Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 3 juillet 2025

MINUTE N° : 25/00732


JUGEMENT
DU 03 Juillet 2025




N° RC 25/01611







DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort




[N] [M]


ET : 

[G] [O]
[E] [O]




Débats à l'audience du 22 Mai 2025




copie et grosse le :
à Me PLESSIS


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]



TENUE le 03 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER



DÉBATS :

A l'audience publique du 22 Mai 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [N] [M]
née le 15 Juillet 1957 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

assistée par Maître Antoine PLESSIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant




D'une Part ;

ET :

Monsieur [G] [O], demeurant [Adresse 6]
non comparant

Madame [E] [O], demeurant [Adresse 5]
non comparante



D'autre Part ;


EXPOSE DU LITIGE

Madame [E] [O] et Monsieur [G] [O] ont donné à bail à Madame [N] [M] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 9], par contrat du 15 mars 2013, pour un loyer mensuel de 580 € et 72 € de provision sur charges.

Depuis le dernier trimestre 2018, Madame [N] [M] subit des désordres et des troubles de jouissance répétés dans cet appartement du fait de problèmes récurrents d'humidité et de fuites d'eau.

Par l'intermédiaire du syndicat des copropriétaires de la résidence, une expertise a été réalisée le 10 décembre 2018 pour le compte commun des assureurs Dommage-ouvrage et Responsabilité Décennale de l'immeuble. 

Malgré une nouvelle expertise en date du 13 avril 2022 pour le compte de l'assureur habitation de Madame [N] [M], les travaux nécessaires n’ont pas été réalisés. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 4 août 2022, le Conseil de Madame [N] [M] a mis en demeure le bailleur, par l'intermédiaire de son mandataire l'agence Citya Immobilier, de remédier aux désordres, en vain. 

Madame [N] [M] saisissait la présente juridiction et un jugement en date du 31 août 2023 condamnait solidairement les époux [O] notamment à faire réaliser les travaux propres à faire cesser les désordres d’humidité et d’infiltration, portait réduction de moitié du loyer et consignation de l’autre moitié auprès de la Caisse des dépôts et consignation. Ce jugement, signifié aux défendeurs les 15 et 18 septembre 2023, n’a cependant pas permis de régler les infiltrations d’eau. 

En effet, Madame [N] [M] a été amenée à faire de nouveaux signalements à ses propriétaires en date des 29 novembre 2023 et 7 novembre 2024, à contacter le syndic de copropriété et enfin de faire dresser un nouveau constat par commissaire de justice le 10 décembre 2024 ayant donné lieu à procès-verbal par lequel Maître [C] constate la persistance et l'étendue des désordres.

Ainsi, par acte de commissaire de justice du 11 février 2025 remis à personne pour Monsieur [G] [O] et du 18 mars 2025 par acte faisant l’objet d’un procès verbal pour recherches infructueuses pour Madame [E] [O], Madame [N] [M] les a assignés devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours aux fins de voir :
- débouter Madame [E] [O] et Monsieur [G] [O] de toutes demandes contraires aux présentes écritures, 
- condamner solidairement Madame [E] [O] et Monsieur [G] [O] à la réalisation de travaux propres à faire cesser les désordres d'humidité et d'infiltration d'eau constatés dans l'appartement qu'ils louent à Madame [N] [M], dans un délai de 8 jours à compter de la notification de la décision à intervenir et sous astreinte de 500 € par jour de retard,
- maintenir la réduction de moitié du montant du loyer de Madame [N] [M] jusqu'à ce que les travaux aient été réalisés,
- maintenir la consignation de l'autre moitié des loyers de Madame [N] [M] sur un compte CARPA jusqu'à ce que les loyers aient été réalisés,
- condamner solidairement Madame [E] [O] et Monsieur [G] [O] à verser la somme de 10 000 € à Madame [N] [M] à titre de dommages et intérêts pour les dommages causés par les désordres constatés dans l'appartement sur son état de santé et le préjudice de jouissance,
condamner solidairement Madame [E] [O] et Monsieur [G] [O] à verser la somme de 5 000 € à Madame [N] [M] pour résistance abusive et pour manquement à leur obligation de bonne foi,
condamner solidairement Madame [E] [O] et Monsieur [G] [O] à verser la somme de 2 500 € à Madame [N] [M] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

A l'audience du 22 mai 2025, Madame [N] [M], représentée par son Conseil, confirme qu’il n’y a eu aucune manifestation des bailleurs pour faire réaliser les travaux et maintient ses demandes dans les termes de l'assignation. 

Madame [N] [M], présente, dit constater un total désintérêt des bailleurs qui ne donnent aucune suite y compris aux chèques adressés en règlement des charges.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice, Madame [E] [O] et Monsieur [G] [O] ne sont ni présents ni représentés. 

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS

Selon les dispositions de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'article 1217 du Code civil dispose que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Sur la demande de réalisation des travaux

L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé [...] et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation [...] ; qu'il est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement [...] de la garantir des vices et défauts de nature à y faire obstacle ; d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécéssaires au maintien en l'état et à l'entretien normal des locaux loués.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2022 relatifs au caractéristiques du logement décent énonce notamment :
“Art 2 [...]
1° un logement décent doit assurer le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau [...]”.

En l'espèce, il résulte du procès-verbal de constat du 10 décembre 2024 dressé par Maître [C], commissaire de justice que :
“ à l’intérieur du salon, le parquet flottant se dégrade fortement à plusieurs endroits...Il gondole notamment au devant des façades vitrées exposées Et ainsi qu’au devant du canapé. Mme [M] précise qu’il y a quelques jours, lors des fortes pluies, des flaques d’eau apparaissaient au niveau du sol, 
- au niveau du box window le plafond est totalement moisi, avec des traces de champignons, les voilages sont incrustés de moisissure. Nous constatons même la présence de mousse sur les petites plinthes en bois...l’ensemble des menuiseries en PVC est totalement noirci.
Nous constatons que Madame [M] a installé deux absorbeurs d’humidité dans cette zone et elle nous indique les vider quasiment toutes les semaines. Le rideau rouge situé à proximité des parties vitrées est lui aussi totalement moisi de chaque côté.
Le convecteur électrique au niveau du salon côté nord ne fonctionne pas. 
Au niveau de la salle de bains, la peinture s’est totalement effritée au dessus de la baignoire et nous constatons le long des plinthes carrelées des traces d’humidité où là encore la peinture s’écaille. 
Nous nous rendons ensuite dans la chambre...Madame [N] [M] nous précise que depuis le précédent constat le syndic de copropriété a engagé des travaux pour réparer une partie des problèmes d’infiltration au niveau de la façade mais que néanmoins le propriétaire n’a jamais rénové le plafond. Nous constatons effectivement une trace d’infiltration importante au niveau du plafond à proximité de la baie vitrée”

Ce constat en date de décembre 2024 fait la preuve des désordres affectant le logement loué par Madame [N] [M] tendant à d'importants problèmes d'humidité et d'infiltration d'eau affectant le séjour et une des chambres. Il atteste de l’aggravation des désordres déjà constatés par procès verbal de commissaire de justice le 28 octobre 2022, désordres pour lesquels un jugement de la présente juridiction ordonnait la réalisation de travaux de nature à les faire cesser. Seuls ont été réalisés des travaux pour réparer les problèmes d’infiltration de la façade à l’initiative du syndic de copropriété.

Il est constant que Madame [E] [O] et Monsieur [G] [O] ont gravement et durablement manqué à l'obligation d'entretien et de mise à disposition d'un logement décent et seront condamnés solidairement à faire réaliser les travaux propres à faire cesser les désordres d'humidité et d'infiltration d'eau constatés dans l'appartement qu'ils louent à Madame [N] [M].

Sur la demande d’astreinte

L'article L 131-1 du Code des procédures civiles d'exécution dispose que : « Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision »

En l’espèce, bien qu’il s’agisse de travaux à entreprendre, pour certains au sein d'une copropriété et que de ce fait la réalisation des travaux est soumise au vote de l'assemblée générale des coprorpiétaires, compte tenu du fait cependant que Madame [E] [O] et Monsieur [G] [O] n’ont pris aucun contact avec la locataire depuis le précédent jugement aux fins de réaliser des travaux y compris ceux en intérieur alors même que la copropriété a pour sa part fait réaliser les réfections de façades extérieures, compte tenu qu’ils n’apportent aucun élément de nature à justifier de leurs démarches auprès du syndic de copropriété, il y a lieu d'assortir la présente décision d'une astreinte pour mettre fin à leur inertie. Ils seront condamnés à faire les travaux sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la présente décision. 

Sur la réduction du loyer et la consignation

Vu la perturbation manifeste de jouissance du bien loué du fait des désordres, il convient jusqu'à la complète réalisation des travaux, de maintenir la réduction de moitié du loyer mensuel hors charges et la consignation de la seconde moitié du loyer hors charges à la Caisse des Dépôts et Consignation.

Sur les dommages et intérêts

Compte tenu du grave préjudice de jouissance subi par Madame [M] depuis le dernier trimestre 2018 – la convocation à l'expertise du 18 décembre 2018 mentionnant des infiltrations d'eau de la baie vitrée, le parquet est tout abîmé – Madame [E] [O] et Monsieur [G] [O] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 6 000 € à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance.

Sur la résistance abusive

Par leur défaut d’agir depuis le précédent jugement portant sur le même objet, Madame [E] [O] et Monsieur [G] [O] manifeste de façon évidente un comportement traduisant une persistance à ne pas satisfaire à leurs obligations de bailleurs, obligations qu’ils connaissent parfaitement dès lors qu’un précédent jugement leur a déjà été rendu en août 2023. Ils seront solidairement condamnés à verser à Madame [N] [M] la somme de 2000 € à ce titre. 

Sur les demandes accessoires

Madame [E] [O] et Monsieur [G] [O], parties perdantes, supporteront la charge des entiers dépens de la présente procédure.

Il serait inéquitable de laisser Madame [N] [M] supporter seule les frais irrépétibles et Madame [E] [O] et Monsieur [G] [O] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 2 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Madame [E] [O] et Monsieur [G] [O] à faire réaliser les travaux propres à faire cesser les désordres d'humidité et d'infiltration d'eau constatés dans l'appartement qu'ils louent à Madame [N] [M] situé [Adresse 3] ;

Condamne solidairement Madame [E] [O] et Monsieur [G] [O] à verser à titre d’astreinte à Madame [N] [M] la somme de 200 € (DEUX CENT EUROS) par jour de retard à compter de la présente décision ;

Confirme la réduction de moitié du montant du loyer mensuel (hors charges) de Madame [N] [M] à compter de la signification de la présente décision et jusqu'à la complète réalisation des travaux ;

Confirme la consignation de la seconde moitié du loyer (hors charges) de Madame [N] [M] auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation à compter de la signification de la présente décision et jusqu'à la complète réalisation des travaux ;

Condamne solidairement Madame [E] [O] et Monsieur [G] [O] à payer à Madame [N] [M] une somme de 6 000 € à titre de dommages et intérêts ;

Condamne solidairement Madame [E] [O] et Monsieur [G] [O] à payer à Madame [N] [M] une somme de 2000 € au titre de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamne solidairement Madame [E] [O] et Monsieur [G] [O] à payer à Madame [N] [M] une somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne solidairement Madame [E] [O] et Monsieur [G] [O] aux entiers dépens de la présente procédure ;

Déboute les parties de tout demande plus ample ou contraire ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi jugé à [Localité 8] par mise à disposition au greffe, le trois juillet deux mille vingt-cinq et signé par la juge et la greffière.


La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,