Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 3 juillet 2025

MINUTE N° : 25/00761


JUGEMENT
DU 03 Juillet 2025




N° RC 24/04872







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort




VAL TOURAINE HABITAT


ET : 

[L] [F]




Débats à l'audience du 22 Mai 2025




copie et grosse le :
à VTH 



copie le :
à Mme [F]
à M. Le Préfet d’[Localité 5] et [Localité 6]


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]



TENUE le 03 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER



DÉBATS :

A l'audience publique du 22 Mai 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M. [R] muni d’un pouvoir en date du 19 mai 2025




D'une Part ;

ET :

Madame [L] [F]
née le 03 Mars 1992 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]
comparante



D'autre Part ;







RG 24/4872


 EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé du 24 février 2023, l’Office Public de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d'habitation à Madame [L] [F] portant sur un logement situé1 [Adresse 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 563,67 €, provision pour charges comprises.

Invoquant des impayés de loyers, le 12 août 2024, le bailleur a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

L’OPH VAL TOURAINE HABITAT a ainsi fait assigner Madame [L] [F] par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [L] [F] ;
- dire et juger en conséquence que Madame [L] [F] se trouve être occupante sans droit ni titre ;
- ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique;
- condamner Madame [L] [F] au paiement de la somme en principal de 1 085,19 € au titre des impayés de loyers et de charges dus au 31 décembre 2023 et au paiement des loyers de janvier à septembre 2024 ;
- condamner Madame [L] [F] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges comme indiqué au contrat de location étant précisé que le prix du loyer est révisable conformément à la règlementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;
- condamner Madame [L] [F] à verser à l’ OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 150,00€ en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner Madame [L] [F] aux entiers dépens comprenant le commandement de payer et l’assignation.

A l’audience du 22 mai 2025, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT - par son représentant dument mandaté - maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 3 219,55 € au 19 mai 2025, soit 2 644,01 € hors frais. Il indique que les paiements sont aléatoires, le dernier en date est du 10 février 2025 pour un montant de 350 €. Madame [L] [F] a peu de contact avec le bailleur. 

Madame [L] [F] précise avoir signalé au bailleur des infestations, sans réponse. Elle a repris une activité professionnelle, avec 1300 € de ressources mensuelles. Son mari est en attente du renouvellement de son titre de séjour. Elle s’engage à reprendre le paiement de ses loyers et propose de régler 500 € par mois. 

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande 

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales le 8 août 2024 conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi 2023 - 668 du 27 juillet 2023. 

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 21 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur.

L'action est donc recevable.



Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 24 février 2023, le commandement de payer délivré le 12 août 2024 pour un montant en principal de1 038,09 € ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 3 219,55 € hors frais.

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. 

Le bailleur a d’ores et déjà déduit du décompte actualisé à l’audience les sommes suivantes : 
- les frais de commissaire de justice à hauteur de 183,05 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens, dont le sort sera examiné ci-après
- les frais d’enquête sociale d’un montant de 76,20 € à défaut pour le bailleur d’en justifier, 
- les frais pour locataires non assurés d’un montant de 51,72 € . 

Madame [L] [F] sera ainsi condamnée à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme demandée de 3 219,55 €.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ... ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 12 août 2024 portant sur la somme en principal de 1 038,09 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le commandement fait application de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Or le bail a été signé le 24 février 2023 soit avant l’entrée en vigueur de cette loi et n’a fait l’objet d’aucun renouvellement. Ainsi, le délai de six semaines mentionné n’est pas applicable et la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer, soit au 13 octobre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Madame [L] [F] explique avoir repris une activité professionnelle avec pour ressources mensuelles la somme de 1 300 €. Elle sollicite de pouvoir apurer sa dette locative en réglant chaque mois la somme de 500 €. Ce montant reste toutefois inférieur au montant du loyer courant après déduction des aides personnelles au logement. 

En l’absence de reprise de paiement du loyer courant depuis février 2025 et de sa capacité financière, il ne pourra lui être accordé des délais de paiement. Son expulsion sera prononcée selon les modalités fixées ci-après. 
Sur l'indemnité d'occupation

Madame [L] [F] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 13 octobre 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur. Elle sera condamnée à verser au bailleur une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés
RG 24/4872


Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.
L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Madame [L] [F] comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 février 2023 entre Madame [L] [F] et l’OPH VAL TOURAINE HABITATconcernant le bien situé [Adresse 2] sont réunies au 13 octobre 2024 ; 

Condamne Madame [L] [F] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 3219,55 € (TROIS MILLE DEUX CENT DIX NEUF EUROS, CINQUANTE CINQ CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 19 mai 2025 ;

Dit que Madame [L] [F] est désormais occupante sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Madame [L] [F] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu'à défaut, par Madame [L] [F], d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 2], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Condamne Madame [L] [F] à payer à l’ OPH VAL TOURAINE HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Madame [L] [F] aux entiers dépens de l’instance ; 

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le trois juillet deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection