Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 4 juillet 2025

MINUTE N° : 25/42


JUGEMENT
DU 04 Juillet 2025




N° RC 23/04208







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort




S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 824 541 148


ET : 

[U] [J]




Débats à l'audience du 09 Janvier 2025






Le 

Copie executoire et copie à :
Me LEMONNIER

Copie à :
Me BOSSARD-BREGEON
Monsieur le Prefet d'[Localité 5] et [Localité 6]

Copie dossier 
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]



TENUE le 04 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,


GREFFIER : E.ESPADINHA



DÉBATS :

A l'audience publique du 09 Janvier 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 04 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 824 541 148, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Mauléon, avocat au barreau de TOURS 



D'une Part ;
ET :

Monsieur [U] [J], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Delphine BOSSARD-BREGEON, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-001029 du 10/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])



D'autre Part ;





EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 mars 2022, Monsieur [Z] [O] a donné à bail à Monsieur [U] [J] un local à usage d’habitation meublé situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 507,00 euros et 25,00 euros de provisions sur charges, payables d'avance.

Le 9 mars 2022, le bailleur a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

À compter du mois de septembre 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a procédé à des versements de loyers au bailleur en tant que caution.

En raison de l'existence d'une situation d'impayés, le 24 novembre 2022, un commandement de payer a été délivré par procès-verbal de remise à l'étude à la requête de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à Monsieur [U] [J]. Il portait sur la somme en principal de 1 064,00 euros au titre des loyers et charges échus, hors frais de l'acte lui-même, selon quittance subrogative du 20 octobre 2022.

Le 3 juillet 2023, une quittance subrogative a été établie, par laquelle le bailleur a déclaré avoir reçu de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 947,00 euros au titre des loyers et charges impayés dus par Monsieur [U] [J], pour lesquels il a précisé subroger la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans ses droits et actions contre le locataire défaillant.

Par acte de commissaire de justice signifié à l'étude le 20 septembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assignerMonsieur [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;
À titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;
Ordonner l'expulsion de Monsieur [U] [J] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;
Condamner Monsieur [U] [J] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 382,34 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 novembre 2022 sur la somme de 1 064,00 euros, et pour le surplus à compter de l'assignation ;
Fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;
Condamner Monsieur [U] [J] à payer lesdites indemnités d'occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
Condamner Monsieur [U] [J] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner Monsieur [U] [J] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l'audience indique que le locataire, malgré deux propositions de rendez-vous en octobre 2023, ne s'est pas présenté.

L’affaire a été appelée, après deux renvois, à l’audience du 9 janvier 2025.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a fait viser un jeu de conclusions par lesquelles elle maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1 521,35 euros.

Monsieur [U] [J], assisté de son conseil, a fait viser à l'audience un courrier valant conclusions par lesquelles il demande de :
In limine litis,
Déclarer irrecevables les demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour défaut d'information conformément aux dispositions de l'article 1 du décret n°2017-923 du 9 mai 2017 ;
À titre principal,

Débouter la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de ses demandes aux motifs que le contrat de bail ne contient pas de clause résolutoire et que le bailleur n'est pas présent à la cause ;
À titre subsidiaire, 
Débouter la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande de résiliation au motif que Monsieur [U] [J] a repris le paiement des loyers et s'acquitte régulièrement de la dette locative ;
Accorder à Monsieur [U] [J] des délais de paiement en deux ou trois échéances afin d'apurer la dette locative ;
Suspendre les effets de la clause résolutoire le cas échéant.
Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025, prorogé au 04 juillet 2025.

Au cours de l'audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a été autorisée à communiquer un décompte actualisé avant le 10 février 2025. Cette pièce a été transmise par note en délibéré du 13 janvier 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l'article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu, le présent jugement est contradictoire.

I. Sur l'intérêt à agir de la caution subrogée

En application de l’article 2309 du Code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’article 1346-4 du même Code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier. 

Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

***
La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE du 9 mars 2022 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1 (page 8), qui prévoit que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation. »

L'article 8.2 précise que la caution s'engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d'expulsion ».

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée aux droits et actions du bailleur tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement qu’en ses actions aux fins de mettre un terme au bail à raison des impayés locatifs, démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail du 11 mars 2022 et en expulsion à l’encontre de Monsieur [U] [J].

II. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir procédé à ce signalement le 30 novembre 2022. 

Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 20 septembre 2023 soit plus de deux mois avant l’audience du 9 janvier 2025.

La demande formée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable.

Sur l'information du locataire lors de la signification de l'assignation
L'article 1er du décret n°2017-923 du 9 mai 2017 prévoit :
I. - Lorsqu'une assignation visant à voir prononcer ou constater la résiliation d'un contrat de bail portant sur un local mentionné aux articles 2 et 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, quel qu'en soit le motif, est délivrée dans les conditions prévues par les articles 655 et 656 du code de procédure civile, l'huissier de justice dépose au domicile ou à la résidence du destinataire, par pli séparé de l'avis de passage prévu par ces articles, un document rappelant les date, horaire et lieu de l'audience et destiné à l'informer de l'importance de sa présentation à l'audience ainsi que de la possibilité de déposer, avant l'audience, une demande d'aide juridictionnelle et de saisir les acteurs, mentionnés au 4° du IV de l'article 4 de la loi du 31 mai 1990 susvisée, qui contribuent à la prévention des expulsions locatives.
Ce document est également remis par l'huissier de justice au destinataire de l'assignation lorsque celle-ci est délivrée dans les conditions prévues par l'article 654 du code de procédure civile. 
II. - Un modèle type du document d'information mentionné au I est établi par le ministre chargée du logement.
Les services déconcentrés de l’État en charge de la prévention des expulsions mettent ce document à disposition des huissiers de justice par l'intermédiaire des chambres départementales des huissiers de justice mentionnées à l'article 6 de l'ordonnance du 2 novembre 1945 susvisée, après avoir renseigné les coordonnées des acteurs qui contribuent, dans le département, à la prévention des expulsions locatives. 

Monsieur [U] [J] soulève l'irrecevabilité des demandes adverses au motif que l'information mentionnée à l'article précité ne lui a pas été délivrée. Cependant, cet article n'indique nullement que ces dispositions sont prescrites à peine d'irrecevabilité de l'assignation. Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit bien un formulaire contenant les informations susdites ainsi que la date de la première audience, de sorte qu'il ne peut valablement être argué du grief par Monsieur [U] [J].


En conséquence, la demande d'irrecevabilité tiré du défaut d'information du locataire des dispositions de l'article 1 du décret n°2017-923 du 9 mai 2017 sera rejetée et l'action déclarée recevable.

III. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable au jour de la conclusion du contrat de bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 25-3 de cette même loi précise que l'article 24 précité est applicable aux logements meublés.
***
Le contrat de bail unissant les parties prévoit une clause résolutoire libellée comme suit : « A défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou à défaut de versement du dépôt de garantie, il est prévu que le bail sera résilié de plein droit sans qu'il soit besoin d'aucune formalité judiciaire. De même en cas de non-respect d'une des clauses du bail, celui sera résilié de plein droit. »

Il ressort de la lecture de cette clause qu'elle ne mentionne pas le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de payer prévu par l'article 24 précité. Or, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d'ordre public, si bien que pour produire efficacité une clause résolutoire doit reprendre les dispositions de l'article 24.

Ainsi, le contrat de bail du 11 mars 2022 ne contient pas de clause résolutoire valide dont l'acquisition puisse être constatée. La demande principale de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES doit donc être rejetée.

Sur la demande subsidiaire en résolution judiciaire du bail
L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. 

L'article 7a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

***

En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES demande, à titre subsidiaire, la résolution judiciaire du contrat de bail. Elle justifie sa demande par la production des sommes versées au bailleur pour le compte de Monsieur [U] [J], précisément l'intégralité des loyers et charges des mois de septembre à décembre 2022, outre des versements partiels en février, juin et septembre 2023. 

Monsieur [U] [J] conteste la demande de résolution au motif qu'il a repris le paiement de l'intégralité des sommes dues au titre des loyers et charges et qu'il s'acquitte régulièrement de mensualités afin d'apurer sa dette. 

A cet égard, il convient de relever qu'il est produit en demande un contrat de plan de remboursement de la dette signé entre la société ACTION LOGEMENT SERVICES et Monsieur [U] [J], du 03 janvier 2023, au terme duquel ce dernier s'engage, d'une part, à reprendre le paiement total et régulier du loyer à compter du 01 janvier 2023 et, d'autre part, à rembourser sa dette selon 17 mensualités de 94,11 euros chacune, à compter du 02 février 2023, et une 18ème mensualité le 02 juillet 2024 de 93,91 euros qui soldera ainsi la dette.

