Tribunal Judiciaire · Jex SAISIE IMMOBILIERE — 7 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS


JUGE DE L'EXÉCUTION

CHARGÉ DES SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT RENDU LE 07 Octobre 2025



Numéro de rôle : N° RG 24/00037 - N° Portalis DBYF-W-B7I-JMGG

N° MINUTE : 2025/70


DEMANDERESSE

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE DE LA TOURAINE ET DU POITOU 
immatriculée au RCS de [Localité 27] sous le n° D 399 780 097, dont le siège social est sis [Adresse 15]
représentée par Maître Boris LABBÉ de la SELARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant


CRÉANCIER POURSUIVANT 


DEFENDEURS

Madame [A] [W]
née le [Date naissance 3] 1991 à [Localité 19], demeurant [Adresse 17]
représentée par Maître Benjamin COIRON de la SELARL ETHIS AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

Monsieur [L] [J], [R] [E]
né le [Date naissance 2] 1996 à [Localité 29], demeurant [Adresse 13]
représenté par Me THIRY substituant Me Elsa GODEFROY, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant


PARTIES SAISIES


A rendu le jugement suivant :

Après que la cause ait été débattue en audience publique du 10 juin 2025 devant M-D MERLET, Vice-Présidente, assistée de F. SONNET, Greffier avec indication que la décision sera prononcée publiquement le 9 septembre 2025, prorogée au 07 Octobre 2025.

Suivant acte authentique reçu le 28 janvier 2021 par Me [O] [H], notaire associé au [Localité 26] (Sarthe), la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou (également désignée ci-après la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou ou la banque) a consenti à Mme [A] [W] née le [Date naissance 3] 1991 à [Localité 18] (Ardèche) et Mme [U], [G], [C] [E] née le [Date naissance 16] 1996 à [Localité 28] ([Localité 20] et [Localité 25]) qui avaient auparavant accepté une offre préalable, les trois emprunts suivants affectés à l’acquisition d’un ensemble immobilier sis [Adresse 24] à [Localité 21] ([Localité 20] et [Localité 25]) cadastrés section A lieu-dit “[Adresse 14]”, n°[Cadastre 7], section A, lieu-dit “[Localité 22]” n° [Cadastre 6]-[Cadastre 8]-[Cadastre 9]-[Cadastre 10]-[Cadastre 11]-[Cadastre 5] et n° [Cadastre 12] d’une contenance totale de 00 ha 60 a 80 ca :

- un prêt immobilier “PTH lisseur” n°10001047623 d’un montant de cent quatre mille euros, remboursable (période d’anticipation incluse) au taux (hors assurance) de 1,5500 % soit un teg annuel effectif global de 1,90 % en 300 échéances mensuelles constantes dont 36 (période d’anticipation) de 134,33 euros, 119 de 244,41 euros, 1 de 244,01 euros, 59 de 327,74 euros, 1 de 326,90 euros, 119 de 688,74 euros et 1 de 687,96 euros à compter du 12 février 2021,

- un prêt immobilier “Tout Habitat Facilimmo” n°10001047624 d’un montant de dix mille euros, remboursable (hors période d’anticipation) au taux (hors assurance) de 0,0000 % soit un teg annuel effectif global de 0,81 % en 120 échéances mensuelles dont 119 de 83,33 euros et une de 83,73 euros à compter du 12 février 2021,

- un prêt immobilier “Tout Habitat Facilimmo” n° 10001047625 d’un montant de soixante mille quatre cent cinquante deux euros, remboursable (hors période d’anticipation) au taux (hors assurance) de 0,9700 % soit un teg annuel effectif global de 1,49 % en 180 échéances mensuelles dont 179 de 361,00 euros et 1 de 361,84 euros à compter du 12 février 2021. 

Ces emprunts étaient garantis par le privilège du prêteur de deniers et une hypothèque conventionnelle.

Par jugement rendu le 06 octobre 2022, le Tribunal judiciaire de Tours a autorisé la modification de l’état civil de Mme [U], [G], [C] [E] devenue M. [L], [J], [R] [E].

