Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 3 juillet 2025

MINUTE N° : 25/00746


JUGEMENT
DU 03 Juillet 2025




N° RC 24/05301







DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort




S.C.I. FICOSIL


ET : 

[I] [L]




Débats à l'audience du 22 Mai 2025




Le 

Copie executoire et copie à :
Maître D’INDY

Copie à :
Monsieur le Prefet d'[Localité 5] et [Localité 6]

Copie dossier 
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]



TENUE le 03 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER



DÉBATS :

A l'audience publique du 22 Mai 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. FICOSIL, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Constance D’INDY de la SELARL PRUNIER-D’INDY, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant




D'une Part ;

ET :

Monsieur [I] [L]
né le 30 Juillet 1977 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]
non comparant



D'autre Part ;







RG 24/5301






EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 mai 2019, la SCI FICOSIL a consenti un bail d'habitation dans le cadre d’une sous-location avec l’accord de Brosset Immobilier à Monsieur [I] [L] portant sur un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 315 € et 26,09 € de provisions pour charges.

Invoquant des impayés de loyers, le 21 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

La SCI FICOSIL a ainsi fait assigner Monsieur [I] [L] par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

- ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [L] et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier ;

- condamner Monsieur [I] [L] au paiement de la somme en principal de 3 292,96 € au titre des impayés de loyers et de charges au 15 octobre 2024 ;

- condamner Monsieur [I] [L] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer habituel et des charges, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

- condamner Monsieur [I] [L] à verser à la SCI FICOSIL la somme de 500.00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamner Monsieur [I] [L] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.


A l’audience du 22 mai 2025, la SCI FICOSIL maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 2 406,92 € au 20 mai 2025.

Bien que régulièrement assigné par acte déposé à étude, Monsieur [I] [L] n’est ni présent ni représenté.

Il ressort du diagnostic social et financier que Monsieur [I] [L] est célibataire et perçoit le RSA.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025.


MOTIFS


Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de la demande 

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’allocations familiales le 31 août 2022, conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 24 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L'action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 23 mai 2019 ainsi que le commandement de payer délivré le 21 novembre 2023 pour un montant en principal de 2 331,24 € et le décompte actualisé au 20 mai 2025 à la somme de 2 406,92 €, hors dépens.
 
En s'abstenant de comparaître, le locataire s'interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l'article 1353 du Code civil.

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. 

Le bailleur a d’ores et déjà déduit du présent décompte les frais de commissaire de justice à hauteur de 129,42 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais relèvent, s’ils sont justifiés, des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Monsieur [I] [L] sera ainsi condamné à verser à la SCI FICOSIL la somme de 2 406,92 € arrêtée au 20 mai 2025, échéance de mai incluse.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ... ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 21 novembre 2023 portant sur la somme en principal de 2 331,24 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [I] [L] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les six semaines mentionnés au commandement de payer.

Le commandement fait application de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Or le bail a été signé le 23 mai 2019 soit avant l’entrée en vigueur de cette loi et n’a fait l’objet d’aucun renouvellement. Ainsi, ledit article n’est pas applicable et la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer
Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 22 janvier 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Il ressort du décompte produit que Monsieur [I] [L] ne procède à aucun paiement de son loyer depuis mars 2025 après une période de versements réguliers de 100 € chaque mois. Absent à l’audience, aucune demande de délais n’a été formulée. 

En l’absence de reprise du paiement du loyer, de demande et d’informations confirmées sur la capacité financière de Monsieur [I] [L], il ne pourra lui être accordé des délais de paiement. Son expulsion sera prononcée selon les modalités fixées ci-après. 

Sur l'indemnité d'occupation

Monsieur [I] [L] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 22 janvier 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur. Il sera condamné à verser au bailleur une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.
L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Monsieur [I] [L] comprenant notamment le coût du commandement de payer.
Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 mai 2019 entre Monsieur [I] [L] et la SCI FICOSIL concernant le bien situé [Adresse 2] sont réunies au 22 janvier 2024 ;

Condamne Monsieur [I] [L] à payer à la SCI FICOSIL la somme de 2 406,92 € (DEUX MILLE QUATRE CENT SIX EUROS, QUATRE VINGT DOUZE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 20 mai 2025 ;

Dit que Monsieur [I] [L] est désormais occupant sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence Monsieur [I] [L] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu'à défaut, par Monsieur [I] [L], d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 2], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;
Condamne Monsieur [I] [L] à payer à la SCI FICOSIL une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ; 
Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;
Condamne Monsieur [I] [L] aux entiers dépens de l’instance ; 
Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le trois juillet deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,