Tribunal Judiciaire · REFERES — 7 octobre 2025

N° Minute : 25/00500

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS 

 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


ORDONNANCE 
du 
07 Octobre 2025


Numéro de rôle : N° RG 25/20340 - N° Portalis DBYF-W-B7J-JXGO

DEMANDERESSES :

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE FAYE, dont le siège social est sis [Adresse 8]
représentée par Me Anthony RIGOUT, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

S.C.I. [Adresse 14], dont le siège social est sis [Adresse 8]
représentée par Me Anthony RIGOUT, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DEFENDEURS :

S.A.S. NOR
RCS de [Localité 18] n° 949 158 778, dont le siège social est sis [Adresse 10]
non représentée

Monsieur [W] [I]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]
non représenté


DÉBATS :

Par devant Madame D. MERCIER, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l'audience publique du 02 Septembre 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 07 Octobre 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame D. MERCIER, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 07 Octobre 2025, assistée de Mme A. LASSERRE, Greffier placé.

EXPOSÉ DU LITIGE
La SCI FAYE et la SCI [Adresse 14] ont consenti, par acte notarié du 16 décembre 2021 à la SAS ABC, un bail commercial portant sur un local constituant une partie du lot de copropriété n°7 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 17] [Adresse 13], pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2022 et moyennant un loyer annuel de 27.600 euros HT et HC, révisable annuellement sur la base de la variation de l’indice des loyers commerciaux.
La SAS ABC a cédé, par acte notarié du 04 mai 2023, à la SAS NOR, l’ensemble de ses droits, pour le temps qui restait à courir, au bail commercial portant sur ledit local commercial situé [Adresse 17] [Adresse 13]. Aux termes du même acte, M. [W] [I], en qualité de dirigeant de la SAS NOR, s’est constitué caution solidaire de la SAS NOR.
Un commandement de payer la somme de 16.975,49 euros, en principal, visant la clause résolutoire, a été fait signifier respectivement à la SAS NOR et à M. [W] [I] par la SCI FAYE et la SCI [Adresse 14], les 30 janvier et 14 février 2025.
C’est dans ce contexte que, par actes de commissaire de justice signifiés le 23 juillet 2025, la SCI FAYE et la SCI [Adresse 14] ont assigné la SAS NOR et M. [W] [I] devant la présidente du tribunal judiciaire de Tours, statuant en référé.
La SCI FAYE et la SCI [Adresse 14] sollicitent, aux termes de leur assignation, de :
Constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 16 décembre 2021, consenti par les sociétés FAYE et [Adresse 14] à la société ABC, aux droits et obligations de laquelle vient aujourd’hui la société NOR, pour les locaux sis [Adresse 11], partie lot numéro sept (7) résultant de l’état descriptif de division, BÂTIMENT C (Rez-de-chaussée : Local commercial n°4, mezzanines et parties communes à usage exclusif, et les neuf cent deux /dix millièmes (902 /10000èmes) de parties communes générales, et que la désignation de la partie louée est la suivante : Un local commercial portant le numéro 5 du plan de masse de l’horloge comprenant un espace commercial avec vitrine, sanitaires, et sortie de secours à l'arrière), le tout dans un ensemble immobilier situé à [Localité 18] ([Localité 15]-ET-[Localité 16]) [Localité 6], et [Adresse 12], cadastré Section AY numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 9], est acquise depuis le 1er mars 2025, date d’effet de la clause résolutoire ;Constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date ;Ordonner l’expulsion de la société NOR, et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir ; Ordonner, auprès de tout garde-meuble de leur choix le transport et la séquestration des meubles garnissant les lieux en garantie des sommes dues ; Fixer par provision à la somme de 3.566,72 euros le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la charge de la société NOR, due jusqu’à justification de la libération effective des lieux ;
Condamner solidairement la société NOR et M. [W] [I] à leur payer la somme provisionnelle de 23.932,84 euros TTC au titre de l’arriéré de loyer et d’indemnité d’occupation dû à la date du 30 juin 2025, et donc sauf à parfaire ; Condamner solidairement la société NOR et M. [W] [I] à leur payer la somme provisionnelle, et sauf à parfaire, de 168.286,26 euros à titre de clause pénale pour les retards de paiement des échéances locatives arrêtés au 30 juin 2025, soit : ◦Au titre du retard de paiement du loyer et charges pour le 4ème trimestre 2024 : 258 jours de retard entre le 15 octobre 2024 et le 30 juin 2025 x (7.666,79 / 20) = 98.901,72 euros ; 
◦Au titre du retard de paiement du loyer et charges pour le 1er trimestre 2025 : 181 jours de retard entre le 15 janvier 2025 et le 30 juin 2025 x (7.666,79 / 20) = 69 384,54 euros ; 
Juger que le dépôt de garantie leur restera acquis conformément aux stipulations du bail signé le 16 décembre 2021 ; Condamner solidairement la société NOR et M. [W] [I] à leur payer une somme de 3.000,00 euros sur le fondement des dispositions du code de procédure civile ;Condamner solidairement la société NOR et M. [W] [I] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 30 janvier 2025, sa dénonciation à la caution en date du 14 février 2025, et celui de la présente assignation.Elles soutiennent que le commandement de payer n’a pas été pleinement suivi d’effet dans le délai d’un mois imparti dès lors que le règlement intégral des sommes dues n’est toujours pas intervenu. Elles expliquent que la dette n’a cessé de s’accroître, s’élevant à hauteur de la somme de 11.975,49 euros TTC au 1er mars 2025. Elles font valoir qu’elles sont donc recevables à demander que soit constatée, avec toutes ses conséquences de droit et de fait, l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail, et ce à effet au 1er mars 2025, au visa de l’article L. 145-41 du code de commerce.
Elles invoquent les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile et exposent que le bail a pris fin à la date du 1er mars 2025 de sorte que, depuis cette date, la SAS NOR est occupante sans droit ni titre des locaux leur appartenant et est débitrice à leur égard d’une indemnité d’occupation. Elles affirment que l’obligation de la SAS NOR et de M. [W] [I], caution solidaire, au paiement des arriérés locatifs et de l’indemnité d’occupation, à hauteur de la somme de 23.932,84 euros au 30 juin 2025, n’est pas sérieusement contestable.
Elles se prévalent des stipulations du bail commercial et soulèvent le caractère non-sérieusement contestable de l’obligation du preneur au paiement de la clause pénale qui s’élève à la somme de 168.286,26 euros à la date du 30 juin 2025.
Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
Lors de l’audience du 02 septembre 2025, la SCI FAYE et la SCI [Adresse 14], représentées par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures.
La SAS NOR et M. [W] [I] n’ont pas constitué avocat et n’ont pas comparu.
Le délibéré a été fixé au 07 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIREAux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.
En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
En l’espèce, le bail contient une clause aux termes de laquelle :
« En cas de non-exécution, totale ou partielle, ou de non-respect, par le preneur de la clause de destination, du paiement à son échéance de l’un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur, des travaux lui incombant, des horaires d’ouverture pouvant être imposés par une réglementation ou un cahier des charges, de son obligation d’assurance, de la sécurité de son personnel et des tiers, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivrés par acte extra-judiciaire au preneur ou à son représentant légal (et à l’administrateur judiciaire également s’il en existe un à ce moment-là) de régulariser sa situation. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner la déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause ainsi que le délai d’un mois imparti au preneur pour régulariser la situation.
Si le preneur refusait d’évacuer les lieux, après résiliation, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire compétent, exécutoire par provision, nonobstant appel. En outre, une indemnité d’occupation mensuelle et indivisible égale à la valeur d’un sixième d’une annuité du loyer alors en vigueur sera due au bailleur. 
En cas de résiliation suite à un des cas cités ci-dessus, à quelque moment que ce soit pendant la durée du bail ou de ses renouvellements, la somme due ou payée à titre de garantie par le preneur restera en totalité acquise au bailleur à titre d’indemnité, et sans exclure tous autres dommages et intérêts s’il y a lieu, nonobstant le paiement dû. Il en sera de même un mois après le non-respect d’une échéance, ou également en cas de résiliation judiciaire pendant la période du bail ou en cours de ses renouvellements, ou en cas de non-respect d’une des clauses du bail ».
L’acte notarié du 16 décembre 2021, dont les termes sont en partie rappelés dans l’acte de cession du 04 mai 2023, est explicite et ne nécessite aucune interprétation quant à la portée de la clause résolutoire stipulée.
Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2025, la SCI FAYE et la SCI [Adresse 14] ont fait délivrer à la SAS NOR un commandement de payer d’un montant de 16.975,49 euros en principal, précisant qu’à défaut de régularisation dans un délai d’un mois la résiliation du bail serait encourue, par application de la clause résolutoire, dont les termes ont été rappelés.

La SAS NOR n’a pas apuré le passif des dettes non sérieusement contestables visé au commandement de payer avant l’échéance d’un délai d’un mois à compter de celui-ci. En effet, s’il ressort du décompte des sommes dues (pièces des demanderesses n°5 et 7) que la somme de 5.000 euros a été versée dans ce délai, elle ne permet pas de régler le montant total des causes du commandement. 
En l’absence de contestation sérieuse sur l’existence de l’obligation de paiement des loyers et charges dus au titre du bail commercial, il y a lieu de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 1er mars 2025.
Le locataire est donc occupant sans droit ni titre des locaux loués depuis cette date. Il lui sera ordonné de libérer les lieux et, à défaut de libération des lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification, son expulsion sera ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.
À défaut de libération des lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux seront également ordonnés, dans un garde-meuble ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, aux frais du locataire.
SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATIONS PROVISIONNELLESPar application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Sur les causes du commandement de payer et ses conséquences La somme de 23.932,84 euros, correspondant à la somme de l’arriéré de loyer à la date du 30 juin 2025, à hauteur de 16.266,05 euros, et de l’indemnité d’occupation dû, à hauteur de 7.666,79 euros, est sollicitée, comme il ressort de l’état des sommes dues produit par les demanderesses (pièce des demanderesses n°5).
D’une part, concernant la somme des loyers et charges impayés au 30 juin 2025, il n’a pas été opéré de paiement ni directement ni par compensation. 
La SCI FAYE et la SCI [Adresse 14] verse aux débats un échéancier détaillé des sommes dues (pièce des demanderesses n°5), qui reprend également l’échéancier figurant dans le commandement de payer, de sorte qu’elles ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. La créance est certaine, liquide et exigible, d’autant qu’il a été préalablement déduit le versement de 5.000 euros réalisé par la SAS NOR le 17 février 2025.
Par ailleurs, il convient de rappeler que, aux termes de l’acte de cession du 04 mai 2023, M. [W] [I] s’est porté caution solidaire de la SAS NOR à l’égard de la SCI FAYE et la SCI [Adresse 14] pour le paiement « des loyers, charges, accessoires, intérêts, dommages-intérêts, indemnités dues au titre de stipulation de pénalité, indemnité d’occupation, et sur toutes les sommes dues en cas de condamnation judiciaire : dommages-intérêts, indemnités d’occupation, ainsi que sur la garantie de bonne exécution des différentes clauses et conditions du bail, notamment en matière de réparations ».
La SAS NOR et M. [W] [I] seront donc condamnés solidairement à payer à titre provisionnel la somme de 16.266,05 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 juin 2025.
D’autre part, occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 1er mars 2025, la SAS NOR est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de cette date, d’un montant de 3.566,72 euros, correspondant à la valeur d’un sixième d’une annuité du loyer en vigueur, conformément au bail, chaque mois commencé étant du, et ce jusqu’à complète libération des lieux. La SAS NOR et M. [W] [I] seront donc condamnés solidairement à payer cette somme à titre provisionnel.
Sur la clause pénaleEn vertu de l’article 1231-5, alinéa 1 et 2, du code civil, « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».
S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer lui-même la modération d’une clause pénale, et s’il peut faire droit à une demande provisionnelle à ce titre, il ne saurait néanmoins accorder cette provision que pour autant que le bénéfice de la clause pénale ne soit pas sérieusement contestable. 
En l’espèce, le bail commercial conclu entre les parties stipule une clause pénale aux termes de laquelle, « tout retard de paiement du seul fait du preneur donnerie lieu de plein droit à paiement d’une indemnité forfaitaire, à titre de dommages-intérêts et de clause pénale pour chaque jour de retard égale à un vingtième du loyer mensuel ci-dessus stipulé, avec un minimum forfaitaire de 10 % du montant des sommes impayées, qui commencera à courir le 15 du mois suivant l’échéance jusqu’à paiement complet et qui sera payable en même temps que le principal ou ajoutée au loyer du trimestre suivant, sans faire obstacle à l’application des dispositions de l’article «Clause résolutoire » ci-après. De convention expresse, cette indemnité s’appliquera de plein droit à l’expiration du délai mentionné ci-dessus, sans qu’il y ait lieu de notifier une quelconque mise en demeure ».
La somme de 168.286,26 euros est sollicitée au titre de la majoration de retard ainsi stipulée. Or, il existe en l’espèce une possibilité crédible de révision de cette clause pénale par les juges du fond – le cas échéant d’office – au regard de son montant.
Ainsi, cette possibilité de révision au fond est de nature à faire naître une contestation sérieuse à l’obligation de paiement au titre de clause pénale.
Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé quant à cette demande.
Sur le dépôt de garantieAux termes de la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial du 16 décembre 2021, dont les termes ont été rappelés plus avant, « en cas de résiliation suite à un des cas cités ci-dessus, à quelque moment que ce soit pendant la durée du bail ou de ses renouvellements, la somme due ou payée à titre de garantie par le preneur restera en totalité acquise au bailleur à titre d’indemnité, et sans exclure tous autres dommages et intérêts s’il y a lieu, nonobstant le paiement dû. Il en sera de même un mois après le non-respect d’une échéance, ou également en cas de résiliation judiciaire pendant la période du bail ou en cours de ses renouvellements, ou en cas de non-respect d’une des clauses du bail ».
Cette clause ne se heurte à aucune contestation sérieuse de sorte qu’il convient de faire droit à la demande formée à ce titre. Le dépôt de garantie restera donc acquis à la SCI FAYE et à la SCI [Adresse 14].

IV. SUR LES DÉPENS ET LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES
En application des dispositions de l’article 491, alinéa 2, et 696 du code de procédure civile, la SAS NOR et M. [W] [I], qui succombent, supporteront solidairement la charge des entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.
Au regard des circonstances de l’espèce, il y a lieu de condamner les mêmes à verser à la SCI FAYE et la SCI [Adresse 14] une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés,
Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :
CONSTATE le principe de l’acquisition de la clause résolutoire, stipulée au bail commercial du 16 décembre 2021 liant les parties, à effet du 1er mars 2025 ;
CONSTATE en conséquence la résiliation du bail commercial du 16 décembre 2021, par le jeu de la clause résolutoire, à compter du 1er mars 2025 ;
DÉCLARE la SAS NOR occupante sans droit ni titre à compter de cette date ;
ORDONNE à la SAS NOR d’avoir à libérer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;
AUTORISE la SCI FAYE et la SCI [Adresse 14], faute pour la SAS NOR de libérer les lieux à l’expiration de ce délai, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
AUTORISE la SCI FAYE et la SCI [Adresse 14], faute pour la SAS NOR de libérer les lieux à l’expiration de ce délai, à faire procéder au transport et à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans un garde-meuble ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, aux frais du la SAS NOR ;
CONDAMNE solidairement la SAS NOR et M. [W] [I] à payer à la SCI FAYE et la SCI [Adresse 14] la somme provisionnelle de 16.266,05 euros (SEIZE MILLE DEUX CENT SOIXANTE SIX euros et CINQ centimes) au titre des loyers et charges impayés au 30 juin 2025 ;
CONDAMNE solidairement la SAS NOR et M. [W] [I] à payer à la SCI FAYE et la SCI [Adresse 14] la somme provisionnelle de 3.566,72 euros (TROIS MILLE CINQ CENT SOIXANTE SIX euros et SOIXANTE DOUZE centimes) au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle payable le premier de chaque mois à compter du 1er mars 2025, chaque mois commencé étant dû, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;
DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnation formées au titre de la clause pénale ;
DIT que le dépôt de garantie restera acquis à la SCI FAYE et à la SCI [Adresse 14] ;
CONDAMNE solidairement la SAS NOR et M. [W] [I] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 30 janvier 2025 ;
CONDAMNE solidairement la SAS NOR et M. [W] [I] à payer à la SCI FAYE et la SCI [Adresse 14] une somme de 1.000 euros (MILLE euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile.



Le Greffier



A. LASSERRE
Le Président



D. MERCIER