Tribunal Judiciaire · PAC - Contentieux — 15 septembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC - CONTENTIEUX 

JUGEMENT DU 15 septembre 2025

MINUTE N° : 25/602
FN/ELF

N° RG 24/02108 - N° Portalis DB2W-W-B7I-MPER
50G Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente
0A Sans procédure particulière

AFFAIRE : 
S.A.S. MEYER IMMO
C/ 
Madame [T] [J] épouse [E]
Monsieur [N] [E]


DEMANDERESSE

S.A.S. MEYER IMMO
dont le siège social est sis [Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Xavier GARÇON de la SELARL ELOGE AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 44

DÉFENDEURS

Madame [T] [J] épouse [E]
née le 01 Novembre 1991 à [Localité 6]
demeurant [Adresse 2]

Monsieur [N] [E]
né le 07 Mars 1989 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Simon GRATIEN de la SELARL SIERA, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 76


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 26 mai 2025

JUGE UNIQUE : Frédérique NIBOYET, Vice Présidente

GREFFIER : Emmanuel LE FRANC, Greffier



Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Frédérique NIBOYET, Vice Présidente

JUGEMENT : contradictoire 
 Et en premier ressort


Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 septembre 2025


Le présent jugement a été signé par Frédérique NIBOYET, Vice Présidente, et par Emmanuel LE FRANC, Greffier présent lors du prononcé.



EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte notarié du 6 juin 2023, la SAS MEYER IMMO a consenti à M. [N] [E] et Mme [T] [J] épouse [E] une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement situé [Adresse 1] au prix de 248 000 euros, pour une durée expirant le 6 septembre 2023.

Une condition suspensive d’obtention de prêt d’un montant maximal de 245 000 euros, sur une durée maximale de 15 ans et au taux d’intérêt maximal de 4,75 % l’an (hors assurances) a été intégrée à l’acte avec une date de réalisation au 7 août 2023.

Suivant avenant à la promesse de vente en date du 27 septembre 2023, le délai d’obtention de l’offre de prêt a été prorogé au 1er novembre 2023, la durée de validité de la promesse de vente expirant le 15 novembre 2023.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 17 novembre 2023, la société MEYER IMMO a, par l'intermédiaire de son notaire, mis les époux [E] en demeure de lui justifier sous huitaine de l’obtention ou du refus du prêt immobilier.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 30 janvier 2024, la société MEYER IMMO a, par l'intermédiaire de son conseil, mis les époux [E] en demeure de lui verser la somme de 24 800 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation.

Par acte d’huissier du 21 mai 2024, la société MEYER IMMO a fait assigner les époux [E] devant le tribunal judiciaire de Rouen.


Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 avril 2025, la société MEYER IMMO demande au tribunal de bien vouloir :

- lui déclarer inopposable la cession ou substitution prévue à l’avant-contrat du 6 juin 2023 ;
- condamner solidairement les époux [E] au paiement de la somme de 24 800 euros au titre de l’indemnité d'immobilisation ;
- débouter les époux [E] de leurs demandes ;
- condamner solidairement les époux [E] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les époux [E] aux dépens.

Au soutien de sa demande tendant à lui déclarer inopposable la cession ou substitution prévue à l’avant-contrat du 6 juin 2023, la société MEYER IMMO fait valoir, sur le fondement de l’article 1216 du code civil que la mise en œuvre de la substitution au profit de la société RESILIENTS IMMO suppose l’établissement d’un écrit qui permet de déterminer qui du bénéficiaire ou du cessionnaire aura vis-à-vis de lui la qualité pour lever l’option et former la vente. Elle indique qu’une faculté de substitution soumise à un simple formalisme a été intégrée dans l’acte authentique du 6 juin 2023 mais qu’en l’absence d’écrit et de la formalité visée à la clause, la substitution au profit de la société RESILIENTS IMMO lui est inopposable. Elle ajoute, en outre, que ce point n’est ni contesté ni discuté par les époux [E].

Elle réclame le versement de l'indemnité d'immobilisation aux motifs que la faculté de substitution au profit de la société RESILIENTS IMMO n’a produit aucun effet et que les époux [E] sont défaillants dans la recherche de leur financement bancaire. Elle observe que la demande de financement de la société RESILIENTS IMMO auprès de la banque LCL en date du 20 novembre 2023 est par ailleurs incomplète, ne correspond pas aux caractéristiques contractuelles et a été produite hors délai. La demanderesse ajoute, en outre, que les défendeurs ont une faible capacité de financement et se sont engagés dans cette opération avec légèreté, immobilisant le bien immobilier à son préjudice.

Pour s’opposer à l’argumentation des époux [E] évoquant un défaut d’information et par conséquent la conservation d’une faculté de rétraction, la société MEYER IMMO fait valoir, se fondant sur l’article D 271-6 du code de la construction et de l’habitation, que l’avant-contrat, établi en la forme authentique, leur a été adressé sous la forme recommandée avec accusé de réception par notaire avec une copie de l’acte et de ses annexes. La société MEYER IMMO ajoute qu’une lettre accompagnait chaque copie, qu’il existe la preuve de dépôt et d’envoi à chacun des défendeurs.

Elle s’oppose également à la demande de délais de paiement.


Dans leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 31 mars 2025, les époux [E] demandent au tribunal de bien vouloir :

- à titre principal, juger régulière leur rétractation ;
- en conséquence, juger caduque la promesse unilatérale de vente du 6 juin 2023 ;
- débouter la société MEYER IMMO de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- condamner la société MEYER IMMO à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société MEYER IMMO aux dépens ;
- à titre subsidiaire, les autoriser à s’acquitter des éventuelles condamnations suivant un échéancier de 24 mois ;
- dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- écarter l’exécution provisoire.

En défense, au soutien de leur demande tendant à déclarer caduque la promesse unilatérale de vente, les époux [E] font valoir, sur le fondement des articles L721-2, D271-6 et L721-3 du code de la construction et de l’habitation, que cette promesse est soumise aux dispositions de l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation et qu’aucun des documents requis ne leur a été remis et que par conséquent ils sont en droit d’opposer à la société MEYER IMMO leur rétractation.

Ils précisent qu’au moment de l’assignation, la demanderesse, destinataire d’un courrier officiel de leur conseil en date du 1er mars 2024, ne pouvait ignorer l’existence de cette contestation.

Ils considèrent, sur le fondement de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation, qu’aucune réponse n’ayant été apportée suite à cette contestation et qu’aucun élément ne l’ayant contredit, le délai de rétraction n’a pas commencé à courir.

A titre subsidiaire, en cas de condamnation, ils se fondent sur l’article 1343-4 alinéa 1 du code civil pour solliciter des délais de paiement. Ils font valoir n’avoir pas de revenus réguliers et élever quatre enfants.


Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour un complet exposé des prétentions et moyens, aux dernières conclusions au sens de l’article 753 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 mai 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience au 26 mai 2025 puis la décision a été mise en délibéré au 15 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS


A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des articles 4 et 768 du code de procédure civile, il est constant que le tribunal n’a pas à statuer sur les demandes tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte », ces « demandes » n’étant aucunement assimilées à des prétentions susceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée.


1. Sur la demande reconventionnelle se prévalant de la rétractation

Vu les articles L721-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation,

En l’espèce, la promesse de vente litigieuse prévoit un devoir d’information réciproque (page 3). En signant l’acte authentique le 6 juin 2023, les parties ont attesté que le devoir était réciproque et que « les informations déterminantes connues d'elles, données et reçues leur ont été rapportées ».

La promesse prévoit par ailleurs dans un paragraphe intitulé « remise des pièces » que « les pièces suivantes sont communiquées au BÉNÉFICIAIRE pour répondre aux exigences de l’article L 721-2 du code de la construction et de l’habitation :

- Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que tous leurs modificatifs éventuels publiés. 
- Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années.
- Les informations financières suivantes :
- Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur sur les deux exercices précédant la vente.
- Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur.
- L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette envers les fournisseurs.
- La quote-part du fonds de travaux attachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le vendeur au titre de son lot.
- La fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965 dont le contenu est fixé par décret numéro 2016-1822 du 21 décembre 2016.
- Le carnet d'entretien de l'ENSEMBLE IMMOBILIER.
Ces pièces sont annexées et seront notifiées au BÉNÉFICIAIRE, ce qu'il accepte, par lettre recommandée avec accusé de réception électronique à l'adresse indiquée dans l'acte, et ce conformément aux dispositions de l'article 1126 du Code civil. »

Il n’est pas établi que lesdites pièces annoncées comme communiquées ne l’auraient pas été.

La société MEYER IMMO verse au débat le courrier du notaire envoyé à l’appui de ses deux lettres recommandées électroniques avec accusé de réception datées du 21 juin 2023 à chacun des époux [E]. Le notaire y indique notifier « la copie de la promesse avec ses annexes, l’avenant à ladite promesse de vente et la liste du mobilier ».
S’agissant de Mme [T] [J] épouse [E], la preuve de réception de cette lettre est datée du 3 juillet 2023. Concernant M. [N] [E], la lettre n’a pas été réclamée, étant cependant précisé que le document a été envoyé au notaire commun des époux [E].

Il apparaît par ailleurs que, selon un avenant du 27 septembre 2023, les parties se sont entendues à l’effet de proroger le délai de validité de la promesse jusqu’au 15 novembre 2023. Et les bénéficiaires ne démontrent pas avoir demandé de fournir les pièces manquantes avant la date du 1er mars 2024.

Dès lors, les époux [E] ne peuvent aujourd’hui invoquer leur faculté de conserver leur droit de rétractation en raison d’un manquement à l’obligation d’information.

Les demandes de M. [N] [E] et Mme [T] [J] épouse [E] tendant à juger régulière leur rétractation et dire caduque la promesse unilatérale de vente seront en conséquence rejetées.


2. Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu d'une promesse unilatérale de vente, les parties peuvent convenir du versement d'une indemnité d'immobilisation qui a pour but d'indemniser le vendeur de l'impossibilité de pouvoir vendre son bien pendant le délai de la promesse. Cette indemnité est due dès lors que le bénéficiaire ne lève pas l'option dans le délai contractuellement fixé ou que l'acte de vente n'est pas réitéré à la date prévue dans la promesse alors que toutes les conditions suspensives sont réunies.

En l'espèce, la promesse stipule (page 12) : « indemnité d’immobilisation 
« Les parties sont convenues de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme de 24 800 euros.
De convention expresse entre elles, le bénéficiaire est dispensé du versement immédiat de cette somme.
Toutefois, dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute par le bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s'oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du promettant et à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée des présentes. »

Il sera précisé qu’en page 32 de l’acte authentique figure certes une clause stipulant une faculté de substitution mais qu’aucun écrit n’a ensuite été communiqué aux fins d’exercice de la substitution. Les défendeurs ne se prévalent d’ailleurs pas dans leurs écritures du jeu de la clause de substitution au profit de la société Résilients Immo. Par voie de conséquence, seuls les époux [E] doivent être considérés comme bénéficiaires de la promesse de vente.

Conformément à sa demande, il sera donc déclaré inopposable à la SAS MEYER IMMO la cession ou substitution prévue à l’avant contrat du 6 juin 2023.

Il ressort de l’analyse du dossier que trois refus bancaires ont été produits à la société MEYER IMMO :

- Le 4 août 2023, refus bancaire de la banque LCL au nom de la société RESILIENTS IMMO ;
- Le 20 novembre 2023, refus bancaire de la banque LCL au nom de la société RESILIENTS IMMO ;
- Le 24 novembre 2023, refus bancaire de la Banque Postale au nom de M. [P] [Z].

Les époux [E] ne justifient pas par ces documents de demande de financement en leur nom. En outre, les refus de prêt présentés n’évoquent pas systématiquement le taux d’intérêt ou encore la bonne durée de l’emprunt, ne s’avérant pas conformes aux caractéristiques mentionnées dans l’acte du 6 juin 2023.

En l’absence de preuve que les époux [E] ont sollicité un prêt en leur nom conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente, la condition suspensive est réputée accomplie.

L’acte de vente n’ayant pas été régularisé avant le 15 novembre 2023, date d’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, les époux [E] sont tenus de verser à la société MEYER IMMO l’indemnité d’immobilisation, conformément aux stipulations contractuelles.

La promesse de vente prévoyant expressément la solidarité entre les bénéficiaires (page 4), il convient de condamner solidairement les époux [E] à payer à la société MEYER IMMO la somme de 24 800 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.


3. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Les défendeurs produisent un avis d’imposition 2024 sur les revenus 2023, dont il résulte qu’ils perçoivent un revenu annuel de 4 523 euros. Ils ne justifient cependant pas notamment des allocations familiales perçues, bien qu’ils précisent avoir quatre jeunes enfants à charge. En outre, ils n’expliquent pas comment ils versent un loyer au Cameroun de 228 euros par mois ou s’ils y ont d’autres ressources. Et ils n’expliquent pas sinon comment avec de si faibles ressources, ils envisageaient d’obtenir un prêt immobilier d’un montant maximal de 245 000 euros.

Enfin, il convient d’observer que la promesse de vente avec l’indemnité d’immobilisation stipulée remonte d’ores et déjà à plus de deux ans, de sorte qu’il n’y a pas lieu de retarder plus le paiement de la somme due.

La demande de délais de paiement des époux [E] sera donc rejetée.


4. Sur les frais et dépens, sur l’exécution provisoire

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Les époux [E], qui succombent à l'instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, il convient de débouter la société MEYER IMMO de sa demande au titre de l’article 700 du code du procédure civile.

La demande des époux [E] à ce titre sera également rejetée, compte tenu de l’issue du litige.

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

Rien ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit comme le sollicite la défenderesse. L’exécution provisoire de la présente décision sera donc rappelée.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETTE les demandes de M. [N] [E] et Mme [T] [J] épouse [E] tendant à juger régulière leur rétractation et dire caduque la promesse unilatérale de vente,

DÉCLARE inopposable à la SAS MEYER IMMO la cession ou substitution prévue à l’avant contrat du 6 juin 2023,

CONDAMNE solidairement M. [N] [E] et Mme [T] [J] épouse [E] à payer à la SAS MEYER IMMO une somme de 24 800 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation,

DÉBOUTE M. [N] [E] et Mme [T] [J] épouse [E] de leur demande de délais de paiement,

CONDAMNE in solidum M. [N] [E] et Mme [T] [J] épouse [E] aux dépens,

REJETTE les demandes respectives des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande non présentement satisfaite,

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE