Tribunal Judiciaire · REFERES — 7 juillet 2025

MINUTE N° 25/00234

DOSSIER : N° RG 25/00320 - N° Portalis DBW4-W-B7J-DPK6 

 
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 JUILLET 2025



DEMANDERESSE :

Madame [N] [U]
née le 01 Février 1968 à LA ROCHELLE (70120)
1 rue Camille Peltan
13210 SAINT-REMY-DE-PROVENCE
représentée par Me Elodie ROSENZWEIG, avocat au barreau de TARASCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-0792 du 02/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TARASCON)



DEFENDEUR :

Monsieur [T] [P]
16 avenue du maréchal de Lattre de Tassigny
13210 SAINT-REMY-DE-PROVENCE
représenté par Me Nathalie MINEO REMAZEILLE, avocat au barreau de AIX EN PROVENCE



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Mathilde LIOTARD 
Greffier lors des débats et du prononcé: Sophie LALANDE

 
PROCÉDURE 

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 16 juin 2025
Date de délibéré indiqué par le Président : 07 JUILLET 2025
les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 07 JUILLET 2025


Notification le 07.07.2025
à
Me ROSENZWEIG, Me MINEO









EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 octobre 2018 M. [T] [P] a consenti à Mme [N] [U] la location d'un logement à usage d'habitation sis 1, rue Camille Pelltan – 13 210 Saint-Rémy-de-Provence.

Suivant exploit de Commissaire de Justice en date du 30 avril 2025, Mme [N] [U] a fait assigner M. [T] [P] en référé devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TARASCON statuant en référés afin d'obtenir de voir :
- Ordonner une mesure d’expertise judiciaire,
-Désigner tel expert qu’il plaira au tribunal avec pour mission notamment de se rendre sur les lieux, de décrire précisément les travaux à entreprendre pour rendre le logement décent et évaluer le préjudice de jouissance subi par la locataire depuis l’entrée dans les lieux,
- Autoriser Mme [N] [U] à séquestrer les loyers en compte CARPA jusqu’à ce que l’ensemble des travaux listés par l’expert soient réalisés,
- Condamner M. [T] [P] à verser à Mme [N] [U] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Le condamner aux dépens.

L'affaire, appelée à l'audience du 16 juin 2025 et a été retenue.

À l'audience, Mme [N] [U], représentée par son Avocat, maintient ses demandes sauf à solliciter à titre subsidiaire, à défaut de voir ordonner une mesure d’expertise, de voir condamner M.[T] [P] à réaliser tous les travaux listés dans les deux rapports établis par la commune et la CAF sous astreinte de 100 euros par jour de retard, séquestrer les loyers en attendant la réalisation des travaux, la prise en charge des frais de déménagements et relogements éventuels, le temps des travaux et l’article 700 du code de procédure civile en tout état de cause.

Elle soutient avoir de nombreuses difficultés dans le logement et avoir fait établir un rapport de la CAF ayant conclu à son indécence outre un rapport réalisé par le CCAS. Elle souhaite voir désigner un expert pour établir la liste des travaux à réaliser. Elle s’oppose à la demande de provision en rappelant que les fonds actuellement bloqués par la CAF seront versés au bailleur une fois les travaux effectués.

M. [T] [P], représenté à l’audience par son avocat, demande de voir :
- Débouter Mme [N] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- Ordonner la radiation du rôle de la présente affaire enregistrée sous le numéro 24/3507,
- Condamner Mme [N] [U], sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, de laisser libre l’accès à son logement, à son propriétaire M. [T] [P] ainsi qu’aux artisans mandatés par lui et ce aux fins de réaliser les travaux tels que décrits dans le devis de l’EURL MATHIEU pour un montant global de 10 666, 03 euros (devis n°2024/059) et de la société FLO RENOVATION, d’un montant de 3 969 euros (devis n° 2024/022),
- Condamner Mme [N] [U] à payer à M. [T] [P] la somme de 2 321, 53 euros de perte locative, somme arrêtée au 31 août 2025, à parfaire,
- Condamner Mme [N] [U] à payer à M. [T] [P] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- Condamner Mme [N] [U] à payer à M. [T] [P] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens.
Il s’oppose à la nomination d’un expert judiciaire les travaux étant déjà établie dans les rapports et le bailleur étant d’accord pour les réaliser. Il soulève la difficulté d’accès au logement par Mme [N] [U] comme étant à l’origine de l’absence de réalisation effective de ces travaux.


À la clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Toutes les parties ayant comparu, il sera statué, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, par ordonnance contradictoire.

Sur la demande d'expertise judiciaire

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée

Aux termes de l'article 2 du décret du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre

Aux termes de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'État dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.

En l'espèce, Mme [N] [U] soutient que l'appartement loué subi de nombreux désordres (pannes du chauffe-eau, défaut de la minuterie des parties communes, le logement pas isolé et ne comportant aucun système de ventilation de sorte que de la moisissure, température extrême l’été et l’hiver, les radiateurs ne fonctionnent pas correctement).
Elle produit des mails datés de 2019 et 2021 alertant le bailleur de ces difficultés.
Elle verse en outre aux débats un rapport établi par la commune de Saint Rémy de Provence le 16 mai 2024 qui dresse une description des dysfonctionnements suivantes sur plusieurs plans :
« SÉCURITÉ
-l’éclairage en applqiue dans le volume de sécrutié de la douche (danger)
-l’installation électrique ne répondant pas à la norme NF C 15-100,
- Porte palière non sécurisée (porte de distribution intérieure – isoplane)
- Détecteur de fumée défaillant,
- Allège des fenêtres inférieures à 1 mètre,
- Arrêt de volet défaillant

SANTÉ
- VMC existante mais non fonctionnelle (moisissure localisées) avec évacuation des particules humides dans les combles,

CONFORT
- Nuisances phoniques intérieures,
Simple cloison sur cage d’escalier et porte palière non conforme,
-Nuisance phonique extérieure :
Faux-plafond lattis métal et plâtre avec isolation inexistante ou HS sous toiture voligée,
- Absence de vanne d’arrêt d’eau dans le logement,
- Fenêtre de la cuisine : surface inférieure à 1/10 ème de la SH de la pièce (peu gênant car vue dégagée)

GESTION ÉCONOMIQUE
- Isolation thermique insuffisante (murs et plafonds) – consommation électricité (DPE : Etiquette F) : passoire énergétique ».

Le logement est ainsi classé comme indécent, manque RSD et des préconisations de travaux sont formulées.

De même le diagnostic établi par SOLIHA missionnée par la CAF établi le 11 juillet 2024 liste un certain nombre de désordres suivants :
« - combles perdus : obs d’auréoles poutre/ obs d’auréoles et coulures mur/ Susp défaut d’étanchéité,
- combles perdus : Obs fenestron/ Susp défaut d’étanchéité,
- Cuisine : Obs fissures en plafond,
- GTL >1m80/ Susp Abs 30mA et coupure générale dans les communs abs de dispositif de coupure générale dans le logement
- Sde : Éclairage applique non sécurisé volume 2 douche
Entrée placard WC : Éclairage en applique non protégé
- Dispositif de chauffage électrique/ Ins au regard du volume à chauffer lgt,
- VMC non fonctionnel, installation non conforme DTU 68.3/WC, détallonage de porte faible VMC non fonctionnel / SDE VME non fonctionnel ».

Le logement est également classé en indécence et les travaux comme relevant du propriétaire.

Ces deux rapports dressent une liste des désordres auxquels il convient de remédier mais préconisent également les travaux adéquats.

Ainsi il ressort du rapport établi par la commune de Saint Rémy-de-Provence, la liste de travaux suivants :
« Logement :
- mise aux normes électriques compètes selon NF C – 15 100,
- pose de barres garde-corps à chauqe fenêtre (>ou= à 1 mètre),
- Doublage thermique et phonique de la cloison donnant sur la cage d’escalier,
- Remplacement de la porte d’entrée par une porte palière normalisée,
- Réparation de VMC avec évacuation des particules humides vers l’extérieur ; suppression de la bouche d’extraction dans le salon,
- Isolation thermique des combles perdus (après réparation de la VMC),
- Détalonnage des portes de distribution (VMC),
- Vérification des scellements des arrêts de volet et reprises si nécessaire (chimique),
- Remplacement du détecteur de fumée,
- Pose d’un vanne d’arêt d’eau dans le logement.

