Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION (JCP) — 3 octobre 2025

51A Minute N° 


N° RG 21/00337 - N° Portalis DB3J-W-B7F-FOG6



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 03 OCTOBRE 2025




PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [Y] [H]




DEMANDEURS

Madame [R] [N], décédée,
née le 08 Décembre 1934 à [Localité 7], 
demeurant [Adresse 3]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/003107 du 29/04/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 13])

Monsieur [S] [N], ès qualité d’héritier de Madame [R] [N], intervenant volontaire,
né le 05 Mars 1962 à [Localité 12], 
demeurant [Adresse 1]

Madame [G] [V] NEE [N], ès qualité d’héritier de Madame [R] [N], intervenant volontaire,
née le 14 Mai 1964 à [Localité 12], 
demeurant [Adresse 4]

Monsieur [E] [N], ès qualité d’héritier de Madame [R] [N], intervenant volontaire,
né le 15 Décembre 1971 à [Localité 12], 
demeurant [Adresse 5]

E.A.R.L. EARL DE LAUDOUARD
dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentés par Maître Frédérique PASCOT, avocat au barreau de POITIERS, substituée par Maître Edwine BENAIS, avoacta u barreau de POITIERS


DEFENDEURS

Monsieur [B] [D]
né le 16 Juin 1966 à [Localité 6], 
demeurant [Adresse 10]

Copie exécutoire délivrée le 
à
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/006119 du 30/09/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 13])

Madame [U] [D], NEE [L]
née le 12 Novembre 1970 à [Localité 6], 
demeurant [Adresse 10]

Représentés par Maître Philippe BROTTIER, avocat au barreau de POITIERS, substitué par Maître Aurélia DE LA ROCCA , avocat au barreau de POITIERS
 

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 JUIN 2025


JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 12 SEPTEMBRE 2025, DATE PROROGEE AU 03 OCTOBRE 2025



EXPOSÉ DU LITIGE :

Rappel de la procédure antérieure
Suivant acte sous seing privé en date du 10 mars 2018, Mme [R] [N] a donné à bail à M. [B] [D] et Mme [U] [L], épouse [D], un maison d’habitation située à [Adresse 8]), [Adresse 11], avec effet au 15 mars 2018, pour un loyer mensuel de 490 €, comprenant la somme de 10 € à titre de provision sur charges récupérables ; un dépôt de garantie de 490 € a été versé à la conclusion du bail.
Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 22 mai 2019, Mme [R] [N] a réclamé à ses locataires la preuve du renouvellement de l’attestation d’assurance habitation, et le paiement des loyers d’avril et mai 2019 ; cette demande a été réitérée le 5 juin 2019, Mme [N] demandant en outre la libération d’un champ dont elle estimait qu’il avait été emprunté par les locataires sans son autorisation ; elle a une nouvelle fois relancé ses locataires par une mise en demeure datée du 19 juillet 2019, leur demandant la preuve du renouvellement de l’assurance habitation.
Parallèlement, après avoir été saisie par M. et Mme [D], l’Agence Régionale de Santé Nouvelle-Aquitaine (ARS) a établi le 4 juillet 2019 un rapport décrivant l’état du logement, caractérisant un grand nombre de causes d’insalubrité et préconisant les mesures à mettre en oeuvre pour y remédier ; ce rapport a été suivi d’un arrêté préfectoral du 2 octobre 2019 portant déclaration d’insalubrité de l’immeuble, avec possibilité d’y remédier, cette déclaration étant assortie d’une interdiction temporaire d’habiter durant les travaux. 
Une convention tripartite d’occupation précaire a, par suite, été établie entre Habitat de la [Localité 14], bailleur social, et la préfète de la [Localité 14], le 18 juin 2020, permettant l’hébergement temporaire, à titre gratuit, des époux [D] durant la réalisation des travaux de réhabilitation du logement loué par Mme [N]. Durant cette période, les époux [D], hébergés dans un appartement situé à [Adresse 9], ont continué à pouvoir disposer de l’ensemble du sous-sol de la maison louée ainsi que de la jouissance des parties extérieures.

Par ordonnance du 5 mars 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers a rejeté la demande des époux [D] aux fins de voir ordonner sous astreinte l’exécution des travaux préconisés par l’ARS, et de se voir allouer une provision à valoir sur leur préjudice, dont ils estimaient qu’il était lié à la nécessité d’organiser des allers-retours entre le lieu de leur hébergement temporaire et le logement litigieux où étaient restés des animaux nécessitant une intervention quotidienne. Par cette même décision, Mme [N] a été par ailleurs déboutée de sa demande reconventionnelle aux fins de résiliation du bail et d’expulsion de ses locataires.
Par arrêt du 28 septembre 2021, la cour d’appel de [Localité 13] a d’une part constaté que les époux [D], qui ont entretemps réintégré le logement loué, ont renoncé en appel à leur demande d’exécution de travaux sous astreinte ; la cour d’appel a par ailleurs infirmé l’ordonnance du 5 mars 2021, en décidant qu’il n’y avait lieu à référé s’agissant des demandes formées par Mme [N].