Par lettre datée du 28 juillet 2023, la banque a mis en demeure chaque emprunteur de régler dans un délai de quinze jours à réception de ce pli, la somme de 2 483,19 euros en rappelant qu’à défaut, la déchéance du terme pourrait être prononcée. Ces courriers ont été renvoyés à l’expéditeur pour le motif suivant “pli avisé non réclamé”. 

Par courrier daté du 08 septembre 2023, la banque a prononcé la déchéance du terme et vainement mis en demeure chaque débiteur de lui rembourser dans un délai de quinze jours à réception de cette lettre, la somme de 176 983,47 euros au titre du solde des prêts. Ces courriers ont été également renvoyés à l’expéditeur pour le motif suivant “pli avisé non réclamé”. 

En exécution de son titre et suivant acte extra judiciaire délivré le 24 mai 2024 par la Sas H2O Michel, commissaire de justice à Tours (Indre et Loire) et 11 juin 2024 par la Scp Largot-Yschard commissaire de justice à Vienne (Isère), la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou a fait donner à Mme [A] [W] et M.[L], [J], [R] [E] commandement valant saisie de l’immeuble afin de recouvrer la somme globale de cent quatre vingt onze mille quarante cinq euros et quarante sept centimes (191 045,47 euros) arrêtée au 05 décembre 2023. 

Ces commandements ont été publiés le 19 juillet 2024 au service de la publicité foncière d’[Localité 20] et [Localité 25] sous la référence : volume 2024 S numéro 32 et33.
L’assignation en audience d’orientation a été délivrée le 17 septembre 2024 et placée le 20 septembre suivant aux fins de voir, sur le fondement des articles L. 311-2 et L. 311-6 et R. 322-15 à R. 322-19 du Code des procédures civiles d'exécution, :

“. (...) constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit à l’article L 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

. (...) constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L 311-6 du Code des procédures civiles d'exécution,

. (...) statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

. (...) fixer le montant de la créance du poursuivant en principal, accessoires, frais et intérêts,

. dire et juger que les intérêts continueront à courir jusqu'à la distribution du prix de la vente à intervenir,

. (...) statuer, le cas échéant, sur l'autorisation de vente amiable présentée par les débiteurs saisis, et en ce cas, fixer les modalités de réalisation de la vente amiable,

. (...) fixer le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne pourra être vendu, eu égard aux conditions économiques du marché et les conditions particulières de la vente dont s’agit,

. dire que la vente devra intervenir dans un délai de quatre mois,

. dire que le débiteur saisi devra rendre compte au créancier poursuivant, et sur sa simple demande, des démarches accomplies pour vendre l'immeuble,

. (...) rappeler que la vente amiable se déroulera conformément aux dispositions du cahier des conditions de vente,

. dire que les fonds de la vente seront consignés par l'acquéreur auprès de la Caisse des dépôts et consignations tel que prévu à l'article L 322-4 du code des procédures civiles d'exécution,

. (...) taxer le montant des frais de poursuite de vente du créancier poursuivant en l'état de la procédure,

.(...) fixer la date d'audience à laquelle l'affaire sera rappelée conformément aux dispositions de l'article R.322-21 du code des procédures civiles d'exécution,

. Et, à défaut de vente amiable sollicitée, (...) ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis,

. (...) fixer la date de vente judiciaire,

. (...) fixer le montant de la mise à prix tel que mentionné dans le cahier des conditions de vente à la somme de 60 000 euros,

. (...) déterminer les modalités de visite de l'immeuble en présence de la SAS H2O MICHEL, commissaires de justice à [Localité 28] ([Localité 20] et [Localité 25]), et si besoin avec le concours de la force publique ou l'une des personnes prévues à l'article L 142-l du code des procédures civiles d'exécution,

.(...) taxer le montant des frais de poursuite de vente du créancier poursuivant en l’état de la procédure,

. (...) employer les frais de la présente instance en frais privilégiés de vente.”

Le cahier des conditions de vente a été déposé le 20 septembre 2024.

Aux termes de ses écritures transmises par voie électronique le 16 avril 2025 auxquelles il faut se reporter pour un exposé exhaustif des faits, moyens et arguments, M. [L], [J], [R] [E] prie le Juge de l’exécution :
“ Vu les articles L 311-5 et R322-5 du code des procédures civiles d’exécution,
 Vu l’article L111-3 du code des procédures civiles d’exécution,
 Vu les articles L312-36 et L312-39 du code de la consommation,
 Vu l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire,
 Vu l’article L722-2 du code de la consommation (de) :
. débouter purement et simplement la Caisse régionale de crédit agricole de la Touraine et du Poitou de toutes ses demandes, fins et conclusions,
. dire et juger que les clauses de déchéances du terme dont se prévaut la demanderesse sont abusives et réputées non écrites,
. dire et juger que la créance dont se prévaut la Caisse régionale de crédit agricole de la Touraine et du Poitou n’est pas exigible,
. constater que la Caisse régionale de crédit agricole de la Touraine et du Poitou ne dispose d’aucun titre exécutoire, 
En conséquence, 
. prononcer la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 24 mai 2024 (...) et de tous les actes subséquents,
Subsidiairement et en tout état de cause, 
. constater la suspension de la procédure de saisie immobilière diligentée à (son) encontre (...), 
. condamner la Caisse régionale de crédit agricole de la Touraine et du Poitou à (lui) verser (...) la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
. condamner la même aux entiers dépens de l’instance”.

Revenant sur les circonstances particulières entourant la déchéance du terme et évoquant une procédure de surendettement ainsi que des démarches en vue d’une remise en vente de l’immeuble, il soutient que la clause de résiliation anticipée des prêts s’analyse en une clause abusive de sorte que la banque a prononcé à tort la déchéance du terme et que sa créance n’est pas exigible. D’autre part, il fait valoir que l’assignation aux fins d’orientation se fonde sur “la copie exécutoire d’un acte de vente” qui ne peut être confondu avec un acte notarié de prêt de sorte que la banque ne dispose d’aucun titre exécutoire. Enfin, il sollicite la suspension de la procédure d’exécution forcée en application de l’article L722-2 du Code de la consommation. 
Aux termes de ses écritures transmises par voie électronique le 18 avril 2025 auxquelles il faut se reporter pour un exposé exhaustif des faits, moyens et arguments, Mme [A] [W] invite le Juge de l’exécution à :
“. déclarer abusives les clauses de résiliation anticipée des trois prêts immobiliers en litige,
. dire et juger irrecevable la demande de résiliation des prêts formée par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou,
. débouter la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou de ses demandes plus amples ou contraires,
En conséquence, 
. prononcer la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière,
A défaut,
. dire et juger irrecevable l’assignation à l’audience d’orientation,
Très subsidiairement,
Vu l’article L 722-2 du code de la consommation,
. constater la suspension de la procédure de saisie-immobilière 
. dire n’y avoir lieu, en l’état de la procédure, à fixation de la créance,
A défaut,
. dire et juger que les indemnités contractuelles de 7% stipulées dans chacun des prêts ont la nature de clause pénale,
. les réduire à un euro,
En tout état de cause, 
. condamner la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou à (lui) verser (...) la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens de l’instance”

Pour l’essentiel, elle expose que la clause de déchéance du terme présente un caractère abusif de sorte que la saisie litigieuse est entachée de nullité faute d’exigibilité de la créance et qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du Juge de l’exécution de prononcer la résiliation judiciaire des prêts. Elle conclut également à “l’irrecevabilité de l’assignation” (sic) au motif qu’elle a été délivrée postérieurement à la notification de la décision de recevabilité d’un dossier de surendettement. A défaut, elle sollicite la suspension de la voie d’exécution mais “en tant que de besoin” demande que l’indemnité contractuelle de 7 % dont le créancier réclame le paiement, soit réduite à la somme d’un euro s’agissant d’une clause pénale.
 
Aux termes de ses écritures transmises par voie électronique le 04 juin 2025 auxquelles il faut se reporter pour un exposé exhaustif des faits, moyens et arguments, la société Caisse Régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou demande au Juge de l’exécution :

“Vu, notamment, les dispositions des articles L 311-2 et L 311-6 et des articles R 322-15 à R 322-29 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ; 
Vu les dispositions des articles 1103, 1104 et 1217 du code civil, 
Vu les dispositions des articles L. 312-26 et L. 312-29 du Code de la consommation, (de) :
 
. (la) recevoir (...) en ses demandes, les dire bien fondées,
. (...) constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit à l’article L 311-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, 
. (...) constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L 311-6 du Code des Procédures Civiles d'Exécution,
 
A titre principal, 
. dire et juger valable la clause résolutoire du contrat de prêt immobilier objet des présentes,

A titre infiniment subsidiaire, 
. prononcer la résiliation judiciaire du contrat de prêt objet de la présente procédure,

En tout état de cause, 

. débouter Mme [A] [W] et M. [L] [E] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
. (...) fixer le montant de la créance du poursuivant en principal, accessoires, frais et intérêts, 
. dire et juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de la vente à intervenir, 
 .(...) ordonner la vente forcée des biens situés à [Localité 21] [Adresse 1]) - [Adresse 23], cadastrés [Cadastre 4] section A n° [Cadastre 6] - [Cadastre 7] - [Cadastre 8] - [Cadastre 9] - [Cadastre 10] -127-[Cadastre 5] et n° [Cadastre 12] , 
. (...) fixer la date de vente judiciaire, 
. (...) fixer le montant de la mise à prix tel que mentionné dans le cahier des conditions de vente à la somme de 60.000 €, 
. (...) déterminer les modalités de visite de l’immeuble en présence de la SAS H2O MICHEL, commissaires de justice à [Localité 28], et si besoin avec le concours de la force publique ou l'une des personnes prévues à l'article L 142-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, 
. condamner Mme [A] [W] et M. [L] [E] à (lui) payer (...) la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
. (...) taxer le montant des frais de poursuite de vente du créancier poursuivant en l’état de la procédure, 
 . (...) employer les frais de la présente instance en frais privilégiés de vente”. 

En substance, elle soutient qu’au regard du laps de temps écoulé - soit plus de quarante jours entre la mise en demeure et la résiliation du prêt- et de la mauvaise volonté des débiteurs qui ne lui ont rien versé et n’ont pas usé des options “souplesse” offertes par le contrat, elle a observé un délai suffisant avant de prononcer la déchéance du terme de sorte que nonobstant son libellé, la clause litigieuse ne présente pas de caractère abusif et que la carence des débiteurs exclut toute aggravation soudaine de leur situation. Subsidiairement, elle affirme qu’elle a pu valablement prononcer la résiliation judiciaire du prêt comme l’y autorisent les dispositions des articles L 312-26 et L. 312-29 du Code de la consommation et qu’à défaut, les débiteurs ont manqué gravement à leur principale obligation de sorte que la résolution doit être prononcée. Enfin, elle ajoute que l’acte notarié visé par le commandement constitue bien un titre exécutoire.

Fixée au 26 novembre 2024 puis évoquée à plusieurs reprises, l’affaire a été examinée à l’audience du 10 juin 2025 où chaque partie a repris ses demandes et moyens.

Sur quoi 

Attendu qu’en l’espèce, il convient d’observer le peu de logique de l’argumentation de M. [L], [J], [R] [E] qui après avoir contesté l’exigibilité de la créance, invoque l’absence de titre exécutoire du créancier au motif qu’il se fonde sur un acte de vente pour enfin évoquer la suspension de la procédure en conséquence d’une procédure de surendettement ; que pour sa part, Mme [A] [W] qui invoque la “nullité de la saisie immobilière” consécutive au caractère abusif de la clause de déchéance du terme, forme toutefois une contestation sur l’application des majorations contractuelles en l’occurrence l’application de l’indemnité de 7 % (sic !) alors qu’en tout état de cause si la clause de déchéance du terme est considérée comme présentant un caractère abusif, elle n’affectera que cet événement et que le créancier pourra seulement réclamer les mensualités exigibles à une date qu’il appartiendra aux parties de débattre ce dont elles se sont abstenues ;

Attendu que force est donc de relever qu’en l’espèce, à sa simple lecture, l’acte authentique emporte non seulement vente mais également prêt comme expressément rappelé aux paragraphes “prix” et “protection de l’emprunteur immobilier” “précisions complémentaires et garanties concernant le ou les prêts”(pages 6 à 10) et qu’après vérification les annexes en font partie intégrante (page 22 paragraphe “dispense de rappel des conditions générales du prêt”) ; que d’autre part lorsqu’elle a pour objet la déchéance anticipée du terme d’un prêt, la portée d’une clause abusive est limitée en ce que réputée non écrite, elle n’affecte pas la validité du contrat et ne peut donc suffire à vicier la procédure d’exécution forcée ;

Attendu par ailleurs que comme énoncé par l’article R 321-1 du Code des procédures civiles d’exécution, la procédure de saisie immobilière est engagée par la délivrance d’un commandement de payer valant saisie de l’immeuble ; qu’en l’espèce, ce commandement a été signifié à Mme [A] [W] le 24 mai 2024 alors que de son propre aveu, sa demande en traitement d’une situation de surendettement n’a été déclarée recevable que le 23 juillet 2024 de sorte qu’elle ne peut utilement se prévaloir de l’interdiction des poursuites et que l’assignation aux fins d’orientation a été valablement délivrée ; 

Attendu qu’en droit (avis Cour de Cassation 12 mars 2020 n° 1270 022) “ (...) conformément à l'article L. 722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation financière du débiteur emporte suspension des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens de ce débiteur et que la procédure reprendra au stade où la décision de recevabilité l'avait suspendue. Il en résulte qu'en matière de saisie immobilière, lorsque la décision de recevabilité de la commission de surendettement intervient avant que le jugement d'orientation ne soit rendu, le juge de l'exécution, saisi d'une demande de constatation de la suspension de la procédure, n'a pas, à cette occasion, à procéder aux vérifications relatives à la créance ni à en fixer le montant” ; qu’il s’en suit que le Juge de l’exécution sursoit à statuer sur l’intégralité des contestations dès lors qu’une procédure de surendettement a été ouverte avant que le jugement d’orientation ait été rendu ;

Attendu qu’en l’espèce, Mme [A] [W] justifie bénéficier d’un plan de surendettement alors que M. [L], [J], [R] [E] a communiqué un courrier daté du 12 novembre 2024 émanant de la Commission de surendettement des particuliers de l’[Localité 20] et [Localité 25] qui lui transmet l’état détaillé de ses dettes et que le tableau comporte les prêts dont la banque poursuit le recouvrement forcé ; que s’il s’en déduit que ce débiteur a présenté un dossier de surendettement et que cette demande a été déclarée recevable, il n’en demeure pas moins que cette décision dont M. [L], [J], [R] [E] a nécessairement été destinataire, n’a pas été versée aux débats et que le sort de la procédure de surendettement n’est à ce jour pas connu ; que le créancier poursuivant n’a présenté aucune explication ni même fourni d’informations à ce sujet ; qu’il n’incombe pas au Juge de l’exécution de pallier cette carence en interrogeant la Commission de surendettement des particuliers de l’[Localité 20] et [Localité 25] ;

Attendu que dans ces conditions et par application des articles 16 et 444 du Code de procédure civile, force est de surseoir à statuer et d’enjoindre à M. [L], [J], [R] [E] et à la société Caisse Régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou de justifier de la saisine de la commission de surendettement des particuliers de l’[Localité 20] et [Localité 25] ainsi que des décisions susceptibles d’avoir été rendues par la dite commission ;


PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement, par décision contradictoire, insusceptible de recours s’agissant d’une mesure d’administration judiciaire :

Sursoit à statuer et ordonne la réouverture des débats à l’audience du mardi 25 novembre 2025 à 11 heures ;

Enjoint à M. [L], [J], [R] [E] et à la société Caisse Régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou de verser aux débats les décisions susceptibles d’avoir été rendues par la commission de surendettement des particuliers de l’[Localité 20] et [Localité 25] ;

Rappelle que la présente vaut convocation ;

Reserve les dépens ;


Jugement prononcé le 07 Octobre 2025 par M-D MERLET, Juge de l’exécution.


Le Greffier
F. SONNET 
Le Juge de l’Exécution
M-D MERLET