Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION (JCP) — 5 avril 2024

5AF Minute N° 


N° RG 22/00563 - N° Portalis DB3J-W-B7G-F2IU



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 05 AVRIL 2024




JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur DURET Joseph, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [G] [C]





DEMANDERESSE

Madame [W] [K]
née le 08 Mars 1954 à [Localité 9],
demeurant [Adresse 4]

Représentée par Maître Marie PICHON, avocat au barreau de POITIERS




DEFENDEURS

Monsieur [J] [N]
né le 08 Mai 1945 à [Localité 7],
et
Madame [T] [N]
née le 16 Mai 1947 à [Localité 11], 
demeurant tous deux [Adresse 1]

Représentés par Maître Marion FRANCOIS, avocat au barreau de LA ROCHELLE- ROCHEFORT


 

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 FEVRIER 2024


ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 05 AVRIL 2024


Copie exécutoire délivrée le 
à




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 mars 2015, les époux [N] ont consenti à Madame [W] [K] un bail à usage d’habitation portant sur une maison située à [Adresse 2] dans la commune de [Localité 10].

Par acte extrajudiciaire en date du 22 avril 2022, les époux [N] ont fait commandement à Madame [W] [K] de leur payer les loyers et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs en visant la clause résolutoire.

Par lettres recommandées du 17 août 2022, Madame [W] [K] a mis en demeure les époux [N] de mettre aux normes le logement loué et de réduire à néant le montant du loyer dans l’attente.

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 octobre 2022, Madame [W] [K] a fait assigner les époux [N] à comparaître en référé devant la juridiction de céans sur le fondement des articles 1719 du Code civil, 6 et 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et 835 et suivants du code de procédure civile, afin d’obtenir :

la condamnation de ces derniers à réaliser les travaux de conformité du logement loué afin de remédier à l’ensemble des désordres identifiés dans un délai d’un mois et sous astreinte de 150 € par jour de retard ;la suspension du paiement des loyers jusqu’à parfaite exécution des travaux pour rendre le logement décent,leur condamnation à lui verser, en sus des dépens, la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile avec autorisation donnée à Maître [F] de faire usage des dispositions de l’article 37 de la loi n° 91-647 relative à l’aide juridictionnelle.
A l’audience du 3 février 2023, Madame [W] [K], assistée de son conseil, a réitéré ses prétentions, et a conclu au rejet des demandes reconventionnelles.

Les époux [N], représentés par leur conseil, ont conclu au débouté, et ont reconventionnellement sollicité :

l’acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyers,l’expulsion de Madame [W] [K],la condamnation de Madame [W] [K] à enlever ses affaires personnelles du grenier non loué ou à défaut à leur verser la somme de 50 € par mois au titre du préjudice de jouissance, à leur produire le dernier certificat de ramonage sous astreinte de 50 € par jour de retard, à leur verser en deniers ou quittances la somme de 809,94 € au titre des loyers échus outre la somme de 175 € au titre de la taxe des ordures ménagères pour les trois dernières années,la condamnation de Madame [W] [K] au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.
Par ordonnance de référé en date du 3 mars 2023, le juge des contentieux de la protection, statuant avant dire droit en référé a :

