Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 4 juillet 2025

MINUTE N° : 25/00055


JUGEMENT
DU 04 Juillet 2025




N° RC 24/03000







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort





VAL TOURAINE HABITAT, Etablissement public à caractère industriel et commercial, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 781 598 248


ET : 

[J] [Y]




Débats à l'audience du 09 Janvier 2025






Le 

Copie executoire et copie à :
Me BERBIGIER
Me BLANC-PELISSIER

Copie à :
Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 7]

Copie dossier 
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]



TENUE le 04 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,


GREFFIER : E.ESPADINHA



DÉBATS :

A l'audience publique du 09 Janvier 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 04 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT, Etablissement public à caractère industriel et commercial, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 781 598 248, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Julien BERBIGIER, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant



D'une Part ;
ET :

Madame [J] [Y]
née le 31 Octobre 2000 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Stéphanie BLANC-PELISSIER de la SELARL BLANC-PELISSIER, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant




D'autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 janvier 2021, l'OPH VAL TOURAINE HABITAT a loué à Madame [J] [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 303,98 euros et 61,53 euros de provisions sur charges, payables d'avance.

Par acte de commissaire de justice signifié à l'étude le 18 juin 2024, l'OPH VAL TOURAINE HABITAT a fait assignerMadame [J] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins suivantes :

Juger que Madame [J] [Y] a manqué à son obligation contractuelle et légale d'avoir à user paisiblement de la chose louée et de s'interdire de toute nuisance aux tiers ;
Prononcer la résiliation du contrat de location signé le 8 janvier 2021 aux torts exclusifs de Madame [J] [Y] ;
Juger qu'à compter de la date du jugement à intervenir, Madame [J] [Y] deviendra occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] ;
Prononcer son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec l'aide d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;
Juger que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamner Madame [J] [Y] à régler à l'OPH VAL TOURAINE HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et provisions sur charges appelés (soit 327,47 euros par mois) à compter du premier jour du mois suivant le jugement à intervenir et jusqu'à la libération parfaite et effective des lieux, sachant que cette indemnité sera révisable dans l'intervalle ; outre une somme complémentaire de 1 200,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation ;
Juger que les frais d'exécution forcée resteront à la charge du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l'article L. 111-8 du code de procédure civile.
L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 9 janvier 2025.

L'OPH VAL TOURAINE HABITAT, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Madame [J] [Y], assistée par son conseil, a reconnu des bruits en précisant qu'elle a fait le nécessaire pour faire cesser ces nuisances. Elle dit être elle-même victime d'un harcèlement de la part d'un voisin. En reprenant ses demandes oralement, elle dépose à l'audience un jeu de conclusions par lesquelles elle sollicite de :

Ordonner la recevabilité et le bien-fondé des demandes, fins et prétentions présentées par Madame [J] [Y] ;
En conséquence,
A titre principal,
Débouter l'OPH VAL TOURAINE HABITAT de ses demandes ;
Condamner l'OPH VAL TOURAINE HABITAT à payer à Madame [J] [Y] la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
A titre subsidiaire,
Accorder à Madame [J] [Y] un délai de 6 mois pour quitter le logement sis [Adresse 2] ;
A titre principal débouter l'OPH VAL TOURAINE HABITAT de sa demande d'indemnité d'occupation et, subsidiairement, diminuer drastiquement le montant sollicité ;
En tout état de cause,
Débouter l'OPH VAL TOURAINE HABITAT de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;
Ordonner que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles et dépens.
Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré, après prorogation, au 04 juillet 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Le jugement est contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.

I. Sur la demande aux fins de résiliation du bail

En application de l’article 7b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 1728 du code civil impose quant à lui au locataire un usage raisonnable du bien loué.

L’article 1729 du même code prévoit ensuite que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement, le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

En l'espèce, le contrat de bail conclu par Madame [J] [Y] le 8 janvier 2021 contient, en son article II 1-1, le rappel que le preneur a l’obligation d’user paisiblement du logement et de ses annexes et de s’abstenir de tout ce qui pourrait nuire à la tranquillité des voisins. Il est ajouté qu’il doit éviter tout ce qui pourrait être une gêne aux voisins. Ce contrat contient également l’indication que le locataire doit éviter, de jour comme de nuit, tous les bruits excessifs conformément aux arrêtés préfectoraux et municipaux. Il ne doit rien être fait qui puisse nuire à l’ordre, à la propreté, à la salubrité ou à la sécurité du groupe.

Pour demander l'expulsion de Madame [Y] sur le fondement de cet article, l'OPH VAL TOURAINE HABITAT lui reproche d'avoir occasionné des bruits excessifs dans son appartement après 22h00, de manière régulière depuis juin 2023. Selon le bailleur, les voisins qui ont tenté de faire cesser ces troubles se sont fait insulter voir menacer. Madame [Y] s'en serait prise en particulier à Monsieur [X] [F], un de ses voisins, allant jusqu'à l'agresser physiquement. Les différentes démarches amiables tentées par l'OPH VAL TOURAINE HABITAT n'ont pas donné de résultat selon lui.

De son côté, Madame [J] [Y] affirme au contraire qu'elle est victime d'un harcèlement presque quotidien de la part de Monsieur [X] [F], occupant du logement situé sous le sien, qui ne supporterait aucun bruit et se montrerait menaçant. Elle reconnaît avoir pu se montrer indélicate, notamment en passant l'aspirateur tardivement, et elle ajoute avoir rencontré des difficultés conjugales et dans l'éducation de sa fille. Elle dit cependant que l'OPH VAL TOURAINE HABITAT n'a pas pris en compte ses plaintes et n'a considéré que celles de son voisin. Elle reconnaît que son ancien compagnon, et non elle, a tenté de s'introduire dans le logement de Monsieur [X] [F]. Madame [Y] relève également que le logement est situé dans un immeuble vétuste, dans lequel les nuisances entre voisins sont courantes, y compris provenant de Monsieur [F]. Elle soupçonne celui-ci d'avoir ouvert sa boite aux lettres pour prendre son courrier. Quant à la tentative de médiation mise en œuvre, elle s'est interrompue alors que Madame [Y] avait proposé un changement de date.

L'OPH VAL TOURAINE HABITAT produit un historique de situation courant du 9 mars 2021, date d'entrée de Madame [J] [Y] dans les lieux, au 21 février 2024. Sur cette période, Monsieur [X] [F] a déposé des déclarations ou appelé le bailleur à 18 reprises pour se plaindre de bruits, d'insultes voir de comportements agressifs. Il n'est pas justifié des appels mais l'OPH VAL TOURAINE HABITAT produit les courriels et déclarations.

Il apparaît que Monsieur [X] [F] s'est plaint une première fois le 7 juin 2023 par téléphone de bruits survenus à 3h00. Ses plaintes postérieures font cependant surtout état de nuisances survenues en journée. Le 10 août 2023, il a ainsi fait une réclamation pour des bruits entre 13h50 et 14h40, pour lesquels il a sollicité la venue de gendarmes. De même, dans une déclaration du 3 novembre 2023, Monsieur [F] se plaint de cris et bruits divers pouvant survenir à tout moment de la journée et durer entre 20 minutes et deux heures. Le 15 décembre 2023, il évoque des bruits pouvant survenir à « 10h00 / 12h00 / 13h00 / 16h00 / 18h00 voir plus tard des fois jusqu'à 1 heure du matin ». Monsieur [F] précise travailler de nuit et ne pas pouvoir se reposer en raison de ce bruit.

La situation entre les deux voisins a déjà donné lieu à une plainte déposée le 13 août 2023 par Monsieur [X] [F]. L'audition accompagnant cette plainte comporte la transcription d'un enregistrement dans lequel les deux locataires s'invectivent mutuellement et la personne identifiée comme Madame [J] [Y] dit notamment « tu vas mourir toi tu vas voir » ou « ferme ta gueule » à de multiples reprises. Monsieur [F] précise au cours de l'audition qu'il a fait un signalement de Madame [Y] à l'ASE et qu'il l'a lui-même insultée à plusieurs reprises. Monsieur [X] [F] a également fait état auprès de son bailleur, le 1er novembre 2023, d'une tentative d'intrusion dans son appartement par le compagnon de Madame [J] [Y] et d'une rencontre particulièrement tendue avec Madame [J] [Y] et le frère de celle-ci, le 15 décembre 2023. Monsieur [F] a également déposé une main-courante le 3 janvier 2024 après que Madame [Y] lui ait craché dessus.

L'OPH VAL TOURAINE HABITAT a fait parvenir plusieurs courriers de rappel à l'ordre à Madame [J] [Y], ainsi qu'une sommation par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2023, et mis en place une tentative de médiation. Madame [Y] a répondu à plusieurs reprises à ces courriers, en faisant elle-même état d'une conduite agressive de son voisin envers elle et de nuisances sonores occasionnées par lui et sa compagne. L'OPH VAL TOURAINE HABITAT a fait état, par courrier du 21 octobre 2024, d'un rappel au règlement adressé par courrier au voisin de Madame [Y], mais sans en justifier. Madame [J] [Y] a également déposé une plainte le 13 septembre 2024 ainsi qu'une main-courante signalant que sa boîte aux lettre a été ouverte par Monsieur [F], ce dernier ayant déclaré l'avoir fait par mégarde.

Pour ce qui concerne la médiation, les courriers produits font ressortir que les parties en ont accepté le principe et qu'un rendez-vous a été programmé pour le 20 novembre 2023. Ce même jour Madame [Y] a cependant fait savoir par courriel qu'elle ne pouvait se rendre disponible du fait de sa fille à garder mais elle a proposé un nouveau rendez-vous tout en réitérant ses plaintes sur les nuisances de ses voisins. La médiation n'a pas repris ensuite.

Il est avéré que Monsieur [X] [F] a dénoncé de manière constante des nuisances sonores et une attitude agressive de la part de Madame [J] [Y] à son égard. Malgré plusieurs relances et rappels à l'ordre, la situation a perduré. Cependant, si des cris ou bruits d'aspirateurs en soirée et au cours de la nuit peuvent constituer un trouble anormal du voisinage, l'anormalité de tels bruits est plus difficile à établir en milieu de journée, quand bien même le voisin plaignant travaillerait la nuit. La matérialité du trouble allégué n'est donc pas établie de manière certaine.

Par ailleurs, Madame [Y] ne s'est pas abstenue de répondre aux sollicitations de l'OPH VAL TOURAINE HABITAT et a soutenu auprès de lui une version des faits significativement différente de celle de son voisin. Elle apparaît également volontaire dans le processus de médiation engagé par le bailleur, bien qu'elle ait souhaité faire déplacer la date, et compte tenu de l'animosité entre les voisins une telle mesure aurait pu être de nature à apaiser la situation. L'OPH VAL TOURAINE HABITAT ne caractérise donc pas de comportement de mauvaise foi de la part de la locataire.



Par conséquent, il convient de rejeter la demande en résiliation du bail.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive
Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 
Au soutien de sa demande d'indemnisation pour procédure abusive, Madame [J] [Y] reproche à l'OPH VAL TOURAINE HABITAT d'avoir diligenté une procédure exclusivement contre elle alors qu'elle a également formulé des reproches contre son voisin. Cependant, elle n'apporte pas d'élément démontrant la volonté délibérée de la viser elle seule dans une situation où les deux voisins auraient tous deux manqué de respecter leurs obligations. Bien que la demande du bailleur ne soit pas fondée, elle s'appuie sur un grand nombre de réclamations et plusieurs tentatives amiables, si bien que la procédure n'apparaît pas illégitime en son principe.

La demande est donc rejetée.

III. Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, l'OPH VAL TOURAINE HABITAT, partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Compte tenu de l'issue de l'instance, la demande formulée par l'OPH VAL TOURAINE HABITAT en application de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE l'OPH VAL TOURAINE HABITAT de sa demande de résiliation du bail conclu le 8 janvier 2021 avec Madame [J] [Y], concernant le logement situé au [Adresse 2] ;

REJETTE la demande d'indemnisation pour procédure abusive de Madame [J] [Y] ;

CONDAMNE l'OPH VAL TOURAINE HABITAT aux entiers dépens de la présente instance ;

DÉBOUTE l'OPH VAL TOURAINE HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE toute autre demande ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 04 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. DJAMAA, juge des contentieux de la protection, et par E. ESPADINHA, greffière.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,