Immeuble :
- Porte d’entrée commune : réparation de la serrure/poignée,
- Vérification de l’étanchéité du toit (aspect des voliges suspect) ».

Dans le rapport diligenté par la CAF, les préconisations sont les suivantes :
« - S’assurer du bon état et de la bonne étanchéité de la couverture du toit,
- S’assurer du bon état et de l’étanchéité du fenestron,
- Rechercher et remédier aux causes de fissures du plafond du logement,
- Assurer la mise en sécurité de l’installation électrique et fournir une attestation établie par un homme de l’art,
- Mettre en place un dispositif de chauffage de façon efficace et pérenne en adéquation avec l’isolation en place,
- Intervenir sur le dispositif de ventilation selon la réglementation de sécurité et le DTU 68.3 dans le cadre de la VMC ».

Il s’évince ainsi de la lecture de ces deux rapports un descriptif détaillé des désordres affectant l’appartement loué par Mme [N] [U] et les travaux préconisés afin d’y remédier.

Les conclusions de ces rapports ne sont pas contestées par l’une ou l’autre des parties.

Dans ces conditions il n’apparaît pas nécessaire d’ordonner une expertise judiciaire, ces constats et préconisations apparaissant comme suffisamment éclairant pour statuer.

Mme [N] [U] sera déboutée de sa demande d’expertise judiciaire.


Sur la demande subsidiaire de réalisation des travaux sous astreinte

Les parties sont d’accord pour réaliser les travaux préconisés par les rapports.
M. [T] [P] verse aux débats la copie d’un devis de l’EURL MATHIEU RICHARD daté du 27 septembre 2024 dressant une liste d’intervention pour mettre aux norme l’électricité et installation de VMC dans l’appartement, ainsi qu’un devis de travaux d’isolation des combles daté du 18 août 2024 et établi par la société FLO RENOVATION et NEUF.

Il produit en outre plusieurs mail et courriers émanant d’artisans l’informant de leurs difficultés pour accéder à l’appartement de Mme [N] [U], cette dernière pouvant leur refuser l’accès voire se montrer désobligeante et « agressive » à leur égard.

Il convient par conséquent de condamner M. [T] [P] à réaliser les travaux tels que préconisés par les rapports précités sans qu’il soit nécessaire d’assortir d’une astreinte cette condamnation au regard du comportement propre à Mme [N] [U] ayant manifestement entravé leurs réalisations telles qu’initiées avant la présente procédure par le bailleur.
Il conviendra de lui ordonner de laisser les artisans accéder à son logement à condition d’être prévenu par son bailleur par tous moyens 15 jours à l’avance.

Les travaux à réaliser seront décrits comme suit en lecture des rapports d’expertise :
- mise au norme de l’installation électrique et fournir une attestation établie par un homme de l’art,
- Isolation thermique des combles,
- s’assurer de la bonne étanchéité du toit
- Pose de barre garde-corps à chaque fenêtre (< ou = 1m),
- Doublage thermique et phonique de la cloison donnant sur la cage d’escalier,
- Réparation de la VMC avec évacuation des particules humides vers l’extérieur : suppression de la bouche d’extraction dans le salon, selon la réglementation de sécurité et le DTU 68.3,
- Vérification des scellements des arrêts de volets et reprises si nécessaire (chimique),
- remplacement du détecteur de fumée,
- pose d’une vanne d’arrêt d’eau dans le logement
- mettre en place un dispositif de chauffage efficace et pérenne en adéquation avec l’isolation en place
- rechercher et remédier aux causes de fissures du plafond du logement,
- s’assurer du bon état d’étanchéité du fenestron.

Sur la demande de séquestre des loyers

Pour tendre à la suspension du paiement de ses loyers, le locataire doit pouvoir se prévaloir de l’exception d’inexécution ainsi définie par l’article 1219 du code civil :
« Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

Madame [N] [U] déplore à cet égard l’état du logement donné à bail, et soutient que son bailleur est de mauvaise foi face aux deux rapports d’indécence rendus et ses relances à plusieurs reprises tandis qu’il résiste de façon abusive.
Il ressort toutefois des échanges entre le bailleur et sa locataire que si Mme [N] [U] a en effet effectué des relances suites à l’établissement des rapports, M. [T] [P] a sollicité plusieurs artisans pour faire réaliser les travaux qui n’ont pu intervenir au sein de l’appartement. Certes des travaux peuvent susciter des désagréments, il ne peut toutefois être reproché au bailleur sa mauvaise foi dans la persistance des désordres suite à l’envoi des rapports dès lors que ce dernier a tenté de faire exécuter des travaux.
Compte tenu de ces éléments, l’exception d’inexécution ne pouvant être caractérisée, il convient de débouter Mme [N] [U] de sa demande visant à séquestrer les loyers.
Sur les demandes de provisions formée par M. [P]
M. [T] [P] demande à voir condamner Mme [N] [U] à titre provisionnel, de la perte locative subie dès lors que la non réalisation des travaux a occasionné une suspension des versements CAF au titre de la participation aux loyers.
Il demande également de voir condamner Mme [N] [U] à lui verser 5000 euros pour procédure abusive.
Il convient de considérer que la demande au titre de la perte locative se heurte à une contestation sérieuse, dans la mesure où Mme[N] [U] n’est pas la débitrice principale de la prestation sociale et qu’il ne peut être déterminé les conditions de reprise d’un paiement par la CAF soumise à un nouveau diagnostic.
Il ne peut davantage être établi dans le cadre du présent référé le caractère abusif de la procédure, qui nécessite de caractériser une intention de nuire dont les éléments ne peuvent être vérifiés sans se heurter à une contestation sérieuse.

M. [T] [P] sera par conséquent débouté de ses demandes de provisions.



Sur les demandes accessoires
M. [T] [P], succombant, sera condamné aux dépens.
Il n’est toutefois pas inéquitable de laisser chacune des parties supporter ses frais irrépétibles dans la mesure où les éléments du dossier ne mettent pas en évidence la nécessité d’avoir recours à la présente procédure pour résoudre le litige entre les parties, chacune d’elles ayant adopté un comportement ayant entravé la possibilité de règlement amiable.
Dans ces conditions, Mme [N] [U] et M. [T] [P] seront déboutés de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTONS Mme [N] [U] de sa demande de voir ordonner une expertise judiciaire ;

CONDAMNONS M. [T] [P] à réaliser les travaux tels que listés dans les rapports établis par la commune de Saint Rémy-de-Provence et la CAF à savoir :
- mise au norme de l’installation électrique et fournir une attestation établie par un homme de l’art,
- l’isolation thermique des combles,
- s’assurer de la bonne étanchéité du toit,
- pose de barre garde-corps à chaque fenêtre (< ou = 1m),
- doublage thermique et phonique de la cloison donnant sur la cage d’escalier,
- réparation de la VMC avec évacuation des particules humides vers l’extérieur : suppression de la bouche d’extraction dans le salon, selon la réglementation de sécurité et le DTU 68.3,
- vérification des scellements des arrêts de volets et reprises si nécessaire (chimique),
- remplacement du détecteur de fumée,
- pose d’une vanne d’arrêt d’eau dans le logement,
- mise en place d’un dispositif de chauffage efficace et pérenne en adéquation avec l’isolation en place,
- rechercher et remédier aux causes de fissures du plafond du logement,
- s’assurer du bon état d’étanchéité du fenestron ;

DISONS n’y avoir lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte ;

DÉBOUTONS Mme [N] [U] de sa demande de mise sous séquestre des loyers en compte CARPA jusqu’à ce que l’ensemble des travaux listés soient réalisés ;

DÉBOUTONS M. [T] [P] de sa demande de paiement provisionnel à l’encontre de Mme [N] [U] pour la perte locative ;

DÉBOUTONS M. [T] [P] de sa demande provisionnelle de dommages et intérêts ;

DÉBOUTONS Mme [N] [U] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS M. [T] [P] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que M. [T] [P] supportera la charge des dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.


LA GREFFIERE LE JUGE DES RÉFÉRÉS