Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 3 juillet 2025

RG 24/5634

MINUTE N° : 25/00742


JUGEMENT
DU 03 Juillet 2025




N° RC 24/05634







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort




[G] [K]


ET : 

[B] [P]
[Y] [P]




Débats à l'audience du 22 Mai 2025




copie et grosse le :
à Me BERBIGIER



copie le :
à M. [P]
à Mme [P]
à M. Le Préfet d’[Localité 6] et [Localité 8]


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]



TENUE le 03 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 5] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER



DÉBATS :

A l'audience publique du 22 Mai 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [G] [K], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par Me MARKOWSKI




D'une Part ;

ET :

Monsieur [B] [P], demeurant [Adresse 3]

comparant

Madame [Y] [P], demeurant [Adresse 3]

comparante



D'autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 juin 2021, Monsieur [G] [K] a consenti un bail d'habitation à Madame [Y] [H] et Monsieur [B] [P] portant sur un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 400 €.

Par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception le 16 août 2024, les époux [P] notifiaient à Monsieur [G] [K] leur volonté de quitter le logement et de résilier leur contrat de bail, avec un congé fixé au 16 septembre 2024, soit avec un préavis réduit pour lequel un accord oral a été donné par le bailleur.

Maître [V], commissaire de justice dressait constat, sur demande et en présence du bailleur, le 16 septembre 2024 que les époux [P] étaient toujours présents dans les lieux. 

Monsieur [G] [K] a ainsi fait assigner Madame [Y] [H] et Monsieur [B] [P] par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :
- valider le congé donné par les époux [P] à effet du 16 septembre 2024 ;
- juger qu’à compter de cette date, Madame [Y] [H] et Monsieur [B] [P] sont occupants sans droit ni titre de la maison située [Adresse 1] ; 
 - ordonner leur expulsion ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l'immeuble de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- juger que le sort des meubles garnissant le logement sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ; 
- condamner solidairement Madame [Y] [H] et Monsieur [B] [P] au paiement de la somme en principal de 2 852 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtée à la date d’effet du congé
- condamner solidairement Madame [Y] [H] et Monsieur [B] [P] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer habituel soit 400 €, à compter de la date d’effet du congé et jusqu’à libération définitive des locaux ;
- condamner solidairement Madame [Y] [H] et Monsieur [B] [P] à verser à Monsieur [G] [K] la somme de 1000.00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner solidairement Madame [Y] [H] et Monsieur [B] [P] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du procès-verbal de constat ; 
- juger que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.


Initialement appelé à l’audience du 3 avril 2025, ce dossier a fait l’objet d’un renvoi à la demande de l’avocat de permanence. 
A la présente audience, Monsieur [G] [K] - par la voix de son Conseil - maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la date de l’audience à la somme de 9 600 €, échéance de mai 2025 incluse.

Madame [Y] [H] et Monsieur [B] [P] reconnaissent leur dette locative. Ils expliquent que leur logement dans lequel ils vivent est insalubre, présente des photos du logement et confirme ne pas avoir engagé à ce jour d’action à l’encontre de leur bailleur. Ils précisent qu’ils ont donné congé à la demande de celui-ci. 

Le diagnostic social et financier reçu avant l’audience est vierge de toutes informations, aucune suite n’ayant été donnée aux propositions de rendez-vous de la [Adresse 9] [Localité 7].

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la régularité du congé donné par les locataires

L’article 12 de la loi n° 89 - 462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2014 - 366 du 24 mars 2014 précise que le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15. Selon cet article, le délai de préavis est de trois mois lorsqu’il est donné par le locataire. Il est d’un mois dans plusieurs cas (premier emploi ou mutation ; état de santé constaté par un certificat médical justifiant un changement de domicile ; locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ; les bénéficiaires de RSA ou d’AAH). Il est précisé à ce même article que le locataire souhaitant bénéficier d’un préavis réduit précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre recommandée. A défaut le délai de préavis est de trois mois. 

Le contrat de bail signé le 30 juin 2021, dans sa partie III - Date de prise d’effet et durée du contrat précise que le contrat est souscrit pour 3 ans, qu’il se renouvelle tacitement pour une même durée dans les mêmes conditions. Il y est précisé que le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, après avoir donné congé. 

Le bailleur produit à l’appui de ses demandes, outre le contrat de location signé le 30 juin 2021, le courrier qui lui a été adressé par les locataires en date du 16 août 2024, mentionnant leur date de départ au 16 septembre 2024, au terme d’un préavis d’un mois accepté par le bailleur “avec votre accord oral”.

Lors de l’audience, les locataires mentionnent qu’ils ont été invités par le bailleur à donner leur congé dans ces conditions, sans éléments en justifiant. 

A défaut de justificatifs d’une situation autorisant un préavis réduit, le délai retenu sera de trois mois, soit à effet du 17 novembre 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 30 juin 2021 ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience arrêté à la somme de 9600 €. 
 
Les locataires ne contestent pas le montant de la dette. 

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. 

Il sera déduit du présent décompte les sommes suivantes : 
- Au titre de l’année 2022 : la somme de 250 € “voiture” dont la nature ne relève pas d’une dette de loyer, 
- Pour 2024, la facture VEOLIA d’un montant de 368,23 €, le bailleur n’apportant pas de justification de cette dépense.

Madame [Y] [H] et Monsieur [B] [P] seront ainsi solidairement condamnés à verser à Monsieur [G] [K] la somme de 8 9891,77 € arrêtée au 22 mai 2025, échéance de mai incluse.

Sur l'indemnité d'occupation

Madame [Y] [H] et Monsieur [B] [P] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 17 novembre 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur. Ils seront solidairement condamnés à verser au bailleur une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges dus depuis la date d’effet du congé et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

Le bailleur justifie avoir eu recours à un commissaire de justice pour dresser procès verbal d’occupation du logement au terme du préavis du congé donné par le locataire. Le préavis en l’espèce n’était pas arrivé à son terme. Il ne saurait dès lors être mis à la charge des locataires le coût de cet acte de commissaire de justice. Monsieur [G] [K] sera débouté de sa demande à ce titre. 
Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Juge que le congé donné par Madame [Y] [H] et Monsieur [B] [P] et Monsieur [G] [K] concernant le bien situé [Adresse 2] est valable ; 

Dit que ledit congé, compte tenu d’un préavis de trois mois, produit effet au 17 novembre 2024 ;

Condamne Madame [Y] [H] et Monsieur [B] [P] à payer à Monsieur [G] [K] la somme de 8 981,77 € € (HUIT MILLE NEUF CENT QUATRE VINGT ONZE EUROS ET SOIXANTE DIX SEPT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 22 mai 2025 ;

Dit que Madame [Y] [H] et Monsieur [B] [P] sont désormais occupants sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence Madame [Y] [H] et Monsieur [B] [P] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision;

Dit qu'à défaut, Monsieur [G] [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 s. et R. 433-1 s. du Code des procédures civiles d’exécution ; 

Condamne solidairement Madame [Y] [H] et Monsieur [B] [P] à payer à Monsieur [G] [K] une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges, à compter de la date d’effet du congé jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ; 

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Dit que les dépens resteront à la charge de Monsieur [G] [K] ; 

Le déboute de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le trois juillet deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection