Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 3 juillet 2025

MINUTE N° : 25/00757


JUGEMENT
DU 03 Juillet 2025




N° RC 24/04965







DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort




VAL TOURAINE HABITAT


ET : 

[D] [L]
[J] [L]




Débats à l'audience du 22 Mai 2025




copie et grosse le :
à VTH



copie le :
à Mme [L]
à M. Le Préfet d’Indre et Loire


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS



TENUE le 03 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER



DÉBATS :

A l'audience publique du 22 Mai 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 1]

représenté par M. [Z] muni d’un pouvoir en date du 19 mai 2025


D'une Part ;

ET :

Monsieur [D] [L]
né le 13 Avril 1981 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3] - [Localité 3]
non comparant

Madame [J] [L]
née le 01 Juillet 1977 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3] - [Localité 3]
comparante



D'autre Part ;




RG 24/4965


 EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé dU 16 juin 2011, l’Office Public de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d'habitation à Madame [J] [X] et Monsieur [D] [L] portant sur un logement situé [Adresse 3] - [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 496,05 €, provision pour charges comprises.

Invoquant des impayés de loyers, le 16 août 2024, le bailleur a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

L’OPH VAL TOURAINE HABITAT a ainsi fait assigner Madame [J] [X] et Monsieur [D] [L] par actes de commissaire de justice du 28 octobre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [J] [X] et Monsieur [D] [L] ;
- dire et juger en conséquence que Madame [J] [X] et Monsieur [D] [L] se trouvent être occupants sans droit ni titre ;
- ordonner leur expulsion et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l'immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique;
- condamner solidairement Madame [J] [X] et Monsieur [D] [L] au paiement 
- de la somme en principal de 2753,73 € au titre des impayés de loyers et de charges ;
- d’une indemnité d'occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges comme indiqué au contrat de location étant précisé que le prix du loyer est révisable conformément à la règlementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;
- de la somme de 150,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 22 mai 2025, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT - par son représentant dument mandaté - maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 2 044,52 €, hors frais, au 19 mai 2025. Il indique que Madame [J] [X] et Monsieur [D] [L] ont repris le paiement du loyer courant avec un paiement de 700 € le 4 mai 2025 et qu’un rappel APL est attendu. Il dit être d’accord pour l’octroi de délais de paiement.

Madame [J] [X] indique ne plus vivre avec Monsieur [D] [L] mais ne pas avoir les ressources nécessaires pour recourir à un avocat pour le divorce. Elle propose de payer 750 € par mois pour apurer la dette. 

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice déposé à étude, Monsieur [D] [L] n’est ni présent ni représenté.

Il est donné lecture du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de la demande 

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 9 août 2024, conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi 2023 - 668 du 27 juillet 2023. 

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'Indre et Loire par voie électronique le 29 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur.

L'action est donc recevable.



Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 16 juin 2011, le commandement de payer délivré le 16 août 2024 pour un montant en principal de 2966,99 € ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 2 280,71 € hors frais.

En s'abstenant de comparaître, le locataire s'interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l'article 1353 du Code civil. Monsieur [D] [L] est non comparant et ne peut apporter d’éléments. 

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. 

Il conviendra de déduire du présent décompte arrêté à la somme de 2 389,41 €: 
- les frais de commissaire de justice à hauteur de 273,23 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens, dont le sort sera examiné ci-après,
- les frais pour locataires non assurés, à défaut de démontrer avoir souscrit un contrat d’assurance en application des dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, d’un montant de 236,62 €,
- les frais d’enquête sociale d’un montant de 152,40 € à défaut pour le bailleur d’en justifier.

Madame [J] [X] et Monsieur [D] [L] seront ainsi condamnés solidairement à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme demandée de 1 727,16 €.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ... ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 16 août 2024 portant sur la somme en principal de 2 966,99 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90 - 449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le commandement fait application de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Or le bail a été signé le 26 juin 2020 soit avant l’entrée en vigueur de cette loi et n’a fait l’objet d’aucun renouvellement. Ainsi, ledit article n’est pas applicable et la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer

Madame [J] [X] et Monsieur [D] [L] n'ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai de deux mois. Il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 17 octobre 2024. 

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet. 


Le bailleur indique que Madame [J] [X] et Monsieur [D] [L] ont repris le paiement de leur loyer courant en mai 2025 avec un réglement de 700 € et qu’un rappel APL devrait intervenir. Il ne s’oppose pas à l’accord de délais de paiement dans ces conditions. 

Madame [J] [X] propose de régler 50 € en plus de son loyer courant pour apurer sa dette locative. 

Compte tenu de l’accord du bailleur sur un plan d’apurement, de la reprise de paiement du loyer courant et de la proposition de réglement faite à l’audience, il sera accordé à Madame [J] [X] et Monsieur [D] [L] des délais selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge solidaire de Madame [J] [X] et Monsieur [D] [L] comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 16 juin 2011 entre Madame [J] [X] et Monsieur [D] [L] et l’OPH VAL TOURAINE HABITATconcernant le bien situé [Adresse 3] - [Localité 3] sont réunies au 17 octobre 2024 ; 

Condamne solidairement Madame [J] [X] et Monsieur [D] [L] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 1 727,16 € (MILLE SEPT CENT VINGT SEPT EUROS, SEIZE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 19 mai 2025 ; 

Autorise Madame [J] [X] et Monsieur [D] [L] à s’acquitter solidairement de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en trente quatre mensualités de 50 € chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés par Madame [J] [X] et Monsieur [D] [L] la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d'exigibilité justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Madame [J] [X] et Monsieur [D] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Madame [J] [X] et Monsieur [D] [L] soient condamnés à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT, jusqu'à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne solidairement Madame [J] [X] et Monsieur [D] [L] aux entiers dépens de l’instance ; 

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le trois juillet deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection