Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 3 juillet 2025

MINUTE N° : 25/00750


JUGEMENT
DU 03 Juillet 2025




N° RC 24/05243







DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort




[Localité 9] METROPOLE HABITAT


ET : 

[L] [Z]
[U] [D] [P] [Z] [H] [Z]




Débats à l'audience du 22 Mai 2025




copie et grosse le :
à TMH



copie le :
à


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]



TENUE le 03 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER



DÉBATS :

A l'audience publique du 22 Mai 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Localité 9] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Mme [Y] munie d’un pouvoir en date du 22 mai 2025


D'une Part ;

ET :

Madame [L] [Z]
née le 11 Janvier 1991 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]
non comparante

Monsieur [U] [D] [P] [Z] [H] [Z]
né le 23 Février 1984 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]
non comparant



D'autre Part ;




RG 24/5243


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 juillet 2022, l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] METROPOLE HABITAT (ex [Localité 9] HABITAT depuis changement de dénomination sociale en date du 27 novembre 2024) a consenti un bail d'habitation à Madame [L] [Z] et Monsieur [U] [Z] portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 277,62 €.

Invoquant des impayés de loyers, le 13 août 2024, le bailleur a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

L’Office Public de l’Habitat [Localité 9] METROPOLE HABITAT a ainsi fait assigner Madame [L] [Z] et Monsieur [U] [Z] par actes de commissaire de justice du 23 octobre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire:
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail de Madame [L] [Z] et Monsieur [U] [Z] ;
- ordonner leur expulsion et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l'immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- condamner solidairement Madame [L] [Z] et Monsieur [U] [Z] au paiement de la somme en principal de 1 035,01 € au titre des impayés de loyers et de charges ;
- condamner solidairement Madame [L] [Z] et Monsieur [U] [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer habituel et des charges, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;
- condamner solidairement Madame [L] [Z] et Monsieur [U] [Z] à verser à [Localité 9] METROPOLE HABITAT la somme de 500.00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner Madame [L] [Z] et Monsieur [U] [Z] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la CCAPEX et de la présente assignation.


A l’audience du 22 mai 2025, la représentante de l’OPH [Localité 9] METROPOLE HABITAT - dûment mandatée - maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 1 607,83 € au 14 mai 2025. Le bailleur précise que le dernier réglement fait date du 5 novembre 2024.
Bien que régulièrement assignés par actes déposés à étude, Madame [L] [Z] et Monsieur [U] [Z] ne sont ni présents ni représentés.

Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience est vierge de toutes informations, aucune suite n’ayant été donnée par les locataires à la proposition de rendez-vous de la [Adresse 8]. 

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS


Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande 

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 août 2024, soit six semaines avant la délivrance de l’assignation, conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023- 668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 5] et [Localité 7] par voie électronique le 25 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L'action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 18 juillet 2022 ainsi que le commandement de payer délivré le 13 août 2024 pour un montant en principal de 665,35 € et le décompte actualisé au 14 mai 2025 à la somme de 1 607,83 €.
 
En s'abstenant de comparaître, les locataires s'interdisent de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l'article 1353 du Code civil.

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. 

Sont à déduire du présent décompte : 
- les frais de commissaire de justice à hauteur de 158,20 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais relèvent, s’ils sont justifiés, des dépens dont le sort sera examiné ci-après, 
- les frais d’enquête sociale d’un montant de 68,58 € à défaut pour le bailleur d’en justifier.

Madame [L] [Z] et Monsieur [U] [Z] seront ainsi condamnés solidairement à verser à l’ OPH [Localité 9] METROPOLE HABITAT la somme de 1 381,11 € arrêtée au 14 mai 2025, échéance d’avril incluse.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ... ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 13 août 2024 portant sur la somme en principal de 665,35 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [L] [Z] et Monsieur [U] [Z] n'ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois mentionnés au commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 14 octobre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Il ressort du décompte produit que Madame [L] [Z] et Monsieur [U] [Z] n’ont pas repris le paiement de son loyer courant, le dernier paiement datant de novembre 2024. Absents à l’audience, aucune demande de délais n’a été formulée. 

En l’absence de reprise de paiement du loyer courant et d’informations sur la capacité financière de Madame [L] [Z] et Monsieur [U] [Z], il ne pourra leur être accordé des délais de paiement. Leur expulsion sera prononcée selon les modalités fixées ci-après. 



RG 24/5243

Sur l'indemnité d'occupation

Madame [L] [Z] et Monsieur [U] [Z] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 14 octobre 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur. Ils seront condamnés solidairement à verser au bailleur une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens solidairement à la charge Madame [L] [Z] et Monsieur [U] [Z] comprenant notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la CCAPEX et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 juillet 2022 entre Madame [L] [Z] et Monsieur [U] [Z] et l’OPH [Localité 9] METROPOLE HABITAT concernant le bien situé [Adresse 3] sont réunies au 14 octobre 2024 ;

Condamne solidairement Madame [L] [Z] et Monsieur [U] [Z] à payer à [Localité 9] METROPOLE HABITAT la somme de 1 381,11 € (MILLE TROIS CENT QUATRE VINGT UN EUROS, ONZE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 14 mai 2025 ;

Dit que Madame [L] [Z] et Monsieur [U] [Z] sont désormais occupants sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Madame [L] [Z] et Monsieur [U] [Z] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision;

Dit qu'à défaut, par Madame [L] [Z] et Monsieur [U] [Z], d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 3], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Condamne solidairement Madame [L] [Z] et Monsieur [U] [Z] à payer à [Localité 9] METROPOLE HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ; 

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne solidairement Madame [L] [Z] et Monsieur [U] [Z] aux entiers dépens de l’instance ; 

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le trois juillet deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection