Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 3 juillet 2025

RG 24/5653

MINUTE N° : 25/00741


JUGEMENT
DU 03 Juillet 2025




N° RC 24/05653







DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort




[U] [B]
[E] [B]


ET : 

[J] [R]
[H] [R]




Débats à l'audience du 22 Mai 2025




copie et grosse le :
à Me FIRINO MARTELL (par case de Me PELLETIER)



copie le :
à M. Le Préfet d’[Localité 5] et [Localité 6]


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]



TENUE le 03 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 22 Mai 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [U] [B]
né le 26 Août 1979 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

Madame [E] [B]
née le 17 Décembre 1979 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant subtitué par Me PELLETIER François-Xavierr, avocat au barreau de TOURS, avocat postulant

D'une Part ;

ET :

Monsieur [J] [R]
né le 04 Mars 1966 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]
non comparant

Madame [H] [R]
née le 30 Avril 1978 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]
non comparante


D'autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement via Yousign en date du 14 juin 2024, Monsieur et Madame [U] et [E] [B] ont consenti un bail d'habitation à Monsieur et Madame [J] et [H] [R] portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1 188 €, provisions pour charges comprises.

Invoquant des impayés de loyers, le 30 septembre 2024, les bailleurs ont fait délivrer à leurs locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

Monsieur et Madame [U] et [E] [B] ont ainsi fait assigner Monsieur et Madame [J] et [H] [R] par actes de commissaire de justice du 31 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire:
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail de Monsieur et Madame [J] et [H] [R] ;
- ordonner leur expulsion et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l'immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- condamner solidairement Monsieur et Madame [J] et [H] [R] au paiement :
- de la somme en principal de 7 394,04 € au titre des impayés de loyers et de charges au 14 novembre 2024 ;
- d’une astreinte - à défaut d’avoir quitté les lieux - de 100 € par jour de retard à compter de la signification du présent jugement et jusqu’à libération effective et définitive des lieux ; 
- d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer habituel et des charges, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;
- au paiement des intérêts de droit sur la créance principale par application des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, à compter du commandement de payer
- de la somme de 800.00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de la présente assignation, de sa dénonciation à la Préfecture et tous frais d’exécution à venir.

A l’audience du 22 mai 2025, Monsieur et Madame [U] et [E] [B] - par la voix de leur Conseil - maintiennent les termes de son assignation et actualisent la dette locative à la somme de 14 522,04€ au 13 mai 2025, échéance de mai incluse.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice remis à sa personne, Madame [H] [R] n’est ni présente ni représentée. Il en va de même pour Monsieur [J] [R] régulièrement assigné par acte de commissaire de justice remis à domicile, à la personne de Madame [H] [R] qui l’a accepté.

Le diagnostic social et financier reçu avant l’audience est vierge de toutes informations, aucune suite n’ayant été donnée aux propositions de rendez-vous de la [Adresse 7]. 

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande 

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 septembre 2024, soit six semaines avant la délivrance de l’assignation, conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023- 668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 5 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L'action est donc recevable.



Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 14 juin 2024 ainsi que le commandement de payer délivré le 30 septembre 2024 pour un montant en principal de 4 830,79 € et le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 14 522,04 €.
 
En s'abstenant de comparaître, Monsieur et Madame [J] et [H] [R] s'interdisent de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l'article 1353 du Code civil.

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. 

Sont à déduire du présent décompte les pénalités de retard de 30 € du 5 septembre 2024 ainsi que les frais de commissaire de justice (187,25 €) qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Monsieur et Madame [J] et [H] [R] seront ainsi condamnés solidairement à verser à Monsieur et Madame [U] et [E] [B] la somme de 14 304,79 € arrêtée au 13 mai 2025, échéance de mai incluse, avec intérêts de retard à compter de la signification de la présente décision.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ... ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 30 septembre 2024 portant sur la somme en principal de 4 830,79 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur et Madame [J] et [H] [R] n'ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai de six semaines mentionné au commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 12 novembre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Il ressort du décompte produit que Monsieur et Madame [J] et [H] [R] n’ont pas réglé leur loyer courant depuis octobre 2024.

En l’absence de reprise de paiement du loyer courant, il ne pourra leur être accordé des délais de paiement. Leur expulsion sera prononcée selon les modalités fixées ci-après. 


Sur l'indemnité d'occupation

Monsieur et Madame [J] et [H] [R] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 12 novembre 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur. Ils seront solidairement condamnés à verser au bailleur une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’astreinte 

L'article L 131-1 du Code des procédures civiles d'exécution dispose que : « Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision ». Le préjudice résultant de l'occupation des lieux étant déjà réparé par l'indemnité d'occupation fixée ci-dessus, le tribunal ne peut pas prononcer en outre une astreinte. De surcroît, le recours à la force publique est autorisé. Une astreinte apparaît donc inutile. 

Sur les demandes accessoires

Il ne serait pas équitable de laisser à la charge des bailleurs la totalité des frais qu’ils ont dû engager dans le cadre de la présente procédure. Monsieur et Madame [J] et [H] [R] seront condamnés à leur verser la somme de 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge solidaire de Monsieur et Madame [J] et [H] [R] comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et sa notification à la Préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne solidairement Monsieur et Madame [J] et [H] [R] à payer à Monsieur et Madame [U] et [E] [B] la somme de 14 304,79 € (QUATORZE MILLE TROIS CENT QUATRE EUROS, SOIXANTE DIX NEUF CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 13 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 14 juin 2024 entre Monsieur et Madame [J] et [H] [R] et Monsieur et Madame [U] et [E] [B] concernant le bien situé [Adresse 3] sont réunies au 12 novembre 2024;

Dit que Monsieur et Madame [J] et [H] [R] sont désormais occupants sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Monsieur et Madame [J] et [H] [R] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision;

Dit qu'à défaut, par Monsieur et Madame [J] et [H] [R] d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 3], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Condamne solidairement Monsieur et Madame [J] et [H] [R] à payer à Monsieur et Madame [U] et [E] [B] une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés; 
Déboute Monsieur et Madame [U] et [E] [B] de leur demande d’astreinte ;
 
Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne solidairement Monsieur et Madame [J] et [H] [R] à verser à Monsieur et Madame [U] et [E] [B] la somme de 500 € au titre des dispositions l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne solidairement Monsieur et Madame [J] et [H] [R] aux entiers dépens de l’instance ; 

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le trois juillet deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection