Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 6 octobre 2025

MINUTE N° : 25/00936


JUGEMENT
DU 06 Octobre 2025




N° RC 24/05879







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort




CDC HABITAT SOCIAL


ET : 

UDAF D’ [Localité 7] ET [Localité 8]
[P] [E]




Débats à l'audience du 03 Juillet 2025




copie et grosse le :
à Me CHARRON



copie le :
à Me [Localité 5]
à M. Le Préfet d’[Localité 7] et [Localité 8]


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]



TENUE le 06 Octobre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA


DÉBATS :

A l'audience publique du 03 Juillet 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Octobre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Sophie CHARRON de la SELARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant


D'une Part ;

ET :


non comparante

Monsieur [P] [E]
né le 13 Juillet 1986 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3] assisté par l’UDAF D’ [Localité 7] ET [Localité 8], son curateur, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Me Mélanie BOURGUIGNON , avocat au barreau de TOURS 

D'autre Part ;


 
EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 1er mars 2019, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à M. [P] [E] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 9] - pour un loyer mensuel principal, révisable payable à terme échu, de 282,58 euros et 72,07 euros de charges. 

Par décision du 8 juin 2022, M. [P] [E] a été plaçé sous le régime de la curatelle simple, l'UDAF étant désignée en qualité de curateur. 

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés et un défaut de justification de l’assurance des lieu loué, la SA CDC HABITAT SOCIAL a :
- saisi la CAF et la CCAPEX le 21 mai 2024 de la situation d'impayé, 
- fait signifier le 12 août 2024 à son locataire et à l'UDAF un commandement de payer la somme en principal de 980,87 euros et de justifier d’une assurance, en visant la clause résolutoire prévue au bail.

Arguant du défaut de régularisation de l'impayé et de justification de l'assurance des lieux loués , le bailleur saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice délivré le 6 décembre 2024 à M. [E] et le 11 décembre 2024 à l'UDAF, dénoncés au préfet d'Indre et Loire le 12 décembre 2024 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ; 
- ordonner l’expulsion de M. [P] [E] devenu sans droit ni titre ainsi que de tous occupants de son chef et de ses biens avec l’assistance de la force publique si besoin est ; 
- et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 833,34 euros au titre des loyers et charges justifiés, selon décompte arrêté au 9 novembre 2024 (échéance d’octobre 2024), avec intérêts au taux légal à compter de la décision, à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers et charges convenus au contrat à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération des lieux, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant notamment les frais du commandement. 

A l’audience du 3 juillet 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL - représentée par son conseil - actualise sa créance à 1.239,10 euros (échéance de mai appelée). Elle a indique avoir reçu l’attestation d’assurance et renonce à sa demande tendant à voir constater la résiliation pour défaut de justification de l’assurance des lieux loués. Elle maintient pour le reste ses demandes tout en précisant avoir trouvé un accord avec son locataire et l’UDAF, pour l’apurement de la dette locative à raison de 200 euros par mois en plus du loyer courant. Elle est dès lors d’accord pour que les délais suspensifs demandés soient accordés à son locataire. 

M. [P] [E] assisté de l’UDAF - représenté par son conseil - soutient les conclusions visées à l’audience. Il indique être désormais sous curatelle renforcée depuis le 18 février 2025. Il justifie de l’assurance des lieux loués. Il confirme l’accord pris pour l’apurement de la créance par versements mensuels de 200 euros en plus du loyer mis en place depuis mai 2025. Il justifie du réglement fait en juin 2025 et d’un salaire mensuel de 1.594,43 euros. Il demande que son bailleur soit débouté de ses demandes et que lui soit accordé des délais de paiement suspensifs conformément au plan d’apurement mis en place à savoir le réglement le 8 du mois d’une mensualité de 200 euros en plus du loyer courant et de charges. 

Le diagnostic social et financier est revenu non renseigné si ce n’est l’indication donnée par la curatelle de M. [E] qu’un accord de réglement va pouvoir solder la dette dans les mois à venir. 

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé à ce jour.



MOTIFS

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie de la saisine de la CAF et de la CCAPEX et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées. 

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond


- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; 
En l'espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL produit :
- le bail du 1er mars 2019 contenant une clause résolutoire,
- le commandement de payer visant cette clause, signifié le 12 août 2024, pour la somme en principal de 980,87 euros et faisant sommation de justifier de l’assurance des locaux, 
- une décompte de créance arrêté au 27 juin 2025, échéance de mai 2025 appelée. 

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Seuls deux versements de 312,18 euros, soit au total 624,36 euros ont été enregistrés sur le compte de M. [E]. De sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 octobre 2024.






- Sur le paiement de l'arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. 

Depuis la résiliation du bail, M. [P] [E] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges justifiées.

En l'espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte de sa créance arrêtée à la date du 27 juin 2025 (échéance du mois de mai 2025 comprise) à un montant de 1.239,10 euros.

Ni M. [P] [E], ni l’UDAF, n’ont contesté le principe ou le montant de la créance.
 
Toutefois, en application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

Cette créance comprend des frais de contentieux inclus dans les dépens. Ceux-ci seront déduits de la créance à raison de 234,81 euros (126,55 euros + 132,65 euros). La créance locative sera retenue à hauteur de 1.004,29 euros. 

M. [P] [E] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme au titre de la créance locative arrêtée au 26 juin 2025, échéance de mai comprise.

-Sur l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire 

L'article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, M. [P] [E] a repris le paiement régulier des loyers courants, depuis le mois de mai 2024 soit avant la date de l’audience. Ses revenus lui permettent de faire face à un apurement de sa dette locative. 

Compte tenu de ces éléments, M. [P] [E] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. 

En cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d'une mensualité ou du loyer et charges courants, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l'absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu'à libération complète des lieux, la locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges justifiées qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [P] [E], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure cout du commandement compris. Dans lamesure où ils sont déjà compris dans l’échéancier signé des parties, la condamnation sera prononcée en deniers ou quittance.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Afin de favoriser le règlement de l’impayé locatif et compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2019, entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et M. [P] [E] concernant le bien immobilier sis à [Adresse 9] sont réunies à la date du 13 octobre 2024 ;

CONDAMNE M. [P] [E] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de mille quatre euros et vingt-neuf centimes (1.004,29€) euros arrêtée au 26 juin 2025 (échéance du mois de mai 2025 comprise) au titre de la dette locative ;

AUTORISE M. [P] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités de deux cent euros (200 €) chacune et une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir, conformément à l'accord, le 8 de chaque mois et pour la première fois le 8 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;





DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d'exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour M. [P] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA CDC HABITAT SOCIAL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [P] [E] soit condamné à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL, jusqu'à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

DIT qu'il n'y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. [P] [E] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 7] et [Localité 8] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,