Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 6 octobre 2025

MINUTE N° : 25/00780


JUGEMENT
DU 06 Octobre 2025




N° RC 24/03465







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort




S.C.I. [Adresse 6]


ET : 

[G] [E]




Débats à l'audience du 05 Juin 2025




Le 

Copie executoire et copie à :
Maître VASLIN 

Copie à :
Maître BERBIGIER
Monsieur le Prefet d'[Localité 8] et [Localité 9]

Copie dossier 
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]



TENUE le 06 Octobre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA



DÉBATS :

A l'audience publique du 05 Juin 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Octobre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. DU PETIT PORT, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Jean-philippe VASLIN de la SELARL VASLIN AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant




D'une Part ;

ET :

Madame [G] [E]
née le 05 Mai 1972 à [Localité 14], demeurant [Adresse 5]
représentée par Maître Julien BERBIGIER, avocat au barreau de TOURS, substitué par Maître Héloïse MARKOWSKI, avocat au barreau de TOURS 



D'autre Part ;




RG 24/03465


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé par voie électronique le 28 février 2022, la SCI [Adresse 6], par l’intermédiaire de son mandataire la SARL FRANCOIS GAUTARD IMMOBILIER, a consenti un bail à usage mixte professionnel et d’habitation principale à Madame [E] [G] portant sur un logement situé sis [Adresse 4] à [11] (37540) moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1 800,00 € hors charges.

Invoquant des loyers impayés, un commandement de payer les loyer a été délivré à la locataire visant la clause résolutoire le 19 janvier 2024, demeuré infructueux.

C’est dans ce conditions que le bailleur a fait assigner Madame [E] [G] par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS afin de :

- la constatation, ou pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Madame [E] [G] ;

- dire et juger que Madame [E] [G] se trouve occupante sans droit ni titre depuis cette date ;

- l’expulsion de Madame [E] [G] et celle de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef ainsi que celle de tous ses biens par toutes les voies et tous les moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

 - la condamnation de Madame [E] [G] au paiement de la somme de 18 955,55 € correspondant aux loyers et charges impayées à la date du 23 juillet 2024, avec intérêt légal à compter de la date du commandement de payer pour les causes de celui-ci et, à la date de la présente assignation pour le surplus ;

- la condamnation de Madame [E] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

- la condamnation de Madame [E] [G] au paiement de la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- la condamnation de Madame [E] [G] au paiement au paiement des entiers dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés.

Appelée une première fois à l’audience du 16 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée à celle du 5 juin 2025.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 8] et [Localité 9] le 25 juillet 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

A l’audience, la SCI [Adresse 6], représentée par son conseil, maintient les termes de son assignation et demande, au surplus, au tribunal de débouter Madame [E] de toutes ses demandes et s’oppose à la mesure d’expertise judiciaire sollicitée en défense. 
Elle fait notamment valoir qu’à la suite d’un dégât des eaux en juillet 2023 survenu dans la cave et déclaré à l’assureur, des travaux ont été réalisés alors que la locataire ne s’acquitte plus du loyer depuis octobre 2023 ; qu’au surplus, elle ne démontre ni l’inhabitabilité du logement ni l’impossibilité d’exercer sa profession faisant ainsi échec à l’exception d’inexécution soulevée. Elle soutient, en outre, qu’une expertise judiciaire est sans intérêt dans la mesure où une expertise amiable a déjà été réalisée à la suite de laquelle les travaux de remise en état ont été effectués et qu’aucun nouveau désordre n’a été signalé depuis.

En réplique, Madame [E] [G], représentée par son conseil et par conclusions soutenues à l’oral, demande de :

- juger que la la SCI DU PETIT PORT a signfié de mauvaise foi le commandement de payer visant la clause résolutoire du 20 janvier 2024 ;

- juger à défaut que la SCI [Adresse 6] a gravement manqué à son obligation de délivrer un logement salubre, décent et entretenu à Madame [E] [G], de sorte que celle-ci peut opposer à la SCI DU PETIT PORT une exception d’inexécution ;

- juger dans l’une ou l’autre hypothèse que le commandement de payer visant la clause résolutoire se trouvé privé de tout effet ;

- juger que le bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 12] ne respecte pas les exigences de décence et de salubrité ;

- suspendre le règlement des loyers courants à compter du 1er octobre 2023 ;

- à défaut, réduire de 50 % le montant du loyer à compter du 1er octobre 2023 et au besoin ordonner la consignation de ce montant réduit ;

- ordonner une expertise judiciaire et de commettre tel expertt avec pour mission de :
- convoquer les perties ;
- se rendre sur les lieux ;
- étudier tout docuement ;
- examiner les désordres dénoncés par Madame [E] ;
- dire si ces désordres affectent le gros oeuvre et rendent le bien immobilier en tout ou partie impropre à sa destination et inexpolitable ;
- donner tous les éléments permettant de retenir les responsabilités encourues ;
- donner tous les éléments permettant de chiffrer le préjudice subi par Madame [E] ;

- à défaut condamner d’ores et déjà la SCI [Adresse 6] à régler à Madame [E] une somme de 7 801,10 € au titre des frais de déménagement et de garde meubles rendus nécessaires par l’inexploitation des lieux, outre au paiement d’une somme complémentaire de 9 500,00 € au titre des préjudices subis de toute nature ;

- à titre subsidiaire suspendre les effets de la clause résolutoire dans l’hypothèse où un solde serait à devoir par Madame [E] et accorder à cette dernière un délai de trois ans pour pouvoir l’apurer ;

- débouter la SCI DU PETIT PORT de l’intégralité de ses demandes ;

- condamner, sauf l’hypothèse où une expertise judiciaire serait ordonnée, la SCI [Adresse 6] à régler à Madame [E] une somme de 2 500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre à prendre en charge les entiers dépens d’instance.

A l’appui de ses prétentions, Madame [E] [G] fait valoir que le bien immobilier objet du bail souffre d’importants problèmes structurels consistant en l’absence d’écoulement des eaux pluviales en réseau, l’infiltration des eaux dans les soubassements de l’immeuble entrainant des inondations mais aussi une apparition d’humidité et de moisissures ; et que l’immeuble est donc indécent et impropre à sa destination. Elle en conclut que c’est de mauvaise foi que le bailleur, ayant connaissance de ces désordres, a fait délivrer le commandement de payer le 19 janvier 2024 et que, en tout état de cause, le bailleur ayant manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, elle est bien fondée à invoquer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement du loyer, ou à tout le moins, le réduire de moitié de sorte que la clause résolutoire prévue au contrat de bail ne peut être acquise. Elle soutient, au surplus, qu’une expertise judiciaire doit être ordonnée pour déterminer les travaux à réaliser afin de mettre fin aux désordres et pour chiffrer de façon précise les préjudices subis par Madame [E].

L'affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2025 par mise à disposition au greffe et prorogé au 6 octobre 2025.


MOTIFS 

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

RG 24/03465

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 1719 du code civil le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant. Il est également tenu d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail et d'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au preneur un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 décrit les critères de décence du logement et notamment , le logement doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.

L’article 1219 du code civil prévoit qu’une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

La SCI DU PETIT PORT produit le contrat de bail signé entre les parties le 28 février 2022 aux termes duquel il apparaît que les locaux sont loués pour un usage mixte professionnel et d’habitation principale et que la locataire est autorisée à exercer l’activité de consultant en communication à hauteur de 50% de la surface louée. Le contrat contient une clause résolutoire en son article VII.
La bailleresse produit le commandement de payer délivré à Madame [E] en date du 19 janvier 2024 portant sur la somme de 7 666,98 € dont 7 451,92 € au titre des impayés de loyers et de charges. Elle verse également un décompte actualisé arrêté au 4 juin 2025 laissant apparaître une somme de 40 305,06 € à la charge de la locataire.
Il en résulte que Madame [E] [G] a manqué à son obligation contractuelle de paiement du loyer que Madame [E] justifie en invoquant les désordres constatés dans le logement le rendant indécent et impropre à sa destination.
A l’appui de ses prétentions, elle produit un mail adressé au mandataire de la SCI [Adresse 6], la SARL GAUTARD IMMOBILIER, en date du 18 juillet 2023 signalant des infiltrations d’eau dues à des fissures produisant des inondations dans le sous-sol. Elle verse également aux débats un mail du 16 août 2023 adressé à la SARL GAUTARD IMMOBILIER dénonçant les aggravations des désordres constatés le 16 juillet 2023 et demandant une intervention en urgence. Il résulte des mails produits en date des 28 octobre et 2 novembre 2023 que de l’eau était toujours présente dans le sous-sol et que les travaux n’étaient pas réalisés.
Elle produit, en outre, deux constats de commissaire de justice en date des 8 février 2024 et 11 octobre 2024. 
Il résulte du procès-verbal de constat dressé le 8 février 2024 par Maitre [B], commissaire de justice, que, dans la pièce servant à l’activité professionnelle de la locataire dans le sous-sol, des traces d’humidité sont constatées au sol en dessous de l’évacuation de douche visible au plafond. Il est également constaté des traces d’humidité aux murs dans la partie réserve du sous-sol ainsi qu’une odeur persistante d’humidité, que de l’eau s’écoule de la bouche d’aération et que le mur situé en-dessous est humide.
A la lecture du procès-verbal dressé par la SELARL LEGIFUZ, commissaires de justice, en date du 11 octobre 2024, il apparaît que plusieurs fissures sont constatées à l’extérieur du bâtiment, que de l’eau est présente au sol sur l’ensemble du sous-sol du logement en raison, selon les déclarations de la locataire, de la panne de la pompe de relevage située dans le sous-sol depuis le mercredi précédent soit 9 octobre 2024. Aucune constatation n’est faite par le commissaire de justice sur cette pompe de relevage dont l’accès est rendu impossible du fait du scellement de la trappe d’accès.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que seul le sous-sol du logement destiné par Madame [E] à exercer son activité professionnelle est affecté de désordres.

