Tribunal Judiciaire · PROCEDURES ORALES + JCP — 1 juillet 2025

AFFAIRE N° RG 23/01849 - N° Portalis DBWW-W-B7H-DKW3

MINUTE : 






























C.C.C revêtue de la formule exécutoire délivrée

le:


à:

C.C.C délivrée

le:


à:
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS






TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE CARCASSONNE





DATE DU JUGEMENT : 01 Juillet 2025

DEBATS PUBLICS : 02 Juin 2025

ACTE DE SAISINE : 19 Octobre 2023 


COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRÉSIDENT : Emilie QUINTANE,Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Amira BOUSROUD, lors des débats et du prononcé 


DEMANDEUR


Madame [H] [O], 
demeurant Le Moulin de Caunette basse - 11250 CAUNETTE SUR LAUQUET

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 11069-2023-002206 du 24/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Carcassonne)

Représentée par Maître Emilie BOYER, avocat au barreau de CARCASSONNE


 
DÉFENDEUR


Monsieur [K] [Q], 
demeurant 2 Impasse du Platane - 11580 VILLARDEBELLE


Madame [M] [Q], 
demeurant 2 Impasse du Platane - 11580 VILLARDEBELLE


Représentés par Maître Ségolène ZICKLER, avocat au barreau de CARCASSONNE


EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 28 octobre 2020, Monsieur [K] [Q] et Madame [M] [Q] ont donné en location à Madame [H] [O] un local à usage d’habitation situé à Le Moulin de Caunette basse à CAUNETTE SUR LAUQUET ( 11 250), moyennant un loyer de 350,00 euros.

Dès son entrée dans les lieux, Madame [H] [O] a constaté des désordres dans les lieux.

Par ordonnance en référé du 9 mars 2023, le juge des référés a ordonné une expertise et a désigné Monsieur [I] [X] qui a refusé sa mission, acceptée par Monsieur [T] [C].

Monsieur [T] [C] a déposé son rapport d’expertise judiciaire au greffe de la juridiction, le 9 février 2024.

Madame [H] [C] a quitté les lieux au mois de décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024, Madame [H] [O] a assigné Monsieur [K] [Q] devant le juge du contentieux de la protection aux fins d’être indemniser de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral. 

Après trois renvois à l’initiative des parties, l’affaire a été appelée à l’audience du 2 juin 2025.

A l’audience, Madame [H] [O], représentée par son avocat, s’en remet aux demandes formées dans son acte introductif d’instance à savoir :
 -constater la responsabilité de Monsieur [K] [Q] ;
-condamner Monsieur [K] [Q] à payer les sommes suivantes :
*9.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;
*2.000 euros au titre du préjudice moral ;
-condamner Monsieur [K] [Q] au paiement de la somme de 2.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Monsieur [K] [Q] représenté par son avocat, a sollicité dans le cadre de ses conclusions déposées à l’audience :
-débouter Madame [H] [O] de toutes ses demandes, fins et conclusions;
-condamner Madame [H] [O] à payer la somme de 2.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la procédure.

Monsieur [K] [Q] indique qu’il n’ y a pas de preuve à ce qu’il ait empêché la réalisation des travaux, à l’exception de la période où l’expertise judiciaire était en cours.

Il y a lieu de renvoyer aux moyens de fait et de droit développés par les parties pour un exposé plus ample du litige en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :



I-Sur la demande en indemnisation pour préjudice de jouissance :

L’article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est notamment tenu, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail ». 

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. (…)

Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

L'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n°2000-1208 relative à la solidarité et au renouvellement urbain fixe les critères que logement doit respecter pour satisfaire la sécurité physique et la santé des locataires. 

Aux termes de l’article 1353 du code civil,  « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

En l’espèce, Madame [H] [O] sollicite une indemnisation pour préjudice de jouissance .

Elle produit au soutien de sa demande :

-Le contrat de location dans lequel les parties s’engagent en échange de travaux par le locataire d’une contrepartie financière à hauteur d’un mois de loyer ;

-un courrier du 13 juillet 2021 dans lequel la locataire décrit les travaux réalisés par elle-même en contrepartie et les travaux auquel s’était engagé le bailleur verbalement lors de la prise du bail ;

-un courrier de la MAAF, service protection juridique, du 24 septembre 2021 dans lequel il est indiqué que les diagnostics obligatoires n’ont pas été délivrés ; que certaines installations sont vétustes ; que Madame [H] [O] a procédé aux travaux correspondant à deux mois de loyer et en demande le règlement ;

-le rapport de visite d’URBANIS du 18 novembre 2021 dans lequel il a été constaté que le logement ne répondait pas au critère de décence prévu au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 et dans lequel il a été relevé « la présence d’un trou au niveau du bâti depuis l’extérieur, la présence d’une VMC non-conforme, l’existence d’une fenêtre du salon présentant une hauteur d’allège inférieure à 90 cm, un garde-corps de terrasse branlant, une absence de chauffage en chambre ».

Il est également produit le rapport d’expertise judiciaire dans lequel il est constaté que le logement est dans un état d’insalubrité retenant un coefficient de 0,20 et précisant que ce logement n’est pas dans un état d’insalubrité avéré. L’expert ajoute qu’au regard du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le logement ne peut être qualifié de décent et retient les dégradations suivantes concernant la toiture (à savoir sur certaines zones, les tuiles cassés, absence de recouvrement et moussage généralisé), un trou dans le mur du rez-de-chaussée ( trou qui devait accueillir un second poêle à bois), de l’humidité au niveau des murs de la chambre en rez-de-chaussée, des grilles mal positionnée au niveau de la ventilation, la dimension de la hauteur d’allège de la fenêtre du séjour, le garde corps de la terrasse qui est branlant , la fixation dégradée du poêle à bois, une alimentation électrique présentant des fils à nu, un tableau électrique qui est piqué sur le compteur général, et l’absence d’élément de chauffage au niveau de la chambre étage.

Toutefois, Monsieur [K] [Q] soutient que Madame [H] [O] a toujours empêché l’accès au logement pour la réalisation des travaux. Néanmoins, il ne produit aucun élément permettant d’objectiver leurs allégations de sorte que ce moyen est inopérant

De plus, Monsieur [K] [Q] conteste l’existence d’un préjudice de jouissance soulignant au regard du rapport d’expertise judiciaire que le loyer payé était conforme à l’état de l’immeuble à la signature du bail et qu’il n’ y a pas lieu à réduction de loyer.

Ce point est contesté par Madame [O] qui indique qu’au regard de la vétusté du logement, de son éloignement géographique, de son indécence que le préjudice de jouissance doit être fixé à 250 euros par mois et ce durant la durée de la location.

Or, le rapport d’expertise judiciaire a relevé que la vétusté n’est pas avérée et a fixé après une simulation de loyer hors charge, la valeur locative du bien dans une fourchette comprise entre 534 euros et 627 euros, précisant que compte-tenu des règles de non-décence, un coefficient minoritaire de 20 et 30 % devait s’appliquer.

Selon le contrat de location, le loyer a été fixé à la somme de 350,00 euros donc bien en deçà de la valeur du marché. Ainsi en application du coefficient proposé, le loyer se situe entre 428 et 374 euros de sorte que le loyer fixé par le bailleur à la somme de 350 euros est en deçà du coefficient minoritaire fixé par l’expert judiciaire.

Ainsi, le préjudice de jouissance dont fait état Madame [H] [O], qui est avéré, a été indemnisé par le montant du loyer pratiqué par le bailleur.

Par conséquent, il y a lieu de débouter Madame [H] [O] de sa demande de réduction de loyer et donc d’indemnisation de son préjudice de jouissance

 
II-Sur la demande en indemnisation pour préjudice moral :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, Madame [H] [O] soutient que le bailleur s’est permis de perturber la jouissance paisible en se rendant régulièrement dans le logement ; qu’il a obtenu la suspension du versement de la CAF la plaçant dans une situation de précarité financière . Or non seulement Madame [H] [O] ne démontre pas l’existence de harcèlement de la part des consorts [Q]. 

Il peut néanmoins être reproché aux consorts [Q] d’avoir loué un logement de répondant pas aux normes de décence et de pas avoir procéder aux travaux y afférent.

En outre, Madame [H] [O] produit afin de justifier de l’existence d’un préjudice moral, un certificat médical du 2 mai 2022 dans lequel il est indiqué que cette dernière présente un état d’anxiété généralisé qui évoluerait depuis le mois de mai 2021 puis un second du docteur [A], qui note que Madame [H] [O] souffre d’une symptomatologie aggravée par ses conditions de vie et qui reste fragile et enfin, une attestation 
 du 7 avril 2024 d’une assistante sociale qui l’accompagne dans la résolution du présent litige et qui précise qu’elle est fragilisée par cette situation.

Au regard de ces élément, il y a lieu de constater que les conditions de la responsabilité sont réunies et qu’il y a lieu de condamner Monsieur [K] [Q] à payer à Madame [H] [O] la somme de 700,00 euros au titre de son préjudice moral.


III-Sur les demandes accessoires:

Sur les dépens : 

Aux termes de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. 

Monsieur [K] [Q] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens.


Sur les frais irrépétibles 

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [K] [Q] qui succombe à l’instance sera condamné au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire 

Il y a lieu de rappeler au regard de l’article 514 du code de procédure civile que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, aucun élément ne permettant de l’écarter en l’espèce. 

PAR CES MOTIFS 

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort 

DEBOUTE Madame [H] [O] de sa demande de réduction de loyer et donc d’indemnisation de son préjudice de jouissance;

CONDAMNE Monsieur [K] [Q] à payer à Madame [H] [O] la somme de 700,00 euros au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Q] à payer à Madame [H] [O] la somme de 700,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ; 

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.


LE GREFFIER LE JUGE