Tribunal Judiciaire · JCP — 6 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 12]
Annexe 2
[Adresse 8]
[Localité 3]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 25/00430
N° RG 25/00661 - N° Portalis DBXM-W-B7J-FZQG
Le 06 OCTOBRE 2025


JUGEMENT


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : 

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc 

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE 

DÉBATS : à l'audience publique du 08 Septembre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 06 OCTOBRE 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le six Octobre deux mil vingt cinq 



ENTRE :

Madame [C] [B], 
Demeurant [Adresse 2] 
[Localité 4]
Représentée par Maître Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de RENNES,



ET :

Madame [Z] [K], 
Demeurant [Adresse 7] 
[Localité 4]
Non comparante, ni représentée,











 -1-
EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 22 septembre 2015 ayant pris effet à la même date, Madame [C] [B] par l’intermédiaire de son mandataire, l’agence immobilière KERIMO, a donné en location à Madame [Z] [K] une maison à usage d’habitation, située [Adresse 5] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 599 euros.

Le 4 décembre 2023, Madame [C] [B] a saisi le conciliateur de justice afin de pouvoir effectuer une visite du logement, en vue de faire procéder à une évaluation de la maison, de vérifier le bon fonctionnement de la chaudière et de repérer les travaux de rénovation à entreprendre.

Le 8 janvier 2024, le conciliateur de justice a dressé un constat de carence en raison de l’absence de toutes les parties à la réunion de conciliation. 

Par acte de commissaire de justice en date du 1er mars 2024, Madame [C] [B] a fait délivrer un congé aux fins de vente de l’immeuble donné à bail au prix de 217 000 euros à Madame [Z] [K] (acte remis à l’étude).

Le 4 juin 2024, un mandat de vente a été conclu entre Madame [C] [B] et l’agence immobilière du Pays Goëlo. 

Madame [C] [B] a ainsi confié à l’agence AIPG la mission de rechercher un acquéreur pour la maison à usage d’habitation, située [Adresse 5] à [Localité 9], au prix de 217 000 euros net.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2025, Madame [C] [B] a fait assigner Madame [Z] [K] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 11] aux fins : 
A titre principal :
- Déclarer valide le congé délivré motivé par la vente du logement par Madame [C] [B], le 1er mars 2024 à Madame [Z] [K] ; 
- Constater, à compter du 21 septembre 2023 la résolution du bail en date du 22 septembre 2015 conclu entre Madame [C] [B], d'une part, et Madame [Z] [K] d'autre part, portant sur un immeuble sis [Adresse 6], du fait du congé délivré ;

Subsidiairement :
- Au besoin ordonner son transport sur les lieux, à savoir, [Adresse 6], conformément aux dispositions de l'article 179 du Code de procédure civile ;
- Prononcer la résiliation du bail en date du 22 septembre 2015 conclu entre Madame [C] [B], d'une part, et Madame [Z] [K] d'autre part, portant sur un immeuble sis [Adresse 6] du fait des manquements de la locataire ;

En tout état de cause : 
- Ordonner le départ immédiat de Madame [Z] [K] ;
- Ordonner à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Madame [Z] [K] et de tout occupant de son chef ainsi que tous meubles lui appartenant et qui pourra être poursuivie à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux et ce, en tant que de besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- Supprimer le délai prévu à l'article L 412-1 du CPCE ;
- Condamner Madame [Z] [K] à payer à Madame [C]
[B], ou à tout autre mandataire de son choix, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de poursuite de la convention, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la parfaite libération effective des lieux ;
- Condamner Madame [Z] [K] à recevoir toutes visites réalisées par Madame [B] ou tout mandataire de son choix, dans le cadre de la mise en vente du logement, pour peu que lesdites visites soient limitées à 2h par jour ouvrables et réalisées entre 7h00 et 21H00, sous astreinte de 500 euros par infraction ;
- Condamner Madame [Z] [K] à payer à Madame [C] [B] la somme de 1.500 € en réparation de ses préjudices ;

- Débouter Madame [K] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes ;
- Condamner Madame [Z] [K] à payer à Madame [C]
[B] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance en ce compris les frais du commandement de payer ainsi que les dépens d'exécution qui seraient nécessaires ;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience le 8 septembre 2025.

Madame [C] [B], représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble des demandes figurant dans l’assignation.

Madame [Z] [K], bien que régulièrement assignée par acte remis à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. 

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la validité du congé pour vendre 

Selon l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant (…) A peine de nullité, le congé doit indiquer le motif allégué (…) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur ».

L’article 15, II prévoit que « lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois de préavis. (…) A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local ».

L’article 15 II poursuit : « Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification ».

Enfin selon l’article 15 III de la même loi, « le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa ».

En l’espèce, lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu que la durée du bail serait de trois ans. 
Le contrat a pris effet le 22 septembre 2015 et a été tacitement reconduit, en dernier lieu, pour une nouvelle période de trois ans, à compter du 21 septembre 2021 jusqu’au 21 septembre 2024.

Il ressort des pièces du dossier que le congé a été notifié le 1er mars 2024, soit plus de six mois avant l’échéance du bail fixée au 21 septembre 2024, conformément au délai de 6 mois prévu par l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 précité.

Il convient également de relever que le congé mentionne expressément son motif, à savoir la vente du bien loué, qu’il indique le prix de vente de 217 000 euros ainsi que les conditions de la vente projetée et qu’il reproduit les cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi précitée, avec une description détaillée du logement.

Par ailleurs, la bailleresse étant âgée de plus de 65 ans au jour de la délivrance du congé, elle bénéficie de l’exception prévue au dernier alinéa de l’article 15 III. 

Ainsi la protection accordée aux locataires âgés et à faibles ressources n’a pas vocation à s’appliquer.
Madame [Z] [K] n’ayant pas usé de son droit de préemption dans le délai légal, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé à la date du 21 septembre 2024.

Le congé délivré à Madame [Z] [K] étant conforme tant sur la forme que sur le fond, il y a donc lieu de constater sa validité.

Sur les conséquences de la délivrance d’un congé valide

Compte tenu de la régularité du congé, il convient de constater que Madame [Z] [K] est devenue occupante sans droit ni titre du bien immobilier appartenant à Madame [C] [B] depuis le 21 septembre 2024.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [K] et de tous occupants de son chef ainsi que de tous meubles lui appartenant, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, et conformément au dispositif ci-dessous.

Il n’y a pas lieu de supprimer ou réduire le délai prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Dès lors, Madame [C] [B] sera déboutée de sa demande de suppression du délai prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, Madame [Z] [K] sera également condamnée à verser à Madame [C] [B] ou à tout autre mandataire de son choix, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et des charges en cours à compter de la résiliation du bail, soit le 21 septembre 2024, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur les visites liées à la mise en vente du logement

Selon les conditions particulières du contrat de location « pendant la période de préavis, ou en cas de mise en vente du logement, le locataire est tenu de laisser visiter les locaux loués pendant deux heures pendant les jours ouvrables, et ce, indépendamment de la possibilité pour le bailleur d’accéder aux lieux loués en cas de travaux ». 

Selon l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 « Est réputée non écrite toute clause :
a) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ».

En l’espèce, Madame [C] [B] justifie avoir entrepris la mise en vente du logement et sollicite la possibilité d’y faire effectuer des visites.

Il ressort des pièces versées aux débats que la clause dans le contrat de bail prévoyant la possibilité de visites pendant deux heures au cours des jours ouvrables est conforme aux dispositions de l’article 4 a) de la loi du 6 juillet 1989 et doit être regardée comme valable et opposable à Madame [Z] [K].

Cependant, la locataire s’est opposée à plusieurs reprises aux visites. Ce comportement constitue donc un manquement aux obligations contractuelles du locataire.

Il y a lieu de condamner Madame [Z] [K] à recevoir toutes les visites réalisées par Madame [C] [B], ou tout autre mandataire de son choix, dans la limite de deux heures par jours ouvrables.


S’agissant de la demande d’astreinte, bien que des refus aient été constatés, aucun élément ne permet d’établir que la locataire persiste actuellement dans son refus. 

Dès lors, Madame [C] [B] sera déboutée de sa demande d’astreinte. 
Madame [Z] [K] pourrait y être condamnée en cas de refus à l’avenir, postérieurement à la présente décision.

Sur les dommages et intérêts 

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Madame [C] [B] sollicite la somme de 1500 euros en réparation d’un préjudice moral. 
Elle a donc la charge de démontrer la nature et l’ampleur de son préjudice moral.
Or, force est de constater qu’elle ne rapporte aucun élément probant permettant de caractériser son préjudice moral.
Dès lors, le préjudice allégué est insuffisamment caractérisé.

Par conséquent, la demande portant sur la somme de 1500 euros en réparation du préjudice moral sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles

Succombant à l’instance, Madame [Z] [K] sera condamnée à verser à Madame [C] [B] la somme de 800 € au titre de ses frais exposés à l'occasion de la présente instance, non compris dans les dépens par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

La partie qui succombe supporte les dépens.
Ceux-ci seront mis à la charge de Madame [Z] [K].

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,
Statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé pour vendre délivré par Madame [C] [B] en date du 1er mars 2024 ; 

CONSTATE la résiliation du bail en date du 22 septembre 2015 à compter du 21 septembre 2024 ;

DIT qu’à défaut d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à l’expulsion de Madame [Z] [K] tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef ainsi que tous meubles lui appartenant, au besoin avec le concours de la [Localité 10] Publique et d’un serrurier ;

DEBOUTE Madame [C] [B] de sa demande de suppression du délai prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ; 

CONDAMNE Madame [Z] [K] à payer à Madame [C] [B], ou à tout autre mandataire de son choix, à compter du 21 septembre 2024 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges en cours et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [Z] [K] à recevoir toutes visites réalisées par Madame [C] [B] ou tout mandataire de son choix, dans le cadre de la mise en vente, dans la limite de deux heures par jours ouvrables, réalisées entre 9 heures et 19 heures ; 



DEBOUTE Madame [C] [B] du surplus de ses demandes ;
 
CONDAMNE Madame [Z] [K] à payer à Madame [C] [B] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Madame [Z] [K] aux dépens de l’instance en ce compris le coût des frais d’exécution qui seraient nécessaires.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 6 octobre 2025.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE










Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile : 
La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le : 

- 1CE et 1CCC par dépôt en case à Me GARNIER
- 1 CCC par LS à [Z] [K] 
- 1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)
- 1 CCC au dossier

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