Par acte d’huissier du 9 juillet 2021, Mme [R] [N] et l’EARL DE LAUDOUARD ont fait assigner M. [B] [D] et Mme [U] [D] née [L] pour, au principal, voir prononcer la résiliation du bail d’habitation, pour défaut d’assurance, et pour un trouble de voisinage caractérisé par l’occupation indue du terrain loué par ailleurs à l’EARL DE LAUDOUARD, en demandant leur expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation. 
Mme [R] [N] étant décédée le 7 juin 2022, ses enfants héritiers, à savoir M. [S] [N], Mme [G] [N] épouse [V] et M. [E] [N] sont intervenus volontairement à l’instance.

Par jugement du 20 janvier 2023, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige initial, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Poitiers a :
- prononcé la résiliation du bail conclu entre Mme [R] [N] et les époux [D] ;
- ordonné leur expulsion ;
- condamné solidairement les époux [D] au paiement d’une indemnité d’occupation ; 
- avant dire droit sur la demande relative aux impayés de loyers, ordonné la réouverture des débats afin de permettre aux parties de produire les décomptes de la CAF de la [Localité 14] ; 
- condamné solidairement M. [B] [D] et Mme [U] [L], épouse [D] à payer à l’EURL DE LAUDOUARD une indemnité de 2 500 € et aux consorts [N] une indemnité de 4 500 € à titre de dommages-intérêts. 
Par arrêt du 7 mai 2024, la cour d’appel de [Localité 13] a confirmé le jugement du 20 janvier 2023 en toutes ses dispositions, et a fixé des indemnités fondées sur l’article 700 du code de procédure civile. 

***

Moyens et prétentions des parties
Par conclusions sur réouverture des débats, déposées à l’audience de renvoi du 13 juin 2025, M. [S] [N], Mme [G] [N] épouse [V] et M. [E] [N] sollicitent la condamnation de M. [B] [D] et Mme [U] [L], épouse [D] à leur payer, en leur qualité d’héritiers de Mme [R] [N], la somme totale de 22 494 € actualisée au 24 avril 2025, au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, de même qu’une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
Intervenante volontaire, l’EARL DE LAUDOUARD sollicite une indemnité de 1 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
Les consorts [N] font valoir que si les APL n’ont pas été versées par la CAF, c’est en raison des impayés de loyers, et que les époux [D] ne rapportent pas la preuve des sommes qu’ils indiquent avoir versées. 
Par ailleurs, ils soutiennent que si les époux [D] estiment que les loyers ne seraient pas dûs durant la période d’insalubrité des lieux, ils ont en réalité été logés gratuitement durant les travaux, soit durant quinze mois, et qu’ils ont pendant cette période obtenu une indemnité mensuelle de 300 €. 

