Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 6 octobre 2025

MINUTE N° : 25/0957


JUGEMENT
DU 06 Octobre 2025




N° RC 24/05697







DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort




VAL TOURAINE HABITAT, Office Public de l’Habitat (anciennement OPAC d’[Localité 5] et [Localité 8])


ET : 

[R] [K]




Débats à l'audience du 03 Juillet 2025




copie et grosse le :
à VTH



copie le :
à M. Le Préfet d’[Localité 5] et [Localité 8]


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]



TENUE le 06 Octobre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA



DÉBATS :

A l'audience publique du 03 Juillet 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Octobre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT, Office Public de l’Habitat (anciennement OPAC d’[Localité 5] et [Localité 8]), dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Mme [S] munie d’un pouvoir en date du 30 juin 2025


D'une Part ;

ET :

Madame [R] [K]
née le 29 Mars 1985 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]
non comparante



D'autre Part ;







EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 12 décembre 2023 à effet du 21 décembre 2023, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a donné à bail à Mme [R] [K] un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 7], pour un loyer mensuel principal de 369,30 euros, révisable et payable à terme échu outre 320 euros de charges.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT a:
- saisi la CAF de la situation le 30 mai 2024,
- fait signifier à Mme [R] [K], le 30 septembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail,

Arguant du défaut de paiement de la dette dans le délai visé au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2024, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 9 décembre 2024, pour voir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail;
- ordonner l’expulsion de Mme [R] [K] devenu occupant sans droit ni titre avec tous moyens de droit ; 
- et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2.230,75 euros au titre des loyers impayés à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à libération des lieux, outre une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiées dans le cadre d’une mesure conservatoire. 

A l’audience du 3 juillet 2025, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT - représenté par une salariée munie d’un pouvoir - maintient ses demandes en actualisant sa créance à 4.033,67 euros. Il s'oppose à tout délai suspensif dans la mesure où seuls 4 loyers ont été réglés en 2024 et un seul en 2025. 

Mme [R] [K], citée par dépot en étude ne comparait pas et n'est pas représentée. Le jugement susceptible d'appel sera réputé contradictoire. 

Le diagnostic social et financier n'est pas renseigné.

L'affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé à ce jour.




MOTIVATION 

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néammoins statué sur le fond , le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée 

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT justifie avoir signalé la situation à la CAF et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées. 

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux" ; 

Selon l'article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l'espèce, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT produit :
- le bail conclu le 12 décembre 2023 contenant une clause résolutoire à défaut de paiement deux mois après un commandement de payer infructueux, clause plus favorable que les dispositions légales applicables. 
- le commandement de payer visant cette clause prévoyant un délai de deux mois, signifié le 30 septembre 2024, pour la somme en principal de 1521,11 euros, 
- une décompte de créance actualisé au 30 juin 2025. 

Il en ressort que les causes du commandement n'ont pas été réglées que ce soit dans le délai légal de six semaines ou dans le délai contractuel plus favorable de deux mois car aucun réglement n'a été enregistré au compte locatif dans cette période.

En s'abstenant de comparaître ou de se faire représenter, Mme [R] [K] s'interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve d’une reprise de paiement du loyer courant, alors que cette charge lui incombe en application de l'article 1353 du Code civil.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er décembre 2024

Le décompte de créance depuis janvier 2025 ne fait mention que d'un unique réglement en juin 2025 correspondant au réglement du loyer de mai 2025. le loyer courant du mois de juin n'a pas été réglé. Les conditions prévues par la loi pour accorder des délais suspensifs ne sont en conséquences pas remplies. 

Il sera donc constaté l'acquisition de la clause résolutoire. L'expulsion de Mme [R] [K], devenue occupante sans droit ni titre du logement 26, situé à [Adresse 6], sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués

Sur la demande de condamnation en paiement de l'arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. 

En outre, depuis la résiliation du bail, Mme [R] [K] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et de la provision sur charges.

En l'espèce, L’EPIC VAL TOURAINE HABITAT revendique une créance de 4.304,58 euros, échéance de juin 2025 inclus. 

Mme [R] [K], non comparante, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

La somme de 248,41 euros, correspondant aux dépens, sera déduite de la créance locative. 

Mme [R] [K] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 4.056,17 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dus au 30 juin 2025 outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, pour la période courant du 30 juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. 

3) Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [R] [K], partie perdante, sera condamnée à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais de commandement et de sa notification.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation économique des parties et eu égard à l'équité, la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, prévue au bail conclu le 12 décembre 2023 concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 3] , sont réunies à la date du 1er décembre 2024 ;

CONSTATE que Mme [R] [K] est occupante sans droit ni titre du dit bien immobilier à usage d’habitation ;

ORDONNE en conséquence à Mme [R] [K] de quitter les lieux loués sis [Adresse 3] et de les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [R] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et 

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE Mme [R] [K] à verser à l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT la somme de quatre mille cinquante-six euros et dix-sept centimes (4.056,17€) au titre des loyers et indemnités d'occupation dus au 1 juillet 2025. 

CONDAMNE Mme [R] [K], à compter du 30 juillet à verser à l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [R] [K] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le cout du commandement et de sa notification, de l’assignation et de sa notification au Préfet ;

DÉBOUTE l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 5] et [Localité 8] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière

La greffière,                                            Le juge des contentieux de la protection.