Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION (JCP) — 3 octobre 2025

5AH Minute N° 


N° RG 24/00275 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GK6M



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 03 OCTOBRE 2025




PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [B] [F]




DEMANDEURS

Monsieur [G] [K]
né le 11 Février 1996 à [Localité 4],
et
Madame [Z] [W]
née le 10 Août 1995 à [Localité 5] (64), 
demeurant tous deux [Adresse 2]

Représentés par Maître Thomas DROUINEAU, avocat au barreau de POITIERS, substitué par Maître Gbati FARE, avocat au barreau de POITIERS



DEFENDERESSE

S.C.I. LES NOISETIERS
dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Medhi DUBUC LARIBI, avocat au barreau de POITIERS





DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 JUIN 2025


JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 12 SEPTEMBRE 2025, DATE PROROGEE AU 03 OCTOBRE 2025



Copie exécutoire délivrée le 
à


EXPOSÉ DU LITIGE :
Suivant acte sous seing privé du 24 mars 2018, la SCI LES NOISETIERS a donné à bail à M. [G] [K] et Mme [Z] [W] un appartement situé à Dissay (Vienne), [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 595 €. Un dépôt de garantie de même montant a été versé par M. [G] [K] et Mme [Z] [W] à la signature du bail. Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement entre les parties le 24 mars 2018.
Après congé donné par les locataires, un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 28 juillet 2023, par mentions apposées sur l’état des lieux d’entrée.
M. [G] [K] et Mme [Z] [W] n’ayant pas obtenu à temps l’arrêt des prélèvements des loyers, une somme de 607 € a été encaissée par la SCI LES NOISETIERS au titre du loyer du mois d’août 2023.
Afin d’obtenir la restitution du dépôt de garantie, M. [G] [K] et Mme [Z] [W] ont fait délivrer par l’intermédiaire de leur assureur de protection juridique deux mises en demeure datées des 3 et 30 octobre 2023, réclamant en outre le remboursement du loyer du mois d’août 2023. Ces mises en demeure ont été renouvelées par l’avocat des demandeurs, qui a réclamé le paiement de la somme de 1 309,44 € par lettre recommandée du 18 décembre 2023.
Par acte de commissaire de justice du 12 avril 2024, M. [G] [K] et Mme [Z] [W] ont fait assigner la SCI LES NOISETIERS sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, et notamment de son article 22, pour obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1 612,34 € de même que d’une indemnité de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

Par conclusions déposées à l’audience de renvoi du 13 juin 2025, M. [G] [K] et Mme [Z] [W] sollicitent le paiement des sommes suivantes :
- 1 127,34 € au titre du remboursement du dépôt de garantie et du loyer d’août 2023;
- 1 153,30 € au titre de la majoration prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, arrêtée au 28 mars 2025 .
- une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
Ils font valoir que contrairement à ce qui est affirmé par la SCI LES NOISETIERS, l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et qu’il ne fait pas mention des désordres allégués pour refuser le remboursement du dépôt de garantie. 
Ils ajoutent que si l’état des peintures était considéré comme “bon” à l’entrée, mais comme “moyen” à la sortie, cela ne résulte que de l’usure normale compte tenu de la durée du bail, et que le bailleur avait en tout état de cause l’intention de faire intégralement repeindre l’appartement sans avoir vu l’état des lieux de sortie, puisqu’il avait procédé à l’achat de peinture dès le 21 juillet 2023.
Ils contestent par ailleurs les dégradations alléguées par le bailleur pour retenir des sommes au titre du remplacement d’une chasse d’eau, du détartrage du chauffe-eau, des manivelles des volets, et de la taille de haies.

La SCI LES NOISETIERS conclut au débouté, et sollicite une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
Elle fait valoir :
- que l’établissement de l’état des lieux de sortie n’a pu être réalisé dans de bonnes conditions puisque quelques jours auparavant les locataires avaient retiré l’ensemble des radiateurs, avant de les remettre en place sans les avoir nettoyés ;
- que l’électricité avait été coupée ;
- que l’état des lieux de sortie a mentionné de nombreux désordres, en sorte qu’il a été nécessaire de remettre le bien en état avant de le louer à nouveau ;
- que le chiffrage de cette remise en état, tenant compte en outre du montant de la redevance ordures ménagères, aboutissait à une dette des demandeurs de 1 142,86 €, ce qui l’avait amenée à remettre à M. [G] [K] et Mme [Z] [W] un chèque de 26,55 € au titre des sommes trop perçues.

MOTIFS DE LA DÉCISION :
L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie versé à la signature du bail est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
En l’espèce, le seul document contradictoire sur lequel il convient de se fonder est l’état des lieux de sortie, qui a été contradictoirement réalisé entre les parties, par une simple apposition de mentions sur l’état des lieux d’entrée. Le document initial que constituait l’état des lieux d’entrée, sans apposition de ces mentions, a également été produit aux débats par les demandeurs, ce qui permet de procéder utilement aux comparaisons nécessaires.
A titre liminaire, si la SCI LES NOISETIERS entend tirer argument du fait que l’électricité et l’eau avaient été coupées au jour prévu pour l’établissement de l’état des lieux de sortie, ce qui lui interdisait de vérifier l’état de certaines installations telles que les radiateurs, le chauffe-eau ou la VMC, il lui appartenait de faire application de l’article 3-2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 et de faire appel à un commissaire de justice à une date postérieure, ce que n’a pas proposé son mandataire, présent lors des opérations, qui a accepté de signer le document en l’état. Elle ne peut donc désormais valablement tirer argument du fait que certaines constatations n’ont pas été faites dans des conditions satisfaisantes.
La comparaison des mentions relatives à l’entrée et à la sortie, incluses dans le document contradictoire faisant office d’états des lieux, permet d’établir que certaines évolutions des installations ont été relevées, justifiant des travaux de reprise : 
- dalles abîmées du sol du séjour
- taches aux plafonds des chambres
- ventilation de la salle de bain à nettoyer
- une rembarde à repeindre dans la chambre 1.
Par ailleurs, aucune constatation n’a été ajoutée à la sortie, permettant de vérifier si le jardin était dans un état différent de l’entrée, les mentions “cour propre, pelouse et haie taillée, garage propre” n’étant pas remises en cause.
S’agissant des travaux de peinture, il convient de relever, en premier lieu, que celles-ci n’étaient pas neuves à l’entrée, puisque celles qui existaient sur l’ensemble de l’appartement à la signature du bail étaient considérées comme simplement en “bon état”, et non pas en “très bon état”, ce qui aurait été indiqué dans le cas contraire. Or, en deuxième lieu, compte tenu de la durée d’occupation des lieux par M. [G] [K] et Mme [Z] [W], soit plus de cinq ans, il est évident que la dégradation de l’état des peintures des murs et des plafonds ne relève que de l’effet du temps, et ne peut être valablement opposé aux locataires. Il convient au demeurant de relever, sur ce point, que le bailleur avait nécessairement pris en compte cet élément, puisqu’il avait pris soin de faire l’acquisition de la peinture antérieurement à sa connaissance de l’état des murs et plafonds de l’appartement. 
Si, par ailleurs, la SCI LES NOISETIERS sollicite le remboursement des frais de remplacement d’une chasse d’eau et des manivelles de volets, de même que des frais de détartrage du chauffe-eau, aucune indications portée sur l’état des lieux de sortie ne permet d’établir l’existence d’un fait le justifiant. De même, si la SCI LES NOISETIERS sollicite le remboursement des frais de remplacement du filtre de la hotte de la cuisine, l’état des lieux de sortie mentionne expressément qu’il avait été changé à cette date. 
Enfin, les frais sollicités au titre de la taille de la haie ne peuvent être mis à la charge des locataires sortants, aucun élément de l’état de sortie ne remettant en cause le fait qu’elle était taillée.
Dès lors, il sera constaté que l’ensemble des moyens allégués par la SCI LES NOISETIERS pour s’opposer au remboursement du dépôt de garantie seront écartés, et qu’elle ne pouvait retenir sur la somme versée que celle de 74,66 € représentant le montant de la redevance ordures ménagères, qui ne fait pas l’objet de contestation. 
Il en résulte que M. [G] [K] et Mme [Z] [W] sont fondés à obtenir le remboursement de la somme de 520,34 € au titre du dépôt de garantie, après déduction de la redevance ordures ménagères.
Par ailleurs, il convient d’appliquer la pénalité prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, et ce à compter du 28 août 2023, ce qui représente une somme mensuelle de 60,70 € exigible de septembre 2023 à mars 2025, soit au total, pour dix-neuf mois, la somme de 1 153,30 €, étant observé que les demandeurs ne sollicitent rien pour la période postérieure au 28 mars 2025.
Enfin, il n’est pas contesté que le loyer du mois d’août 2023, de 607 €, a été perçu à tort par le bailleur, qui sera par conséquent condamné à son remboursement en application de l’article 1302-1 du code civil.

Tenue aux dépens de l’instance, la SCI LES NOISETIERS devra en outre, par équité, verser à M. [G] [K] et Mme [Z] [W] une indemnité de 1 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS :
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE la SCI LES NOISETIERS à payer à M. [G] [K] et Mme [Z] [W] :
- la somme de 520,34 € (cinq cent vingt euros, trente quatre centimes) au titre de la restitution du dépôt de garantie ;
- la somme de 1 153,30 € (mille cent cinquante-trois euros, trente centimes) au titre de la pénalité prévue par l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
- la somme de 607 € (six cent sept euros) au titre du loyer perçu à tort ; 
- une indemnité de 1 500 € (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE La SCI LES NOISETIERS aux dépens de l’instance ;
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire. 

LE GREFFIER LE JUGE