Aux termes de leurs dernières conclusions, déposées à l’audience du 13 juin 2025, M. [B] [D] et Mme [U] [L], épouse [D] demandent qu’il soit jugé que Mme [R] [N] est entièrement responsable du non-paiement par la CAF de l’allocation logement, et que par conséquent la demande en paiement de loyers soit rejetée. 
A titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, ils demandent la condamnation de Mme [R] [N] (sic) au paiement, à titre de dommages-intérêts, d’une indemnité de 22 494 € égale au montant des loyers sollicités.
Ils font valoir par ailleurs que les demandeurs ne peuvent solliciter le paiement de la provision de 10 € incluse au titre des charges sur le montant mensuel de 490 € du loyer, à défaut de produire un décompte.
Ils demandent enfin, la condamnation de chacun des trois demandeurs au paiement d’une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande en paiement des loyers et la demande de dommages-intérêts 
A titre liminaire, il convient de rappeler que la résiliation du bail a été prononcée au jour du jugement du 20 janvier 2023 sur le fondement de l’inobservation de l’obligation faite au locataire de s’assurer, et que cette décision a été confirmée en appel. 
Or, le jugement du 20 janvier 2023 a fixé à la charge des époux [D], à compter de cette date, une indemnité mensuelle d’occupation à hauteur de 490 €.
Dès lors, les consorts [N] disposent, pour la période postérieure au 20 janvier 2023 d’une décision désormais définitive leur permettant d’obtenir l’exécution forcée du paiement des indemnités d’occupation, en sorte qu’ils ne peuvent réclamer que le paiement des sommes échues antérieurement à la date de résiliation du bail.
Leur décompte de créance produit aux débats à l’audience de renvoi (pièce n° 30) permet d’établir qu’à la date de résiliation du bail, ils s’estimaient créanciers de la somme de 10 254 €.
Toutefois, il convient de relever que dans son arrêt du 7 mai 2024, la cour d’appel de [Localité 13] a relevé que les bailleurs ne pouvaient pas exiger le paiement des loyers à compter du mois de juillet 2019, date de prise d’effet de l’arrêté préfectoral d’insalubrité, et qu’ils ne pouvaient prétendre qu’au paiement des loyers d’avril et mai 2019. Puis, les bailleurs ont pu à compter de mars 2021, après mainlevée de l’arrêté préfectoral, exiger de nouveau le paiement des loyers. 
Dès lors, le décompte produit aux débats par les consorts [N] doit être rectifié, en ce qu’il comporte au débit du compte des époux [D] la somme de 1 960 € représentant le montant des loyers exigés de juillet à octobre 2019 inclus.
Par ailleurs, à défaut de produire un justificatif de charges, il convient de ne pas prendre en compte, au titre de chaque loyer, la somme de 10 € fixée à titre de provisions sur charges.
A la date de résiliation du bail, le compte entre les parties s’établit comme suit :
- loyers exigibles d’avril à juin 2019 et de mars 2021 à janvier 2023 inclus, soit 26 loyers en principal de 480 € chacun : 12 480 € 
- sommes versées par les époux [D] d’avril 2019 à janvier 2023 : 4 446 € 
- différence restant à la charge des époux [D] : 8 034 €.
Pour s’opposer au paiement de cette somme, M. [B] [D] et Mme [U] [L], épouse [D] font valoir que Mme [R] [N] avait été entièrement responsable de la situation d’impayés, en ne procédant pas aux déclarations auprès de la CAF, et que les sommes qui lui ont été versées par cet organisme n’auraient pas été prises en compte.
Or, il est constant que les preneurs ne pouvaient prétendre à l’aide au logement que pour autant qu’il n’existaient aucun impayé de loyer, et que leurs droits ne pouvaient être réétudiés qu’à compter de la régularisation ou de la mise en place d’un plan d’apurement. Dans la mesure où il n’est pas contesté que des impayés subsistaient à la date à laquelle les époux [D] ont réintégré leur logement, les bailleurs ne pouvaient, sauf à produire une fausse attestation, indiquer à la CAF que leurs locataires étaient à jour du paiement des loyers. Par ailleurs, aucune des parties n’allègue l’existence d’un accord de règlement qui aurait pu être communiqué à la CAF durant la période postérieure à mars 2021.
Dès lors, les époux [D] ne peuvent valablement soutenir que Mme [N] aurait commis une faute de nature à engager sa responsabilité en ne communiquant aucune déclaration à la CAF.
Il en résulte que M. [B] [D] et Mme [U] [L], épouse [D] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 8 034 € au titre du solde des loyers impayés avant résiliation du bail, et déboutés de leur demande de dommages-intérêts compensatoires.

Sur les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile 
Les défendeurs, qui succombent sur l’ensemble de leurs prétentions, seront condamnés aux dépens de l’instance.
Ils devront en outre, par équité, verser à M. [S] [N], Mme [G] [N] épouse [V] et M. [E] [N], en leur qualité d’héritiers de Mme [R] [N], une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
En revanche, dans la mesure où il a déjà été statué par la cour d’appel sur la demande formée sur ce même fondement par l’EARL de LAUDOUARD, il y a lieu de la rejeter.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

CONSTATE que les consorts [N] disposent d’un titre exécutoire définitif pour obtenir le paiement des sommes dues par M. [B] [D] et Mme [U] [L], épouse [D] pour la période postérieure au 20 janvier 2023 ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT M. [B] [D] et Mme [U] [L], épouse [D] à payer à M. [S] [N], Mme [G] [N] épouse [V] et M. [E] [N] la somme de 8 034 € (huit mille trente quatre euros) au titre des loyers échus impayés à la date de résiliation du bail ;

DÉBOUTE M. [B] [D] et Mme [U] [L], épouse [D] de leur demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT M. [B] [D] et Mme [U] [L], épouse [D] aux dépens de l’instance ;

LES CONDAMNE SOLIDAIREMENT à verser à M. [S] [N], Mme [G] [N] épouse [V] et M. [E] [N] ensemble une indemnité globale de 1 500 € (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’EARL de LAUDOUARD ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire. 

LE GREFFIER LE JUGE