Madame [E] [G] fait valoir que ces désordres l’ont empêché de se livrer à son activité professionnelle de conseil en management, partenariat et développement en gestion personnelle ou professionnelle, psychotérapeute intuitive, hypnose, thérapies énergétiques, praticienne énergéticienne, massothérapeute selon l’extrait Pappers du registre national des entreprises produit la SCI [Adresse 6].
Elle produit une attestation de Monsieur [N], expert comptable, estimant la perte de chiffre d’affaires sur un an, au 31 mars 2025, à 56 250,00 € HT. Il apparaît que l’estimation de la perte de chiffre d’afffaires est faite en rapport à une activité antérieure de Madame [E]. Ainsi, l’estimation produite n’est pas en rapport avec son activité déclarée pour laquelle elle ne produit ni bilan comptabble ni tout autre justificatif démontant le chiffre d’affaires réalisé en 2024 alors même que la société a été créée en mars 2024. 
En outre, il résulte du mail adressé par Madame [E] à la SARL GAUTARD IMMOBILIER en date du 28 octobre 2023 que celle-ci déplore de ne pouvoir sous-louer le logement afin de lui faciliter le paiement du loyer sans faire mention de l’impossibilité d’exercer son activité professionnelle alors même qu’elle en avait demandé l’autorisation à sa bailleresse dès le 1er décembre 2022. 

Elle produit des factures de location de box, une facture de déménagement et une facture de location d’un véhicule pour justifier qu’elle a été empêchée d’exercer son activité mais elle n’apporte aucune précision et ne produit aucun justificatif sur le mobilier déménagé.

Ainsi, Madame [E] ne justifie pas de la réalité d’une activité exercée dans le sous-sol de l’immeuble donné à bail et ne démontre pas que les désordres résidant principalement dans les problèmes d’humidité du sous-sol sont de nature à rendre impropre le logement à sa destination professionnelle ou déhabitation.
Par conséquent, Madame [E] est mal fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers ou pour en demander la réduction de moitié.
En outre, il résulte de la facture de LOPES Entreprise en date du 17 novembre 2023 versée aux débats par la SCI [Adresse 6] et des mails de la SARL GAUTARD IMMOBILIER en date du 6 septembre 2023 que la bailleresse a fait exécuter des travaux afin de faire cesser les problèmes d’infiltration d’eau dans le sous-sol du logement. Ainsi, il ne peut être reproché à la SCI [Adresse 6] d’avoir fait délivrer un commandement de payer à sa locataire en date du 19 janvier 2024 de mauvaise foi. Madame [E] sera donc déboutée de sa demande de voir privé d’effet le commandement de payer.

Madame [E] n’a pas réglé les cause du commandement de payer dans les deux mois. Il convient, par conséquent, de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 20 mars 2024.

Sur l’expertise judiciaire 

L’article 144 du code de procédure civile prévoit que les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.

Aux termes de l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Madame [E] [G] demande une expertise judiciaire afin de chiffrer de façon précise ses préjudices. Madame [E] ayant été déboutée de ses demandes, l’expertise n’est donc pas justifiée.

Sur les loyers impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 28 février 2022, le commandement de payer délivré le 19 janvier 2024 et le décompte de la créance arrêté au 4 juin 2025 faisant apparaître une somme de 40 305,06 € à la charge de la locataire.

Il résulte des développements sus-exposés que c’est à tort que Madame [E] [G] a suspendu le paiement des loyers et qu’elle ne démontre pas la gravité des désordres permettant la réduction du loyer.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [E] [G] à verser à la SCI DU PETIT PORT la somme de 40 305,06 € au titre des impayés de loyers arrêtés au 4 juin 2025.

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Occupante sans droit ni titre depuis le 20 mars 2024, Madame [E] [G] a causé un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer.

Il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l'exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Madame [E] [G], perdant le procès, sera condamnée à verser à la SCI [Adresse 6] la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


Sur les dépens

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. 
Il convient donc de mettre les entiers dépens de l’instance à la charge de Madame [E] [G].

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, et rendu en premier ressort ;

CONDAMNE Madame [E] [G] à verser à la SCI DU PETIT PORT la somme de 40 305,06 € ([10] TROIS CENT CINQ EUROS ET SIX CENTIMES) au titre des impayés de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 4 juin 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en date du 20 mars 2024 ;

DIT que Madame [E] [G] est désormais occupante sans droit ni titre du logement;

ORDONNE en conséquence à Madame [E] [G] de restituer les lieux loués;

DIT qu'à défaut, par Madame [E] [G], d'avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 12], deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

DIT que le sort des meubles laissés dans les lieux par Madame [E] [G] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Madame [E] [G] à payer à la SCI [Adresse 6] une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de l’échéance de juillet 2025 ; et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Madame [E] [G] de l’ensemble de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

CONDAMNE Madame [E] [G] à payer à la SCI DU PETIT PORT la somme de 800,00 € ([7]) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [E] [G] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.


Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,