Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 4 juillet 2025

MINUTE N° : 25/00043


JUGEMENT
DU 04 Juillet 2025




N° RC 22/04637







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort





[Z] [K]


ET : 

[W] [P]




Débats à l'audience du 09 Janvier 2025






Le 

Copie executoire et copie à :
Me DELOURMEL

Copie à :
Me FORTAT

Copie dossier 
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]



TENUE le 04 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,


GREFFIER : E.ESPADINHA



DÉBATS :

A l'audience publique du 09 Janvier 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 04 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.



ENTRE :

Madame [N] veuve [K]
Madame [D] [K]
Madame [J] [K] en qualité d’ayants droits de Monsieur [Z] [K] décédé le 14 novembre 2022
représentés par Me Julie DELOURMEL, avocat au barreau de TOURS


D'une Part ;
ET :

Monsieur [W] [P], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Nicolas FORTAT, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant



D'autre Part ;





RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 23 juillet 2019, Monsieur [W] [P] a loué à Monsieur [Z] [K] un local à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 459,00 euros et 40,00 euros de provisions sur charges, payables d'avance.

Par acte d’huissier signifié à l'étude le 26 octobre 2022, Monsieur [Z] [K] a fait assigner Monsieur [W] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins suivantes de réparation d'un trouble de jouissance et d'un préjudice moral.

Monsieur [Z] [K] est décédé le 14 novembre 2022 à [Localité 4].

Au cours d'une première audience le 19 janvier 2023, en présence de l'avocat du bailleur, Madame [C] [N], Madame [D] [K] et Madame [J] [K], ci-après les consorts [B], ont fait viser des conclusions de reprise d'instance et d'intervention volontaire en qualité d'ayant-droit de Monsieur [Z] [K]. L'affaire a été renvoyée à une audience ultérieure.

L’affaire a été appelée, après quatre autres renvois, à l’audience du 9 janvier 2025.

Les consorts [B], représentées par leur conseil, ont déposé un jeu de conclusions à l'audience du 23 mai 2024 par lesquelles elles demandent de :

Déclarer les consorts [B] en leur nom personnel et en leur qualité d'ayant-droit de Monsieur [Z] [K] recevables et bien fondées en leurs demandes ;En conséquence ;

Débouter Monsieur [W] [P] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Condamner Monsieur [W] [P] à verser aux consorts [B] en leur qualité d'ayant-droit de Monsieur [Z] [K] :
8 500,00 euros en réparation de son préjudice de jouissance résultant des infiltrations d'eau entre octobre 2019 et juillet 2022 ;
2 000,00 euros en réparation de son préjudice moral ;
Condamner Monsieur [W] [P] à verser aux consorts [B] chacune la somme de 1 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner Monsieur [W] [P] aux entiers dépens.
À l'audience du 9 janvier 2025, les consorts [B] ont maintenu ces demandes. Elles ont exposé que suite au décès du demandeur, le bailleur a dans un premier temps rejeté l'état des lieux de sortie, puis a inséré dans celui-ci une mention de renonciation d'action en justice. Les consorts [B] demandent donc l'annulation de cet état des lieux.
Monsieur [W] [P], représenté par son conseil, a déposé un jeu de conclusions à l'audience du 23 novembre 2023 par lesquelles il demande de :

À titre principal,
Déclarer les consorts [B] irrecevables en leurs demandes pour défaut de qualité et de droit d'agir ;
À titre subsidiaire,
Débouter les consorts [B] de l'ensemble de leurs demandes ;En tout état de cause,

Condamner in solidum les consorts [B] à verser à Monsieur [W] [P] la somme de 5 000,00 euros pour procédure abusive ;
Condamner in solidum les consorts [B] aux entiers dépens ;
Condamner in solidum les consorts [B] à verser à Monsieur [W] [P] la somme de 3 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
À l'audience du 9 janvier 2025, le bailleur a exposé qu'un sinistre était en cours dans le logement lors de l'entrée de Monsieur [Z] [K] dans les lieux et qu'un nouveau dégât des eaux est survenu entre temps. Selon le bailleur les héritières du locataire lui ont donné un quitus lors de l'état des lieux de sortie.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré, après prorogation, au 04 juillet 2025.


MOTIVATION DE LA DÉCISION

Le jugement est contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.

I. Sur la recevabilité

Sur la qualité pour agir des consorts [B]

Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention.

Il est prévu à l'article 370 du même code qu'à compter de la notification qui en est faite à l'autre partie, l'instance est interrompue par :
- le décès d'une partie dans les cas où l'action est transmissible ;
- la cessation de fonctions du représentant légal d'un mineur et de la personne chargée de la protection juridique d'un majeur ;
- le recouvrement ou la perte par une partie de la capacité d'ester en justice.

L'article 373 du code de procédure civile précise que l'instance peut être volontairement reprise dans les formes prévues pour la présentation des moyens de défense.
A défaut de reprise volontaire, elle peut l'être par voie de citation.

En l'espèce, Monsieur [Z] [K], demandeur initial, est décédé le 14 novembre 2022. 

Madame [C] [N], Madame [D] [K] et Madame [J] [K], mère et sœurs du demandeur, produisent une attestation notariée du 23 novembre 2023 et un acte de notoriété du 23 novembre 2023 mentionnant leur qualité d'héritières.

Les consorts [B] démontrent bien être ayant-droit de Monsieur [Z] [K] et donc leur qualité pour agir.


- Sur l'extinction de l'instance

L'article 2044 du code civil dispose que la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.
Ce contrat doit être rédigé par écrit.

Par ailleurs, l'article 384 du code de procédure civile prévoit qu'en dehors des cas où cet effet résulte du jugement, l'instance s'éteint accessoirement à l'action par l'effet de la transaction, de l'acquiescement, du désistement d'action ou, dans les actions non transmissibles, par le décès d'une partie. 

En l'espèce, Monsieur [W] [P] se prévaut d'une mention manuscrite inscrite au bas de l'état des lieux de sortie signé par les consorts [B], en leur qualité d'ayant-droit de Monsieur [Z] [K], le 30 novembre 2022. Cette clause est rédigée ainsi : « Les parties reconnaissent apurer leurs comptes réciproques en ce compris toutes actions nées au titre de l'exécution du présent bail et confèrent au présent état des lieux valeur de quitus ». 

Toutefois, Madame [C] [N] a donné mandat à sa fille [D] [K] pour signer l'état de lieux. Il apparaît que ce mandat avait pour objet de « signer l'état des lieux et la remise des clés de l'appartement » et non de transiger sur l'action en cours. Le consentement de l'ensemble des demanderesses à l'accord transactionnel n'est donc pas démontré.

Par ailleurs, il ressort de cet état des lieux qu'aucune dégradation n'a été constatée dans le logement et le bailleur ne se prévaut d'aucune situation d'impayé à l'encontre de Monsieur [Z] [K]. Par cette transaction, le bailleur a donc seulement renoncé à une créance de charges, laquelle reste hypothétique faute d'être démontrée par lui. Ainsi, la transaction insérée dans l'état des lieux de sortie a pour seul objet l'extinction de l'instance introduite par le locataire, sans réelle concession de la part du bailleur.

En conséquence, faute de concessions réciproques, l'accord signé en marge de l'état des lieux de sortie du 30 novembre 2022 n'a pas valeur de transaction et l'instance n'est pas éteinte.

Il apparaît que la demande en nullité de l'état des lieux de sortie est fondée sur l'inefficacité de l'accord transactionnel, déjà constatée. Or, cette circonstance n'est pas de nature à entacher l'état des lieux de nullité, son contenu n'étant pas contesté par ailleurs. Il convient donc de rejeter la demande de nullité.

II. Sur les demandes principales

- Sur le préjudice de jouissance des consorts [B]

Aux termes de l'article 6b de la loi n°89-462 du 6 juillet 198, le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse.

L'article 1725 du code civil prévoit que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. 

En l'espèce, les consorts [B] sollicitent une indemnisation pour trouble de jouissance au motif que le défendeur a laissé perdurer des infiltrations dans l'appartement loué à Monsieur [Z] [K] pendant près de trois ans, ce qui a empêché celui-ci de profiter en totalité des lieux loués, et alors qu'il se trouvait gravement malade.

De son côté, Monsieur [W] [P] soutient que les sinistres intervenus sont imputables au syndic de copropriété car ils sont survenus dans les parties communes de l'immeuble et que le vice était accepté par le locataire car antérieur à son arrivée et connu de lui.

Une lettre écrite par Monsieur [W] [P] à son assureur le 11 décembre 2019 indique que Monsieur [Z] [K] a fait face à une importante infiltration d'eau dans la pièce principale de l'appartement loué à compter du 4 novembre 2019. Ce sinistre est intervenu alors qu'un ravalement de façade était en cours d'exécution dans l'immeuble et que la façade, mise à nue, n'était plus étanche et recouverte d'une bâche provisoire. Ces circonstances ont également été évoquées par Madame [M] [T], collaboratrice du bailleur, dans un courriel daté du 20 novembre 2019 adressé au syndic de copropriété. Elle y indique notamment que l'eau s'infiltre par une poutre laissée à nu par des artisans venus rénover la façade et que Monsieur [Z] [K] a dû libérer entièrement la pièce de vie de l'appartement et fait face à une forte humidité. Avant ce courriel, Madame [T] a pris contact avec le syndic dès le 4 novembre 2019 et à plusieurs reprises pour signaler ces infiltrations, en insistant sur l'urgence de la situation.

Suite à ce sinistre, des travaux de remise en état ont eu lieu en octobre 2020, comme le montrent les échanges de courriels pour cette période. Cependant, il est constant que le problème d'infiltration n'a pas cessé et à partir de janvier 2021 la représentante du bailleur a pris contact à de nombreuses reprises avec le syndic pour s'informer des opérations de recherche de fuites conduites à son initiative au niveau d'une terrasse située au dessus de l'appartement. L'origine de la fuite au niveau de cette terrasse a été confirmée par un courriel du 8 mars 2021 adressé par le syndic au bailleur.

Par courrier recommandé du 6 mai 2021, Monsieur [W] [P] a dénoncé au syndic de copropriété sa mauvaise gestion des sinistres subis par Monsieur [Z] [K] et demandé l'indemnisation de celui-ci à hauteur de la moitié des loyers versés ainsi que son relogement. Le bailleur s'est notamment plaint de nombreux retard pris dans l'exécution des travaux d'étanchéité, dus notamment à de fréquents changements de gestionnaires et une mauvaise communication. S'agissant de la situation du locataire, le bailleur confirme que la pièce principale de l'appartement est toujours inutilisable et que le locataire est contraint de placer des seaux dans cette pièce pour recueillir de l'eau tombant du plafond, lequel n'a pas pu être remis en état. L'appartement présente alors toujours une forte humidité et de la moisissure s'est formée. Le sol est également endommagé par l'eau.

Le 6 mai 2021 également, Monsieur [Z] [K] a adressé un courrier à son bailleur pour demander le paiement de la somme de 4 122,00 euros à titre d'indemnisation pour trouble de jouissance. Il précise dans son courrier que l'origine de la fuite d'eau date de novembre ou décembre 2018, ce qui rejoint certains courriels de Madame [T] dans lesquels elle mentionne une première fuite avant l'entrée de Monsieur [K] dans les lieux. Suite à cette réclamation, plusieurs courriels démontrent que des démarches ont été entreprises auprès des assurances du locataire et du bailleur. Le propriétaire de l'appartement situé au dessus a également été contacté à partir du mois de juin 2021 et une expertise d'assurance a été prévue. Celle-ci aurait été conduite le 3 août 2021 et n'aurait pas constaté de fuite en raison du temps sec, selon les communications produites, mais l'expertise elle-même n'est pas versée aux débats. Par ailleurs, Monsieur [W] [P] a mis en demeure, le 17 juin 2021, le syndic de copropriété de convoquer une assemblée générale afin de faire voter les travaux de mise en étanchéité de la terrasse.

Cependant ces travaux n'avaient toujours pas été effectués au 5 octobre 2021, date à laquelle Madame [T] adresse une relance au syndic, après déjà plusieurs courriels en ce sens. Elle indique en particulier que les infiltrations se sont étendues à la chambre de l'appartement, au point de faire chuter un morceau de plafond. Par ailleurs, le syndic a renvoyé à l'assureur du locataire la question d'un financement du relogement de celui-ci.

Les courriels les plus récents indiquent que des travaux de remise en état de l'appartement ont finalement été conduits en juin 2022 et ont été livrés en septembre 2022. Les ayant-droit de Monsieur [Z] [K] indiquent que les travaux ont pris fin en juillet 2022.

