Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 3 juillet 2025

MINUTE N° : 25/00764


JUGEMENT
DU 03 Juillet 2025




N° RC 24/04838







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort




TOURS HABITAT


ET : 

[R] [J]




Débats à l'audience du 22 Mai 2025




copie et grosse le :
à TMH



copie le :
à M. [J]
à M. Le Préfet d’Indre et Loire


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS



TENUE le 03 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER



DÉBATS :

A l'audience publique du 22 Mai 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

TOURS METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Mme [S], munie d’un pouvoir en date du 16 avril 2025




D'une Part ;

ET :

Monsieur [R] [J]
né le 24 Juillet 1990 à [Localité 2] (ALGERIE), demeurant [Adresse 3]

comparant



D'autre Part ;






RG 24/4838


 EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé du 29 décembre 2022, l’Office Public de l’Habitat TOURS METROPOLE HABITAT (ex TOURS HABITAT depuis changement de dénomination sociale en date du 27 novembre 2024) a consenti un bail d'habitation à Monsieur [R] [J] portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 347 €.

Invoquant des impayés de loyers, le 16 août 2024, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

TOURS METROPOLE HABITAT a ainsi fait assigner Monsieur [R] [J] par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [R] [J] ;
- dire et juger en conséquence que Monsieur [R] [J] se trouve être occupant sans droit ni titre ;
- ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique;
- condamner Monsieur [R] [J] au paiement de la somme en principal de 2 326,78 € au titre des impayés de loyers et de charges ;
- condamner Monsieur [R] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges tels que prévus au contrat de location, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;
- condamner Monsieur [R] [J] à verser à TOURS METROPOLE HABITAT la somme de 300,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [R] [J] aux entiers dépens dont le commandement de payer et l’assignation.

A l’audience du 22 mai 2025, TOURS METROPOLE HABITAT - par sa représentante dûment mandatée - actualise la dette locative à la somme de 3 718,78 € au 20 mai 2025, sans droit aux aides personnelles au logement depuis mai 2024. Elle précise qu’un versement de 300 € a été fait le 20 mai 2025 et qu’un versement de 200 € est envisagé pour la fin mai 2025. Elle est favorable à l’octroi de délais de paiement à hauteur par mensualités de 50€.

Monsieur [R] [J] indique être en arrêt de travail et disposer actuellement de ressources mensuelles de 1 200 €. Il dit avoir 6 000 € de dettes d’amendes contraventionnelles en plus de sa dette locative. Il envisage de verser 100 € en plus de son loyer courant dès que possible. 

Il est donné lecture du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience. 

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande 

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 1er décembre 2023, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi 2023 - 668 du 27 juillet 2023. 

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'Indre et Loire par voie électronique le 22 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89 - 462 du 06 juillet 1989 en vigueur.

L'action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé 29 décembre 2022, le commandement de payer délivré le 16 août 2024 pour un montant en principal de 1 217,58 € ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 3 718,78 €.

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. 

Il conviendra de déduire du présent décompte :
- la somme de 410,12 € de frais de commissaire de justice qui, s’ils sont justifiés, relèveront des dépens dont le sort sera examiné ci-après, 
- la somme de 15,24 € de frais d’enquête sociale ainsi que 40 € au titre des frais de dossier SLS à défaut pour le bailleur d’en justifier.

Monsieur [R] [J] sera ainsi condamné à verser à TOURS METROPOLE HABITAT la somme de 3 253,42 €.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers 

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ... ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 16 août 2024 portant sur la somme en principal de 1 217,58 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90 - 449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le commandement fait application de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Or le bail a été signé le 29 décembre 2022 soit avant l’entrée en vigueur de cette loi et n’a fait l’objet d’aucun renouvellement. Ainsi, ledit article n’est pas applicable et la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer. 

Monsieur [R] [J] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai mentionné. Il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réuniesau 17 octobre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet. 

Le bailleur indique que Monsieur [R] [J] a effectué un réglement de 300 € le 20 mai 2025, après des versements les mois précédents, inférieurs au montant du loyer. Il indique être favorable à l’accord de délais de paiement, à raison de 50 € par mois en plus du loyer courant.

Monsieur [R] [J] confirme sa volonté d’apurer sa dette locative de façon échelonnée, à raison de 50 € par mois. Il a indiqué au Tribunal disposer d’environ 1200 € de ressources mensuelles, avec un endettement important par ailleurs du fait d’amendes. 

Compte tenu de l’accord du bailleur et de la reprise de paiement du loyer courant, Monsieur [R] [J] pourra régler sa dette selon les modalités définies ci-après. 

Monsieur [R] [J] pourra apurer plus rapidement sa dette si sa situation financière le lui permet. 

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens, dès lors qu’ils seront justifiés par le bailleur, à la charge de Monsieur [R] [J] comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

RG 24/4838

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 décembre 2022 entre Monsieur [R] [J] et TOURS METROPOLE HABITATconcernant le bien situé [Adresse 3] sont réunies au 17 octobre 2024 ; 

Condamne Monsieur [R] [J] à payer à TOURS METROPOLE HABITAT la somme de 3253,42€ (TROIS MILLE DEUX CENT CINQUANTE TROIS EUROS, QUARANTE DEUX CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 20 mai 2025 ; 

Autorise Monsieur [R] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 € et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

Suspend l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés par Monsieur [R] [J] la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d'exigibilité justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [R] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, TOURS METROPOLE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Monsieur [R] [J] soit condamné à verser à TOURS METROPOLE HABITAT, jusqu'à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [R] [J] aux entiers dépens de l’instance ; 

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le trois juillet deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection