Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 3 juillet 2025

RG 25/1042

MINUTE N° : 25/00733


JUGEMENT
DU 03 Juillet 2025




N° RC 25/01042







DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort




[O] [H]
[J] [H]


ET : 

[S] [Z]
[C] [I]
[V] [M]




Débats à l'audience du 22 Mai 2025




copie et grosse le :
à M. [H]
à Mme [H]



copie le :
à Mme [I]
à M. Le Préfet d’[Localité 6] et [Localité 7]


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]



TENUE le 03 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 22 Mai 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [O] [H]
né le 02 Février 1970 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]

Madame [J] [H]
née le 25 Mai 1970 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5]

comparants

D'une Part ;

ET :

Monsieur [S] [Z], demeurant [Adresse 4]
non comparant

Madame [C] [I], demeurant [Adresse 4]
comparante

Madame [V] [M], demeurant [Adresse 2]
non comparante



D'autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 février 2020, Madame [J] [H] et Monsieur [O] [H] ont consenti un bail d'habitation à Madame [C] [I] et Monsieur [S] [Z] portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 850 €. Madame [V] [M] se portait garant. 

Invoquant des impayés de loyers, le 9 octobre 2024, Madame [J] [H] et Monsieur [O] [H] ont fait délivrer à leurs locataires un commandement de payer - remis à étude - visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.Ce commandement de payer était dénoncé à Madame [V] [M] en qualité de caution, par acte de commissaire de justice remis à étude, le 23 octobre 2024. Ce commandement demeurait aussi infructueux. 

Madame [J] [H] et Monsieur [O] [H] ont ainsi fait assigner Madame [C] [I] et Monsieur [S] [Z] par actes de commissaire de justice du 13 février 2025 ainsi que Madame [V] [M] le 11 mars 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail de Madame [C] [I] et Monsieur [S] [Z] ;
- ordonner l’expulsion de Madame [C] [I] et Monsieur [S] [Z], occupant sans droit ni titre et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- condamner solidairement Madame [C] [I] et Monsieur [S] [N] [B] ainsi que Madame [V] [M] en qualité de caution au paiement de la somme en principal de 10 249,77 € au titre des impayés de loyers et de charges ;
- condamner solidairement Madame [C] [I] et Monsieur [S] [N] [B] ainsi que Madame [V] [M] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer habituel et des charges, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;
- condamner solidairement Madame [C] [I] et Monsieur [S] [N] [B] et Madame [V] [M] en qualité de caution à verser à Madame [J] [H] et Monsieur [O] [H] la somme de 500.00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner solidairement Madame [C] [I] et Monsieur [S] [N] [B] et Madame [V] [M] en qualité de caution aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.


A l’audience du 22 mai 2025, Madame [J] [H] et Monsieur [O] [H] - maintiennent les termes de leur assignation et actualisent la dette locative à la somme de 15 343,77 € au 22 mai 2025. Ils précisent qu’aucun paiement de loyer ne leur est fait depuis juillet 2024.

Madame [C] [I] explique être en attente de la vente d’un bien qui devrait intervenir d’ici au 31 mai 2025, vente dont le produit lui permettrait d’apurer sa dette locative, sans qu’elle n’en précise cependant le montant. Elle dit bénéficier actuellement du RSA. 

Bien que régulièremen assigné par acte de commissaire de justice déposé à étude, Monsieur [S] [Z] n’est ni présent ni représenté

Assignée par acte de commissaire de justice faisant l’objet d’un procès verbal de recherches infructueuses dressé en application de l’article 659 du Code de procédure civile, Madame [V] [M] n’est ni présente ni représentée. 

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au Tribunal avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.


MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.



Sur la recevabilité de la demande 

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10 octobre 2024, soit six semaines avant la délivrance de l’assignation, conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023- 668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] par voie électronique le 14 février 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L'action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 16 février 2020 ainsi que le commandement de payer délivré le 9 octobre 2024 et dénoncé à la caution à la même date our un montant en principal de 8 549,77 € et le décompte actualisé au 22 mai 2025 à la somme de 15 343,77 €.

* Sur la solidarité 

L’article 1310 du Code civil dispose que la solidarité - légale ou conventionnelle - ne se présume pas. Elle doit être expréssément stipulée. En l’espèce, le contrat de bail précise dans ses conditions générales qu’il y a solidarité et indivisibilité entre les parties désignées “le locataire”. Elles sont tenues solidairement à l’égard du bailleur du paiement de 100% des loyers, charges et taxes en application du contrat. 

Il appartient au juge de déterminer précisément la portée d'une telle clause. En l’absence de stipulation expresse visant les indemnités d’occupation, celle-ci ne s’applique qu’aux loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail. 

En l'espèce, en l'absence d'une telle stipulation expresse, la solidarité ne s'applique qu'à la dette locative, mais pas à l'indemnité d'occupation. 

* Sur l’obligation de la caution vis à vis du créancier

La loi n° 89 - 462 du 6 juillet 1989 dispose en son article 24-1 que “lorsque les obligations d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de 15 jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard”.
Aux termes de l’article 22-1 de cette même loi, il est précisé “la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement”. 
Selon dispositions de l’article 2294 du Code civil, “Il (le cautionnement) doit être exprès. Il ne peut être étendu au delà des limites dans lesquelles il a été contracté”.
L’article 2297 de ce même code précise “sous peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnait dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions”. 

Dans le présent contrat de bail, Madame [V] [M] est désignée comme garant (article 1.2.1 du contrat) sans autres informations ni qu’elle ait été destinataire du contrat de location, aucun document de cautionnement n’ayant été rédigé de façon séparée. Madame [V] [M] ne pourra ainsi être tenue aux paiements du fait de l’exécution du contrat de location signé le 16 février 2020.

En s'abstenant de comparaître, Monsieur [S] [Z] ainsi que Madame [V] [M] en qualité de caution s'interdisent de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l'article 1353 du Code civil.

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative, sans observations sur le décompte produit par les bailleurs.

Madame [C] [I] et Monsieur [S] [Z] seront ainsi condamnés solidairement à verser à Madame [J] [H] et Monsieur [O] [H] la somme de 15 343,77 € arrêtée au 22 mai 2025, échéance de mai incluse.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ... ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 9 octobre 2024 portant sur la somme en principal de 8 549,77 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [C] [I] et Monsieur [S] [Z] n'ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai de six semaines mentionné au commandement de payer.

Le commandement fait application de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Or le bail a été signé le 15 mars 2018 soit avant l’entrée en vigueur de cette loi et n’a fait l’objet d’aucun renouvellement. Ainsi, ledit article n’est pas applicable et la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 10 décembre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Il ressort du décompte produit que les locataires n’ont pas repris le paiement de leur loyer depuis juillet 2024. Madame [C] [I] indique être bénéficiaire de RSA et être en attente du produit de la vente d’un bien sans en préciser le montant attendu. 

En l’absence de paiement du loyer courant et en l’absence d’informations précises sur la capacité financière de Madame [C] [I] et Monsieur [S] [Z], il ne pourra leur être accordé des délais de paiement. Leur expulsion sera prononcée selon les modalités fixées ci-après. 





Sur l'indemnité d'occupation

Madame [C] [I] et Monsieur [S] [Z] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 10 décembre 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur. Ils seront solidairement condamnés à verser aux bailleurs une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Madame [C] [I] et Monsieur [S] [N] [B] comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le16 février 2020 entre Madame [C] [I] et Monsieur [S] [Z] et Madame [J] [H] et Monsieur [O] [H] - concernant le bien situé [Adresse 4] sont réunies au 10 décembre 2024 ;

Condamne solidairement Madame [C] [I] et Monsieur [S] [Z] à payer à Madame [J] [H] et Monsieur [O] [H] la somme de 15 343,77 € (QUINZE MILLE TROIS CENT QUARANTE TROIS EUROS, SOIXANTE DIX SEPT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 22 mai 2025 ;

Dit que Madame [C] [I] et Monsieur [S] [Z] sont désormais occupants sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence Madame [C] [I] et Monsieur [S] [Z] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu'à défaut, par [C] [I] et Monsieur [S] [Z], d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 4], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Condamne solidairement Madame [C] [I] et Monsieur [S] [N] [B] à payer à Madame [J] [H] et Monsieur [O] [H] une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Déboute Madame [J] [H] et Monsieur [O] [H]de toutes leurs demandes à l’égard de Madame [V] [M] en qualité de caution ; 

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Madame [C] [I] et Monsieur [S] [N] [B] aux entiers dépens de l’instance ; 

RG 25/1042

Déboute Madame [J] [H] et Monsieur [O] [H]de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le trois juillet deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection