Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 6 octobre 2025

MINUTE N° : 25/00949


JUGEMENT
DU 06 Octobre 2025




N° RC 24/05639







DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort




[Localité 9] METROPOLE HABITAT, inscrite au RCS de TOURS sous le numéro 351 243 076


ET : 

[L] [O]
[M] [B]




Débats à l'audience du 03 Juillet 2025




Le 

Copie executoire et copie à :
[Localité 9] METROPOLE HABITAT

Copie à :
Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 7]

Copie dossier 
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]



TENUE le 06 Octobre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA



DÉBATS :

A l'audience publique du 03 Juillet 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Octobre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Localité 9] METROPOLE HABITAT, inscrite au RCS de TOURS sous le numéro 351 243 076, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Madame [G], service recouvrement, muni d’un pouvoir régulier



D'une Part ;

ET :

Madame [L] [O]
née le 07 Janvier 1986 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]
comparante

Monsieur [M] [B]
né le 29 Mai 1993 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]
non comparant



D'autre Part ;


EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 17 mars 2017, l'EPIC [Localité 9] HABITAT aux droits duquel vient l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Mme [L] [O] et M. [M] [B] engagés solidairement un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Localité 10][Adresse 1], pour un loyer mensuel principal de 417,08 euros, révisable et payable à terme échu.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, l'EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a :

- saisi la CCAPEX le 23 octobre 2023 et la CAF le 25 octobre 2023 de la situation, 

- fait signifier le 26 avril 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail. 

Arguant du défaut d'apurement de la dette visée au commandement dans les deux mois de celui ci, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2024, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le même jour, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire visée au bail et prononcer la résiliation du bail de plein droit de la location aux torts exclusifs des locataires,

- ordonner l’expulsion de Mme [L] [O] et M. [M] [B] devenus occupants sans droit ni titre à compter du 27 juin 2024 et de celle de tous occupants de leur chef ; 

- et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1 203,52 euros au titre des loyers impayés à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération des lieux, outre une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le cout du commandement et de sa notification, de l’assignation et de sa dénonciation avec rappel que les frais d’execution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant conformément aux dispositions de l’article 111-8 du Code des Procédures civiles d’exécution. . 

A l’audience du 3 juillet 2025, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT, représenté par une salariée munie d’un pouvoir, maintient ses demandes en actualisant sa créance à 5 229,32 euros. Il indique que les paiements ont été repris depuis 3 mois. Un accompagnement social a été mis en place avec Action Logement. Il est en conséquence d’accord pour que des délais suspensifs soient accordés aux locataires. Monsieur [B] n’a pas donné congé et la demande est maintenue à son encontre. 

Mme [L] [O] est présente. M. [M] [B], cité à personne, ne comparait pas et n'est pas représenté.

La fiche d’information est revenue non remplie. 

Mme [O] explique la situation par l’arrêt maladie de son conjoint suivi d’un licenciement. Celui ci a, selon elle, quitté le logement. De son coté, elle a eu du mal à reprendre un emploi. Elle a deux enfants à charge de 8 et 7 ans et perçoit un salaire mensuel de 1 700 euros outre 470 euros de prime d’activité et 150 euros d’aide familiale. Elle a pu conclure des accord de réglement avec ses autres créanciers. Elle souhaite rester dans les lieux et propose de régler 150 euros par mois en plus du loyer courant d’un montant actuel de 471,38 euros outre 84,94 de provision sur charges et taxe d’ordure ménagère. 

L'affaire a été mise en délibéré à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe.



MOTIVATION

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion


En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT justifie avoir signalé la situation à la CCAPEX et à la CAF et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées. 

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; 

Selon l'article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l'espèce, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT produit :

- le bail signé le 17 mars 2017 contenant une clause résolutoire à défaut de paiement deux mois après un commandement de payer infructueux,

- le commandement de payer visant cette clause, signifié le 26 avril 2024, pour la somme en principal de 1 410,51 euros, 

- un décompte de créance actualisé au 1er juillet 2025. 

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Mme [L] [O] et M. [M] [B] n'ayant procédé dans le délais de deux mois du commandement qu'à un réglement de 780 euros.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 juin 2024.


- Sur le paiement de l'arriéré locatif et ses conséquences 

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. 

Depuis la résiliation du bail, Mme [L] [O] et M. [M] [B] qui se maintiennent dans les lieux et causent ainsi un préjudice à leur bailleur, sont redevables d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges justifiées.

En l'espèce, l'EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a produit, un décompte arrêtant sa créance à 5 229,32 euros à la date du 1er Juillet 2025 (échéance du mois de juin 2025 comprise).

En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

Il sera déduit du décompte de créance les frais de commissaire de justice d’un montant de 457,10 €, qui, s’ils sont justifiés, relèvent des dépens qui seront examinés ci-après. Il sera également déduit la somme de 35,24 euros de pénalités d'enquête et de frais de dossier SLS dont les conditions légales de facturation ne sont pas justifiées. 

Mme [L] [O] et M. [M] [B] à qui l’assignation a été remis à personne ce qui caractérise son occupation des lieux seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 4 736,98 euros au titre de la créance locative arrêtée au 1er juillet 2025, échéance de juin 2025 comprise.

-Sur l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire 

L'article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, le décompte de créance établit la reprise du réglement des loyers courant.

Le bailleur a donné son accord pour que les délais suspensifs demandés par Mme [O] soient accordés. L'équilibre de ses charges et ressources déclarées lui permet de faire face à un apurement de sa dette locative. 

Il apparaît ainsi légitime de suspendre les effets de la clause pendant le délai ainsi octroyé, étant précisé qu'au premier défaut de paiement, l'expulsion des locataires demeurera possible.

En cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d'une mensualité des loyer et charges courants, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l'absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu'à libération complète des lieux, la locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.



3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution et il n'appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.

Mme [L] [O] et M. [M] [B], partie perdante, supporteront la charge solidairement de l’intégralité des dépens de la présente procédure coût du commandement compris.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Afin de favoriser le règlement de l’impayé locatif et compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mars 2017 entre l'EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT et Mme [L] [O] et M. [M] [B] concernant le bien immobilier sis à [Adresse 11] sont réunies à la date du 27 juin 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [L] [O] et M. [M] [B] à verser à l'EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT la somme de quatre mille sept cent trente six euros et quatre vingt dix huit centimes (4 736,98 euros) euros arrêtée au 1er juillet 2025 (échéance du mois de juin 2025 inclus) au titre de la dette locative ;

AUTORISE Mme [L] [O] et M. [M] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 31 mensualités de cent cinquante euros (150 €) chacune et une 32ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois avec le loyer dû dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d'exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Mme [L] [O] et M. [M] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l'EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [L] [O] et M. [M] [B] soit condamnés solidairement à verser à l'EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT, jusqu'à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers dus et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

DIT qu'il n'y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [L] [O] et M. [M] [B] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 6] et [Localité 7] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,



Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,