Tribunal Judiciaire · JCP — 6 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 12]
Annexe 2
[Adresse 9]
[Localité 2]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 25/00431
N° RG 25/00684 - N° Portalis DBXM-W-B7J-FZVV
Le 06 OCTOBRE 2025


JUGEMENT


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : 

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc 

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE 

DÉBATS : à l'audience publique du 08 Septembre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 06 OCTOBRE 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le six Octobre deux mil vingt cinq 



ENTRE :

Monsieur [I] [B], 
Demeurant [Adresse 8] 
[Localité 10]
Représenté par Me Stéphane BARON de la SCP BARON WEEGER AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC,



ET :

Monsieur [S] [T], 
Demeurant [Adresse 4] 
[Localité 3]
Comparant et assisté de Me Caroline GLON, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC, substituée par Me Sandrine DANGEON, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC,

Madame [D] [N] épouse [T], 
Demeurant [Adresse 4] 
[Localité 3]
Comparante et assistée de Me Caroline GLON, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC, substituée par Me Sandrine DANGEON, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC,





 -1-
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 septembre 2023, Monsieur [I] [B] d’une part, et Monsieur [S] [T] et Madame [Y] [X] [D] [N] épouse [T] d’autre part, ont conclu une promesse synallagmatique de vente portant sur un bien situé [Adresse 5] à [Localité 13], moyennant le prix de 110 000 euros payable à terme et au plus tard le 15 décembre 2028.

Les époux [T] ont pris possession des lieux le 15 septembre 2023.

Par un avenant au compromis de vente en date du 18 septembre 2023, les termes du contrat ont été prolongé jusqu’au 20 juin 2024 sans excéder le 30 juin 2024.

Faute de régularisation de l’avenant, Monsieur [I] [B] a assigné Monsieur [S] [T] et Madame [Y] [N] épouse [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judicaire de SAINT-BRIEUC aux fins : 
• CONSTATER la caducité de la promesse de vente conclue à compter du 30 juin 2024 ;
• ORDONNER l’expulsion de Monsieur [S] [T] et Madame [Y] [N] du bien sis [Adresse 6] .
• CONDAMNER in solidum Monsieur [S] [T] et Madame [Y] [N] à lui payer la somme de 800 euros par mois, rétroactivement au 30 juin 2024, avec intérêts au taux légal, à titre d’indemnité d’occupation,
• CONDAMNER in solidum Monsieur [S] [T] et Madame [Y] [N] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
• CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [T] aux entiers dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile. 

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 septembre 2025.

Monsieur [I] [B], représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble des demandes formulées dans son assignation. 
Au soutien de sa position, il a sollicité la fixation d’une indemnité d’occupation à la somme de 800 euros par mois depuis le 30 juin 2024 et il s’est opposé à l’octroi d’un délai de six mois pour la libération des lieux.

Monsieur [S] [T] et Madame [Y] [X] [D] [N] épouse [T], représentés par leur conseil, substituée, ont demandé à la juridiction de : 
• DEBOUTER Monsieur [B] de l’ensemble de ses demandes ;
• Leur DÉCERNER ACTE de ce qu’ils s’en rapportent sur le prononcé de la caducité du compromis de vente ;
• Leur ACCORDER un délai de six mois pour quitter les lieux sis [Adresse 7] ;
• CONDAMNER Monsieur [B] à leur verser la somme de 10 350 euros ;
• CONDAMNER Monsieur [B] à leur verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
• CONDAMNER Monsieur [B] aux entiers dépens.

Au soutien de leur position, ils ont notamment fait valoir qu’ils avaient réalisé des travaux dans le logement en installant une pompe à chaleur performante et en remplaçant le chauffage au fioul ; que les travaux compensaient le montant d’une éventuelle indemnité ; qu’ils avaient versé une somme de 10 350 euros sur le prix de vente et qu’ils étaient bien fondés à les réclamer. 


EXPOSE DES MOTIFS

Sur la caducité de la vente

Selon l’acte sous seing privé en date du 18 septembre 2023 « L’acquéreur sera propriétaire du bien vendu à compter de la constatation authentique de la réalisation des présentes ».

En l’espèce, il est constant que Monsieur [S] [T] et Madame [Y] [N] épouse [T] devaient devenir propriétaires du bien immobilier à compter de la constatation authentique de la vente. 

Il ressort des pièces produites aux débats qu’un avenant au compromis de vente en date du 18 septembre 2023 a été adressé à Monsieur [S] [T] et Madame [Y] [N] épouse [T].

Cet avenant avait pour objet de prolonger les termes du contrat jusqu’au 20 juin 2024 sans excéder le 30 juin 2024.

Cependant, il est établi que cet avenant n’a jamais été régularisé ni signé par les acquéreurs. 
Ainsi, les conditions de prorogation de la promesse de vente ne peuvent être considérées comme valablement convenues entre les parties.

Dès lors, la promesse est devenue caduque de plein droit.

Monsieur [S] [T] et Madame [Y] [N] épouse [T] ne formulent d’ailleurs aucun moyen opposant à la constatation de la caducité de la promesse synallagmatique de vente.

Par conséquent, il y a eu lieu de constater la caducité de la promesse synallagmatique de vente conclue entre Monsieur [I] [B] d’une part, et Monsieur [S] [T] et Madame [Y] [N] épouse [T] d’autre part, à compter du 30 juin 2024, tel que cela a été sollicité par le demandeur.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Selon l’acte sous seing privé en date du 18 septembre 2023 « L’entrée en jouissance a eu lieu, d’un commun accord entre les parties, le bien étant libre de tous occupants à cette date, par anticipation le 15 septembre 2023. 
Les parties conviennent d’une occupation précaire et personnelle par l’acquéreur conformément à la destination envisagée sous réserve préalablement de l’établissement d’un état des lieux, de la justification d’une assurance occupant et du relevé des compteurs. Cette occupation précaire est indivisible avec le présent contrat, et par la suite, si celui-ci venait à ne pas se réaliser, pour quelque cause que ce soit, sauf s’il s’agit d’une action dommageable et volontaire du vendeur, cette occupation prendrait immédiatement fin ». 

En l’espèce, compte tenu de la caducité de la vente, il convient de constater que Monsieur [S] [T] et Madame [Y] [N] épouse [T] sont occupants sans droit, ni titre, du bien immobilier appartenant à Monsieur [I] [B].

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [T] et de Madame [Y] [N] épouse [T] et de tous occupants de leur chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours éventuel de la force publique conformément au dispositif ci-dessous.

Monsieur [S] [T] et Madame [Y] [N] épouse [T] seront déboutés de la demande d’octroi d’un délai de 6 mois pour quitter les lieux et ce d’autant qu’ils ont déjà bénéficié, de fait, d’un délai, depuis plus d‘un an à la date de l’audience pour libérer les lieux et qu’ils ont déclaré avoir un autre logement pour se reloger très rapidement. 

S’agissant de l’indemnité d’occupation, Monsieur [I] [B] sollicite la somme de 800 euros par mois, rétroactivement au 30 juin 2024, avec intérêts au taux légal.

Néanmoins, aucun élément n’est versé aux débats permettant d’évaluer la valeur locative du bien à la somme de 800 euros par mois.

Toutefois, il n’est pas contestable que le propriétaire subi un préjudice du fait de la jouissance illicite du bien par les défendeurs. 

Les défendeurs ne rapportent pas la preuve de la réalisation de travaux, notamment l’installation d’une pompe à chaleur, ni même une autorisation du propriétaire pour procéder à de tels travaux, afin d’obtenir une compensation avec le versement d’une indemnité d’occupation. 

En l’état des éléments soumis à l’appréciation de la juridiction, l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme mensuelle de 450 euros, depuis le 30 juin 2024, tel que demandé, et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Monsieur [S] [T] et Madame [Y] [N] épouse [T] seront donc condamnés in solidum au paiement desdites sommes.

Sur la somme de 10 350 euros

Selon l’article 1187 du Code civil « La caducité met fin au contrat. Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 ».

Il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [S] [T] et Madame [Y] [N] épouse [T] ont versé à Monsieur [I] [B] la somme de 7 700 euros par virements bancaires (cf pièce n° 1 de leur bordereau de pièces). 

Ils exposent, sans être contredits, que ces sommes correspondent au paiement (partiel) du prix de vente et il doit être relevé en effet que la promesse synallagmatique de vente en date du 18 septembre 2023 prévoyait un paiement partiel et « périodique » le 15 de chaque mois, conformément à un tableau d’amortissement (non communiqué par les parties) avant le versement du solde du prix de vente (64 000 euros) le 15 décembre 2028.

La vente n’ayant pas été réitérée dans le délai contractuel et la promesse étant devenue caduque de plein droit, les sommes versées ont été privées de cause juridique et doivent être restituées à Monsieur [S] [T] et Madame [Y] [N] épouse [T].

Par conséquent, Monsieur [I] [B] sera condamné à restituer à Monsieur [S] [T] et Madame [Y] [N] épouse [T] la somme de 7 700 euros.

Il appartiendra aux parties de compenser leurs créances réciproques à due concurrence des sommes dues.

Sur les frais irrépétibles

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge des parties, les frais engagés à l’occasion de la présente et non compris dans les dépens.

Leurs demandes, formées en application de l’article 700 du Code de procédure civile, seront donc rejetées.

Sur les dépens

La partie qui succombe supporte les dépens.
Ceux-ci seront mis à la charge in solidum de Monsieur [S] [T] et Madame [Y] [N] épouse [T].

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,
Statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la caducité de la promesse synallagmatique de vente conclue le 18 septembre 2023 entre Monsieur [I] [B] d’une part, et Monsieur [S] [T] et Madame [Y] [X] [D] [N] d’autre part ;

CONSTATE que Monsieur [S] [T] et Madame [Y] [N] épouse [T] sont devenus occupants sans droit, ni titre, du bien immobilier appartenant à Monsieur [I] [B] ;



DIT qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 13], au plus tard deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [S] [T] et Madame [Y] [X] [D] [N] épouse [T] tant de leurs personnes que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [T] et Madame [Y] [X] [D] [N] à verser à Monsieur [I] [B] une somme de 450 euros par mois au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation et ce à compter du 30 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par le remise des clés ; 

CONDAMNE Monsieur [I] [B] à restituer à Monsieur [S] [T] et Madame [Y] [X] [D] [N] la somme de 7 700 euros ;

DIT qu’il appartiendra aux parties de compenser leurs créances réciproques à due concurrence des sommes dues ; 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
 
CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [B] et Monsieur [S] [T] et Madame [Y] [X] [D] [N] aux entiers dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile. 

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 6 octobre 2025.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE












Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile : 
La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le : 

- 1CE et 1CCC par dépôt en case à Me [Localité 11]
- 1 CCC par LS à Me GLON
- 1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)
- 1 CCC au dossier

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