Tribunal Judiciaire · JCP - Ctx Gal inf 10 000€ — 4 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BEZIERS

MINUTE N° 2025/590

AFFAIRE : N° RG 25/00116 - N° Portalis DBYA-W-B7J-E3TDB





































Copie exécutoire à :
Me Arnaud DUBOIS

Le :


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 04 Juillet 2025


DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT
pris en la personne de son représentant légal en exercice 
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Représenté par Me Arnaud DUBOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER


DÉFENDERESSE :

Madame [G] [W]
née le 16 Septembre 1982 
[Adresse 2]
[Localité 2]

non comparante ni représentée 


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection, siégeant en qualité de juge rapporteur
Emeline DUNAS, greffière 

en présence de M [T], auditeur de justice

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection
Armelle ADAM, vice-présidente
Pascal BOUVART, magistrat honoraire


DÉBATS :

Audience publique du 02 mai 2025
DECISION : 

réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere, 


EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de bail en date du 27 octobre 2016, avec prise d’effet au 07 novembre 2016, l’Etablissement Public Industriel et Commercial l’Office Public de l’habitat HERAULT LOGEMENT (ci-après dénommé l’EPIC OPH HERAULT LOGEMENT), a donné en location à Madame [G] [W] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 591,68 euros, outre 95,07 euros de provision sur charges.

Le 07 novembre 2016, un état des lieux d’entrée était dressé contradictoirement.

Par courrier du 10 mai 2021 reçu par le bailleur le 11 mai 2021, Madame [G] [W] a donné congé du logement. Une modification de ce congé était acceptée par l’OPH HERAULT LOGEMENT pour un départ au 09 juillet 2021.

Le 20 juillet 2021, un état des lieux contradictoire a été établi contradictoirement.

Par lettre avec accusé de réception en date du 03 juillet 2023, Madame [G] [W] a été mise en demeure de rembourser à l’OPH HERAULT LOGEMENT la somme de 8900,28 euros au titre des réparations locatives ainsi que la somme de 2568,09 euros au titre des loyers non payés.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 12 mars 2024, l’OPH HERAULT LOGEMENT a fait assigner Madame [G] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de :

dire et juger que la locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, ainsi que celui des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations locatives, mais également le coût de la remise en état du logement nécessitée par les dégradations commises par ses soins ou tout occupant de son chef ; condamner Madame [G] [W] au paiement de la somme de 6332,19 euros au titre des réparations locatives, de la somme de 2568,09 euros au titre du solde de loyers échus depuis avril 2020, de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Par jugement en date du 16 septembre 2024, la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER s’est déclarée territorialement incompétente et a renvoyé l’affaire devant le juge des contentieux de la protection de BEZIERS.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 02 mai 2025.

A l’audience, l’OPH HERAULT LOGEMENT représenté par son avocat, conclut au bénéfice de son acte introductif d’instance et dépose son dossier. 

Bien que régulièrement convoquée par lettre recommandée avec accusé de réception, Madame [G] [W] n’a pas comparu ni personne pour elle.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 04 juillet 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION


À titre liminaire, il sera rappelé que l'ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

L’article 472 du Code de procédure civile énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». 


Sur la demande au titre des dégradations locatives 

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le preneur est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

L’article 1730 du code civil dispose : « S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 1755 du code civil dispose : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. »
L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

Ainsi, l’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties. 
En l’espèce, il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 07 juillet 2016 et l’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 20 juillet 2021 que les désordres dont il est demandé la reprise dans l’ensemble de l’appartement sont justifiés.

En effet, l’état des lieux d’entrée fait apparaître un logement dans un état « d’usage normal » avec notamment une remise à neuf de l’électricité, des revêtements de murs et de plafond. En revanche, il ressort de l’état des lieux de sortie que : 

concernant le hall d’entrée : les murs sont à repeindre (présence de taches, peintures écaillées) ;concernant la cuisine : il est constaté de « gros impacts » en bas de la porte côté couloir, des traces de feutre sur une porte, l’absence de la plaque de propreté et de la poignée de la porte côté séjour ainsi que des salissures, des traces et des taches sur les murs, des taches importantes sur le plafond, des taches sur le radiateur. Il est également constaté une manivelle cassée pour les occultations et l’état « dégradé » de l’évier et du meuble situé en dessous ; concernant la salle de bains : il est fait état de murs tachés, de trous, de salissures, de peinture écaillée et de faïences cassées à l’angle baignoire et décollée par endroits. Il est constaté que la vasque du lavabo est cassée et que le lavabo d’origine est manquant. Il est fait état de la présence d’impacts (4) et d’ « émaille passée » sur la baignoire; concernant le local toilettes : il est noté de trous dans les murs, de peinture écaillée ainsi de l’absence de l’abattant, de tête de chasse d’eau et d’une linolite, d’un WC entartré et vetuste ; concernant le séjour : il est fait mention de taches sur les murs et sur le chauffage. Il est également constaté l’absence de la grille d’aération, de la manivelle du volet roulant et la dégradation de l’angle haut de la porte ; concernant le couloir : il est fait état des traces noires sur les murs ; concernant la chambre n°1 : il est constaté des taches, des rayures, et des impacts sur la porte, le sol, les murs et le plafond ainsi que du déraillement de la porte du placard ; concernant la chambre n°2 : il est fait état de taches et de rayures sur le sol et les murs ainsi que du déraillement de la porte du placard ; concernant la chambre n°3 : il est fait état d’un trou du côté extérieur de la porte ainsi que de traces noires et des rayures ainsi que de taches et rayures sur le sol ; concernant la chambre n°4 : il est constaté des trous du côté extérieur de la porte, des taches, rayures et impacts sur les murs ainsi que l’absence des portes coulissantes du placard et la dégradation de la manivelle ; concernant le débarras : il est constaté la présence d’encombrants et la dégradation du rive-bloc de la porte (tordu);concernant les escaliers : il est fait mention de traces noires et de rayures sur les murs. 
Aussi, l’EPIC OPH département de l’Hérault justifie que les dommages listés ne peuvent être la conséquence d’une usure normale mais qu’ils ont été causés par la locataire.

Dès lors, en l’absence de cause exonératoire, Madame [W] doit supporter le coût des réparations.

A l'appui de sa demande de réparation à hauteur de 6332,19 euros, l’EPIC OPH HERAULT LOGEMENT fournit aux débats un chiffrage des dégradations locatives en vertu d’une facture par la société VALNETTE chiffrant un pack de base F4 et forfait par pièce supplémentaire (forfait fraîcheur nettoyage du logement) et l’enlèvement des encombrants « en PP au m3 » pour un montant de 2431,84 euros, d’une facture de la société H20 correspondant à la peinture des murs et plafonds du logement, radiateurs, portes pour un montant de 3270,92 euros, d’une facture de la société VIP PLUS chiffrant la réparation des panneaux coulissants, des manivelles des volets roulants, de la grille d’aération, de rives blocs, de manivelles de volet roulant et du remplacement des portes pour un montant de 1972,30 euros, d’une facture par la société PROXISERVE chiffrant les réparations de la baignoire, de l’évier, du meuble de l’évier, du lavabo et d’un WC bloc complet pour un montant de 2559,70 euros, d’une facture par la société VIP chiffrant le remplacement de faïences murales pour un montant de 754,75 euros. 

L’EPIC OPH HERAULT LOGEMENT expose que la somme réclamée tient compte des déductions faites des régularisations au départ du locataire et du dépôt de garantie.

Non comparante, Madame [G] [W] n’apporte pas d’éléments de nature à contester le montant de la dette. 

Par conséquent, Madame [G] [W] sera condamnée au paiement de la somme de 6332,19 euros au titre des réparations locatives. 




Sur la demande au titre du reliquat dû au titre des loyers impayés


L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’EPIC OPH HERAULT LOGEMENT produit un décompte démontrant que Madame [G] [W] restait devoir, déduction faite de la somme imputée dans le décompte au titre des dégradations locatives, la somme de 2568,09 euros à la date du 31 août 2021 (mensualité du mois d’août 2021 comprise). 

Madame [G] [W], n’apportant aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette, sera donc condamnée au paiement de la somme de 2568, 09 euros au titre du solde de loyers échus depuis avril 2020.

Sur les demandes accessoires


Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En l'espèce, Madame [G] [W], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

En application de l'article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

En l’espèce, Madame [G] [W], qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile et sans qu'un motif justifie qu'elle ne soit écartée.


PAR CES MOTIFS


La juge des contentieux de la protection statuant en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

CONDAMNE Madame [G] [W] à payer à l’Etablissement Public Industriel et Commercial l’Office Public de l’habitat HERAULT LOGEMENT, la somme de 6332,19 euros (six mille trois cent trente-deux euros et dix-neuf centimes) au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Madame [G] [W] à payer à l’Etablissement Public Industriel et Commercial l’Office Public de l’habitat HERAULT LOGEMENT, la somme de 2568,09 euros (deux mille cinq cent soixante-huit euros et neuf centimes) au titre du solde de loyers échus depuis avril 2020 arrêté à la date du 31 août 2021 (mensualité du mois d’août 2021 comprise) ;

CONDAMNE Madame [G] [W] à payer à l’Etablissement Public Industriel et Commercial l’Office Public de l’habitat HERAULT LOGEMENT, la somme de 500 euros (cinq cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [W] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.


Ainsi jugé et prononcé le QUATRE JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

 
         La greffière,                                                        La juge des contentieux de la protection,