Or, il ressort du décompte produit dans le temps du délibéré par le demandeur, qu'au 13 janvier 2025, la dette s'élevait à la somme de 1 221,35 euros. Ainsi, le plan d'apurement de la dette n'a été honoré par Monsieur [U] [J] que jusqu'au mois de juin 2023, date à laquelle il a cessé de payer les mensualités objet du plan de remboursement. En outre, deux nouveaux impayés de loyer ont été constitués en juin et septembre 2023, pour un montant total de 647,01 euros, lesquels ont été honorés par la société ACTION LOGEMENT SERVICES en sa qualité de caution. Par la suite, seuls trois versements sont intervenus en avril 2024 et janvier 2025. Ces versements sont certes d'un montant supérieur à celui convenu dans le plan de remboursement puisqu'il s'agit notamment de deux versements d'un montant respectif de 200 et 210 euros. Toutefois, ils ne permettent pas de conclure au respect du plan de remboursement par Monsieur [J] compte tenu de leur caractère sporadique.

Ainsi, bien que Monsieur [U] [J] ait effectivement repris le versement intégral des loyers et charges depuis plus d'un an avant l'audience, il n'en demeure pas moins que la dette locative perdure et que le plan d'apurement n'a pas été respecté par ce dernier. Au regard de l'antériorité de la dette et de l'inobservation du plan de remboursement, le manquement du locataire doit être considéré comme suffisamment grave pour qu'il soit prononcé la résolution judiciaire du bail litigieux.


Sur le montant de l'arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

***

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte actualisé à la date du 13 janvier 2025 évaluant la dette locative à la somme de 1 221,31 euros, en tenant compte de paiements récents effectués par le défendeur.
Elle produit également une quittance subrogative établie le 28 septembre 2023, par laquelle le bailleur a déclaré avoir reçu de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 286,01 euros au titre des loyers et charges impayés dus par Monsieur [U] [J], pour lesquels il a précisé subroger la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans ses droits et actions contre le locataire défaillant.

Monsieur [U] [J] ne conteste pas le montant de cette dette ; il précise toutefois avoir repris le paiement des loyers courants.
En conséquence, il sera condamné au paiement de la somme de 1 221, 31 euros au titre de la dette locative.

Sur les délais de paiement
Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 

***

En l'espèce, Monsieur [U] [J] propose de régler son arriéré locatif en deux ou trois mensualités.

Il justifie percevoir un salaire net mensuel imposable de 1 556,39 euros ainsi que 95,00 euros d'APL, versées entre les mains du bailleur. Il expose les charges courantes.

Bien qu'il soit en capacité de rembourser sa dette, Monsieur [J] possède des ressources limitées, qui ne lui permettent pas de verser 500,00 euros par mois en supplément du loyer, d'autant qu'il n'a pu honorer un précédent plan d'apurement. En conséquence, il convient d'échelonner la dette sur une période plus conséquente afin de s'assurer de son recouvrement.

Au regard de sa situation financière, Monsieur [U] [J] sera autorisé à se libérer de la dette en 23 mensualités de 50 euros et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts. En outre, compte tenu de ce que Monsieur [U] [J] a repris le paiement intégral des loyers et des charges depuis octobre 2023 et de ce qu'il apporte les éléments nécessaires à démontrer qu'il est en capacité d'honorer les loyers ainsi que la dette antérieurement constituée à ce titre, il convient de dire que ces délais auront pour effet de paralyser les effets de la résolution judiciaire. 

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la résolution judiciaire ne produira pas effet. 

En revanche, à défaut de règlement d'une mensualité ou du loyer et charges courants, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l'absence de régularisation dans les 15 jours. La résolution judiciaire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu'à libération complète des lieux, le locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

IV. Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U] [J], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, étant précisé qu'il bénéficie de l'aide juridictionnelle totale.
L'équité et la situation économique des parties commandent de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ; 

CONSTATE la subrogation de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans les droits de Monsieur [Z] [O] ;

REJETTE la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire ;

PRONONCE la résolution du bail conclu le 11 mars 2022 entre Monsieur [Z] [O], d’une part, et Monsieur [U] [J], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] ;

CONDAMNE Monsieur [U] [J] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la sommede MILLE DEUX CENT VINGT-ET-UN EUROS ET TRENTE-ET-UN CENTIMES (1 221,31 euros), décompte arrêté au 13 janvier 2025, au titre des loyers et charges impayés, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [U] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de CINQUANTE EUROS (50 euros) chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND l’effet de la résolution judiciaire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résolution judiciaire ne produira pas effet ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d'exigibilité justifiera :

que la résolution judiciaire retrouve son plein effet ;
que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
qu'à défaut pour Monsieur [U] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
que Monsieur [U] [J] soit condamné à verser au bailleur, jusqu'à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance 
CONDAMNE Monsieur [U] [J] aux entiers dépens de la présente instance, lesquels seront recouvrés selon les règles applicables à l'aide juridictionnelle ;

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE toute autre demande ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 04 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. DJAMAA, juge des contentieux de la protection, et par E. ESPADINHA, greffière.



Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,