Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 3 juillet 2025

MINUTE N° : 25/00751


JUGEMENT
DU 03 Juillet 2025




N° RC 24/05242







DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort




TOURS METROPOLE HABITAT


ET : 

[O] [C] [W]
[Q] [J] épouse [W]




Débats à l'audience du 22 Mai 2025




copie et grosse le :
à VTH



copie le :
à M. [W]
à M. Le Préfet d’Indre et Loire


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS



TENUE le 03 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER



DÉBATS :

A l'audience publique du 22 Mai 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

TOURS METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Mme [L] muni d’un pouvoir en date du 11 avril 2025




D'une Part ;

ET :

Monsieur [O] [C] [W]
né le 10 Juillet 1962 à TUNUSIE, demeurant [Adresse 3]
comparant

Madame [Q] [J] épouse [W]
née le 23 Janvier 1965 à [Localité 1], demeurant [Adresse 4]
non comparante



D'autre Part ;


RG 24/5242

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 juillet 2007, l’Office Public de l’Habitat TOURS METROPOLE HABITAT (ex TOURS HABITAT depuis changement de dénomination sociale en date du 27 novembre 2024) a consenti un bail d'habitation à Madame [Q] [J] et Monsieur [O] [C] [W] portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 222,37 €. Par acte du 17 août 2012, était consentie la location d’un garage n° 618 situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 42,13 €.

Invoquant des impayés de loyers, le 13 août 2024, le bailleur a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ainsi que sommation de justifier de l’occupation du logement, demeuré infructueux.

L’Office Public de l’Habitat TOURS METROPOLE HABITAT a ainsi fait assigner Madame [Q] [J] et Monsieur [O] [C] [W] par actes de commissaire de justice du 22 octobre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail de Madame [Q] [J] et Monsieur [O] [C] [W] ;
- ordonner leur expulsion et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l'immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- condamner solidairement Madame [Q] [J] et Monsieur [O] [C] [W] au paiement:
- de la somme en principal de 5 653,77 € au titre des impayés de loyers et de charges ;
- d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer habituel et des charges, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;
- de la somme de 500.00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la CCAPEX et de la présente assignation.

A l’audience du 22 mai 2025, la représentante de l’OPH TOURS METROPOLE HABITAT - dûment mandatée - maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 8 944,36 € au 14 mai 2025. Le bailleur précise que Monsieur a quitté le logement depuis janvier 2024 et que Madame n’a aucun revenu. 

Monsieur [O] [C] [W] confirme avoir quitté le logement depuis juillet 2023 et avoir réglé les loyers jusqu’en janvier 2024. Il explique que Madame [J] ne veut pas venir vivre chez lui ni chez son fils, qu’il règle un loyer de 460 € et dispose de ressources mensuelles de 1500 €.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice remis à sa personne, Madame [Q] [J] n’est ni présente ni représentée.

Le diagnostic social et financier reçu avant l’audience est vierge de toutes informations, aucune suite n’ayant été donnée aux propositions de rendez-vous de la Maison départementale de la Solidarité. 

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS


Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande 

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 août 2023, soit six semaines avant la délivrance de l’assignation, conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023- 668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'Indre et Loire par voie électronique le 24 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L'action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 17 juillet 2007 ainsi que le commandement de payer délivré le 25 août 2023 pour un montant en principal de 4 696,30 € et le décompte actualisé au 14 mai 2025 à la somme de 8 944,36 €.
 
En s'abstenant de comparaître, Madame [Q] [J] s'interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l'article 1353 du Code civil.

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. 

Sont à déduire du présent décompte les frais de commissaire de justice à hauteur de 295,57 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais relèvent, s’ils sont justifiés, des dépens dont le sort sera examiné ci-après ; 
- les frais d’enquête sociale d’un montant de 91,44 €, à défaut pour le bailleur d’en justifier.

Par application de l’article 220 du Code civil, les époux sont solidairement tenus au paiement des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage et l’éducation des enfants.

Madame [Q] [J] et Monsieur [O] [C] [W] seront ainsi condamnés solidairement à verser à l’ OPH TOURS METROPOLE HABITAT la somme de 8 557,35 € arrêtée au 14 mai 2025, échéance d’avril incluse.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ... ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 13 août 2024 portant sur la somme en principal de 4 696,30 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [Q] [J] et Monsieur [O] [C] [W] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois mentionnés au commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 14 octobre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Il ressort du décompte produit que Madame [Q] [J] et Monsieur [O] [C] [W] n’ont pas réglé leur loyer courant depuis décembre 2023.

En l’absence de reprise de paiement du loyer courant, il ne pourra leur être accordé des délais de paiement. Leur expulsion sera prononcée selon les modalités fixées ci-après. 

Sur l'indemnité d'occupation

La solidarité ne se présumant pas (article 1310 nouveau, 1202 ancien du code civil), il appartient au juge de déterminer précisément la portée d'une telle clause. Celle-ci ne s’applique qu’aux loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail, en l’absence de stipulation expresse visant les indemnités d’occupation. 

En l'espèce, en l'absence d'une telle stipulation expresse, la solidarité ne s'applique qu'à la dette locative, mais pas à l'indemnité d'occupation.

Madame [Q] [J] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 14 octobre 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur. Elle sera condamnée à verser au bailleur une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.
L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge solidaire de Madame [Q] [J] et Monsieur [O] [C] [W] comprenant notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la CCAPEX et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 17 juillet 2007 pour le logement et 17 août 2012 pour le garage entre Madame [Q] [J] et Monsieur [O] [C] [W] et l’OPH TOURS METROPOLE HABITAT concernant le bien situé [Adresse 4] sont réunies au 14 octobre 2024 ;

Condamne solidairement Madame [Q] [J] et Monsieur [O] [C] [W] à payer à TOURS METROPOLE HABITAT la somme de 8 557,35 € (HUIT MILLE CINQ CENT CINQUANTE SEPT EUROS, TRENTE CINQ CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 14 mai 2025;

Prend acte du départ du logement de Monsieur [O] [C] [W] depuis janvier 2024 ; 

Dit que Madame [Q] [J] est désormais occupante sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence Madame [Q] [J] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu'à défaut, par Madame [Q] [J] d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 4], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Condamne Madame [Q] [J] à payer à TOURS METROPOLE HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ; 

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;






Condamne solidairement Madame [Q] [J] et Monsieur [O] [C] [W] aux entiers dépens de l’instance ; 





Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le trois juillet deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection 








RG 24/5242