Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 3 juillet 2025

MINUTE N° : 25/00734


JUGEMENT
DU 03 Juillet 2025




N° RC 25/00952







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort




[H] [P]
[U] [P] épouse [C]


ET : 

[I] [Z]
[W] [Z]
[S] [A]




Débats à l'audience du 22 Mai 2025




copie et grosse le :
à



copie le :
à


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS


TENUE le 03 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 22 Mai 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [H] [P]
née le 31 Mai 1974 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Madame [U] [P] épouse [C]
née le 21 Juillet 1983 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

représentées par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant


D'une Part ;

ET :

Monsieur [I] [Z], demeurant [Adresse 4]
comparant

Monsieur [W] [Z], demeurant [Adresse 5]

Madame [S] [A], demeurant [Adresse 6]
tous deux représentés par Me Réda SOUABI, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant


D'autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en à effet du 4 octobre 2009, Monsieur et Madame [D] [P] ont donné à bail à usage d'habitation principale à Madame [S] [A] et Monsieur [W] [Z] une maison individuelle située [Adresse 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de750 €.

Suivant courrier en date du 31 mai 2024, Madame [S] [A] et Monsieur [W] [Z] ont donné congé pour un départ du logement au 31 août 2024 dont il a été accusé réception par le bailleur le 6 juillet 2024 et fixant la date d’état des lieux au 4 septembre 2024.

Le 4 septembre 2024, Maître [B] dressait constat d’occupation de la maison située [Adresse 4] par Monsieur [I] [Z], père du locataire, qui mentionne ne pas pouvoir rendre l’habitation qu’il occupe personnellement. 

Par exploits de commissaire de justice, Madame [H] [P] et Madame [U] [P], en qualité d’usufruitières, venant aux droits de Monsieur [D] [P] ont fait assigner Madame [S] [A] par acte dressé en application de l’article 659 du Code de procédure civile, Monsieur [W] [Z] par acte remis à étude le 10 décembre 2024 ainsi que Monsieur [I] [Z] par acte remis à étude le 6 décembre 2024 devant le juge du contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS afin de voir :
- juger valide le congé donné le 31 mai 2024 par Madame [S] [A] et Monsieur [W] [Z],
- juger qu’à compter du 1er septembre 2024, Madame [S] [A] et Monsieur [W] [Z] ainsi que Monsieur [I] [Z] sont occupants sans droit ni titre de la maison d’habitation située au [Adresse 4], 
- ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef à compter du jugement à intervenir, avec l’aide d’un serrurier et de la force publique si besoin, 
- juger que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, 
- condamner solidairement Madame [S] [A] et Monsieur [W] [Z] à régler à Madame [H] [P] et Madame [U] [P] l’arriéré locatif arrêté à la somme de 3 950 € au 7 octobre 2024, 
- condamner solidairement Madame [S] [A] et Monsieur [W] [Z] à régler à Madame [H] [P] et Madame [U] [P] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges habituels soit 750 € par mois, jusqu’à libération parfaite et effective des lieux, 
- condamner solidairement Madame [S] [A] et Monsieur [W] [Z] à régler à Madame [H] [P] et Madame [U] [P] la somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, 
- dire que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive des débiteurs défaillants, conformément aux dispositions de l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution. 

Ce dossier a été régulièrement appelé et plaidé à l’audience du 22 mai 2025.

Lors de celle-ci, Madame [H] [P] et Madame [U] [P] représentées par leur Conseil, précisent qu’un congé régulier leur a été délivré. Aucun état des lieux n’a cependant été établi et aucune clef remise, le logement est toujours occupé par Monsieur [I] [Z], père du locataire. Elles maintiennent l’intégralité de leurs demandes initiales, précisant qu’il y a un arriéré locatif qui trouve son origine à la fois dans le fait que Madame [S] [A] et Monsieur [W] [Z] réglaient mensuellement 600 € au regard du loyer contractuel de 750 € et que plusieurs mensualités n’ont pas du tout été réglées. Elles confirment le montant de la dette locative à la somme de 3 950 €, telle qu’arrêtée à la date du 7 octobre 2024. 

Par conclusions en réponse déposées à l’audience, elles confirment leurs demandes initiales sauf celle relative aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, portant leur demande à 3500€.

Madame [S] [A] et Monsieur [W] [Z], par leur Conseil, en défense, font valoir qu’ils n’occupent plus la maison d’habitation objet du présent litige, qu’à ce titre aucune indemnité d’occupation ne peut leur être réclamée. Concernant le montant de l’arriéré de loyer, ils soulèvent l’absence de relance ou commandement pour défaut de paiement des loyers, alors même que les locataires ont régulièrement réglé la somme de 600 €. Seuls les loyers d’octobre 2023 et janvier 2024 n’ont pas été payés dans leur intégralité, soit un montant de 1200 € dont ils reconnaissent être redevables.

Par conclusions, ils demandent au Tribunal : 
-de débouter Madame [H] [P] et Madame [U] [P] de leur demande d’expulsion du logement situé [Adresse 4], 
-de les débouter de leur demande en paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, 
-de les débouter de leur demande en paiement d’arriéré locatif, 
- de les condamner à payer à chacun des défendeurs la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 


Monsieur [I] [Z], présent, confirme que c’est son fils qui l’a remplacé pour signer le bail et
qu’il a oublié de faire le changement ensuite, qu’il occupe effectivement le logement et qu’il souhaite y rester. Il
dit avoir eu un accord avec Monsieur [D] [P] pour un paiement de loyer à hauteur de 600 € et non 750€
tel que prévu dans le contrat de bail. 

Pour un plus ample exposé des moyens au soutien des prétentions des parties, il sera renvoyé à la lecture
de leurs dernières écritures, conformément aux termes de l'article 455 du Code de procédure civile.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'Indre et Loire par voie électronique le 11 février 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

1) Sur les effets du congé donné par les locataires et résiliation du bail :

L’article 12 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévu à l'article 15 ;

L'article 15 I précise que lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois ; que le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé ; qu'à défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois ; que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement ; qu'à l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués ; 

En l’espèce, par courrier adressé au bailleur le 31 mai 2024, Madame [S] [A] et Monsieur [W] [Z] ont clairement mentionné leur départ à la date du 31 août 2024, au terme d’un préavis de 3 mois. 

Cet acte expressément motivé par la volonté de libérer les lieux donnés à bail est parfaitement valide au regard des dispositions légales et produit ainsi anéantissement du bail trois mois plus tard, soit au 31 août 2024. 

L’article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui de prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». Madame [S] [A] et Monsieur [W] [Z] ne justifient aucunement de la remise des clefs au bailleur, ni en main propre ni par envoi en recommandé avec accusé de réception. Le fait de disposer respectivement d’une autre adresse en saurait constituer une preuve de leur non occupation du présent logement. 

La résiliation du bail par effet du congé donné doit donc être constatée et l’expulsion des locataires, devenus occupants sans droit ni titre, ordonnée, selon les conditions visées au dispositif. 

Sur l’arriéré locatif

Madame [S] [A] et Monsieur [W] [Z], en qualité de bailleurs, produisent à l’appui de la présente procédure le contrat de bail signé le 4 octobre 2009 avec Madame [S] [A] et Monsieur [W] [Z] fixant le montant du loyer mensuel à la somme de 750 €, hors taxes d’enlèvement des ordures ménagères. 

Le bailleur produit un décompte actualisé à la date du 7 octobre 2024. Il en ressort un règlement mensuel de 600 € depuis septembre 2023, à l’exception des mois d’octobre 2023, janvier 2024 et septembre 2024 non réglés et mars 2024 réglé pour 550 €, soit un arriéré locatif à la date du 7 octobre 2024 de 3 950 €.

Les locataires reconnaissent expressément devoir les échéances d’octobre 2023 et janvier 2024 non réglées. Ils soutiennent par ailleurs avoir eu un accord oral de Monsieur [D] [P], signataire du contrat de bail, pour un loyer de 600 €, sans apporter d’éléments de preuve. Le fait de régler un montant inférieur au loyer contractuel n’est pas de nature à emporter renonciation du bailleur. Dès lors, le loyer dû reste celui figurant expressément au contrat de bail signé entre les parties, soit un loyer mensuel de 750€. 

Le bailleur produit un décompte actualisé à la date du 7 octobre 2024. Il en ressort un règlement mensuel de 600 € depuis septembre 2023, à l’exception des mois d’octobre 2023, janvier 2024 et septembre 2024 non réglés et mars 2024 réglé pour 550 €, soit un arriéré locatif à la date du 7 octobre 2024 de 3 950 €, somme à laquelle Madame [S] [A] et Monsieur [W] [Z] seront solidairement condamnés. 

2) Sur la demande en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation :

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ;

En l’espèce, il est manifeste que le maintien dans les lieux de Madame [S] [A] et Monsieur [W] [Z], ainsi que de Monsieur [I] [Z] nonobstant la déchéance de leur titre d’occupation, génère un préjudice financier pour Madame [H] [P] et Madame [U] [P] ;

Il y a lieu de fixer les dommages et intérêts dus à hauteur du montant du loyer qui aurait té dus en cas de poursuite du contrat, soit la somme de 750 € par mois ;

Madame [S] [A], Monsieur [W] [Z] et Monsieur [I] [Z] seront donc solidairement condamnés au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 750 €, à partir du 1er septembre 2024 jusqu’à leur départ effectif des lieux et remise des clefs ;

Sur les demandes accessoires :

Il est rappelé que conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Madame [S] [A] et Monsieur [W] [Z], parties perdantes, doivent être condamnés aux entiers dépens, qui comprendront les frais de délivrance de l'assignation et de la notification à la Préfecture d'Indre et Loire, conformément aux prescriptions des articles 695 et 696 du code de procédure civile ;

Enfin l’équité et la situation respective des parties commandent de condamner solidairement Madame [S] [A] et Monsieur [W] [Z] à payer à Madame [H] [P] et Madame [U] [P] une somme de 1200 € en application des prescriptions de l’article 700 du Code de procédure civile ;


PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au Greffe :

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu le 4 octobre 2009 entre Madame [H] [P] et Madame [U] [P] venant aux droits de Monsieur [D] [P] et Madame [S] [A] et Monsieur [W] [Z] concernant la maison individuelle située [Adresse 4] suite à la délivrance d'un congé par l'occupant au 31 août 2024 ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [S] [A] et Monsieur [W] [Z] et de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la date de signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [A] et Monsieur [W] [Z] à payer à Madame [H] [P] et Madame [U] [P] la somme de 3 950 € au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 7 octobre 2024 ; 

CONDAMNE solidairement Madame [S] [A], Monsieur [W] [Z] et Monsieur [I] [Z] à payer à Madame [H] [P] et Madame [U] [P] à compter du 1 er septembre 2024 et à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à 750 €, jusqu'à la libération effective et parfaite des lieux ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision ;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [A] et Monsieur [W] [Z] à payer à Madame [H] [P] et Madame [U] [P] une somme de 1200 € au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [A] et Monsieur [W] [Z] aux entiers dépens, qui comprennent notamment les frais liés à la délivrance de l'assignation et de la notification à la Préfecture d'Indre et Loire ;

DIT que la présente décision sera transmise par le Greffe à la Préfecture d'Indre et Loire en application des dispositions de l'article R. 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution ; 

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le trois juillet deux mille vingt-cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection