Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 6 octobre 2025

MINUTE N° : 25/00932


JUGEMENT
DU 06 Octobre 2025




N° RC 24/04248







DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort




[X] [J]


ET : 

[F] [W]




Débats à l'audience du 03 Juillet 2025




copie et grosse le :
à Me DESNOS



copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]



TENUE le 06 Octobre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA



DÉBATS :

A l'audience publique du 03 Juillet 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Octobre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [X] [J]
né le 14 Février 1967 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Benoit DESNOS de la SELARL CONVERGENS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant


D'une Part ;

ET :

Monsieur [F] [W]
né le 16 Juin 1982 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]
non comparant



D'autre Part ;







EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé signé électroniquement le 17 août 2024, M. [X] [J], représenté par son mandataire la SASSMJ CONCEPT, a donné à bail à M. [F] [O], un bien immobilier situé à [Adresse 6], pour un loyer mensuel révisable, payable à échoir au plus tard le 5 du mois, de 700 euros outre 25 euros de charges.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés et un défaut de justification de l'assurance des locaux loués, M.[X] [J] a :

- fait signifier à son locataire, le 3 avril 2024, un commandement de payer et d'avoir à justifier d'une assurance, visant la clause résolutoire prévue au bail,

- saisi la CCAPEX de la situation le 23 avril 2024. 

Arguant du défaut de régularisation des sommes visées au commandement dans le délai de deux mois et de l'absence de justification de l'assurance des lieux loués dans le délai d'un mois, le bailleur et saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2024, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le même jour, pour voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire pour non justification de l'assurance des lieux loués et du paiement des loyers visés au commandement et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

- ordonner l'expulsion de M. [F] [O] devenu occupant sans droit ni titre à compter de cette date avec toutes conséquences de droit ; 

- et obtenir sa condamnation au paiement d'une somme de 2 996,36 au titre des loyers et charges impayés arrêté au jour d'acquisition de la clause résolutoire ;

- outre une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et charge actualisés soit 749,38 euros à compter du 23 juin 2024 et ce jusqu'à libération parfaite et effective des lieux ; 

- une somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- les entiers dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer ;

- juger que les frais d'exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant conformément aux dispositions de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution. 

Cette affaire a été appelée à l'audience du 27 février 2025. Les deux parties ont comparus. L'affaire a été renvoyée pour permettre un échange contradictoire au 3 juillet 2025. 

A l'audience du 3 juillet 2025, M.[X] [J] a repris les termes des conclusions qu'il a adressé contradictoirement avec un bordereau listant les pièces annexées à M. [O] lequel ne comparait pas. 

M. [J] se désiste de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion, indiquant que M. [F] [O] a quitté les lieux sans respecter de préavis. Il actualise sa créance à la somme de 6 310,07 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation échus et ajoute, à son exploit introductif d'instance, une demande de condamnation au paiement de la somme de 1 414,80 euros au titre des frais de remise en état. Il porte sa demande au titre de l'article 700 à la somme de 3 000 euros outre le paiement des dépens. 

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice déposé à étude et après un renvoi contradictoire, M. [F] [O], n'a pas comparu et ne s'est fait pas représenter. La décision suceptible d’appel sera réputée contradictoire.

Le diagnostic social et financier a été dressé incomplètement. Il ne donne pas d'indication sur ses revenus et se limite à rappeler le montant du loyer (748,08 euros) et des factures d'électricité (200 euros). Le non-paiement des loyers, de février à mai 2024, est expliqué par un arrêt maladie du locataire embauché en CDI depuis novembre 2024.

L'affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.



1- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire et ses conséquences

L'examen de ce point de la demande est devenu sans objet du fait du désistement des demandes de ce chef. 

2- Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. 

M.[X] [J] produit :

- le bail conclu le 17 août 2022 ;
- un commandement de payer, signifié le 23 avril 2024 à M. [F] [O], pour une somme de 2 174,79 euros en principal ;
- un décompte de créance actualisé ;

Il revendique, dans ses conclusions contradictoires, au titre des loyers impayés, une créance de 5.610,70 euros après déduction du dépot de garantie de 700 euros. M. [F] [O], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. La créance qui n'appelle pas d'observation sera retenue. 


3- Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives 

En vertu de l'article 1353 du code civil « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 « Le locataire est obligé :
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ».

En vertu de l'article 1732 du Code civil, le locataire est tenu de prendre à sa charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.

Il en résulte que le locataire est tenu des réparations locatives qui lui sont imputables, qui excèdent celles qui résultent de l'usure et de la vétusté et qui ne résultent pas d'un usage normal des lieux. Le locataire est ainsi dispensé de remettre à neuf les peintures, moquettes et autres papiers peints muraux en état d'usage après des années d'occupation.

Cependant, si le locataire répond des dégradations qui arrivent pendant la jouissance du bien loué encore faut-il que le bailleur établisse l'existence de ces dégradations.

L'existence de dégradations locatives résulte normalement de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie

Enfin, il est constant qu'en matière de réparations locatives, la loi n'impose pas au bailleur de produire des factures pour justifier de la réalisation de travaux. La production d'un devis est suffisante pour apprécier le préjudice dont il est demandé indemnisation, la preuve de l'exécution des réparations locatives n'étant pas exigée.

En l'espèce, le bailleur revendique une créance de 1 414,94 euros pour la remise en état des jardins à l'avant et à l'arrière de la maison, de la pièce de vie, des chambres, de la salle de bains, de la cuisine et du garage. 

Il produit un état des lieux d'entrée contradictoire du 1er septembre 2022, rédigé en bleu et accompagné de photographies paraphées par toutes les parties et sur le même document, rédigé en rouge, l'état de lieux de sortie contradictoire du 16 avril 2025. 

Les diverses photographies annexées à l'état des lieux sortant ne sont pas paraphées par le locataire et ne sont pas datées. Cependant, communiquées en annexes des dernières conclusions du bailleur, elles ont été soumises à une discussion contradictoire et peuvent être retenues dans la mesure où elles sont confortées par les mentions de l'état des lieux de sortie. 

Au regard de ces éléments, les dépenses suivantes seront retenues. 

En ce qui concerne la pièce de vie :

Cette pièce est mentionnée en bon état lors de l'entrée dans les lieux sauf en ce qui les indications suivantes concernant le sol "jonction décollée" et en ce qui concerne les murs "deux clous , deux crochets et quelques trous de pointes". 

L'état des lieux de sortie mentionne un sol en mauvais état, taché et décollé, des moisissures au niveau de la fenêtre, l'absence de ménage. 

Le bailleur revendique la réparation du seuil séparant la pièce de vie de la chambre 1 et le recollage du sol de la pièce, le rebouchage des trous des murs. Rien permet cependant de justifier l'aggravation du décollement du sol déjà mentionné lors de l'entrée dans les lieux, des trous des murs ou l'arrachement du seuil.

Il ne sera retenu pour cette pièce que le nettoyage des fenêtres et du sol soit 11,88 X 2 = 23,78 euros.


En ce qui concerne les chambres

Ces deux pièces sont en bon état lors de l'entrée dans les lieux. 

En sortie, la chambre 1 est décrite avec des sols tachés et rayés, des murs "tachés partout" et plafond taché. Les fenêtres ne sont pas nettoyées avec présence d'autocollants. La chambre 2 a le sol rayé, les murs tachés et les fenêtres ne sont pas nettoyées. 

Les frais de nettoyage des sols et de la peinture des murs forfaitisés à 59,40 euros pour la chambre 1 et 35,64 euros pour la chambre 2 sont d'un montant raisonnable qui sera retenue.

En ce qui concerne la cuisine 

M. [J] revendique le nettoyage du frigo, du four, du sol, des portes et de la hotte aspirante et la fourniture d'un lave linge et d'une plaque de cuisson.

L'état des lieux d'entrée, photographies à l'appui, établit que la totalité de la cuisine était en bon état et les équipements propres. 

A la sortie, le nettoyage n'était pas réalisé, le sol était taché, les équipements en mauvais état avec mention de la saleté du four et du fait que la hotte, le lave linge et la plaque de cuisson étaient Hors Service. 

Monsieur [J] produit les factures des équipements remplacés (plaque de cuisson et lave linge) en indiquant que ceux ci ont disparus alors que lors de l'état des lieux, ils étaient indiqués comme étant hors service, ce qui ne change rien à la nécessité de les remplacer. 

 Le coût du remplacement de la plaque de cuisson et de son installation (158,98 euros + 11,88 euros) et du lave linge (249,99 euros) seront retenus. rien de justifie la nécessité de réparation du robinet d'arrivée d'eau de la machine à laver. Le coût de ces travaux ne sera pas retenu. 

Le nettoyage de chaque élément (refrigérateur, four, sol et hotte aspirante) forfaitisé à 11,88 euros sera retenu soit 47,52 euros. Le nettoyage de la porte, sans mention particulière dans l'état des lieux de sortie, ne sera pas retenue. 

En ce qui concerne la salle de bain 

L'état des lieux d'entrée décrit une pièce et des équipements en bon état. 

l'état des lieux de sortie mentionne des sanitaires en mauvais état sans plus de précision, le nettoyage non réalisé est mentionné in fine. Si le nettoyage des sanitaires (vasque-douche et wc) est justifié, le degré de salissure de ces équipements justifie que la remise en état soit limitée à deux fois 11,88 euros soit 23,76 euros. Aucune des mentions de l'état des lieux sortant ne justifie la fourniture et l'installation d'un pommeau de douche flexible, et de la mise en oeuvre l'étanchéité de la cabine de douche. Ces postes ne seront pas retenus. 

En ce qui concerne les jardins et bâtiments annexes 

L'état des lieux d'entrée est lapidaire. Il mentionne un unique jardin en bon état avec deux portes et un garage avec trappe de vidange sans mention de l'état. Les Photographies paraphées montrent un garage vide et propre et jardin entouré d'une barrière de bois. 

L'état des lieux sortant mentionne uniquement des déchets laissés dans le jardin, l'absence de nettoyage et le mauvais état de la terrasse. L'enlèvement de la barrière, de l'endommagement des poteaux en béton, de la sonnette et de la gouttière arrachées, de l'encombrement des alentours et de la pose de divers équipements électriques ne sont pas mentionnés dans l'état des lieux de sortie. Leur traitement ne sera pas retenu. 

En conséquence, le nettoyage du jardin et sa remise en état ainsi que celle de la terrasse seront seuls retenus à hauteur de la somme demandée soit deux fois 35,66 euros de même que le nettoyage de la fosse du garage pour 11,88 euros et la taille de la haie comprenant le déplacement soit 47,52 euros. 

Il sera donc mis à la charge de M. [O] au titre des réparations locatives la somme de 582,67 euros ainsi détaillés :

PIECES
Montant en euros
Pièce de vie 
23,76
Cuisine
Plaque de cuisson
Pose de la plaque
Machine à laver 
Nettoyage

158,98
 11,88
249,99
 47,52
Chambre 1
 59,40
Chambre 2
 35,64
Salle de bain
 23,76
Extérieurs
Taille de la Haie
Remise en état du jardin
Remise en état de la Terrasse
Nettoyage du garage 

47,52
 35,66
35,66
11,88
Total 
582,67



4- Sur les demandes accessoires

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [F] [O], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation.

La charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution et il n'appartient pas au juge du fond, en dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.

L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer l'autre partie, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.

Compte tenu de l'issue de l'instance et des démarches judiciaires qu'a dû accomplir le bailleur, M. [F] [O] sera condamné à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement des demandes de constat d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion devenues sans objet. 

CONDAMNE M. [F] [O] à verser à M.[X] [J] la somme de cinq mille six cent dix euros et soixante dix centimes (5 610,70 euros) au titre des loyers dus.

CONDAMNE M. [F] [O] à verser à M.[X] [J] la somme de cinq cent quatre vingt deux euros et soixante sept centimes (582,67 euros) au titre des réparations locatives. 

CONDAMNE M. [F] [O] à verser à M.[X] [J] la somme de mille euros (1 .000 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [F] [O] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment du commandement de payer ;

REJETE le surplus des demandes. 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu'à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 3] et [Localité 4] en application de l'article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,