Tribunal Judiciaire · TPBR — 3 juillet 2025

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE TOURS




Minute n° : 
N° RG 24/00011 - N° Portalis DBYF-W-B7I-JLUL


Affaire : EARL GUENET- SAFER DU CENTRE



JUGEMENT PARITAIRE
DU : 03 JUILLET 2025 




Notification des parties par L.R.A.R
JUGEMENT




DÉBATS : A l'audience publique du 20 mai 2025


DÉCISION :

Prononcé publiquement le 03 JUILLET 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.


Composition du Tribunal :

PRESIDENT : C. BELOUARD,

ASSESSEURS BAILLEURS : 
Mme JOURDANNE Colette
M. MENEAU Jean-Claude

ASSESSEUR PRENEUR : 
M. FUMOLEAU Christophe

GREFFIER : F. SONNET,



DANS LE LITIGE ENTRE:

DEMANDEUR

EARL GUENET, immatriculée au RCS de TOURS sous le n° 482 060 589, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Alexis LEPAGE de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant




ET :

DEFENDEUR

SAFER DU CENTRE, immatriculée au RCS de TOURS sous le n° 596 820 480, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Corinne BAYLAC de la SAS ENVERGURE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant




Le Tribunal ne pouvant se réunir au complet, le Président a statué seul, après avoir pris l’avis des assesseurs présents, conformément aux dispositions d el’article L443-3 du Code de l’organisation judiciaire ; 

EXPOSE DU LITIGE

Suivant jugement du tribunal judiciaire du 26 avril 2022, la SARL La Croix Pattée s’est portée adjudicataire notamment des parcelles suivantes :
- sur la Commune de [Localité 1] cadastrées section [Cadastre 1] et [Cadastre 2] 
- sur la Commune de [Localité 2] cadastrées section [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] , [Cadastre 6] et [Cadastre 7] et section [Cadastre 8] et [Cadastre 9].

Le 20 mai 2022, la SAFER du Centre a fait valoir son droit de préemption et est ainsi devenue propriétaire de ces parcelles.

- Sur une instance antérieure opposant la SAFER du Centre à M. [J] [R] devant le Tribunal judiciaire

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 juillet 2022, elle a mis en demeure M. [J] [R] de libérer lesdites parcelles avant le 1er octobre 2022 pour permettre la levée de la récolte qui était en cours.

Elle a fait délivrer une sommation de déguerpir par acte extrajudiciaire du 7 avril 2023 par le ministère de Maître [A], huissier de justice à [Localité 3].

Une itérative sommation de déguerpir a été signifiée par commissaire de justice à M. [R] le 5 juin 2023.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2023, la SAFER du Centre a donné assignation à M. [R] devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins de voir ordonner l’expulsion de M. [J] [R] et de tous occupants de son chef des terres appartenant à la SAFER du Centre et situées sur la Commune de [Localité 1] cadastrées section [Cadastre 1] et [Cadastre 2] et d’autre part sur la Commune de [Localité 2] cadastrées section [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] , [Cadastre 6] et [Cadastre 7] et section [Cadastre 8] et [Cadastre 9].

Suivant jugement du 17 avril 2024, le Tribunal judiciaire a notamment :
rejeté l’exception d’incompétence au profit du tribunal paritaire des baux ruraux soulevée par M. [J] [R] ;ordonné l’expulsion de M. [J] [R] et de tous occupants de son chef des terres appartenant à la SAFER du CENTRE et situées :- sur la Commune de [Localité 1] cadastrées section [Cadastre 1] et [Cadastre 2]
- et sur la Commune de [Localité 2] cadastrées section [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] , [Cadastre 6] et [Cadastre 7] et section [Cadastre 8] et [Cadastre 9]
ce, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de 3 mois ; 


- Sur la présente instance 

Le 05 août 2024, l’EARL GUENET a saisi le Tribunal paritaire des baux ruraux de Tours aux fins de voir notamment constater l’existence d’un bail rural à son profit portant sur des parcelles cadastrées:
- Commune de [Localité 1], section [Cadastre 1] et [Cadastre 2], 
- Commune de [Localité 2], section [Cadastre 3],[Cadastre 4] [Cadastre 5],[Cadastre 6],et [Cadastre 7], section [Cadastre 8] et section [Cadastre 9] 
dont la SAFER du Centre est propriétaire suivant jugement d’adjudication du Tribunal judiciaire de Tours du 26 avril 2022 ;

Les parties ont régulièrement été convoquées à l’audience de conciliation du 19 novembre 2024, date à laquelle une non conciliation des parties a été constatée.

A l’audience de renvoi du 20 mai 2025 aux fins de plaidoirie, l’EARL GUENET, représentée par son Conseil, sollicite du Tribunal paritaire de :
constater l’existence d’un bail rural au profit de l’EARL GENET et portant sur les parcelles- sur la Commune de [Localité 1] cadastrées section [Cadastre 1] et [Cadastre 2] ; 
- sur la Commune de [Localité 2] cadastrées section [Cadastre 3],[Cadastre 4] [Cadastre 5],[Cadastre 6],et [Cadastre 7], section [Cadastre 8] et section [Cadastre 9] 
dont la SAFER du Centre est propriétaire suivant jugement d’adjudication du Tribunal judiciaire retours du 26 avril 2022 ;
débouter en tant que de besoin la SAFER du Centre de toute demande contraire ;condamner la SAFER du Centre à lui verser la somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner la SAFER du Centre aux dépens.
Elle explique que l’EARL GUENET a été constituée par M. [J] [R] et son épouse Mme [E] GUENET le 10 mars 2005. Elle soutient être titulaire d’un bail rural sur les parcelles préemptées par la SAFER du Centre ; que les parcelles situées sur la Commune de [Localité 1] jouxtent immédiatement celles situées sur la Commune de [Localité 2] ce qui corrobore une exploitation générale des parcelles par le même exploitant ; que l’ensemble des parcelles sont concernées par une vente d’herbe répétées depuis 10 ans et qu’une vente d’herbe tombe sous le coup du statut du fermage si elle est consentie par le propriétaire chaque année et au même agriculteur.


En réponse, la SAFER du Centre, représentée par son Conseil, conclut au visa de l’article L411-1 du code rural au :
rejet l’ensemble des demandes formulées par l’EARL GUENET au titre des parcelles situées sur la Commune de [Localité 1] cadastrées section [Cadastre 1] et [Cadastre 2] et d’autre part sur la Commune de [Localité 2] cadastrées section [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] , [Cadastre 6] et [Cadastre 7] et section [Cadastre 8] et [Cadastre 9].condamner l’EARL GUENET à verser à la SAFER du Centre la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts pur procédure abusive ; condamner l’EARL GUENET à lui verser la somme de 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et le condamner aux dépens.
Elle conteste l’existence d’un bail rural au profit de l’EARL GUENET rappelant le contexte de la présente procédure et le fait qu’aucune contrepartie onéreuse ni justificatif de déclaration MSA n’est produit au titre de la parcelle située à [Localité 2].
Concernant les parcelles situées à [Localité 1], elle souligne que les factures produites qui auraient éte émises par M. [M], ancien propriétaire, n’ont aucune date. Elle soutient que la SAFER DU CENTRE ne justifie nullement d’une cession exclusive des fruits des parcelles à l’EARL GUENET de sorte que les contrats de vente en herbe allégués ne sauraient être requalifiés en bail rural.

La décision a été mise en délibéré au 03 juillet 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur l’existence d’un bail rural au profit de l’EARL GUENET

La définition du bail à ferme est donnée à l’article L. 411-1 du Code rural :” toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre”. 

- Sur l’existence d’un bail écrit

 A été versé aux débats un contrat écrit intitulé “bail à ferme sous-seing privé” signé le 01er novembre 2013 entre M. [H] [M] en qualité de bailleur et M. [J] [R] et son épouse Mme [G] GUENET en qualité de preneurs d’autre part portant sur la parcelle section [Cadastre 9] d’une superficie de plus de 30 hectares. Ce contrat prévoyait la mise à disposition à titre onéreux pour 9 ans de la parcelle avec un fermage équivalent au “DPU “ droit au paiement unique” sur la surface primée éligible déclarée par le propriétaire bailleur”.

L'enregistrement n'est plus une formalité obligatoire depuis la loi n° 98-1267 du 30 décembre 1998 lorsque le contrat de bail est prévu pour une durée inférieure à douze ans ce qui était le cas en l’espèce. En conséquence, le fait que ce contrat de bail n’aurait pas été enregistré ne le rendait pas pour autant inopposable à la SAFER.

Toutefois, le tribunal judiciaire de Tours dans sa décision du 17 avril 2024 a relevé : “Toutefois, lors de la réouverture des débats, M. [R] a fait valoir qu’il n’était finalement pas titulaire de quelconque droit sur cette parcelle [Cadastre 9] et que l’EURL GUENET, créé le 10 mars 2005 et dont il est associé avec son épouse, serait la seule titulaire de droits. Les factures produites au nom de l’EURL GUENET portent notamment sur la parcelle [Cadastre 9] (pièce 4 défendeur). Il doit en être déduit que le bail rural du 01er novembre 2013 a été résilié d’un commun accord avec M. [M]. M. [R] n’invoque pas une mise à disposition par son épouse et lui des parcelles qu’ils auraient loué à M. [M]”.
 
L’EARL GUENET ne revendique pas de bail écrit spécifique qui aurait été accordé tant au titre de la parcelle cadastrée section [Cadastre 9] à [Localité 2] que pour les autres parcelles. Il s’agit dès lors exclusivement de savoir :
- si un bail rural verbal a été accordé à l’EARL GUENET 
- ou si les contrats de vente d’herbe allégués peuvent être requalifiés en bail rural.


- Sur un bail rural verbal et sur une requalification des ventes d’herbe en bail rural

En l’absence d’écrit, il appartient à l’EARL GUENET de démontrer le caractère onéreux d’une mise à disposition des parcelles. Force est de constater que l’EARL GUENET ne produit
- aucun relevé MSA;
- aucune justification de la contrepartie onéreuse de la mise à disposition des parcelles situées sur la Commune de [Localité 1] cadastrées section [Cadastre 1] et [Cadastre 2] et sur la Commune de [Localité 2] cadastrées section [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] , [Cadastre 6] et [Cadastre 7] et section [Cadastre 8].

Est désigné par contrat de vente d’herbe, deux hypothèses distinctes : 
- soit le propriétaire d’une parcelle cède sa récolte d’herbe à un exploitant agricole pour fenaison (c’est-à-dire la coupe et récolte de foin), 
- soit le propriétaire d’une parcelle enherbée permet à un tiers d’y laisser paître ses animaux. 
Le contrat de vente d’herbe est susceptible d’être requalifié en bail rural dès lors que le bénéficiaire de la vente démontre qu’il a la cession exclusive de tous les fruits du fonds. Ainsi, sera requalifié en bail rural un contrat de vente d’herbe : 
- qui suppose une jouissance continue de l’“acheteur” toute l’année, d’une année sur l’autre, 
- qui laisse à l’acheteur la jouissance de bâtiments en plus des prés, 
- pendant lequel l’acheteur” contribue à la pousse d’herbe par toute méthode culturale. 

Pour être soumis au statut du fermage, les contrats de vente d’herbe doivent avoir été conclus en vue d’une activité agricole. La présomption de bail rural suppose que l’opération soit réalisée à titre onéreux. L’opération doit porter sur tous les fruits de l’exploitation. Une convention ne peut être qualifiée de bail à ferme soumis au statut lorsque l’exploitant ne rapporte pas la preuve d’une jouissance exclusive des parcelles en cause

Il s’agit dès lors uniquement de savoir si les ventes en herbe alléguées peuvent être requalifiées en baux ruraux.

Force est de constater qu’est seulement évoquée dans les attestations produites et les factures produites la notion de “[Localité 4]” sans autre précision.

- M. [I] [Z] a attesté le 17 janvier 2023 que “depuis une petite dizaine d’années” l’EARL GUENET sème récolte ou fauche la totalité des terres de M. [M] [H] à [Localité 4] et à [Localité 2].
 
