Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 6 octobre 2025

MINUTE N° : 25/941


JUGEMENT
DU 06 Octobre 2025




N° RC 24/05695







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort




CDC HABITAT SOCIAL


ET : 

[K] [J]
[Z] [Y]




Débats à l'audience du 03 Juillet 2025




Le 

Copie executoire et copie à :
Maître CHARRON

Copie à :
Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 8]

Copie dossier 
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]



TENUE le 06 Octobre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA



DÉBATS :

A l'audience publique du 03 Juillet 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Octobre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Sophie CHARRON de la SELARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant


D'une Part ;

ET :

Monsieur [K] [J], demeurant [Adresse 2]
comparant

Madame [Z] [Y]
née le 19 Février 1976 à , demeurant [Adresse 2]
comparante



D'autre Part ;


EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat signé électroniquement le 2 août 2022 à effet du 11 août 2022, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Mme [Z] [Y] et M. [K] [J], engagés solidairement, un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Localité 10], “[Adresse 7], pour un loyer mensuel principal révisable de 620,12 euros et 13,63 euros de charges,

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés et du défaut de justification de l’assurance des lieux loués, la SA CDC HABITAT SOCIAL a :
- fait signifier le 19 septembre 2024 un commandement de payer la somme en principal de 2 084,67 euros et de justifier d’une assurance, visant la clause résolutoire prévue au bail. 
- saisi la CCAPEX le 20 septembre 2024 de la situation.

Arguant du non paiement de la dette locative et de l’absence de présentation d’une assurance dans les délais visés au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2024, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 5 décembre 2024 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ; 

- ordonner l’expulsion de Mme [Z] [Y] et M. [K] [J] devenus occupants sans droit ni titre et de tous occupants de leur chef ; 

- et obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 2 236,73 euros arrêtée au 13 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la décision, à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers et charges convenus au contrat à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération des lieux, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant notamment les frais du commandement. 

A l’audience du 3 juillet 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL - représentée par son conseil - indique que l’attestation d’assurance a été transmise et maintient ses demandes, relatives au défaut de paiement , en actualisant la dette à 1 181,78 euros arrêtée au 27 juin 2025 (échéance de mai appelée). Elle précise qu’en raison des efforts de réglement de ses locataires, elle est d’accord pour que des délais suspensifs leur soient accordés.

Mme [Z] [Y] et M. [K] [J] sont présents. Ils ne contestent pas être signataires du bail. Ils indiquent avoir réglé, le 30 juin 2025, 900 euros, non pris en compte dans le décompte. Ils proposent de régler le solde avant le 20 juillet. Ils confirment les indications du diagnostic social et financier qui fait état d’un revenu global pour le couple de 2 669,63 euros par mois. Le couple est désormais marié. Mme [Y] a un fils d’une première union. Les charges mensuelles du couple sont de 1 620,55 euros loyer compris. Ils souhaitent rester dans les lieux. 

Le bailleur est autorisé à produire contradictoirement un décompte de créance actualisé avant le 15 août 2025. Ce décompte a été produit le 28 juillet 2025.

L'affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025 par mise à disposition au greffe, puis prorogé au 06 octobre 2025.








MOTIFS


1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie de la saisine de la CCAPEX et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées. 

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond


- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; 
En l'espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL produit :

- le bail du 2 août 2022 contenant une clause résolutoire jouant deux mois après un commandement de payer infructueux,

- le commandement de payer visant cette clause, signifié le 3 juillet 2024, pour la somme en principal de 2 084,67 euros, 

- une décompte de créance arrêté au 11 août 2025. 

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les locataires n’ayant versé que 1 356,08 euros dans le délais de deux mois du commandement. De sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, pour défaut de paiment des loyers, contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 novembre 2024.



- Sur le paiement de l'arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. 

Depuis la résiliation du bail, Mme [Z] [Y] et M. [K] [J] qui se maintiennent dans les lieux et causent ainsi un préjudice à leur bailleur, sont redevables d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges justifiées.

En l'espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte de sa créance arrêtée à la date du 28 juillet 2025 (échéance du mois de juin 2025 comprise) à un montant de 684,33 euros tenant compte du versement mentionné à l’audience par les locataires. 

 Toutefois, en application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

Cette créance comprend des frais de contentieux inclus dans les dépens qui seront envisagés ci-dessous. Ceux-ci seront déduits de la créance à hauteur de 275,30 euros (123,24 euros + 152,06 euros). La créance locative sera retenue à hauteur de 409,03 euros. 

Mme [Z] [Y] et M. [K] [J] seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme au titre de la créance locative arrêtée au 28 juillet 2025, échéance de juin comprise.

-Sur l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire 

L'article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, Mme [Z] [Y] et M. [K] [J] ont repris le paiement régulier des loyers courants avant la date de l’audience et ont fait de efforts certains pour apurer leur dette. L'équilibre de leurs charges et ressources, tel qu'il ressort du diagnostic social et financier et de leurs déclarations, leur permettent de faire face à un apurement de la dette locative. Il convient donc de faire droit à leur demande implicite de délais supensifs pour les quels le bailleur a donné son accord.

Compte tenu de ces éléments, Mme [Z] [Y] et M. [K] [J] seront autorisés à se libérer du montant de la dette locatives selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. 


En cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d'une mensualité ou du loyer et charges courants, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l'absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu'à libération complète des lieux, les locataires se trouveront solidairement redevables, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges justifiées qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [Z] [Y] et M. [K] [J], parties perdantes, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, coût du commandement compris.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Afin de favoriser le règlement de l’impayé locatif et compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 août 2022, entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et Mme [Z] [Y] et M. [K] [J] concernant le bien immobilier sis à [Adresse 9] [Localité 11][Adresse 5])[Adresse 1] sont réunies à la date du 20 novembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [Y] et M. [K] [J] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 409,03 euros arrêtée au 28 juillet 2025 (échéance du mois de juin 2025 comprise) au titre de la dette locative ;

AUTORISE Mme [Z] [Y] et M. [K] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 2 mensualités de deux cent euros (200 euros) chacune et une 3ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois avec le loyer dû dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d'exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Mme [Z] [Y] et M. [K] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA CDC HABITAT SOCIAL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [Z] [Y] et M. [K] [J] soit condamnés solidairement à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL, jusqu'à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

DIT qu'il n'y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Z] [Y] et M. [K] [J] in solidum aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 6] et [Localité 8] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,



Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,