Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 6 octobre 2025

MINUTE N° : 25/00942


JUGEMENT
DU 15 Septembre 2025




N° RC 24/05648







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort




ICF ATLANTIQUE, inscrite au RCS de TOURS sous le n° B 775 690 886


ET : 

[J] [B] [F] [D] [H]




Débats à l'audience du 03 Juillet 2025



Le 

Copie executoire et copie à :
Maître VIEILLEMARINGE

Copie à :
Monsieur le Prefet d'Indre et Loire

Copie dossier 
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS



TENUE le 15 Septembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à [Localité 4],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA



DÉBATS :

A l'audience publique du 03 Juillet 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 15 Septembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

ICF ATLANTIQUE, inscrite au RCS de TOURS sous le n° B 775 690 886, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître François VIEILLEMARINGE de , avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant




D'une Part ;

ET :

Madame [J] [B] [F] [D] [H], demeurant [Adresse 3]
comparante



D'autre Part ;









EXPOSE DES MOTIFS

En vertu d’un contrat sous seing privé 18 décembre 2023 à effet du 29 décembre 2023, la SA ICF ATLANTIQUE a loué à Mme [J] [H], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 538,26 euros outre 108,57 euros de provisions sur charges.

Arguant de loyers impayés, la SA ICF ATLANTIQUE :

- a saisi le CAF de la situation le 28 juillet 2024, 

- a fait délivrer à Mme [J] [H], par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2024, déposé en étude, un commandement de payer la somme de 1 146,75 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

Invoquant le défaut de régularisation de la créance locative dans le délai de deux mois visé au commandment, la SA ICF ATLANTIQUE a fait assigner Mme [J] [H], par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2024, déposé en étude, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours et lui demande sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, etprononcer la résiliation de plein droit du bail,

- ordonner l'expulsion de Mme [J] [H] devenue occupante sans droit ni titre à compter du 1er décembre 2024 et de tous occupants de son chef, avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,

- En toute hypothèse, condamner Mme [J] [H] à lui payer la somme de 1 914,19 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er décembre 2025 et une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyers et charges qui auraient été dus si le bail avait été maintenu et ce jusqu’à la libération complète des lieux,

- condamner Mme [J] [H] à payer la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement et de sa notification outre le rappel que les frais d’exécution seront à la charge exclusive du débiteur en application de l’article L111-8 du code de procédures d’exécution. 

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d'Indre et Loire le 9 décembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 3 juillet 2025.

A cette audience, la SA ICF ATLANTIQUE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance à la somme de 4 532,06 euros, au titre des loyers et charges échus au 1er juillet 2025, terme du mois de juin 2025 inclus. Elle précise que la locataire n’a pas réagi suite au commandement. Le dernier réglement est du mois d’avril 2025 pour le loyer de mars 2025.

Mme [J] [H] comparait. Elle explique vivre seule avec sa fille née le 27 avril 2023 et avoir dû faire face à une très forte dépression post partum qui a entraîné la fin de son contrat de travail par rupture conventionelle. Elle a retrouvé un emploi qui commencera la semaine prochaine et percevra le SMIC pour 35 heures de travail. Elle perçoit 924 euros de prestations familiales. Elle ne fait pas de proposition d'apurement de l'arriéré. 

Le diagnostic social et financier est revenu non complété. 

L'affaire a été mise en délibéré à ce jour, par mise à disposition au greffe.




MOTIFS

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, la SA ICF ATLANTIQUE justifie avoir avisé la CAF et dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées. 

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux" ; 

Selon l'article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l'espèce, La SA ICF ATLANTIQUE produit :

- le bail conclu le 18 décembre 2023 contenant une clause résolutoire visant un délai de deux mois après commandement plus favorable que les dispositions légales applicables. 
- le commandement de payer visant la clause résolutoire et le délai plus favorable de deux mois, signifié le 30 septembre 2024, pour la somme en principal de 1 146,75 euros, 

- Un décompte de créance actualisé. 

Le commandement est demeuré infructueux que ce soit pendant plus 6 semaines ou plus de deux mois, aucun réglement n'étant enregistré pendant ces périodes sur le décompte de créance, ce que conteste pas Mme [H]. De sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er décembre 2024.

Le décompte de créance fait état de deux réglements de 300 euros s’imputant sur les loyers de février et mars 2025, payables à termes échus. Les loyers dus au 1er mai, 1er juin et 1er juillet 2025 n’ont pas été réglés et l’APL est suspendue. Mme [H] ne fait pas de proposition de réglement de l’arriéré et ne sollicite pas de délais suspensifs. Les conditions permettant de lui accorder de tels délais ne sont dès lors pas remplies et son expulsion sera ordonnée à défaut de départ volontaire. 

- Sur le paiement de l'arriéré locatif et les indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. 

Depuis la résiliation du bail, Mme [J] [H] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et de la provision sur charges.

En l'espèce, le bailleur produit un décompte de la créance faisant apparaître une créance de 4 532,36 euros à la charge de Mme [J] [H] à la date du 2 juillet 2025 (terme du mois de juin 2025 compris).

Mme [J] [H] , ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

La créance revendiquée sera retenue après déduction de la somme de 205,41 correspondant aux frais de commissaire de justice qui seront envisagés au titre des dépens.

Mme [J] [H] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 4 326,95 euros, outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, pour la période courant du 30 juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. 

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.


Mme [J] [H], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture et du commandement de payer.

La charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution et il n'appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 décembre 2023 entre la SA ICF ATLANTIQUE et Mme [J] [H] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 1er décembre 2024 ;

CONSTATE que Mme [J] [H] est occupante sans droit ni titre du dit bien immobilier à usage d’habitation ;

ORDONNE en conséquence à Mme [J] [H] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [J] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE Mme [J] [H] à verser à la SA ICF ATLANTIQUE la somme de 4 532,36 euros arrêtée à la date du 2 juillet 2025 (terme du mois de juin 2025 compris) au titre des loyers et indemnités locatives échus. 

CONDAMNE Mme [J] [H] à payer à la SA ICF ATLANTIQUE une indemnité mensuelle d’occupation, équivalente au montant des loyers outre revalorisation en cours et des charges justifiées qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail, pour la période courant, à compter du 30 juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés ;


REJETE le surplus des demandes. 

DIT qu'il n'y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [J] [H] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'Indre et Loire en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,