Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 6 octobre 2025

MINUTE N° : 25/00922


JUGEMENT
DU 06 Octobre 2025




N° RC 25/01633







DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort




S.C.I. MILLY, réprésentée la SAEM C.D.C Habitat


ET : 

[E] [L]




Débats à l'audience du 03 Juillet 2025




Le 

Copie executoire et copie à :
Maître DE LA RUFFIE

Copie à :
Monsieur le Prefet d'[Localité 4] et [Localité 5]

Copie dossier 
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]



TENUE le 06 Octobre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA



DÉBATS :

A l'audience publique du 03 Juillet 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Octobre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. MILLY, réprésentée la SAEM C.D.C Habitat, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Stanislas DE LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, substitué par Maître PAYOT, avocat au barreau de TOURS 




D'une Part ;

ET :

Madame [E] [L], demeurant [Adresse 1]
non comparante



D'autre Part ;




EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat sous seing privé signé électroniquement le 23 janvier 2018 à effet du 5 février 2018, la Société Nationale Immobilière aux droits de laquelle vient la SCI MILLY, représentée par la SAEM CDC HABITAT, a loué à Mme [E] [L] et Mme [C] [G], engagées solidairement, un local à usage d’habitation situé à [Adresse 7] avec emplacement de stationnement C13, moyennant un loyer mensuel initial révisable, payable d'avance le premier de chaque mois, de 489,03 euros outre une provision sur charges de 46,08 euros. Mme [C] [G] a quitté le logement le 7 mars 2019. 

Invoquant l’existence de loyers impayés, la SCI MILLY a saisi la CAF le 8 novembre 2024 et a fait délivrer à sa locataire le 14 novembre 2024, un commandement de payer la somme de 1 066,05 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte ; ce commandement visait la clause résolutoire prévue au bail. 
Le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 17 mars 2025, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 18 mars 2025 pour voir notamment :

- constater que la saisine de la CAF vaut saisine de la CCAPEX ;

- constater les effets de l’acquisition de la clause résolutoire ; 

- être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [E] [L] devenue occupante sans droit ni titre avec au besoin le concours de la force publique ; 

- et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 773,91 euros au titre des loyers impayés arrêtée au 11 janvier 2025 à parfaire d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de janvier 2025, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 3 juillet 2025, la SCI MILLY, représentée par son conseil, maintient ses demandes en actualisant sa créance à 938,22 euros. 

Bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice signifié à personne pour Mme [E] [L] n'est ni présente ni représentée. La présente décision sera réputée contradictoire au seul motif qu'elle est susceptible d'appel.

Le diagnostic social et financier reçu au greffe relate que Mme [L] occupe seule le logement et travaille comme agent de ménage depuis deux ans et demi dans une entreprise. Elle cumule en plus deux emplois à temps partiel pour faire face à ses charges. Un des emplois pourrait déboucher sur un CDI. Elle a versé 800 euros soit l'intégralité de son salaire à son bailleur en mai 2025. Elle souhaite payer sa dette et rester dans le logement. Lorsqu'elle ne peut payer la totalité du loyer en une seule fois, elle verse des sommes complémentaires pour apurer la dette locative. 

L'affaire a été mise en délibéré à ce jour, par mise à disposition au greffe.



MOTIVATION

1- Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l’assignation a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CAF et elle a été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de l’assignation.

Par conséquent, l’action est recevable.


2- Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; 

Selon l'article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l'espèce, la SCI MILLY représenté par la SAEM CDC HABITAT produit :

- le bail conclu le 23 janvier 2018 contenant une clause résolutoire jouant à l'issue d'un délai de deux mois après une commandement de payer infructueux. 

- le commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié le 14 novembre 2024, pour la somme en principal de 1 066,65 euros, 

- Un décompte de créance actualisé au 2 juillet 2025. 

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les seuls réglements enregistrés au compte dans cette période se limitant à 864,68 euros. 

Mme [L], en ne comparaissant pas, se prive de la possibilité de rapporter la preuve qui lui incombe en application de l'article 1353 du code civil, de réglements ayant soldé la dette. 

De sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 janvier 2025.

Le décompte de créance établit que le total des loyers et charges mensuels de 603,08 n' a pas été réglé en mars 2025, l'a été incomplétement en avril 2025 à hauteur de 456,29 euros, complétement en mai 2025 avec une majoration de 264,34 euros, incomplétement à hauteur de 300 euros en juin 2025. 

Malgré les efforts de Mme [L], les conditions permettant de lui accorder des délais ne sont pas remplies au regard de la reprise du paiement du loyer courant et de sa capacité à faire face à sa dette, de sorte que son expulsion sera ordonnée à défaut de départ volontaire. 

- Sur le paiement de l'arriéré locatif et les indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. 

Depuis la résiliation du bail, Mme [E] [L] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et de la provision sur charges.

En l'espèce, le bailleur produit un décompte de la créance faisant apparaître une créance de 938,22 euros à la charge de Mme [E] [L] à la date du 2 juillet 2025 (terme du mois de juillet 2025 compris).

Mme [E] [L] absente ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

La créance revendiquée sera retenue après déduction de la somme de 182,28 euros correspondant aux frais de commissaire de justice qui seront envisagés au titre des dépens.

Mme [E] [L] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 755,94 euros, outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, pour la période courant du 30 juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. 

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [E] [L], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture et du commandement de payer.

La charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution et il n'appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 janvier 2018 entre la SCI MILLY représenté par la SAEM CDC HABITAT et Mme [E] [L] concernant le bien immobilier à usage d’habitation et l'emplacement de stationnement situés [Adresse 8] sont réunies à la date du 15 janvier 2025 ;

CONSTATE que Mme [E] [L] est occupante sans droit ni titre du dit bien immobilier à usage d’habitation ;

ORDONNE en conséquence à Mme [E] [L] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [E] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE Mme [E] [L] à verser à la SCI MILLY représentée par la SAEM CDC HABITAT la somme de 755,94 euros arrêtée à la date du 2 juillet 2025 (terme du mois de juillet 2025 compris) au titre des loyers et indemnités locatives échus. 

CONDAMNE Mme [E] [L] à payer à la SCI MILLY représentée par la SAEM CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation, équivalente au montant des loyers outre revalorisation en cours et des charges justifiées qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail, pour la période courant, à compter du 30 juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés ;

DIT qu'il n'y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [E] [L] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification ;


RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 4] et [Localité 5] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,



Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,