- M. [N] [P] a attesté le 08 janvier 2023 que l’EARL GUENET fait la récolte de foins sur la totalité des terres de M. [M][H] à [Localité 2] depuis 2014

- M. [L] [U] a attesté le 09 janvier 2023 que l’EARL GUENET ensemence, fauche et récolte toutes les terres de M. [M] [H] de [Localité 2] et de [Localité 4] pour son compte personnel afin nourrir ses bêtes. 

- M. [Q] [M], ancien propriétaire a attesté que l’EARL GUENET exploite et récolte la totalité de [Localité 4] le 09 janvier 2023.

Les factures produites laisseraient entendre qu’entre 2014 et 2021, M. [M] aurait vendu la totalité de la récolte sur pied de la [Localité 4] à l’EARL GENET.

L’EARL GUENET revendique un bail rural sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 1] et [Cadastre 2] , commune de [Localité 1] et sur la Commune de [Localité 2] pour les parcelles cadastrées section [Cadastre 3],[Cadastre 4] [Cadastre 5],[Cadastre 6],et [Cadastre 7], section [Cadastre 8] et section [Cadastre 9]. Ces parcelles couvrent une surface plus de 108 ha selon le détail suivant: 


Section
N°
ha
a
ca
[Localité 1]
F
[Cadastre 1]
1
[Cadastre 10]
12
[Localité 1]
F
75
0
96
31
[Localité 2]
ZA
[Cadastre 11]
28
85
60
[Localité 2]
ZA
[Cadastre 4]
11
78
40
[Localité 2]
ZA
[Cadastre 5]
3
63
60
[Localité 2]
ZA
[Cadastre 6]
0
76
90
[Localité 2]
ZA
17
4
99
40
[Localité 2]
ZB
4
26
9
10
[Localité 2]
ZC
1
30
47
90
Superficie Totale
108
087
033

Or, les factures produites, non seulement ne précisent pas la Commune sur lesquelles la vente en herbe aurait été effectuée, mais ne précisent pas plus les parcelles concernées. Elles visent une surface de “60ha” en total décalage avec la superficie des parcelles revendiquées. Même en excluant les parcelles de [Localité 1], non visées dans les attestations, la superficie des parcelles revendiquées sur la Commune de [Localité 2] est toujours supérieure à celle apparaissant sur les contrats de vente en herbe.


Section
N°
ha
a
ca
[Localité 2]
ZA
1
28
85
60
[Localité 2]
ZA
[Cadastre 4]
11
78
40
[Localité 2]
ZA
[Cadastre 5]
3
63
60
[Localité 2]
ZA
[Cadastre 6]
0
76
90
[Localité 2]
ZA
17
4
99
40
[Localité 2]
ZB
4
26
9
10
[Localité 2]
ZC
1
30
47
90
Superficie Totale
106
60
90


L’EARL GUENET ne démontre dès lors pas que les opérations de vente en herbe ont porté sur tous les fruits de l’exploitation de M. [M], précédent propriétaire. En conséquence, la demande de requalification en bail rural sera rejetée.


[Cadastre 4]- Sur la demande reconventionnelle en dommage et intérêts

Le caractère abusif de la présente procédure ne peut découler du seul fait que les demandes de l’EARL GUENET ont été rejetées. La demande de dommages et intérêts sera rejetée.


3- Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, l’EARL GUENET sera tenue aux dépens.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge du défendeur une partie des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par la SAFER au titre de la présente instance. L’EARL GUENET sera en conséquence condamnée à payer à la SAFER la somme de 1500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS
Le Tribunal statuant publiquement par décision contradictoire et en premier ressort,

Le Tribunal paritaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

Rejette l’ensemble des demandes de l’EARL GUENET formulées au titre des parcelles 

Rejette la demande reconventionnelle de la SAFER DU CENTRE en dommages et intérêts ;

Condamne l’EARL GUENET aux dépens ;

Condamne l’EARL GUENET à payer à la SAFER du CENTRE la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ainsi jugé par mise à disposition de la décision au greffe.


LE GREFFIER LE PRESIDENT