Il découle de ce qui précède que le préjudice de jouissance de Monsieur [Z] [K] est nettement établi entre le 4 novembre 2019 et le mois de juillet 2022. Monsieur [W] [P] ne peut prétendre qu'il s'agit d'un désordre préexistant accepté dès l'entrée dans les lieux, alors que l'état des lieux qu'il produit n'en porte pas mention et que toutes ses communications, personnellement ou par l'intermédiaire de son assistante, font mention d'une survenance d'un trouble nouveau le 4 novembre 2019. Le désordre dans l'appartement loué a été particulièrement important et il est constant que Monsieur [Z] [K] n'a pas pu faire usage du séjour de l'appartement pendant toute la période susdite et a rencontré des difficultés également au niveau de la chambre à partir du mois d'octobre 2021.

Par ailleurs, il n'apparaît pas contestable que Monsieur [W] [P] s'est montré particulièrement diligent auprès des assurances et de l'agence chargée du syndic de copropriété afin de faire cesser les troubles. La responsabilité des retards pris dans les travaux ne paraît pas pouvoir lui être reprochée dès lors qu'il n'en était pas lui-même commanditaire et a au contraire fait en sorte qu'ils soient accomplis.

Toutefois, l'obligation fixée par l'article 6 de la loi de 1989 précité est une obligation de garantie du locataire, indépendamment de toute faute commise par le bailleur. Ce dernier est donc tenu à indemniser le locataire dès lors qu'il fait face à un trouble de jouissance, sans préjudice d'une éventuelle action récursoire contre un tiers fautif.
Au regard de l'ampleur du trouble, qui a touché principalement la pièce de vie du logement, il apparaît proportionné de l'indemniser à hauteur de la moitié du loyer hors charges, soit 229,50 euros, par mois entre novembre 2019 et juillet 2022.

En conséquence, Monsieur [W] [P] est condamné à indemniser les consorts [B], en leur qualité d'ayant-droit de Monsieur [Z] [K], pour la somme de 7 344,00 euros.


- Sur le préjudice moral

Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Les demanderesses demandent réparation à Monsieur [W] [P] au titre des difficultés personnelles endurées par Monsieur [Z] [K] à cause du trouble de jouissance.

Si l'ampleur du trouble et sa durée sont de nature à avoir été préjudiciables à Monsieur [K], ce préjudice n'est pas précisément caractérisé par les demanderesses. Par ailleurs, le bailleur a démontré avoir fait en sorte de faire cesser rapidement le trouble et ce dès les premiers signalements. Il ne peut donc être considéré qu'il a commis une faute.

La demande est donc rejetée.

- Sur la demande reconventionnelle en indemnisation pour procédure abusive

Au soutien de sa demande d'indemnisation pour procédure abusive, Monsieur [W] [P] reproche aux demanderesses d'avoir diligenté une procédure contre lui malgré sa réactivité. Il a cependant été jugé que la demande principale était fondée, si bien que la procédure engagée par le locataire et reprise par ses ayant-droit ne saurait être considérée comme abusive.

La demande est donc rejetée.

II. Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] [P], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Compte tenu de l'issue de l'instance et en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Monsieur [W] [P] sera condamné à payer aux consorts [B] la somme de 500 euros chacune, soit 1 500 au total.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes de Madame [C] [N], Madame [D] [K] et Madame [J] [K] ;

REJETTE la demande d'annulation de l'état de lieux de sortie ;

CONDAMNE Monsieur [W] [P] à payer à Madame [C] [N], Madame [D] [K] et Madame [J] [K] la somme de SEPT MILLE TROIS CENT QUARANTE-QUATRE EUROS (7 344,00) à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance de Monsieur [Z] [K] ;

DÉBOUTE Madame [C] [N], Madame [D] [K] et Madame [J] [K] de leur demande d'indemnisation d'un préjudice moral ;

DÉBOUTE Monsieur [W] [P] de sa demande d'indemnisation au titre du caractère abusif de la procédure ;

CONDAMNE Monsieur [W] [P] aux entiers dépens ;
 
CONDAMNE Monsieur [W] [P] à payer à Madame [C] [N], Madame [D] [K] et Madame [J] [K] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 04 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. DJAMAA, juge des contentieux de la protection, et par E. ESPADINHA, greffière.





Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,