Tribunal Judiciaire · REFERES — 7 juillet 2025

MINUTE N° 25/00233

DOSSIER : N° RG 25/00292 - N° Portalis DBW4-W-B7J-DPF6 


 
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 JUILLET 2025



DEMANDERESSE :

S.A. HLM 3F SUD
72 Avenue de Toulon
13006 MARSEILLE

représentée par Me Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Laure TANGUY, avocat au barreau de TARASCON
 


DEFENDERESSE :

Madame [B] [H]
49 rue Jean Bayol
Les Terrasses des Alpilles Bat B
13430 EYGUIÈRES
comparante en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Mathilde LIOTARD 
Greffier lors des débats et du prononcé: Sophie LALANDE

 
PROCÉDURE 

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 16 juin 2025
Date de délibéré indiqué par le Président : 07 JUILLET 2025
les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 07 JUILLET 2025




Notification le 07.07.25
à
Me FOURRIER-MOALLIC, Mme [H], S.S.PREFECTURE13









EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 26 juin 2023, La Société HLM 3F SUD a consenti un bail d'habitation à Mme [B] [H] portant sur un immeuble à usage d'habitation sis LES TERRASSES DES ALPILLES - 49, rue Jean BAYOL - 13 430 EYGUIERES et le parking P501P-8017 contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 701, 15 euros pour le logement et 36, 41 euros pour le garage.

La Société HLM 3F SUD invoquant la défaillance de la locataire dans le paiement de ses loyers a fait délivrer à Mme [B] [H] suivant acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024, un commandement de payer portant sur une somme en principal de 2 515, 02 euros, suivant un décompte arrêté au 21 novembre 2024 et visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Par acte de commissaire de Justice du 17 avril 2025, la Société HLM 3F SUD a fait assigner en référé Mme [B] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon statuant aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- déclarer recevable la demande de la Société HLM 3F SUD du fait de la notification préalable de plus de six semaines de la présente assignation à M. Le Préfet des Bouches-du-Rhône,
déclarer recevable la demande de la Société HLM 3F SUD du fait de la saisine préalable de la CCAPEX des Bouches-du-Rhône depuis plus de deux mois,
-constater la résiliation du bail par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,
-ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin,
-la condamner à lui payer à titre provisionnel la somme de 4 643, 75 euros au titre de l'arriéré de loyers impayés (décompte arrêté au 18 mars 2025 joint), assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme étant à parfaire à la date de la décision à intervenir,
- la condamner à titre provisionnel à payer le montant des loyers et charges dus depuis cette date jusqu’à résiliation du bail,
- la condamner à titre provisionnel à payer une somme mensuelle égale au loyer actuel indexé, à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés au demandeur,
-condamner la défenderesse, au paiement de la somme de 600 euros au titre de ses frais irrépétibles,
- la condamner solidairement sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l'audience du 16 juin 2025, la Société HLM 3F SUD, représentée par son conseil, maintient l'ensemble de ses demandes et actualise sa créance à la somme 4 336, 99 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 9 juin 2025.

Le tribunal met dans les débats la question de l’irrecevabilité de la demande de résiliation consécutive à l’éventuelle absence de notification de l’assignation au préfet et saisine de la CAF/MSA ou CCAPEX dans les délais imposés par le législateur.

La locataire présente à l’audience déclare avoir repris le paiement du loyer courant et même avoir soldé sa dette, elle sollicite à défaut des délais de paiement à hauteur de 100 euros outre la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le bailleur consent à l’octroi de délai, il soutient que la dette n’est pas soldée en totalité.

Le rapport d'enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 n'a pas a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats.

Les débats publics clos, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 juillet 2025.

En cours de délibéré, la Société HLM 3F SUD communique un décompte actualisé au 23 juin 2025 intégrant, selon elle, les paiements de Mme [B] [H]. Selon ce décompte il resterait à régler un solde de 721, 62 euros.


MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) le bailleur doit justifier de la notification au représentant de l'Etat de l'assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception plus de six semaines avant l'audience qui s'est tenue le 16 juin 2025.

De même, conformément aux dispositions de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur, personne morale, en l'espèce, doit justifier au vu de la situation d'impayés persistant, du signalement auprès de la CAF/CCAPEX plus de deux mois avant l'assignation en date du 17 avril 2025. 

En l’espèce, la la Société HLM 3F SUD justifie du signalement auprès la CCAPEX de la situation d’impayés persistant par la notification du commandement de payer effectué le 26 novembre 2024 dans le délai des deux mois avant la signification de l’assignation.

Il produit en outre une nouvelle notification par voie électronique à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) dans les Bouches-du-Rhône réalisées le 18 avril 2025 qui ne saurait s’apparenter à la formalité prescrite par les dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 exigeant la justification de la notification au représentant de l’État, soit le préfet, de l’assignation. 
A défaut de cette saisine, la préfecture ne peut diligenter le diagnostic social et financier et le transmettre au juge avant l’audience ainsi qu’à la CCAPEX, le cas échéant.

La pièce ne figure d’ailleurs pas dans le bordereau.

Il convient dans ces conditions de déclarer irrecevable la demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire formée par la société HLM 3F SUD et ses demandes subséquentes en expulsion et condamnation d’une indemnité d’occupation.

Sur la dette locative

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En application des articles 1217 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989 sont redevables des loyers et charges impayés.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la Société HLM 3F SUD produit aux débats un décompte aux termes duquel la locataire apparaît redevable de la somme de 4 336, 99 euros à titre d’arriéré locatif arrêté 9 juin 2025.
Mme [B] [H] soutient à l’audience avoir soldé sa dette et présente des copies écrans de virements opérés :
- le 7 mai 2025 à hauteur de 1 100 euros,
- le 10 juin 2025 à hauteur de 900 euros,
- le 14 juin 2025 à hauteur de 1 836, 99 euros,
- le 16 juin 2025 à hauteur de 478, 38 euros.

Le bailleur confirme le virement de 1 100 euros décompté dans le solde au 9 juin 2025 sans pouvoir confirmer à l’audience les autres versements.

Selon le décompte actualisé au 23 juin 2025, les versements à hauteurs de 900, 478, 38, 1836, 99 et de 400 euros ont bien été réalisés les 9 et 16 juin 2025 portant le solde de la dette locative à 721, 21 euros.

Il conviendra dans ces conditions de condamner Mme [B] [H] à payer à la la Société HLM 3F SUD la somme réclamée de 721,21 euros assortie des intérêts légaux à compter de l’ordonnance sauf à déduire les paiements réalisés depuis l’arrêt du décompte.

Sur la demande de délais de paiement

L'article 24- V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, le bailleur consent à l’octroi de délais de paiement à Mme [B] [H]. [P] explique avoir retrouvé un emploi et percevoir 2 100 euros de revenus par mois et avoir un enfant à charge. Elle propose de verser 100 euros par mois.

Compte tenu de la dette et afin de pouvoir la solder dans le délai légal, il conviendra de prévoir un échelonnement des paiements sur une durée de 8 mois pour un montant de 100 euros sur 35 mois et le solde le 36ème mois.


Sur les demandes accessoires
 
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la la Société HLM 3F SUD succombant à sa demande principale en ce qu’elle ne peut se prévaloir de la résiliation du contrat de bail suite à l’envoi de son commandement de payer, ne saurait faire assumer ces frais à la défenderesse. Il conviendra de dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Elle sera en outre déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS IRRECEVABLE la demande formée la la Société HLM 3F SUD de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu avec Mme [B] [U] le 26 juin 2023 portant sur les locaux situés LES TERRASSES DES ALPILLES - 49, rue Jean BAYOL - 13 430 EYGUIERES ;

DÉBOUTONS, par conséquent, la la Société HLM 3F SUD de ses demandes subséquentes en expulsion de Mme [B] [H] et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Mme [B] [H] à payer à la la Société HLM 3F SUD la somme de 721, 62 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 juin 2025 et sauf à déduire les paiements réalisés depuis cette date ;

ACCORDONS des délais de paiement à Mme [B] [H] pour une durée 8 mois ;

AUTORISONS Mme [B] [H] à se libérer en huit (8) mensualités,  par 7 mensualités de cent vingt euros (100,00 euros), la dernière mensualité sera du montant du solde et des intérêts de la dette, le 10 de chaque mois en sus du loyer courant et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS que les procédures d'exécution qui auraient été engagées par Mme [B] [H] sont suspendues d'une part et que les majorations ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues d'autre part, pendant le délai précité ;

DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

REJETONS la demande de la la Société HLM 3F SUD au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que chacune des parties conservera la charge de ses dépens exposés pour la présente instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.


Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 7 juillet 2025.



LA GREFFIÈRE , LA PRÉSIDENTE,