Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 22 octobre 2025

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRÊT DU 22 OCTOBRE 2025



(n° , 12 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/07172 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFTVW



Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Février 2022-TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 16]- RG n° 19/10247





APPELANTE

 

Madame [K] [M]

[Adresse 3]

[Localité 13]



Représentée par Me Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 19







INTIMÉS 



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4] représenté par son syndic, la société SACOGI, SARL immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le numéro 712 049 360

C/O Société SACOGI

[Adresse 11]

[Localité 13]



Représenté par Me Emilie CHALIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0467

Ayant pour avocat plaidant : Me Carole COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0988



Société [R]

SA immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le numéro 552 073 421

[Adresse 10]

[Localité 12]



Représentée par Me Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0450





INTERVENANTE FORCEE : 



Société AXA FRANCE IARD 

SA immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le numéro 722 057 460

[Adresse 2]

[Localité 14]



Représentée par Me Jean-Marc ZANATI de la SELAS COMOLET ZANATI AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0435



INTERVENANTE VOLONTAIRE :



Société GESTION ET TRANSACTION DE FRANCE (GTF) venant aux droits du Cabinet [R]

SA immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le numéro 572 032 373

[Adresse 10]

[Localité 12]



Représentée par Me Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0450







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 11 Juin 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire 



qui en ont délibéré.





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile



- signé par Mme Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * *



FAITS & PROCÉDURE



Mme [M] est propriétaire d'un appartement situé au 5ème étage de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 17], soumis au statut de la copropriété, dont la gestion a été assurée, jusqu'au 11 mars 2019, par la société anonyme cabinet [R] puis par le cabinet Sacogi.



Le bien de Mme [M] a été assuré auprès de la compagnie Amaline Assurances puis auprès de la Matmut.



Le 28 avril 2017, un dégât des eaux est survenu dans les appartements situés aux troisième et quatrième étages, respectivement chez M. [D] et Mme [U], provenant d'une fuite émanant de canalisations de l'appartement de Mme [M].



Les réparations nécessaires ont été effectuées par l'entreprise Franche, la facturation ayant été émise à l'ordre du syndicat des copropriétaires.



Lors de l'appel de charges pour le quatrième trimestre 2018, le syndic a imputé à Mme [M] le montant des factures de réparation.



Par courrier du 2 novembre 2018 adressé au syndic, Mme [M] a contesté devoir ces sommes, en faisant valoir que le sinistre relevait de la responsabilité de la copropriété et non de la sienne dans la mesure où la fuite provenait du réseau encastré dans la dalle analysé comme constituant une partie commune.



Par courrier du 24 décembre 2018, le syndic a maintenu sa position considérant pour sa part qu'au vu des mentions du règlement de copropriété, la fuite provenait d'une partie privative et que le coût des réparations nécessaires devait donc être pris en charge par le copropriétaire concerné.



Mme [M] a de nouveau contesté cette demande par courrier en date du 5 janvier 2019 puis une nouvelle fois, par l'intermédiaire de son conseil, par courrier en date du 21 janvier 2019 dans lequel ce dernier a mis en demeure le syndic de lui adresser l'intégralité des factures de l'entreprise Franche et lui a demandé de porter à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale plusieurs résolutions relatives à ce litige, accompagnées de plusieurs annexes explicatives.



Par courrier en date du 25 février 2019, le conseil de Mme [M] a demandé au syndic de compléter l'ordre du jour transmis par la communication des annexes demandées.



Au cours de l'assemblée générale, tenue le 11 mars 2019 a été soumise au vote des copropriétaires une résolution n°16 portant sur la 'décision à prendre quant à la prise en charge financière des travaux entrepris par la société Franche à la suite du sinistre dégât des eaux du 28 avril 2017'.



Les copropriétaires ont ainsi notamment voté contre la demande de Mme [M] de retirer le montant des travaux de réparation de ses charges de copropriété, ont décidé d'imputer ce montant sur son compte sans toutefois lui faire payer cette somme avant tout jugement.



En l'absence de toute résolution amiable du litige, Mme [M] a donc, par acte délivré le 14 juin 2019, fait assigner ses assureurs la société anonyme Amaline assurances et la société anonyme Matmut protection juridique, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 17], représenté par son syndic, la société à responsabilité limitée la Société d'Administration et de Copropriété et de Gérance d'Immeuble, et son assureur la société anonyme AXA France IARD ainsi que la société [R].



Par jugement du 11 février 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

- mis hors de la cause la Matmut protection juridique et la société Amaline assurances,

- constaté l'intervention volontaire de la Matmut et de la société caisse régionale d'assurances mutuelles agricoles [Localité 16] Val de Loire (Groupama [Localité 16] Val de Loire),

- déclaré Mme [M] irrecevable en ses demandes formulées à l'encontre de la compagnie AXA France IARD, 

- déclaré Mme [M] recevable en ses demandes formulées à l'encontre de la société Groupama [Localité 16] Val de Loire,

- déclaré Mme [M] irrecevable en sa demande tendant à ce que la société cabinet [R] soit condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 17] de toute condamnation prononcée à son encontre en raison des fautes de gestion dans l'instruction du sinistre survenu le 28 avril 2017,

- débouté la société Groupama [Localité 16] Val de Loire de sa demande de condamnation de Mme [M] à lui verser une somme de 1 500 euros,

- débouté Mme [M] de sa demande d'annulation de la résolution n°16,

- déclaré sans objet la demande de Mme [M] tendant à ce qu'elle soit relevée et garantie par la société cabinet [R] et par la Matmut,

- débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 17] de sa demande de dommages et intérêts fondée tant sur une perte de chance que sur un préjudice moral, 

- déclaré sans objet la demande de garantie formulée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 17] à l'encontre de la société cabinet [R] et de la compagnie AXA France IARD, 

- condamné Mme [M] aux dépens, 

- condamné Mme [M] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 17], représenté par son syndic, le cabinet Sacogi, la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et à la société cabinet [R], la somme de 1 000 euros au même titre,

- débouté la société Matmut et la compagnie AXA France IARD de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles,

- ordonné l'exécution provisoire.



Mme [M] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 6 avril 2022. 



La procédure devant la cour a été clôturée le 14 mai 2025.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 4 novembre 2022 par lesquelles Mme [M], appelante, invite la cour, à : 

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a débouté de sa demande d'annulation de la résolution 16 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires du 11 mars 2019 et qu'il l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 17] la somme de 2 000 euros et à la société Cabinet [R] la somme de 1 000 euros à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,

statuant à nouveau de ces chefs,

- juger que la canalisation à l'origine de la fuite avait un caractère de partie commune et que les travaux de réfection engagés sur cette canalisation constituent une dépense commune devant être répartie en charges communes générales,

- annuler la résolution 16 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires du 11 mars 2019,

- juger que la somme de 13 340,21 euros séquestrée entre les mains de l'office notarial [G] et [T] à la suite de la vente de l'appartement de Mme [M] doit revenir à Mme [M],

- juger l'opposition formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 17] entre les mains de cet office notarial non valable et ordonner par conséquent la libération de la somme séquestrée au profit de Mme [M],

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 17] et la société GTF venant aux droits de la société Cabinet [R] de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- juger n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à leur profit et à la charge de Mme [M], ni en première instance ni en appel,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel ;



Vu les conclusions notifiées le 9 mai 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 17], intimé ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 331 et suivants, 564 du code de procédure civile, L112-4 et L113-1 du code des assurances, à : 

- le recevoir en ses présentes conclusions d'intimé et en son appel incident,

en conséquence,

- confirmer le jugement rendu :


en ce qu'il a débouté Mme [M] de son action en annulation de la résolution n° 16 de l'assemblée générale du 11 mars 2019,

en ce qu'il a alloué la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]

et en ce qu'il l'a condamnée aux dépens,


et statuant à nouveau,

- statuer ce que de droit sur la qualification de la nature des canalisations litigieuses desservant le lot de Mme [M], communes ou privatives et :

- rappeler que Mme [M] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à Paris 12ème sont en accord sur le fait de demander à la présente Cour d'Appel de statuer sur le devenir de la somme de 13 340,21 euros, conséquence de cette qualification,

à titre principal,

- dire que les canalisations litigieuses desservant le seul lot de Mme [M] sont privatives et en conséquence dire que la décision à intervenir devra autoriser L'Etude [G] et [T], notaires, à libérer les fonds séquestrés en faveur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 17] jusqu'à l'issue de la présente procédure, lesquels s'élèvent à 13 340,21 euros dont la somme de 10 675,76 euros au titre des frais exposés, ventilés comme suit :


Facture Franche n° 17 25 0019 : 1 765,50 euros

Facture Franche n° 17.280112 : 6 126,26 euros

Facture [E] n° 17/06/077 : 2 784 euros


(Pièces n° 3 ; 4 et 5 ; 6 et 7 + pièce GTF n° 6)

en conséquence, 

- débouter Mme [M] de l'ensemble de ses demandes et plus particulièrement :


de sa demande de voir qualifier la canalisation à l'origine de la fuite de partie commune,

de sa demande d'annulation de la résolution n° 16 de l'assemblée générale du 11 mars 2019,

de sa demande de voir dire et juger que la somme de 13 340,21 euros séquestrée entre les mains de l'Etude [G] et [T] doit lui revenir,

de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens

de toute demande plus ample ou contraire,


à titre subsidiaire,

dans l'hypothèse où la Cour considèrerait par extraordinaire que ces canalisations étaient communes malgré la démonstration contraire et motivée soutenue par le syndicat des copropriétaires à la lumière du règlement de copropriété :

- infirmer le jugement rendu le 11 février 2022 en ce qu'il a considéré que le Cabinet [R] aux droits duquel vient le cabinet GTF, n'avait commis aucune faute de gestion malgré l'aveu de ce Cabinet consigné au sein de la résolution n° 2 de l'assemblée générale du 11 mars 2019,

- condamner le Cabinet [R] aux droits duquel vient le cabinet GTF à payer la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 17] en réparation du préjudice consécutif à la faute de gestion commise à l'égard du syndicat des copropriétaires,

- condamner la société AXA France IARD (police n° 281 406 81 04) à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 17] en application de la garantie Dégât des eaux, de toute condamnation à libération du séquestre au bénéfice de Mme [K] [M], à hauteur de la somme de 10 676,06 euros ventilée comme suit :


Facture Franche n° 17 25 0019 : 1 765,50 euros

Facture Franche n° 17.280112 : 6 126,26 euros

Facture [E] n° 17/06/077 : 2 784 euros


(pièces n° 3 ; 4 et 5 ; 6 et 7 + pièce GTF n° 6)

somme actuellement séquestrée en l'Etude de Maître [I] [T], notaire à [Localité 16] et qui devra dans cette hypothèse, être libérée entre les mains de Mme [M],

- ordonner que ladite condamnation à garantie soit assortie des intérêts de retard à compter du jugement dont appel rendu le 11 février 2022 signifié le 1er avril 2022,

- dire inopposables au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] les clauses d'exclusion et de limitation de garantie opposées par la société AXA France IARD,

en tout état de cause,

- condamner Mme [M] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en sus de la condamnation de 2 000 euros de ce chef, ordonnée en première instance,

- condamner in solidum tout autre succombant à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 2 000 euros chacun en cause d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner Mme [M] aux dépens avec application de l'article 699 du même code,

- déclarer l'arrêt à intervenir opposable à Maître [I] [T], notaire associé de l'Etude [F] [G] et [I] [T], séquestre ;



Vu les conclusions notifiées le 9 septembre 2022 par lesquelles la société cabinet [R] et la société GTF, intimées, demandent à la cour, de : 

- constater l'intervention volontaire de la société GTF venant aux droits de la société [R] par transmission universelle de patrimoine en date du 18 août 2020,

- confirmer le jugement du 11 février 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Paris,

- condamner Mme [M] à payer à la société GTF la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;



Vu les conclusions notifiées le 20 décembre 2022 par lesquelles la société AXA France IARD, intimée, demande à la cour, au visa des articles 3 de la loi du 10 juillet 1965, 1103, 1104 du code civil et L112-6 du code des assurances, de : 

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 février 2022 par le tribunal judiciaire de Paris,

en conséquence,

- débouter Mme [M] de l'intégralité de ses demandes et notamment de sa demande de requalification des canalisations litigieuses en parties communes,

- juger que les canalisations litigieuses sont privatives,

sur l'appel provoqué du syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à l'encontre d'AXA France IARD,

- débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] de son appel en garantie dirigé à l'encontre d'AXA France IARD, s'agissant de parties privatives,

à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la Cour retiendrait que les canalisations litigieuses sont des parties communes,

- juger opposables erga omnes les exclusions de garanties relatives à l'absence de prise en charge des frais de réparation des biens à l'origine du sinistre et de la responsabilité du syndic professionnel,

en conséquence,

- débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] de son appel en garantie dirigé à l'encontre d'AXA France IARD,

- débouter les parties de toutes demandes plus amples ou contraire dirigées à l'encontre d'AXA France IARD,

à titre encore plus subsidiaire, dans l'hypothèse où la Cour retiendrait la garantie d'AXA France IARD, 

- juger opposables erga omnes les limites de garantie comprenant plafond et franchise

stipulées au sein du contrat d'assurance et en faire application sur le montant des

condamnations éventuellement prononcées à l'encontre d'AXA France IARD :


2 300 fois l'indice pour les dommages matériels et 300 fois l'indice pour les dommages immatériels s'agissant du volet 'Dégât des eaux', assorti d'une franchise de 10% du montant de l'indemnité lorsque l'option 'Canalisations enterrées' est actionnée,

305 fois l'indice avec un plafond de 31 fois l'indice spécifiquement applicable aux dommages immatériels s'agissant de la responsabilité du syndic,


en tout état de cause,

- condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ;





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.





Moyens des parties :



Mme [M] fait valoir que postérieurement au jugement dont appel, elle a vendu son appartement et qu'il convient de statuer sur le sort réservé à la somme mise sous séquestre selon la qualification donnée à la canalisation à l'origine de la fuite.

Elle relève à cet égard une contradiction du règlement de copropriété entre ses articles 6 et 7 au motif qu'il retient que les canalisations desservant un local seraient privatives sans égard à leur implantation tandis que le gros oeuvre des planchers, dans lequel pourraient se trouver ces canalisations, est une partie commune. Elle se prévaut de la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle doivent être considérées comme communes des canalisations même desservant un lot privatif, dès lors qu'elles sont encastrées dans un plancher qui lui-même, est une partie commune (Civ 3è, 1er juillet 2003, n° 01-03430). Elle considère comme établi que la canalisation fuyarde constitue bien une canalisation commune pour être encastrée dans la structure des planchers dès l'origine de la construction de l'immeuble alors qu'il n'est pas établi que la canalisation n'aurait desservi que son seul appartement. Dès lors, les travaux de réfection s'y rapportant constituaient une dépense commune.

Elle en déduit que le rejet de la résolution 16 de l'assemblée générale des copropriétaires du 11 mars 2019 constitue un abus de majorité et que cette résolution doit être annulée.

Eu égard au caractère commun de la canalisation fuyarde, ses travaux de réfection ne pouvaient être imputés au compte de Mme [M] et faire opposition à due concurrence sur le prix de vente de sorte que l'opposition est non valable et la somme doit être restituée à Mme [M]. 



Le syndicat des copropriétaires répond qu'en réalité, Mme [M] conteste l'opportunité de la résolution n° 16 alors qu'elle ne traduit que l'attitude de prudence, non discriminatoire du syndicat des copropriétaires qui ne lui a demandé aucun paiement, exclusive de tout abus de majorité, en l'attente d'un jugement à intervenir sur la qualification des canalisations.

Il sollicite la confirmation du jugement sur ce point mais demande à la cour de se prononcer explicitement sur la nature de la canalisation litigieuse au regard de la somme placée sous séquestre ce que justifie l'évolution du litige avec la vente de l'appartement de l'appelante.

A cet égard, il considère qu'il résulte sans ambiguité du règlement de copropriété que la canalisation litigieuse revêt bien un caractère privatif de sorte que la somme sous séquestre devra lui être rendue.







La société AXA Iard, assureur du syndicat des copropriétaires, soutient que les canalisations litigieuses constituent des parties privatives excluant toute responsabilité du syndicat dans la survenue du sinistre au regard du règlement de copropriété stipulant que constituent une partie privative les canalisations et réseaux de toute nature ne desservant qu'un seul local ainsi que les appareillages et raccordements qui en dépendent quand bien même ces différents éléments seraient situés à l'extérieur du local considéré.

Il en déduit que les canalisations dédiées à la distribution exclusive d'un logement particulier sont de nature privative, aucune marge d'appréciation n'étant concessible sur ce point.

Il souligne que les dispositions de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ont une vocation supplétive et que la jurisprudence n'a vocation à suppléer le règlement de copropriété uniquement en cas d'imprécision, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

Il s'ensuit que la responsabilité du syndicat ne pouvant être engagée, sa garantie ne saurait être mobilisée



Réponse de la cour :



Sur l'abus de majorité :



Une décision d'assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires. 



Il appartient à Mme [M] qui invoque cet abus d'en rapporter la preuve en application de l'article 9 du code de procédure civile.



La résolution 16 de l'assemblée générale du 11 mars 2019 est ainsi libellée :

'A la demande de Mme [M]: décision à prendre quant à la prise en charge financière des travaux entrepris par la société Franche à la suite du sinistre dégât des eaux du 28 avril 2017.

Demande de Mme [M]:

1/ oter de mes charges de copropriété la somme de 17 734, 33 euros correspondant aux travaux des sociétés Franche et [E][...]

Ont voté contre 71349/100 000 tantièmes

2/ Décision quant à la prise en charge financière des travaux entrepris par la société France suite au sinistre du 28 avril 2017: syndicat des copropriétaires et/ou le cas échéant assurance de l'immeuble et/ou syndic de copropriété.

L'assemblée générale décide d'imputer sur le compte de la copropriétaire Mme [M] mais de ne pas faire payer à Mme [M] la somme de 17 734, 33 euros avant un jugement. L'assemblée générale mandate le cabinet SACOGI à ester en justice à l'encontre du cabinet [R]/GTF aux fins de récupérer cette somme engagée par le cabinet [R]/GTF sans présentation de devis pour validation ni au conseil syndical ni à l'assemblée générale et demander réparation du préjudice pour une mauvaise gestion.

L'assemblée générale mandate le conseil syndical pour le choix de l'avocat [...]

Cette résolution est acceptée à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés.'



Il ne peut être soutenu par l'appelante que l'imputation d'une dépense commune à son compte individuel constitue un abus de majorité alors qu'il existait et existe toujours une contestation sur la qualification des équipements fuyards afin d'identifier le débiteur final des travaux de réfection y afférents.

En l'espèce, il est constant que les frais réparatoires ont été imputés au syndicat des copropriétaires tandis qu'il considérait, ainsi que le syndic, que ces frais se rapportaient à des réparations privatives.

Eu égard à cette contestation sérieuse et en l'attente d'une décision de justice à intervenir pour trancher ce point, le rejet de la résolution n° 16 ne pouvait avoir pour objectif que de préserver les intérêts collectifs des copropriétaires pour recouvrir les fonds mis à son débit si le caractère privatif des travaux était établi par la justice.

Dans ce contexte, et alors que l'abus de majorité doit être apprécié au moment du vote de l'assemblée générale, il ne peut être raisonnablement soutenu que ce vote constitue un abus de majorité au préjudice de Mme [M].

Sa demande d'annulation de la résolution n° 16 sera rejetée et le jugement confirmé sur ce point.





Sur le caractère privatif ou commun de la canalisation fuyarde :



Selon l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige,sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes :

- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;

- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipements commun y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

- les locaux des services communs ;

- les passages et corridors.



Ce texte a vocation à suppléer le silence ou la contradiction d'un règlement de copropriété. 

Il est donc nécessaire, en premier lieu, de se référer à ce document pour déterminer la nature privative ou commune des équipements fuyards de l'appartement de Mme [M].



L'article 6 du règlement de copropriété stipule que 'les parties privatives sont constituées par les locaux, ['] et espaces compris dans la composition d'un lot et affectés à l'usage exclusif du propriétaire de ce lot, notamment :

- les carrelages, dallages et en général tout revêtement de sol,

- les plafonds et les planchers, à l'exception des éléments de gros oeuvre qui constituent des parties communes,

- les cloisons intérieures avec leurs portes à l'exception des murs de refend et autres éléments e gros oeuvre,

- les portes palières, les fenêtres et portes-fenêtres, les persiennes, volets et stores, les appuis de fenêtres,

- les enduits des gros murs et cloisons séparatives,

- les canalisations et réseaux de toute nature ne desservant qu'un seul local, ainsi que les appareillages et raccordements qui en dépendent, quand bien même ces différents éléments seraient situés à l'extérieur du local considéré,

- les installations particulières de chauffage,

- les installations sanitaires de salle de bains, de cabinet de toilette, de water-closet,

- les installations de cuisine et éviers,

- les placards et penderies,

- les éléments de décoration. 



Malgré la mauvaise qualité de l'extrait du règlement versé aux débats par l'appelante (pièce 19), il résulte de l'article 7 que les parties communes sont constituées par toutes celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé et qu'elles comprennent :

- les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs pignons, mitoyenne ou non,

- le gros oeuvre des planchers à l'exclusion des revêtements de sol.



Pour déterminer la nature privative ou commune de l'équipement fuyard, il convient de se référer au rapport de recherches de fuite de la société Franche, de ses devis et factures de réparation, les écrits du syndic sur ce point ne reflétant que son analyse personnelle du règlement de copropriété, ainsi qu'à l'expertise amiable réalisée par le cabinet Cunningham Lindsey produit par la compagnie Axa Iard (pièce 3). 



Le rapport en recherche de fuites de l'entreprise Franche (pièce 3 [M]) souligne qu'après mise en pression des alimentations eau froide et eau chaude de l'appartement de Mme [M] le 2 mai 2017, la société Franche a constaté que les infiltrations mouillaient le 4ème étage, appartement de Mme [U], au plafond de la salle d'eau et de la cuisine de l'appartement de M. [D], 3ème étage, plafond de la salle d'eau.

Il était mentionné 'vérification des étanchéités des alimentations eau froide et eau chaude au manomètre, nous constatons une perte de pression sur les deux alimentations. A la demande de Mme [M], nous lui adressons un devis pour exécuter des ouvertures sous la baignoire et le receveur de douche pour vérifier les étanchéités sous ceux-ci'.



Dans un courriel adressé au syndic par la société Franche, il était précisé que 'dans la salle de bain, les arrivées Eau froide et Eau chaude encastré dans le sol, sortent du sol sous la baignoire dans un angle et ils sont inaccessible. Ils se trouvent à l'opposé du tablier de la baignoire et ils se trouvent au droit de la gaine technique mais derrière la VMC et les différentes chutes eaux usées et eaux vannes.

Pour pouvoir y accéder et les déconnecter de l'ancien réseau afin d'éviter tout sinistre futur, nous devons casser le tablier carrelé de la baignoire, déposer puis reposer la baignoire existante, et tous les accessoires existants en périphérie de la baignoire'.



Par ailleurs, Mme [M], dans un courrier adressé au syndic le 12 mai 2017 (pièce 6 [M]) indiquait qu'en conséquence des constatations de l'entreprise Franche, elle était 'dans l'obligation de fermer en permanence l'arrivée centrale d'eau pour éviter les infiltrations'.



Il ressort de ces pièces que l'origine du sinistre trouve sa source dans les alimentations d'eau chaude et d'eau froide desservant l'appartement de Mme [M].



Le rapport d'expertise amiable du cabinet Cunningham Lindsey apporte des précisions sur la défectuosité de ces alimentations résultant plus particulièrement de la défectuosité de joints de parcours de la canalisation d'alimentation d'eau froide et d'eau chaude privatives et non accessibles de l'appartement de Mme [M].



Les travaux de réfection ont eu pour objet d'installer un réseau d'alimentation en eau dans l'appartement de Mme [M] en apparent afin d'en faciliter l'entretien.



Il résulte de ce qui précède que les éléments fuyards sont les alimentations d'eau chaude et d'eau froide de l'appartement de l'appelante, qu'elles ne bénéficiaient qu'à celle-ci à l'exclusion de tout autre copropriétaire.

Ces alimentations constituent donc des 'canalisations et réseaux de toute nature ne desservant qu'un seul local' et partant, elles constituent une partie privative au sens de l'article 6 du règlement de copropriété dont le coût de réfection incombe à Mme [M].



Mme [M] sera donc déboutée de ses demandes tendant à voir reconnaître le caractère commun des canalisations fuyardes et à voir ordonner la restitution entre ses mains de la somme de 13 340, 21 euros placée sous séquestre par l'office notarial [X] et [T].



Cette somme ventilée comme suit :


Facture Franche n° 17 25 0019 : 1 765,50 euros

Facture Franche n° 17.280112 : 6 126,26 euros

Facture [E] n° 17/06/077 : 2 784 euros


devra être versée au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 17] par l'office notarial [X] et [T], le présent arrêt devant être déclaré opposable à Maître [T], notaire.





Sur les demandes subsidiaires du syndicat des copropriétaires :



Selon l'article 4 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.



Il résulte du dispositif des conclusions du syndicat que la cour est saisie d'une demande principale et de demandes subsidiaires 'dans l'hypothèse où la cour considérerait par extraordinaire que ces canalisations étaient communes malgré la démonstration contraire et motivée soutenue par le syndicat des copropriétaires à la lumière du règlement de copropriété' rédigées comme suit :



'- infirmer le jugement rendu le 11 février 2022 en ce qu'il a considéré que le Cabinet [R] aux droits duquel vient le cabinet GTF, n'avait commis aucune faute de gestion malgré l'aveu de ce Cabinet consigné au sein de la résolution n° 2 de l'assemblée générale du 11 mars 2019,

- condamner le Cabinet [R] aux droits duquel vient le cabinet GTF à payer la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 17] en réparation du préjudice consécutif à la faute de gestion commise à l'égard du syndicat des copropriétaires,

- condamner la société AXA France IARD (police n° 281 406 81 04) à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 17] en application de la garantie Dégât des eaux, de toute condamnation à libération du séquestre au bénéfice de Mme [K] [M], à hauteur de la somme de 10 676,06 euros ventilée comme suit :


Facture Franche n° 17 25 0019 : 1 765,50 euros

Facture Franche n° 17.280112 : 6 126,26 euros

Facture [E] n° 17/06/077 : 2 784 euros


(pièces n° 3 ; 4 et 5 ; 6 et 7 + pièce GTF n° 6)

somme actuellement séquestrée en l'Etude de Maître [I] [T], notaire à [Localité 16] et qui devra dans cette hypothèse, être libérée entre les mains de Mme [M],

- ordonner que ladite condamnation à garantie soit assortie des intérêts de retard à compter du jugement dont appel rendu le 11 février 2022 signifié le 1er avril 2022,

- dire inopposables au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] les clauses d'exclusion et de limitation de garantie opposées par la société AXA France IARD'.



La cour ayant fait droit aux demandes principales du syndicat des copropriétaires n'a pas à examiner ses demandes subsidiaires qui n'avaient à l'être uniquement si les équipements fuyards constituaient des parties communes dont la réfection devait lui être imputée.

Dès lors, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes d'AXA Iard et du cabinet SA gestion et transaction venant aux droits du cabinet [R] en réponse aux demandes subsidiaires du syndicat.





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [M], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Chalin, avocate au barreau de Paris, ainsi qu'à payer la somme supplémentaire de 2500 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à Paris 12ème par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [M].



L'équité commande de ne pas faire droit à la demande d'Axa Iard de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles exposés ni à celle de la société SA Gestion et Transaction venant aux droits du cabinet [R] tendant à la condamnation de Mme [M] à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement ;



Y ajoutant,



Déboute Mme [M] de ses demandes ;



Dit que les canalisations fuyardes de l'appartement de Mme [M] à l'origine des sinistres survenus chez M. [D] et Mme [U] constituent des parties privatives ;



Dit que les travaux de réfection desdites canalisations ne constituent pas une dépense commune devant être répartie en charges communes générales ;



Dit que la somme de 13 340, 21 euros placée sous séquestre à l'office notarial [X] et [T] et ventilée comme suit :


Facture Franche n° 17 25 0019 : 1 765,50 euros

Facture Franche n° 17.280112 : 6 126,26 euros

Facture [E] n° 17/06/077 : 2 784 euros


doit être versée au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] [Localité 1] ;



Déclare le présent arrêt opposable à Maître [T], notaire associé de l'étude [X] et [T] ;



Dit n'y avoir lieu à statuer sur les demandes subsidiaires présentées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 17] ;



Condamne Mme [M] aux dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Chalin, avocat du barreau de Paris ;



Condamne Mme [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 8] la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rejette toute autre demande.







LA GREFFIERE LA PRESIDENTE