Tribunal Judiciaire · JCP - Ctx Gal inf 10 000€ — 4 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BEZIERS

MINUTE N° 2025/589

AFFAIRE : N° RG 25/00110 - N° Portalis DBYA-W-B7J-E3TAL


































Copie à :
prefecture

Copie exécutoire à :
Monsieur [K] [D]
Monsieur [J] [D]
Le :


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 04 Juillet 2025


DEMANDEURS :

Monsieur [K] [D]
né le 07 Février 1968 à [Localité 1] (ANGLETERRE)
[Adresse 1]
[Localité 2]

comparant en personne

Monsieur [J] [D]
né le 18 Octobre 1970 à [Localité 1] (ANGLETERRE)
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Monsieur [K] [D] muni d’un pouvoir 

venant aux droits de leur père M. [P] [D] décédé le 14/01/2020


DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [I]
[Adresse 3]
[Localité 4]

non comparant ni représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection, siégeant en qualité de juge rapporteur
Emeline DUNAS, greffière 

en présence de M [N], auditeur de justice

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection
Armelle ADAM, vice-présidente
Pascal BOUVART, magistrat honoraire


DÉBATS :

Audience publique du 02 mai 2025

DECISION : 

réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere, 


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 01er octobre 2015, Monsieur [P] [D] a donné à bail pour une durée de trois ans, soit jusqu’au 04 octobre 2018, renouvelable par tacite reconduction, à Monsieur [G] [I], un local à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 390 euros hors charges.

Par acte notarié du 09 juillet 2020, Monsieur [K] [D] et Monsieur [J] [D] ont recueilli la pleine propriété du logement sis [Adresse 3] à [Localité 4] par acceptation pure et simple de la succession de leur père, Monsieur [P] [D]. 

Par acte de commissaire de justice du 16 mars 2024, Monsieur [K] [D] et Monsieur [J] [D] ont fait signifier à Monsieur [G] [I], un congé pour motif légitime et sérieux pour le 04 octobre 2024 aux motifs de non-paiement du loyer à son échéance, d’une somme de 6696 euros au titre des loyers restants dus pour la période du mois de janvier 2020 au mois de mars 2024 et du refus de donner accès au logement pour permettre à un expert de procéder à une recherche de fuite dont il s’avère que la facture d’eau pour l’année 2023 s’élève à 4.800 euros. 

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025, Monsieur [K] [D] et Monsieur [J] [D], venant aux droits de Monsieur [P] [D], ont fait assigner Monsieur [G] [I] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers aux fins de voir :

concilier les parties, si faire se peut ; à défaut, déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à Monsieur [G] [I] le 16 mars 2024 pour le 04 octobre 2024 ;déclarer Monsieur [G] [I] occupant sans droit ni titre du logement qu’il occupe et d’ordonner en conséquence son expulsion desdits locaux ainsi que celle de tout occupant de son chef ; ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [G] [I] ainsi que celle de tout occupants de son chef avec si besoin est, le concours de la force publique ;condamner Monsieur [G] [I] au paiement d’une provision égale au montant des sommes dues au titre des loyers impayés soit 7659 euros avec intérêts de droit, en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux avec intérêts de droit ainsi que de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance ; ordonner l’exécution provisoire du jugement sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile. 
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 26 mars 2025. Le locataire ne s'est pas présenté aux convocations du travailleur social et un signalement de l’état du logement est en cours sur Histologe. 

A l’audience du 02 mai 2025, Monsieur [J] [D] représenté par Monsieur [K] [D] muni d’un pouvoir à cet effet et Monsieur [K] [D] maintiennent l’intégralité de leurs demandes. Ils actualisent la dette à la somme de 8194 euros arrêté au mois de mai 2025.

Ils exposent que malgré le congé donné au locataire, ce dernier s’est maintenu dans les lieux. Ils soutiennent que le congé est valide en la forme puisqu’il a été donné avec un préavis de six mois et au fond puisqu’il a été donné en raison de non-paiement des loyers.

Monsieur [G] [I], régulièrement assigné, selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter. 


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité du congé délivré par les bailleurs

Suivant l’article 15 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (...) lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, (...) le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur (...) « en cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ».

L'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations peut constituer un motif légitime et sérieux.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Selon l’article 7 e) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé « De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6 ». 

En l’espèce, Monsieur [K] [D] et Monsieur [J] [D] justifient avoir fait signifier à Monsieur [G] [I] un congé pour motif légitime et sérieux par acte de commissaire de justice en date du 16 mars 2024 pour la date du 04 octobre 2024, selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Le délai de préavis de six mois avant le terme du bail a donc été respecté, de sorte que le congé est régulier en la forme.

Au fond, Monsieur [K] [D] et Monsieur [J] [D] justifient que le locataire était redevable de la somme de 6696 euros au jour de la délivrance du congé. Suivant le décompte locatif, le locataire a manqué régulièrement au paiement de la part résiduelle de loyer lui incombant depuis janvier 2020. 

Le congé pour motif légitime et sérieux mentionne également qu’il est reproché au locataire de ne pas avoir donner accès à un expert pour une recherche de fuite, dont il s’avère que la facture d’eau pour l’année 2023 s’élève à 4800 euros, que malgré plusieurs lettres recommandées avec accusé de réception en date du 14 septembre 2022 et 7 janvier 2024, les bailleurs ont sollicité en vain l’accès à l’appartement pour faire intervenir un plombier en raison d’une fuite d’eau provenant du troisième étage où se situe l’appartement. 

Les demandeurs produisent l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers le 16 juillet 2024 les autorisant à procéder à l’ouverture de l’appartement litigieux afin que soit effectuée une recherche de fuite dans les lieux et le procès-verbal de constat sur ordonnance en date du 14 octobre 2024 faisant état de l’ouverture forcée des lieux en raison de l’absence de réponse de la part de Monsieur [G] [I]. 

A l’intérieur du logement, il a été constaté la présence de nombreux déchets et détritus rendant impossible l’intervention visant à localiser l’origine de la fuite dans l’appartement. Il a également été constaté la présence de Monsieur [G] [I] dans les lieux. 

Le locataire n’a pas respecté ses obligations de locataire, de sorte que le congé est valable au fond.

En conséquence, le congé du 16 mars 2024 est régulier tant sur la forme que sur le fond.

Monsieur [G] [I] étant sans droit ni titre depuis le 05 octobre 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l’arriérés de loyer 

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, Monsieur [K] [D] et Monsieur [J] [D] produisent un décompte arrêté au 02 mai 2025 qui démontre que Monsieur [G] [I] reste redevable de la somme de 8194 euros, échéance du mois de mai 2025 incluse. 

Monsieur [G] [I] n’ayant pas comparu, il n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts de droits.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. 

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 390 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 05 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [G] [I], qui succombe, supportera la charge des dépens de la procédure.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à la demande formée par la partie demanderesse au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 300 euros.

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

PAR CES MOTIFS,


Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE valable au fond et en la forme le congé délivré à Monsieur [G] [I] le 16 mars 2024 pour le 04 octobre 2024 ; 

DECLARE Monsieur [G] [I], occupant sans droit ni titre du logement qu’il occupe sis [Adresse 3], [Localité 4],

ORDONNE à Monsieur [G] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [K] [D] et Monsieur [J] [D] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution; 

CONDAMNE Monsieur [G] [I] à payer à Monsieur [K] [D] et Monsieur [J] [D] la somme de 8194 euros (huit mille cent quatre-vingt-quatorze euros) arrêtée au 02 mai 2025, terme de mai 2025 inclus, avec intérêts de droits,

CONDAMNE Monsieur [G] [I] à une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi à compter du 05 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [G] [I] aux dépens ; 

CONDAMNE Monsieur [G] [I] à payer à [K] [D] et [J] [D], la somme de 300 euros (trois cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le QUATRE JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.


La Greffière, La Juge des Contentieux de la Protection