Tribunal Judiciaire · Ctx Gal inf 10.000€ — 4 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 5]

MINUTE N°2025/583 

AFFAIRE : N° RG 24/00323 - N° Portalis DBYA-W-B7I-E3OTC








































Copie à :
Me Mélanie BAUDARD

Copie exécutoire à :
Me Benjamin BEAUVERGER

Le : 









JUGEMENT DU 04 Juillet 2025
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 5]


DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 13], ensemble immobilier sis [Adresse 18], 
pris en la personne de son syndic la SAS GOLF & PATRIMOINE, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 522 233 477
[Adresse 3]
[Localité 2]

Représenté par Me Benjamin BEAUVERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER


DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [B]
né le 19 octobre 1987 à [Localité 14]
[Adresse 4]
[Localité 2]

Représenté par Me Mélanie BAUDARD, avocat au barreau de BEZIERS


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, juge
Greffière : Emeline DUNAS, 

en présence de Mme [Z], magistrate stagiaire

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, juge

DÉBATS :

Audience publique du 09 Mai 2025

DECISION : 

contradictoire, en dernier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere, 
EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [B] est propriétaire du lot n° 22 au sein de la copropriété de l'ensemble immobilier « [Adresse 12] » située [Adresse 17] à [Adresse 6] [Localité 1] et soumise aux dispositions relatives aux copropriétés des immeubles bâtis.

En raison de charges de copropriété impayées, le Syndicat des Copropriétaires « [Adresse 12] » représenté par son syndic en exercice, la société par actions simplifiée GOLF et PATRIMOINE, a fait assigner, selon acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024, monsieur [J] [B] devant la présente juridiction aux fins de le voir condamner, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, au paiement de la somme de 1 018,24 euros au titre de sa quote-part de charges de copropriété due sur la période du 1er octobre 2019 au 18 septembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée par courrier recommandé avec accusé de réception le 20 juillet 2023, au paiement de la somme de 153,00 € au titre des frais de syndic, au paiement de la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts, au paiement de la somme de 1 500,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 6 décembre 2024, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires requérant, représenté par son conseil, a maintenu les termes de son acte introductif d’instance et déposé son dossier, tandis que monsieur [J] [B] n’était ni présent ni représenté.

Par jugement du 7 février 2025, une réouverture des débats a été ordonnée, en raison de l’erreur de date mentionnée sur l’assignation, pour permettre à monsieur [J] [B] de s’exprimer sur les demandes du syndicat des copropriétaires et de communiquer ses écritures et pièces.

A l’audience du 9 mai 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires requérant, représenté par son conseil, conclut au bénéfice de son acte introductif d’instance et maintient ses demandes de condamnation. Il s’oppose à la demande de délai formulée en défense à titre reconventionnel.

Au soutien, en application des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires expose que les charges de copropriété demeurent impayées, actualisant le montant de la dette au jour de l’audience à hauteur de 513,41 euros. Il explique s’opposer à tout octroi de délai de paiement en considération des capacités financières du débiteur que les règlements effectués depuis l’assignation illustrent. Il fait valoir que monsieur [J] [B] n’a jamais communiqué son adresse et n’a jamais pris attache avec le syndic, expliquant que cette attitude constitue une résistance abusive et lui occasionne un préjudice dont il est dû réparation.

En réplique, monsieur [J] [B], représenté par son conseil, sollicite : 

L’octroi de délais de paiement sur une durée de 8 mois pour pouvoir s’acquitter de la dette d’un montant de 508,24€,Le rejet de la demande de condamnation au paiement de 153€ au titre des frais de syndic,Le rejet de la demande de condamnation au paiement de 1 000€ au titre des dommages et intérêts,Le rejet de la demande de condamnation au paiement de 1 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,La condamnation du Syndicat des Copropriétaires à lui payer la somme de 1 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,La condamnation du Syndicat des Copropriétaires aux dépens.
Au soutien, monsieur [J] [B] indique ne pas s’opposer au paiement des charges et ne pas en contester le montant. Il précise avoir, dès qu’il en a été informé, effectué des règlements et que ne reste plus due que la somme de 508,24€. Monsieur [J] [B] sollicite au visa de l’article 1343-5 du code de procédure civile, l’octroi de délais de paiement expliquant avoir des revenus modestes et irréguliers. Il conteste les autres demandes, frais de syndic réclamés ou préjudice subi du fait de sa résistance abusive, faisant valoir sa bonne foi et soulignant que le non-paiement des charges résulte uniquement de l’erreur du syndicat des copropriétaires qui n’a pas enregistré et utilisé son adresse depuis 2019. 

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION


À titre liminaire, il sera rappelé que l'ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.


1°) Sur le montant de la créance :

Sur les charges de copropriétés échues :
Aux termes de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ». Ils sont de plus « tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots (...) ».

De même, l’article 14-1 de cette même loi prévoit que les copropriétaires versent des provisions égales au quart du budget voté et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Conformément au relevé de propriété produit, monsieur [J] [B] est propriétaire du lot 22 avec Madame [F] [B] au sein de la copropriété de l'ensemble immobilier « [Adresse 12] » située [Adresse 16], [Adresse 20] [Adresse 19] et [Adresse 9] à [Localité 7] et est donc, en cette qualité, tenu au paiement de la quote-part des charges de copropriété afférentes à son lot. 

Le Syndicat des Copropriétaires « [Adresse 12] » explique que si Madame [F] [B] est copropriétaire, le règlement de copropriété en page 35 comporte une clause d’indivisibilité et de solidarité de sorte que l’intégralité des charges peut être sollicité auprès de l’un des copropriétaires indivis à charge pour lui de se retourner contre les coindivisaires.

En l’espèce, il résulte des pièces régulièrement versées aux débats, notamment des procès-verbaux des assemblées générales en date des 27 mars 2019, 2 octobre 2020, 17 mai 2021, 19 mai 2022, 22 juin 2023, 27 juin 2024, des appels de fonds et du relevé de compte du défendeur, que ce dernier après paiement de 680,00€, reste redevable au 5 mai 2025 de la somme de 513,41 euros (230,69+210,14+197,72+175,57+ 185,57+ 193,72) au titre de sa quote-part de charges de copropriété due sur la période du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2025. 

En conséquence, monsieur [J] [B] sera condamné au paiement de la somme de 513,41 euros au titre de sa quote-part de charges de copropriété due sur la période du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2025.


Sur le point de départ des intérêts :
En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

L’article 1231-7 du code civil ajoute qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve. 

Aux termes de l’article 65 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « en vue de l'application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s'il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique ».

En l’espèce, il est établi que la mise en demeure a été adressée le 20 juillet 2023 à une adresse à laquelle monsieur [J] [B] justifie qu’il ne résidait plus depuis 2019. 

Pour autant, Monsieur [J] [B] ne justifie pas avoir notifié au syndic son domicile réel.

En conséquence, la somme portera intérêt à compter de la mise en demeure adressée par courrier recommandée avec accusé de réception en date du 20 juillet 2023.


Sur les frais nécessaires au recouvrement : 
Aux termes de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment : 

- les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ;
- les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
- les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret 
- les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25
- les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation.

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve. 

En l’espèce, conformément au décompte, au contrat de syndic (article 8 page 10/19) et aux pièces produites, le demandeur justifie de l’envoi d’une relance le 5 juillet 2023, d’une mise en demeure le 20 juillet 2023, soit des sommes de 3 euros, 30 euros.

Le contrat de syndic prévoit également des frais de « constitution de dossier transmis à avocat » d’un montant de 120 €. 

Par conséquent, monsieur [J] [B] sera condamné à payer la somme de 153,00 € au titre des frais de syndic.


Sur la demande indemnitaire : 
L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.
La carence de monsieur [J] [B] à notifié sa nouvelle adresse au syndic et à payer les charges pendant plusieurs années cause des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l'avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d'entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun.
Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard de paiement, sera réparé par l'allocation d'une somme de 100 € à titre de dommages et intérêts.


Sur les délais de paiement :
Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». 

En l’espèce, monsieur [J] [B] sollicite l’octroi de délais de paiement en 8 mensualités. 

Si la situation économique du défendeur n’est pas connue et qu’il indique avoir des revenus modestes et irréguliers, les délais proposés permettront de solder dans un délai raisonnable. En outre, il a déjà débuté le règlement de la dette dont le montant a été réduit de moitié depuis l’assignation.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement en 8 mensualités, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.


2°) Sur les demandes accessoires : 

Sur les dépens 

L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [J] [B], partie perdante, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat
Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat des Copropriétaires « [Adresse 12] » supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a pu exposer. Une indemnité de 900 € euros lui sera allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

La demande formée par monsieur [J] [B] à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.


Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile, sans qu'aucun motif ne justifie qu'elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en dernier ressort, et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE monsieur [J] [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires « [Adresse 10] [Adresse 8] » représenté par son syndic en exercice, la SAS GOLF et PATRIMOINE, la somme de 513, 41 euros (cinq cent treize euros et quarante et un centimes) au titre de sa quote-part de charges de copropriété due sur la période du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2025, cette somme portant intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure adressée par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 20 juillet 2023;

CONDAMNE monsieur [J] [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires « [Adresse 12] » représenté par son syndic en exercice, la SAS GOLF et PATRIMOINE la somme de 153 € au titre des frais de syndic ;

CONDAMNE monsieur [J] [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires « [Adresse 11] [Adresse 15] » représenté par son syndic en exercice, la SAS GOLF et PATRIMOINE la somme de 100 € au titre des dommages et intérêts ;

DIT que les sommes dues pourront être payées en 7 mensualités d’un montant de 96 € chacune et une 8ème mensualité d’un montant égal au solde ;

DIT que le premier versement devra intervenir au plus tard le 15ème jour suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à bonne date, le solde restant dû sera immédiatement exigible ;

CONDAMNE monsieur [J] [B] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer;

CONDAMNE monsieur [J] [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires « [Adresse 12] » la somme de 900 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE monsieur [J] [B] de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision. 


Ainsi jugé et prononcé le QUATRE JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.


La Greffière, La Juge