreau de BEZIERS


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection 
Greffière : Emeline DUNAS, 

en présence de Mme [D], magistrate stagiaire

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection 


DÉBATS :

Audience publique du 09 Mai 2025
DECISION : 

contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere, 


EXPOSE DE LITIGE

Par contrat du 01er octobre 2018, Monsieur [L] [W] a donné à bail à Madame [E] [R] et Monsieur [I] [B] un local d’habitation sis [Adresse 2], pour un loyer initial mensuel de 600,00 euros, outre 15,00 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2024, Monsieur [L] [W] a fait délivrer à Madame [E] [R] et Monsieur [I] [B] un congé pour motif légitime et sérieux pour la date du 30 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 04 novembre 2024, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [L] [W] a fait assigner Madame [E] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins de :

déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à Mme [R] et à M. [B] les 27 et 28 mars 2024 ;constater que Monsieur [B] a notifié au bailleur sa désolidarisation du bail après la notification du congé ; constater que Madame [R] est déchue de tout titre d’occupation depuis le 30 septembre 2024 ; ordonner l’expulsion de la locataire et de tous les occupants de son chef des lieux occupés, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;condamner Madame [E] [R] au paiement des sommes suivantes :842 euros au titre de la dette locative arrêtée au terme du bail d’habitation soit le 30 septembre 2024 ; une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, soit la somme de 615 euros, à compter du 01er octobre 2024, avec la précision qu’elle s’élève au mois de mars 2025 inclus, à la somme de 3690 euros ;2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du congé pour motifs sérieux et légitimes et le coût du procès-verbal de constat du 21 mars 2024. 
À l’audience du 09 mai 2025, Monsieur [L] [W], représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes. Il sollicite le rejet des demandes reconventionnelles de Madame [E] [R]. 

Il expose que selon exploits en date des 28 et 29 mars 2023, il a fait délivrer un congé à ses locataires pour motif sérieux et légitime dont notamment un exercice illicite d’une activité de mécanique dans les locaux loués et un usage des locaux non conformes aux principes de bon père de famille. Il indique qu’à la suite de la signification du congé, Monsieur [I] [B] s’est désolidarisé du contrat de bail. Il expose que Madame [E] [R] s’est maintenue dans les lieux après le 30 septembre 2024. Il ajoute que la locataire ne règle plus ses loyers depuis le 1er août 2024 et que les troubles de voisinage reprochés n’ont pas cessé.

Madame [E] [R], représentée par son conseil, sollicite de : 

rejeter l’intégralité des demandes de Monsieur [L] [W] ; à titre principal, 
ordonner la condamnation de Monsieur [W] au paiement des sommes suivantes : 2804 euros au titre des frais de travaux sur l’appartement ; 1800 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ; aux entiers dépens ; à titre subsidiaire, 
ordonner n’ avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; ordonner que chacune des parties conserve la charge de ses propres dépens.
Elle soutient que le congé délivré est irrégulier, que les griefs qui lui sont reprochés sont mensongers. Elle conteste notamment que Monsieur [Y] se soit livré à une activité de mécanique dans le domicile, que le jardin soit utilisé comme débarras, qu’il ne serait pas entretenu, qu’il s’y trouverait la présence d’excréments et de nuisibles. Sur la prétendue dette locative, elle expose que les arriérés dont se prévaut le bailleur sont dus à des problèmes de gestion par la CAF des APL, que la régularisation semble être intervenue et que la demande d’expulsion à ce titre est injustifiée. Elle fait valoir que si une dette locative reste due, il conviendra de procéder à une compensation sur les sommes injustement supportées par elle pour des travaux incombant au bailleur destinés à remédier aux problèmes d’humidité importants qu’elle a rencontré.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2025, pour y être rendue par la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé que l'ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Sur le congé délivré par le bailleur et ses conséquences

En application des dispositions de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable aux baux vacants, le bailleur peut délivrer un congé pour motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant, six mois au moins avant l'échéance du bail. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

Aux termes de l’article 7 de la loi précitée, le locataire est obligé notamment :

“a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement (...)”.

Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Il doit ainsi indiquer les raisons concrètes pour lesquelles il souhaite récupérer le logement loué et en cas de contestation il doit apporter les justificatifs nécessaires à en justifier.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d'opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s'il compte réellement s'y installer sans que l'on puisse lui opposer l'existence d'un autre logement disponible.

En l’espèce, le bail consenti à Madame [R] a été tacitement reconduit pour expirer le 30 septembre 2024.

Le congé du bailleur du 29 mars 2024 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé expose le motif du congé, à savoir « le motif légitime et sérieux suivant : exercice illicite d’une activité de mécanique dans les locaux loués et usage des locaux non conforme au principe de bon père de famille ».

Dès lors, le congé est délivré dans les formes et délais légaux requis.

Est en revanche allégué par madame [E] [R] un motif de fond de non validité tenant à l'absence de justification du caractère sérieux de la reprise par le bailleur. Il sera rappelé que depuis la loi ALLUR lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Cette loi a ainsi opéré un renversement de la charge de la preuve puisqu'il appartient désormais au bailleur d'apporter des justifications au soutien de son congé pour reprise alors qu'auparavant il appartenait au locataire de rapporter la preuve d'une fraude manifeste. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues audit article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats un procès-verbal de constat du 21 mars 2024 faisant état de la prolifération de plantes vivaces à hauteur du jardin coté est et ouest, de l’absence d’entretien de la haie bordant l’ancienne [Adresse 3] et qui tend à se répandre sur le fond voisin.

Monsieur [W] produit également des courriers à son attention des voisins de Madame [E] [R] avant le congé donné : 

un courrier du 22 mars 2024 de mise en demeure de Madame [M] [A] et Monsieur [Q] [A] attestant de la présence de voitures à « l’état dépavés » devant le domicile de Madame [E] [R] par son conjoint qui exerce une activité mécanique « non déclarée », du déversement d’huile mécanique dans la rue, de la présence de déjections canines et d’objets abandonnés dans le jardin. Madame et Monsieur [A] indiquent que le conjoint de Madame [R] est la source de nuisances sonores durant la nuit (« musique », « déplacement de meubles », « cris », claquage de porte ») ; un courrier du 25 mars 2024 de mise en demeure de Monsieur [N] [G] indiquant une situation invivable, que le nouveau compagnon de la locataire exerce de la mécanique, entrepose des véhicules, que de l’huile mécanique est déversée dans la rue, que le jardin est un véritable dépotoir et que le chien fait ses besoins dans le jardin et « hurle à la mort dès que ses maîtres s’absentent ».
Monsieur [L] [W] produit le profil internet du conjoint de Madame [R], Monsieur [V] [Y], publié sur le site internet Allovoisins et sur lequel il fait état de sa qualité de mécanicien. Monsieur [W] produit également des photographies de la [Adresse 2] sur lesquelles apparaissent divers véhicules dont certains sont réparés par un homme ainsi que des photographies du jardin de Madame [R] sur lesquelles apparaissent des encombrants.
Ces éléments produits aux débats permettent de rapporter la preuve du manquement de la locataire à son obligation de jouissance paisible des lieux au jour de la délivrance du congé.
Il sera souligné que Monsieur [L] [W] produit également d’autres pièces pour démontrer que les troubles de jouissance paisible des lieux ont persisté après la délivrance du congé.

En conséquence, le congé délivré par Monsieur [L] [W] pour motif réel et sérieux sera déclaré valable au fond et en la forme. Il sera constaté que Madame [E] [R] est déchue de tout titre d’occupation depuis le 30 septembre 2024.

Ainsi, son expulsion des lieux loués sera ordonnée.

Madame [E] [R] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi ce afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien. Il sera précisé qu’elle s’élève au mois de mars 2025 inclus, à la somme de 3690 euros.

Sur les demandes en paiement 

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

En l’espèce, Monsieur [L] [W] produit un décompte démontrant que Madame [E] [R] restait devoir la somme de 842 euros à la date du 30 septembre 2024 (220 euros en août 2024, 327 euros en septembre 2024, 295 euros de régularisation de charge TEOM en 2024). 

Madame [E] [R] ne démontre pas que la somme réclamée a bien été réglée au bailleur.

Par conséquent, Madame [E] [R] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 842 euros au titre de sa dette locative, arrêtée à la date du 30 septembre 2024.

Sur la demande reconventionnelle de remboursement par le bailleur des frais de travaux sur l’appartement

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives. 

Madame [E] [R] sollicite le remboursement des sommes dues au titre des travaux effectués par cette dernière destinés selon ses dires à remédier aux problèmes d’humidité importants qu’elle a rencontré. Elle produit une facture de la société BAT INNOV 34 en date du 01er février 2024 pour un montant de 2804 euros. 
Pour autant, Madame [E] [R] n’apporte pas la preuve de ces désordres dans le logement pour lesquels les travaux de remise en état devraient être mis à la charge de Monsieur [L] [W]. 

En conséquence, en l’absence d’éléments probants, il convient de débouter Madame [E] [R] de sa demande de condamnation de Monsieur [L] [W] correspondant aux frais de travaux sur l’appartement. 

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile Madame [E] [R], succombant à la présente instance, sera condamnée aux dépens de l’instance en ce compris le coût du congé pour motifs sérieux et légitimes et le coût du procès-verbal de constat du 21 mars 2024. 

L’équité commande de faire droit à la demande formée par la partie demanderesse au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 250 euros.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

DECLARE valable au fond et en la forme le congé pour motif légitime et sérieux délivré les 27 et 28 mars 2024 pour le 30 septembre 2024 par Monsieur [L] [W] à Madame [E] [R] et Monsieur [I] [B] concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 2] ;

CONSTATE que Madame [E] [R] est déchue de tout titre d’occupation depuis le 30 septembre 2024 ; 

ORDONNE en conséquence, à Madame [E] [R] et de tous occupants de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [E] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [L] [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [E] [R] à payer à Monsieur [L] [W], la somme de 842 euros (huit cent quarante deux euros) au titre de sa dette locative arrêtée au 30 septembre 2024 ;

FIXE une indemnité d’occupation de 615 euros mensuelle, loyers et charges comprises, qui prend effet à compter du 1er octobre 2024 ;

CONDAMNE Madame [E] [R] à l’acquitter auprès de Monsieur [L] [W], avec la précision qu’elle s’élève au mois de mars 2025 inclus, à la somme de 3690 euros ; 

DEBOUTE Madame [E] [R] de toutes demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE Madame [E] [R] aux dépens en ce compris le coût du congé pour motifs sérieux et légitimes et le coût du procès-verbal de constat du 21 mars 2024 ;

CONDAMNE Madame [E] [R] à payer à Monsieur [L] [W] la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé, le QUATRE JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière La Juge des Contentieux de la Protection