Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 6 octobre 2025

MINUTE N° : 25/00920


JUGEMENT
DU 06 Octobre 2025




N° RC 25/02176







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort




[D] [N]
[B] [O] épouse [N]


ET : 

[W] [C]




Débats à l'audience du 03 Juillet 2025




Le 

Copie executoire et copie à :
Mme [B] [O] épouse [N]

Copie à :
Monsieur le Prefet d'[Localité 7] et [Localité 8]

Copie dossier 
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]



TENUE le 06 Octobre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA



DÉBATS :

A l'audience publique du 03 Juillet 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Octobre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [D] [N]
né le 07 Août 1946 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]
non comparant, non représenté

Madame [B] [O] épouse [N]
née le 08 Octobre 1946 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]
comparante


D'une Part ;

ET :

Monsieur [W] [C]
né le 30 Novembre 1965 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]
non comparant



D'autre Part ;



EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé signé électroniquement le 2 septembre 2022 à effet du 30septembre 2022, M. [V] [N] et Mme [B] [N] ont donné à bail à M. [W] [C], un bien immobilier située à [Adresse 10], pour un loyer mensuel principal de 475 euros outre 25 euros de provision sur charges.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés et l'absence de justification d'une assurance locative, M. [V] [N] et Mme [B] [N] ont :
- fait signifier à leur locataire, le 27 janvier 2025 un commandement de payer et de justifier de l’assurance des lieux loués visant la clause résolutoire prévue au bail, 
- signalé la situation à la CCAPEX le 29 janvier 2025. 
Arguant du défaut de régularisation de la dette locative et de la justification d’une assurance dans les délais visés au commandement, les bailleurs ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 25 avril 2025, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 28 avril 2025, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- prononcer la résiliation du bail à compter du 28 mars 2025 ;
- ordonner l’expulsion de M. [C], devenu occupant sans droit ni titre et de celle de toute personne de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier;
- et obtenir sa condamnation au paiement d’une somme de 2 356 euros au titre des loyers et charges impayées à la date du 28 mars 2025 ;
- outre une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 533,77 € depuis cette date jusqu’à la parfaite libération des lieux, et une somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 3 juillet 2025, Mme [B] [N], en l’absence de M. [V] [N], a repris les termes de leur assignation et actualisé leur demande en paiement à la somme de 4 851,73 euros, arrêtée à la date de l’audience, échéance du mois de juillet 2025 comprise. Elle précise que le locataire n’a jamais justifié de son assurance. S’agissant d’un contrat signé électroniqument, la demandresse a été invitée à communiquer contradictoirement le chemin preuve de la signature ce qu’elle a fait. 

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice déposé en étude, M. [W] [C] n’est ni présent ni représenté. La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu'elle est susceptible d'appel.

Le diagnostic social et financier ne figure pas au dossier.

L'affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025 par mise à disposition au greffe, puis prorogé au 06 octobre 2025.


MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, M. [V] [N] et Mme [B] [N] justifie avoir avisé la CCAPEX de la situation d'impayés et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées. 

L’action est donc recevable.


2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 7-g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire à l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant ;

Selon, l'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois semaines après un commandement de payer demeuré infructueux" ; 

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Selon l'article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

M. [V] [N] et Mme [B] [N] produisent :

- le bail conclu le 2 septembre 2022 contenant une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers deux mois après un commandement de payer infructueux et en cas de défaut d’assurance un mois après un commandement de justifier de l’assurance des lieux loués,

- le chemin de preuve de la signature électronique,

- le commandement de payer visant ces clauses, signifié le 27 janvier 2025, pour la somme en principal de 1 269,40 euros et mettant le locataire en demeure de justifier d’une assurance, 

- une décompte de créance arrêté au jour de l’audience. 

Il ressort des pièces produites que les loyers de février et mars 2025 n’ont pas été réglés. Ainsi ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois en ce qui concerne le paiement des loyers. Les bailleurs indiquent n’avoir reçu aucune justification d’assurance dans le délai d'un mois en ce qui concerne le défaut de justification d'une assurance locative. Il ressort cependant de l’assignation qui demande au juge de constater l’acquisition de la clause résolutoire 2 mois après le commandement de payer, que seul le défaut de paiement des loyers fonde la demande. 

M. [C] se prive en ne comparaissant pas de la possibilité qui lui incombe en application de l’article 1353 du code civil de rapporter la preuve du paiement de la dette locative. 

Les bailleurs demandent que soit prononcé la résiliation du bail à compter du 28 mars et de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du chef du défaut de paiement des loyers et charges étaient réunies à cette date. 

Les conditions prévues par la loi pour accorder des délais au locataire ne sont pas réunies. L'expulsion de M. [W] [C] devenu occupant sans droit ni titre du logement situé à [Adresse 10] sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués.

- Sur le paiement de l'arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. 

En outre, depuis la résiliation du bail, M. [W] [C] qui se maintient dans les lieux et causent ainsi un préjudice à M. [V] [N] et Mme [B] [N], est redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer au montant du loyer actualisé et des charges soit 533,77 euros jusqu’à parfaite libération des lieux.

M. [V] [N] et Mme [B] [N] produisent un décompte faisant apparaître une créance de 4 851,73 euros comprenant l’échéance de juillet 2025 au titre des arriérés de loyer, charges et d’indemnité d’occupation.

Ils incluent dans ce décompte des charges d’eau et d’éléctricité de l’année 2024, ainsi que la taxe d’ordure ménagère lesquelles font partie des charges réupérables 

M. [W] [C], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. La créance qui n'appelle pas d'observation sera retenue. 

M. [W] [C] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme arrêtée au 3 juillet, jour de l'audience, outre une indemnité mensuelle d’occupation de 533,77 euros pour la période courant du 30 juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [W] [C], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.


Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’issue de l’instance et des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [V] [N] et Mme [B] [N], M. [W] [C] sera condamné à leur verser à la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 septembre 2022 entre M. [V] [N] et Mme [B] [N] et M. [W] [C] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 10] sont réunies à la date du 28 mars 2024;

CONSTATE que M. [W] [C] est occupant sans droit ni titre dudit bien immobilier  ;

ORDONNE en conséquence à M. [W] [C] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [W] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [V] [N] et Mme [B] [N] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE M. [W] [C] à verser à M. [V] [N] et Mme [B] [N] la somme de quatre mille huit cent cinquante et un euros et soixante treize centimes (4 851,73 euros) arrêtée au 3 juillet 2025, échéance de juillet 2025 comprise, au titre de loyers et indemnités d’occupation échus à cette date. 

CONDAMNE M. [W] [C] à payer à M. [V] [N] et Mme [B] [N] une indemnité mensuelle d’occupation de cinq cent trente trois euros et soixante dix sept centimes (533,77 euros) pour la période courant du 30 juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive ;

CONDAMNE M. [W] [C] à verser à M. [V] [N] et Mme [B] [N] la somme de quatre cent euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [C] aux entiers dépens de la présente procédure.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 7] et [Localité 8] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,



Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,