ordonné une expertise et commis à cet effet Monsieur [E] [Z], travaillant [Adresse 6], avec pour mission, en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception et leurs conseils avisés de :se rendre sur les lieux : [Localité 3] dans la commune de [Localité 10] (86),se faire communiquer par les parties tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,constater l’état du logement loué par Madame [K] [W] et décrire tous désordres éventuels pouvant l’affecter et se rapportant au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués, en précisant lesquels se rapportent plus particulièrement aux critères de décence définis à l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,déterminer les normes applicables et les éventuels travaux de mise en conformité, de réparation ou de remplacements à entreprendre, en chiffrer le coût,déterminer les responsabilités encourues et chiffrer les préjudices allégués ;dit que les parties devront transmettre leur dossier complet directement à l’expert, et ce au plus tard le jour de la première réunion d’expertise ;dit que l’expert devra soumettre aux parties à l’issue de cette première réunion un devis estimatif du coût de l’expertise et un échéancier des opérations d’expertise ;autorisé l’expert à se faire assister de tout sapiteur de son choix, si nécessaire, dans une spécialité distincte de la sienne, à charge d’en référer au magistrat chargé du contrôle de l’expertise afin de fixation d’une consignation complémentaire,dit que dans la mesure où Madame [K] [W] a été admise à l’aide juridictionnelle totale, la rémunération de l’expert sera avancée par le Trésor public conformément à l’article 119 du décret du 19 décembre 1991 ;dit que l’expert devra déposer au greffe de ce tribunal un rapport détaillé de ses opérations dans un délai de quatre mois à compter du jour de sa saisine et en adresser une copie complète à chacune des parties ;sursis à statuer sur le surplus des demandes et réservé les dépens ;renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience du 7 juillet 2023.
Le dossier a été appelé à l’audience du 7 juillet 2023 puis renvoyé à plusieurs reprises
jusqu’à l’audience du 16 février 2024 à laquelle le dossier a été retenu.

A l’audience du 16 février 2024, Madame [W] [K], représentée par son conseil, a conclu au rejet des demandes formulées par les époux [N] ; elle a demandé :

la condamnation des époux [N] à réaliser les travaux de mise en conformité du logement loué et de remise en état tels que listés par l’Expert au rapport d’expertise judiciaire afin de remédier à l’ensemble des désordres étudiés à savoir :sur le mur de l’atelier qui s’affaisse au niveau de la porteenduit de la façade qui s’effritepierres de jambage des fenêtres éclatées par les gonds des voletsabsence d’isolation sur les murs donnant sur l’extérieurprésence de vers dans les poutres du salonr (chambre sur le bail)jour apparu entre la poutre et le mur du salon laissant passer l’airjoints de plaques de plâtre qui tombent du plafond du salonplanche de calfeutrage qui se décloue et laisse tomber des poussières et autres impuretés dans la salle à mangertraces d’humidité sur le papier peintgrenier – chambre (à voir trancher par le juge du fond)installation de la VMC non conformegarde corps de l’escalier non conformepilier maintenant la demi ferme du garage présentant des risques d’effondrementqu’il soit jugé que les travaux nécessaires devront être réalisés dans un délai qui ne saurait être supérieur à un mois après signification de la décision à intervenir ;la suspension du paiement des loyers jusqu’à parfaite exécution des travaux incombant aux bailleurs ;que l’obligation d’exécution des travaux soit assortie d’une astreinte de 150 euros par jour de retard ;la condamnation des époux [N] à lui verser la somme de 4.500 euros à titre de provision ;la condamnation des époux [N] à verser à Maître [F] la somme de 2.500 euros en application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, sous réserve que Maître [F] renonce à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat ;la condamnation des époux [N] aux entiers dépens.
Il sera renvoyé à ses conclusions écrites pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Les époux [N], représentés par leur conseil, ont conclu au débouté des demandes formées par Madame [W] [K] ; ils ont, reconventionnellement, sollicité :

qu’il soit ordonné à Madame [W] [K] d’enlever ses affaires personnelles du grenier non loué, et à défaut, la condamnation de Madame [W] [K] à leur verser la somme de 50 euros par mois au titre du préjudice de jouissance ;le constat de l’acquisition de la clause résolutoire telle que prévue au bail ;le prononcé de la résiliation de plein droit du bail et l’expulsion de Madame [W] [K] avec, si besoin est, l’assistance de la [Localité 5] publique ;la condamnation de Madame [W] [K] à leur verser en derniers ou quittance la somme de 2.729,97 euros au titre des loyers échus au jour des présentes, outre la somme de 175 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères sur les trois dernières années ;la condamnation de Madame [W] [K] à leur verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens.
Il sera renvoyé à leurs conclusions écrites pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas
d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la demande relative à la réalisation de travaux

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Le bailleur est tenu, en vertu des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ; ainsi que d’entretenir le logement loué en état de servir à son usage prévu et d’y faire toutes réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. Le bailleur est également tenu, en application des dispositions de l’article 1720 du code civil, de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 20-1 du même texte précise que si le logement loué ne satisfait pas à ces critères, le locataire peut demander au bailleur sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours ; que le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution; et que le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.

En l’espèce, Madame [W] [K] soutient que le bien loué par les époux
[N] comporte de multiples désordres dont certains particulièrement graves, la mettant en danger. Elle expose que les bailleurs ne respectent pas leurs obligations et elle évoque deux natures de manquements, les uns relevant de la décence et mettant en cause sa sécurité et sa santé, les autres relevant de l’absence de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation en raison de l’absence d’entretien par les bailleurs de la chose louée afin qu’elle puisse servir à l’usage pour lequel elle a été louée.
Il y a lieu de reprendre les désordres évoqués par Madame [W] [K] au soutien de sa demande aux fins de déterminer si lesdits désordres caractérisent des manquements des bailleurs à leurs obligations justifiant d’ordonner des mesures conservatoires ou de remise en état nécessaires pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.

Sur le mur de l’atelier

L’expertise amiable contradictoire avait relevé « une fissure, en forme de voute, au-dessus de la porte de l’atelier.
Nous pouvons remarquer un premier linteau en chêne au-dessus de la porte de l’atelier formant un affaissement sous la charge des deux pierres de taille, surplombées d’un linteau en chêne, lui-même surplombé par un mur maçonné.
En bas, à gauche de la porte, le mur est gonflé.
Les joints sont friables, voir inexistants, lavés par le passage de l’eau de pluie qui frappe la façade. […] Le désordre est, selon nous, qualifié.
Le désordre rend l’ouvrage impropre à destination.
En raisonnant de manière objective, la partie basse du mur me semble préoccupante, du fait que les pierres ne sont plus bloquées suffisamment entre elles, en l’absence de joint.
Si l’eau continue de pénétrer à l’intérieur, le mur poursuivra sa dégradation jusqu’à ce qu’il soit soufflé et écroulé, probablement à cause du gel.
Nous sommes sur un désordre dû à un défaut d’entretien de la part des propriétaires ».

Pour autant, l’expertise judiciaire relève que s’agissant « d’un local annexe non habitable, les critères de décence définis par la loi du 6 juillet 1989 ne s’appliquent pas dès lors qu’il n’existe pas de risque pour la sécurité des personnes. […]
Il n’y a pas de risque imminent d’effondrement mais il est nécessaire de rejointoyer les pierres et de conforter le linteau pour éviter à moyen terme une aggravation des fissures au-dessus de la porte ».

Sur l’enduit de la façade

L’expertise amiable contradictoire avait relevé que « l’enduit se désagrège fortement sur
toute la partie basse de l’habitation. […]
Le désordre est, selon nous, qualifié.
Le désordre rend l’ouvrage impropre à sa destination.
L’enduit appliqué sur une façade n’a pas vocation à être un élément décoratif de la maison.
Son application a pour intérêt d’éviter les infiltrations d’eau provenant de l’extérieur, de s’infiltrer dans les maçonneries jusqu’à atteindre l’intérieur du logement ».

Pour autant, l’expertise judiciaire relève que les « dégradations de l’enduit de façade justifieraient des travaux de remise en état pour préserver la pérennité du bâti mais, en dehors de l’aspect, ils n’ont pas d’incidence sur l’intérieur du logement et son habitabilité ».

Sur les pierres de jambage des fenêtres

L’expertise amiable contradictoire avait relevé que « les pierres de jambage des
fenêtres sont fissurées par la rouille qui s’est créée à l’intérieur du mur autour du gond. […]
Le désordre est, selon nous, qualifié.
Le désordre rend l’ouvrage impropre à sa destination. […]
La tenue des volets est, selon mon avis, devenue précaire au fil du temps et ne permet pas son bon maintien, voir son arrachage.
Les volets ont un rôle de protection thermique mais ils peuvent aussi être considérés comme un élément de protection contre les infractions.
Au vu de l’état de fixation, cette protection est diminuée ».

Pour autant, l’expertise judiciaire relève que pour « deux volets de la fenêtre de la chambre du rez-de-chaussée, la corrosion des gonds du bas s’est accompagnée de leur gonflement ayant éclaté la pierre.
Il n’y a pas de risque immédiat de chute des volets mais ces éclats nécessitent à moyen terme des reprises des scellements ».

Sur l’isolation des murs donnant sur l’extérieur

L’expertise amiable contradictoire relevait « qu’il n’y a aucune isolation sur les murs
donnant sur les extérieurs et que des pannes d’une épaisseur de 10cm aurait été mises en place au niveau du plafond. […]
Le désordre est, selon nous, qualifié.
Le désordre rend l’ouvrage impropre à sa destination.
En raisonnant de manière objective, les 10cm d’isolation au plafond ne suffisent pas à isoler ce logement de façon à pouvoir le définir de logement décent. […]
Selon moi, ce logement ne répond pas aux exigences des normes thermiques, imposées aux propriétaires, pour les biens donnés en location ».

Pour autant, l’expertise judiciaire relève que les « murs Ouest et pignons Nord et Sud de la longère sont doublés par des contre-cloisons intérieurs en placoplâtres incorporant un isolant.
Selon la facture des travaux réalisés en 2013 […] il s’agit d’un isolant de 10 cm d’épaisseur.
La façade Est, en pierre apparente n’est pas isolée.
Les menuiseries extérieures également remplacées en 2013 […] sont des menuiseries isolantes en PVC à double vitrage.
On note que le diagnostic de performance énergétique réalisé le 13 mars 2014, après les travaux d’aménagement de 2013, classe le logement en E et ne fait pas de recommandation d’amélioration énergétique ».

En outre, il sera observé que Madame [W] [K] ne fournit aucun élément venant mettre en exergue un défaut d’isolation du logement entraînant des factures de chauffage importantes.

Sur les poutres du salon

L’expertise amiable contradictoire avait relevé que les « pannes situées au plafond
présentent des traces d’insectes xylophages. […]
Le désordre est, selon nous, qualifié.
Le désordre ne rend pas pour l’heure l’ouvrage impropre à destination.
En raisonnant de manière objective, ces bois de charpente maintenant le plafond du salon et le plancher du grenier, demandent d’être traités afin de permettre la conservation d’une bonne solidité et un bon maintien de l’ensemble.
Ces travaux incombent aux propriétaires afin de garantir la décence du bien immobilier mis en location ».

En outre, l’expertise judiciaire relève que certaines « solives du plancher haut de la chambre du rez-de-chaussée sont altérées superficiellement par de la vrillette, localement sur une épaisseur de l’ordre de 10 mm.
En l’état actuel de leur évolution ces altérations ne compromettent pas la solidité du plancher mais justifie qu’un traitement soit réalisé pour préserver à long temps la bonne conservation du plancher ».

Sur le jour apparu entre la poutre et le mur du salon

L’expertise amiable contradictoire avait relevé que « nous pouvons constater une fissure
qui est apparue en cueilli de plafond. […]
Le désordre est, selon nous, qualifié.
Le désordre rend l’ouvrage impropre à sa destination.
Nous pouvons constater que ce bien est fortement mal isolé et présente un fort défaut d’étanchéité à l’air.
La décence de ce logement pourrait, selon moi, être remise en cause ».

Pour autant, l’expertise judiciaire relève que l’ouverture « du joint de calfeutrement entre la solive le long de la façade Est et le parement intérieur de la façade résulte d’un faible déplacement de la façade vers l’extérieur, sans risque imminent pour sa stabilité ».

Sur les joints de plaques de plâtre du plafond du salon

L’expertise amiable contradictoire avait relevé que « les joints entre les plaques de
plâtre et la poutre, tombent. […]
Le désordre est, selon nous, qualifié.
Le désordre ne rend pas pour l’heure l’ouvrage impropre à destination ».

En outre, l’expertise judiciaire relève qu’on « constate l’ouverture de certains joints de
finition entre le faux plafond en placoplâtre et les solives qui ne compromettent pas la solidité ».

Sur la planche de calfeutrage dans la salle à manger

L’expertise amiable contradictoire avait relevé, concernant la planche de calfeutrage qui
se décloue que le « le désordre est, selon nous, qualifié.
Le désordre ne rend pas pour l’heure l’ouvrage impropre à destination.
Lorsque j’ai regardé la composition des poussières tombées au sol, j’ai pu remarquer une grande quantité de graines séchées, provenant probablement de l’époque où le grain était stocké dans le grenier.
Cette planche a, selon moi, son utilité dans le camouflage de toutes ces impuretés entre le mur et la poutre.
Le remplacement de cette planche et le nettoyage des impuretés, derrière cette poutre, sont, selon moi, à prévoir pour éviter que cela perdure ».

Pour autant, l’expertise judiciaire relève qu’il s’agit « du même phénomène que pour le point N°6, ici au-dessus de la porte du séjour » à savoir que l’ouverture « du joint de calfeutrement entre la solive le long de la façade Est et le parement intérieur de la façade résulte d’un faible déplacement de la façade vers l’extérieur, sans risque imminent pour sa stabilité ».

Sur les traces d’humidité sur le papier peint du salon

L’expertise amiable contradictoire avait relevé que « l’humidité ambiante dans le salon,
engendre des décollements de papier peint. […]
Le désordre est, selon nous, qualifié.
Le désordre ne rend pas pour l’heure l’ouvrage impropre à sa destination.
En raisonnant de manière objective et au vu de l’ensemble du bien, mal isolé, présentant des infiltrations d’air et difficilement chauffable, ces traces d’humidité ne sont que la preuve d’éléments nouveaux qui peuvent remettre en cause la décence de cette habitation ».

Pour autant, si l’expertise judiciaire relève qu’on « observe une présence d’humidité
dans le doublage, par remontés capillaires à gauche de l’ancienne cheminée de la chambre, sur une hauteur de l’ordre de 80 cm », cet élément est insuffisant à caractériser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite justifiant de prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état.

Sur l’installation de la VMC

L’expertise amiable contradictoire avait relevé que la « première non-conformité est
l’absence d’aspiration de l’air au niveau de la cuisine.
La seconde est l’absence de grilles d’apport d’air frais au niveau des menuiseries.
L’installation, telle qu’elle est faite à ce jour, ne permet pas le renouvellement de l’air et l’évacuation de l’humidité correctement. […]
Le désordre est, selon nous, qualifié.
Le désordre rend l’ouvrage impropre à sa destination.
En raisonnant de manière objective, un défaut de ventilation pourrait engendrer une mise en non-décence de ce logement ».

Pour autant, l’expertise judiciaire relève que « la salle de bains est équipée d’une VMC, dont le moteur est situé dans la partie de comble non loué, et la cuisine est équipée d’une hotte aspirante autonome ». S’il est aussi mentionné qu’il « n’existe pas d’arrivé d’air par des grilles en haut des fenêtres, favorisant les entrées d’air parasites », cet élément est insuffisant à caractériser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite justifiant de prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état.

Sur le garde-corps de l’escalier

L’expertise amiable contradictoire avait relevé que « la rampe d’escalier est dépourvue
de barreaux verticaux qui permettent d’éviter la chute de personnes en bas âge. […]
Le désordre n’est pas qualifié en l’état actuel des constatations.
Le désordre ne rend pas pour l’heure l’ouvrage impropre à destination.
La rambarde, aussi appelée garde corps, est obligatoire pour un escalier atteignant plus d’un mètre de haut.
L’absence totale de cette main courante porte atteinte à la sécurité des personnes par risque de chutes.
Les mains courantes à barreaudage vertical doivent avoir un vide maximum de 11cm entre les barreaux.
Cet espace évite que les jeunes enfants se coincent la tête entre les barreaux ».

En outre, l’expertise judiciaire relève quant à elle que l’escalier « d’accès au comble est dépourvu de barreaudage entre le limon et la main-courante, permettant de constituer un garde-corps ». Le même rapport d’expertise judiciaire mentionne également en page 11 que « la seule non-conformité au code de la construction, et plus particulièrement à la norme NFP 001-0012, concerne l’absence de garde-corps de l’escalier d’accès au comble. […]
Bien que cette disposition ne s’applique qu’aux logements neufs ou faisant l’objet de travaux de réhabilitation lourde imposant un permis de construire, il apparait raisonnable d’utiliser cet escalier avec prudence, pour le seul besoin d’accès au comble, et de ne pas laisser des enfants y accéder, dans l’attente de réalisation des travaux de mise en conformité ».

La non-conformité au code de la construction évoquée est insuffisante à caractériser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite justifiant de prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état.

Sur le pilier maintenant la demi-ferme du garage

L’expertise amiable contradictoire avait relevé que « au niveau du garage, […] les
pierres du mur, en partie basse, se désolidarisaient du mur. […]
En passant de l’autre côté, je m’aperçois que le mur présente un gonflement et les joints se désagrègent et sont inexistants à certains endroits. […]
Le désordre est, selon nous, qualifié.
Le désordre rend l’ouvrage impropre à destination.
En raisonnant de manière objective, je considère ce mur, sur lequel les pierres peuvent s’enlever manuellement en partie basse, comme vétuste avec un risque d’effondrement.
Cette partie de mur maintient la demi-ferme du garage et donc un risque pour la voiture et autre matériel appartenant à Madame [K].
Le risque d’atteinte à la sécurité des personnes est aussi à prendre en compte ».

Pour autant, l’expertise judiciaire relève que s’agissant « d’un local annexe non habitable, les critères de décence définis par la loi du 6 juillet 1989 ne s’appliquent pas dès lors qu’en l’état, il n’existe pas de risque imminent pour la sécurité des personnes ».

Le rapport d’expertise judiciaire conclut que « les exigences applicables sont celles qui sont fixées par les critères de décence définis à l’article 6 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989.
Aucun des désordres matériels allégués et examinés ne constitue une non-conformité à ces critères.
Selon le diagnostic réalisé en 2014 le niveau de performance énergétique du logement était classé E ».

D’une part, les éléments recueillis dans le cadre de l’expertise judiciaire établissent
l’absence de désordres constituant une non-conformité aux critères de décence définis par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

D’autre part, il sera observé que Madame [W] [K] ne produit aucun élément complémentaire permettant d’établir que des désordres suffisamment graves caractériseraient un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite.

Par conséquent, à défaut d’apporter la preuve de l’existence de désordres justifiant d’ordonner des mesures conservatoires ou de remise en état nécessaires pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite, Madame [W] [K] sera déboutée de sa demande tendant à la condamnation des époux [N] à la réalisation de travaux de mise en conformité et de remise en état du logement.

Sur la provision sollicitée et la demande en paiement

D’une part, Madame [W] [K] sollicite une provision de 4.500 euros, faisant
valoir que le loyer n’aurait pas dû être fixé à la somme de 420 euros mais à celle de 320,32 euros dans la mesure où les lieux loués auraient une superficie inférieure à celle mentionnée dans le contrat de bail. Elle précise avoir versé 5.040 euros au titre des loyers depuis le début du bail alors même qu’elle n’aurait dû s’acquitter que de 3.843,84 euros.

Les époux [N] contestent la provision sollicitée par Madame [W] [K], mentionnant néanmoins que la surface du logement loué a été calculée approximativement en raison de la configuration atypique des lieux, prenant note de la différence de surface constatée dans le cadre de l’expertise avec celle mentionnée dans le bail. Ils contestent le calcul réalisé par Madame [W] [K] tendant à retenir un loyer mensuel de 320,32 euros, exposant que ce montant n’est pas en adéquation avec la composition des lieux loués.

D’autre part, les époux [N] sollicitent la condamnation de Madame [W] [K] à régler, à titre provisionnel la somme de 2.729,97 euros au titre des loyers échus, outre la somme de 175 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères sur les trois dernières années.

Madame [W] [K] conteste être redevable de loyers envers ses bailleurs, indiquant à l’inverse qu’au regard des conclusions de l’expertise judiciaire, les bailleurs ont un trop perçu de loyers qui doit lui être restitué.

Il sera observé que le contrat de bail conclu entre Madame [W] [K] et les époux [N] fait état d’une surface habitable de 75 m2 environ. Les époux [N] ne contestent pas que la surface des lieux loués a été calculée approximativement. L’expertise judiciaire conclut que « la surface habitable du rez-de-chaussée est de 57.50 m2 représentant une réduction de 23.3% par rapport à la surface de 75 m2 environ indiquée au bail », tout en relevant que ce calcul a été fait au regard d’un « relevé sommaire » avec « une marge d’erreur de l’ordre de 5% ».

Au regard de ces éléments, force est de constater que les demandes de provision
formulées par chacune des parties se heurtent à des contestations sérieuses, de sorte que tant Madame [W] [K] que les époux [N] seront déboutés de leurs demandes à ce titre.

Sur la résiliation du bail pour défaut d’assurance locative

L’article 7g de la loi °89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que
le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le commandement d’avoir à justifier d’une assurance locative visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [W] [K] le 22 avril 2022.

Madame [W] [K] n’apporte pas la preuve qu’elle avait effectivement souscrit une assurance dans le délai d’un mois après le commandement signifié le 22 avril 2022, ce qui emporte constat de la résiliation du contrat de bail pour défaut d’assurance locative.

L’attestation en date du 7 avril 2023 dont il résulte que Madame [W] [K] bénéficie d’un contrat d’assurance [Adresse 8], ne régularise pas le manquement en ce que ladite attestation prouve la souscription d’une assurance par la locataire pour la période du 6 avril 2023 au 4 avril 2024.

Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation du contrat de bail pour défaut d’assurance locative à la date du 23 mai 2022. L’expulsion sera ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Sur le désordre sur les dépendances

Les époux [N] sollicitent qu’il soit ordonné que Madame [W] [K]
enlève ses affaires personnelles du grenier non loué, à défaut de quoi ils sollicitent qu’elle soit condamnée à leur verser la somme de 50 euros par mois au titre de leur préjudice de jouissance.

Les époux [N] exposent que Madame [W] [K] a longtemps investi les dépendances qui leur appartiennent en y entreposant des affaires personnelles. Ils indiquent que si la locataire a retiré ses affaires après la réunion d’expertise amiable, elle continue à s’approprier un grenier qui n’est pas mentionné dans le bail.

Madame [W] [K] conteste s’approprier le grenier appartenant aux époux [N], ajoutant par ailleurs que ces derniers ne justifient pas être victimes d’un préjudice de jouissance.

L’unique justificatif, une photographie non datée, versée aux débats par les époux [N], est insuffisant à démontrer que Madame [W] [K] s’approprie un grenier non loué pour y entreposer ses affaires personnelles. Par conséquent, les époux [N] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
 
En application de l’article 686 du code de procédure civile, Madame [W] [K] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

En outre, Madame [W] [K] sera condamnée au paiement de la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procedure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par
mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent :


DECLARONS recevable l'action de Madame [W] [K] ;

DEBOUTONS Madame [W] [K] de sa demande tendant à la condamnation de Madame [T] [N] et Monsieur [J] [N] à réaliser des travaux de mise en conformité du logement et de remise en état du logement loué ;

DEBOUTONS Madame [W] [K] de sa demande tendant à la condamnation de Madame [T] [N] et Monsieur [J] [N] au versement d’une somme à titre de provision ;

DEBOUTONS Madame [T] [N] et Monsieur [J] [N] de leur demande tendant à ce qu’il soit ordonné à Madame [W] [K] d’enlever ses affaires personnelles du grenier non loué ;

DEBOUTONS Madame [T] [N] et Monsieur [J] [N] de leur demande tendant à la condamnation de Madame [W] [K] au versement d’une provision de 2.729,97 euros au titre des loyers et charges échus ;

CONSTATONS à la date du 23 mai 2022 la résiliation du bail conclu entre Madame [T] [N] et Monsieur [J] [N], bailleurs, et Madame [W] [K] d’autre part, preneur, portant sur le logement situé à [Localité 3], commune de [Localité 11] ;

CONSTATONS que depuis cette date, Madame [W] [K] est occupante sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu'à défaut pour Madame [W] [K] d'avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu'en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département en vue du relogement de Madame [W] [K], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [W] [K] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNONS Madame [W] [K] à verser à Madame [T] [N] et Monsieur [J] [N] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS