Cour d'Appel · Chambre 3 A — 23 juillet 2025

MINUTE N° 25/314





























Copie exécutoire à :



- Me Laetitia RUMMLER

- Me Patricia

 CHEVALLIER-GASCHY



Copie à :



- Me Orlane AUER

- greffe du JCP du TJ MULHOUSE



Le 



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 23 Juin 2025





Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/00650 - N° Portalis DBVW-V-B7I-IHUR



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 03 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse





APPELANTE ET INCIDEMMENT INTIM''E :



Madame [Z] [W]

[Adresse 1]



Représentée par Me Orlane AUER, avocat au barreau de COLMAR





INTIMÉ ET INCIDEMMENT APPELANT :



Monsieur [U] [I]

[Adresse 2]



Représenté par Me Laetitia RUMMLER, avocat au barreau de COLMAR



INTIM''E :



S.A.S. FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE, prise en son établissement, représentée par son représentant légal es qualité audit siège.

[Adresse 3]



Représentée par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 12 mai 2025, en audience publique, devant la cour composée de :



Mme FABREGUETTES, présidente de chambre

Mme DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : M. BIERMANN

En présence de M.[R], greffier stagiaire







ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



*****



FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE





Selon contrat du 20 juillet 2018 à effet au 18 août 2018, Monsieur [U] [I], ayant pour mandataire l'agence Cabinet Ceti Gestion, a donné à bail à Madame [Z] [W] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 1] moyennant paiement d'un loyer mensuel de 453 € outre une avance sur charges de 450 €. 



À compter de l'été 2019, la Sas Foncia Alsace Haut-Rhin a géré le bien en qualité de mandataire de Monsieur [I].



À la suite d'un différend quant à la date de remise des clés, du montant du loyer et des charges et de travaux effectués, Madame [Z] [W] a attrait la société Foncia devant le tribunal judiciaire de Mulhouse par acte du 17 décembre 2019.



Elle a ensuite assigné Monsieur [U] [I] devant ce même tribunal par acte du 15 juin 2020.



Les procédures ont été jointes par ordonnance du 7 juillet 2020.



La société Foncia Alsace Haut-Rhin a appelé en intervention forcée la Sa Allianz Iard en sa qualité d'assureur responsabilité civile professionnelle de la société Cabinet Ceti Gestion.



Madame [Z] [W] a sollicité condamnation solidaire de Monsieur [I] et de la société Foncia à lui payer des dommages-intérêts au titre de divers préjudices, aux fins de voir prononcer la nullité d'un commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 17 juin 2020, aux fins de voir prononcer la nullité d'un congé pour vendre qui lui a été délivré le 12 février 2021, aux fins de se voir rembourser des paiements indus au titre d'indemnités d'occupation et de les voir condamner aux dépens et à lui payer une somme au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'au titre d'une résistance abusive.



Monsieur [U] [I] a conclu à l'irrecevabilité des demandes, subsidiairement à leur mal fondé, a demandé que soit prononcée l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 17 août 2020, a sollicité condamnation de la demanderesse à lui payer une indemnité d'occupation, a demandé subsidiairement que soit prononcée la validité du congé pour vendre délivré le 12 février 2021, a sollicité condamnation de Madame [Z] [W] à lui payer des dommages-intérêts en réparation de divers préjudices et a demandé condamnation de la demanderesse à évacuer les lieux, ainsi qu'à lui payer un arriéré de loyers et charges, outre les frais et 





dépens. À titre infiniment subsidiaire, il a demandé condamnation solidaire de la société Foncia Alsace Haut-Rhin et de la société Allianz Iard à supporter intégralement son 

préjudice, libre à ces dernières d'effectuer une action récursoire à l'encontre de la société Ceti Gestion, précédent mandataire.



La Sas Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté, venant aux droits de la société Foncia Alsace Haut-Rhin dissoute le 25 mars 2022, a conclu à l'irrecevabilité des demandes de Madame [Z] [W] et à la condamnation de la société Allianz à la décharger de toute condamnation en principal, intérêts, frais et accessoires pouvant intervenir à son endroit au bénéfice de Madame [Z] [W], ainsi qu'à payer les frais et dépens.



La Sa Allianz Iard a conclu à l'irrecevabilité de l'action de la société Foncia à son encontre à défaut de justifier de sa qualité d'assurée, a conclu à l'irrecevabilité des demandes de Monsieur [I] dirigées à son encontre et a subsidiairement conclu au rejet des demandes dirigées contre elle. Très subsidiairement, elle a sollicité qu'il soit fait application de la notion de perte de chance pour voir réduire à de plus justes proportions les préjudices allégués et a demandé qu'elle soit déclarée bien fonder à opposer le montant de sa franchise contractuelle.



Par jugement du 3 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse a :



-rejeté la demande d'irrecevabilité des demandes de Madame [Z] [W] soulevée par Monsieur [U] [I],



-déclaré recevable l'intervention volontaire de la Sas Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté,



-rejeté la demande de Monsieur [I] d'écarter des débats la pièce n° 65 produite par Madame [Z] [W],



-débouté Madame [Z] [W] de toutes ses demandes en condamnation de la Sas Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté,



-rejeté la demande de Madame [Z] [W] de condamnation solidaire de Monsieur [I] et de la Sas Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté à lui payer la somme de 903 € au titre des loyers et charges payés du 18 août 2018 au 19 septembre 2018,



-condamné Monsieur [U] [I] à payer à Madame [Z] [W] la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts suite aux quittances et avis d'échéance erronés,



-rejeté la demande de Madame [Z] [W] de condamnation de la Sas Foncia et de Monsieur [I] à des dommages et intérêts au titre de la tentative de tromperie sur le montant du loyer et des provisions sur charges,



-prononcé la nullité du commandement de payer du 17 juin 2020 délivré par Monsieur [I] à Madame [Z] [W],



-condamné Monsieur [U] [I] à payer à Madame [Z] [W] la somme de 172,49 € au titre des frais de commandement passés dans les charges,



-rejeté la demande de Madame [Z] [W] de condamnation de Monsieur [I] à 3 000 € de dommages et intérêts pour le préjudice subi pour le commandement de payer frauduleux et nul,



-prononcé la validité du congé pour vendre délivré par Monsieur [I] à Madame [Z] [W] le 12 février 2021,



-rejeté la demande de Madame [Z] [W] de condamnation de Monsieur [I] à des dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait du congé frauduleux et nul,



-condamné Madame [Z] [W] à payer à Monsieur [U] [I] la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts pour son opposition à des visites du bien mis en vente,



-condamné Madame [Z] [W] à payer à Monsieur [U] [I] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 700 €, majorée des charges récupérables, à compter de la résiliation du bail au 17 août 2021 jusqu'à la date de libération effective des lieux,



-rejeté la demande de Madame [Z] [W] de condamnation solidaire de la Sas Foncia et de Monsieur [I] pour paiements indus d'indemnité d'occupation,



-ordonné à Madame [Z] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du jugement,



-dit qu'à défaut pour Madame [Z] [W] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [I] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,



-condamné Monsieur [U] [I] à payer à Madame [Z] [W] la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts du fait de la vétusté des lieux,



-rejeté la demande de Monsieur [I] de condamnation de Madame [Z] [W] à la somme de 2 951,64 € au titre de l'arriéré des loyers et charges,



-condamné Madame [Z] [W] à payer à Monsieur [I] la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier,



-condamné Madame [Z] [W] à payer à Monsieur [I] la somme de 9 632,65 € à titre de dommages et intérêts pour réfection de l'appartement,



-rejeté la demande de Monsieur [I] à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,



-rejeté la demande de la Sas Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté de condamnation de la société Allianz Iard pour résistance abusive,



-rejeté la demande de Madame [Z] [W] de condamnation solidaire de la Sas Foncia et de Monsieur [I] au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,



-rejeté la demande de la Sas Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté de condamnation de la Sa Allianz Iard au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,



-débouté Monsieur [I] du surplus de ses demandes,





-condamné Madame [Z] [W] aux dépens,



-rejeté la demande de Madame [Z] [W] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



-condamné Madame [Z] [W] à payer à Monsieur [I] la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



-rejeté la demande de la Sas Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté de condamnation de la Sa Allianz Iard au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



-rejeté la demande de la Sa Allianz Iard de condamnation de la Sas Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



-prononcé l'exécution provisoire du jugement.





Madame [Z] [W] a interjeté appel de cette décision le 7 février 2024.



Par dernières écritures notifiées le 25 novembre 2024, elle conclut ainsi qu'il suit :



Sur l'appel principal 



-déclarer l'appel recevable et bien fondé, 



En conséquence, 



- infirmer la décision entreprise, 



Et statuant à nouveau, 



-condamner la société Foncia solidairement avec Monsieur [I] à payer à Madame [W] une somme de 1 500 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi suite aux quittances et avis d'échéances erronés, 



-condamner solidairement la société Foncia et Monsieur [I] à payer à Madame [W] la somme de 903 € au titre des loyers et charges avant entrée dans les lieux le 19 septembre 2018, 



-condamner solidairement la société Foncia et Monsieur [I] à payer à Madame [W] la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi au titre de la tentative de tromperie sur le montant du loyer et des provisions de charges,

 

-condamner Monsieur [I] à payer à Madame [W] une somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi pour le commandement de payer frauduleux et nul, 



-constater que Madame [W] a quitté les lieux, 



-condamner Monsieur [I] à payer à Madame [W] une somme de 30 000 € en réparation du préjudice moral subi du fait du congé frauduleux et nul qui lui a été délivré, 



-condamner Monsieur [I] à payer à Madame [W] la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de la vétusté des lieux, 





-débouter Monsieur [I] et la société Foncia de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 



Subsidiairement, 



-réduire le montant de l'indemnité d'occupation à de plus justes proportions et en tout état de cause à une somme ne pouvant excéder le montant du loyer initialement prévu, 



-condamner Monsieur [I] et la société Foncia in solidum à payer à Madame [W] la somme de 2 000 € pour résistance abusive, 



Sur l'appel incident 



-déclarer Monsieur [I] mal fondé en son appel incident, 

-l'en débouter, 



 En tout état de cause, 



-condamner Monsieur [I] et la société Foncia in solidum à payer à Madame [W] la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC, outre les entiers frais et dépens.



Elle fait valoir qu'elle n'a reçu l'état des lieux d'entrée réalisé par le cabinet Ceti Gestion le 19 septembre 2018 que le 2 avril 2019 ; que la date d'entrée dans les lieux qui y est indiquée comme étant le 20 août 2018 est erronée, puisqu'elle n'a eu les clés de l'appartement que le 19 septembre 2018 ; que le loyer réclamé à compter de cette date n'est pas dû ; que la société Foncia, nouveau gestionnaire à compter de l'été 2019, a argué d'une erreur dans le prorata loyers/charges et a proposé une réévaluation du loyer à 650 € outre 250 € de charges, ce qu'elle a refusé.



Elle maintient que la société Foncia a engagé sa responsabilité en refusant de lui communiquer les coordonnées du bailleur, qu'elle n'a obtenues en cours de procédure, ainsi qu'en ne rectifiant pas les quittances erronées, de sorte qu'elle doit être condamnée in solidum avec le bailleur.



Elle critique le jugement déféré en ce qu'il a limité l'indemnisation du préjudice subi du fait des quittances et avis d'échéances erronés à la somme de 800 €, insuffisante à réparer l'entier dommage, et en ce que le premier juge a rejeté sa demande d'indemnisation pour tentative de tromperie sur le montant du loyer et des charges.



Elle estime de-même avoir subi un stress psychologique important en raison de la délivrance du commandement de payer du 17 juin 2020 annulé en première instance, justifiant l'allocation de dommages et intérêts à hauteur de 3 000 €.



Elle maintient que la demande au titre d'un arriéré de loyer et charges n'est pas justifiée en l'absence de production d'un décompte exact tenant compte du montant de la provision sur charges.



Elle maintient que le congé pour vendre délivré le 12 février 2021 est nul, en ce que la notice d'information n'était pas jointe, qu'il ne comporte pas d'objet déterminé faute de description du nombre de pièces et en ce qu'il ne mentionne pas les références des lots de copropriétés et que le prix fixé est prohibitif et largement surévalué ; qu'elle a subi un préjudice, en ce qu'elle aurait acquis l'appartement s'il lui avait été proposé au prix du marché ; que la demande indemnitaire de Monsieur [I] fondée sur une opposition à des visites du bien mis en vente doit corrélativement être rejetée.



Elle estime également sous-évalué le préjudice résultant de la vétusté des lieux tel que fixé par le premier juge, en raison notamment de la survenance d'un dégât des eaux le 21 mars 2022 et l'ayant contrainte à revenir en urgence d'un déplacement professionnel.



Elle conteste tout préjudice de Monsieur [I], notamment financier, estimant que la suspension du loyer était justifiée par l'absence de justification du décompte réel des sommes dues et du caractère vétuste du logement mis à sa disposition.



Elle conteste toute dégradation locative, en l'absence d'établissement d'état des lieux de sortie et de la vétusté de l'appartement. 



Elle conclut enfin au rejet de la demande tendant à la voir condamner au paiement d'une indemnité d'occupation, en tout cas pour la période à compter du 17 août 2021 jusqu'à la date de libération des lieux, en raison de la panne des ascenseurs qui ne lui a pas permis d'effectuer son déménagement, précisant qu'elle ne demeure plus dans les lieux depuis le mois de mai 2022 et demande subsidiairement minoration du montant de cette indemnité.



Par dernières écritures notifiées le 2 mai 2025, Monsieur [Q] [I] a conclu ainsi qu'il suit :



Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs 

Vu le contrat de bail d'habitation en date du 20 Juillet 2018,

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 17 Juin 2020, 

Vu le congé pour vente en date du 12 février 2021, 

Vu les pièces versées aux débats, 

 

Sur l'appel principal, 



-déclarer l'appel de Madame [Z] [W] mal fondé, 



 -le rejeter, 



-débouter Madame [Z] [W] de l'intégralité de ses fins et conclusions plus amples ou contraires, 



-confirmer le jugement du 03 Janvier 2024 rendu par le Juge des contentieux de la protection de Mulhouse (Minute n°01/24 ; RG n°11-19-003623) sous réserve de l'appel incident, 



Sur l'appel incident, 



-déclarer Monsieur [U] [I] recevable et fondé en son appel incident, 

 Y faisant droit 



-infirmer le jugement du 03 Janvier 2024 rendu par le Juge des contentieux de la protection de Mulhouse (Minute n°01/24 ; RG n°11-19-003623) entrepris en ce qu'il a :



' rejeté la demande de Monsieur [I] d'écarter des débats la pièce n° 65 produite par Madame [W], 



' condamné Monsieur [I] à payer à Madame [W] la somme de 800 € à titre de dommages-intérêts suite aux quittances et avis d'échéances erronés, 







' prononcé la nullité du commandement de payer du 17 juin 2020 déliré par Monsieur [I] à Madame [W], 



 ' condamné Monsieur [I] à payer à Madame [W] la somme de 172,49 € au titre des frais du commandement passés dans les charges, 



' condamné Monsieur [I] à payer à Madame [W] la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts du fait de la vétusté des lieux, 



' rejeté la demande de Monsieur [I] de condamnation de Madame [W] à la somme de 2 951,64 € au titre de l'arriéré des loyers et charges, 



' rejeté la demande de Monsieur [I] à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, 



Et statuant à nouveau 



-écarter des débats la pièce n° 65 communiquée le 26 septembre 2023 par Madame [W]. 



Sur l'acquisition de la clause résolutoire 



-prononcer la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à Madame [Z] [W] par Monsieur [U] [I] le 17 Juin 2020. 



Et, par voie de conséquence, 



-prononcer l'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat et donc la résiliation de plein droit, à compter du 17 août 2020 du bail conclu le 20 juillet 2018 et concernant le logement sis [Adresse 1] à [Localité 1], par application de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. 



-condamner Madame [Z] [W] à payer à Monsieur [U] [I] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1.000,00 €, majorée des charges récupérables, à compter de la résiliation du bail au 17 août 2020 jusqu'à la date de libération effective des lieux. 



Si par extraordinaire la Cour ne considérait pas acquise la clause résolutoire, elle prononcera la résiliation du bail au regard du congé pour vente : 



-prononcer la validité du congé pour vente délivré à Madame [Z] [W] par Monsieur [U] [I] le 12 février 2021. 



-juger que Madame [Z] [W] a été déchue de son droit de préférence à la date du 12 avril 2021, faute pour elle d'avoir accepté de procéder à l'acquisition du bien sis [Adresse 1] à [Localité 1]. 



-juger que Madame [Z] [W] a commis une faute civile engageant sa responsabilité en s'opposant aux visites d'autres acquéreurs potentiels après qu'elle ait été déchue de son droit de préférence à la date du 12 avril 2021. 



-condamner Madame [Z] [W] à payer à Monsieur [U] [I] la somme de 1.500,00 € en réparation du préjudice causé par son opposition persistante et illégale à permettre à d'autres acquéreurs potentiels de visiter le bien mis en vente. 





-prononcer la résiliation de plein droit, à compter du 17 août 2021 du bail conclu le 20 juillet 2018 et concernant le logement sis [Adresse 1] à [Localité 1], par application des termes du congé pour vente délivré le 12 février 2021. 



-juger que Madame [Z] [W] a commis une faute civile engageant sa responsabilité en se maintenant indûment dans les lieux après la date d'expiration du congé fixée au 17 août 2021. 



-condamner à ce titre Madame [Z] [W] à payer à Monsieur [U] [I] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1.000,00 €, majorée des charges récupérables, à compter de la résiliation du bail au 17 août 2021 jusqu'à la date de libération effective des lieux. 



En tout état de cause et quel que soit le motif de résiliation du bail retenu 



Sur l'arriéré locatif 



-condamner Madame [Z] [W] à payer à Monsieur [U] [I] l'intégralité de l'arriéré des loyers et charges, à savoir la somme 2.951,64 €. 



Sur le préjudice matériel 



-condamner Madame [Z] [W] à payer à Monsieur [U] [I] la somme de 10.000,00 €, en réparation du préjudice financier subi par l'interruption du règlement des loyers et charges



-condamner Madame [Z] [W] à payer à Monsieur [U] [I] la somme de 9.632,65 € au titre de la réfection de l'appartement. 



 Sur le préjudice moral 



-condamner Madame [Z] [W] à payer à Monsieur [U] [I] la somme de 30.000,00 €, en réparation du préjudice moral subi. 



Si par extraordinaire, la Cour ne faisait pas droit aux demandes de Monsieur [I] à l'encontre de Madame [Z] [W] 



-condamner la Société Foncia Alsace Haut Rhin à supporter intégralement le préjudice subi par Monsieur [U] [I], libre à ces dernières d'effectuer une action récursoire à l'encontre de la Société Ceti Gestion, précédent mandataire. 



En tout état de cause 



-condamner Madame [Z] [W] à payer à Monsieur [U] [I] la somme de 10.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile



-condamner Madame [Z] [W] aux entiers dépens.



Il fait valoir qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire, celle-ci ayant cessé de payer son loyer pendant plus d'un an à compter d'octobre 2019 ; que l'acte est régulier en la forme et sur le fond et n'a pas été suivi de paiement de la dette dans les délais impartis ; que l'erreur alléguée dans le calcul du prorata loyers/charges ne justifie en rien le non règlement du loyer ; que ce fait ne lui est 





pas imputable, puisqu'il avait mandaté l'agence Foncia pour la gestion du bien et qu'il l'avait alertée de la répartition du loyer et des charges par courriel du 2 juin 2019 auquel la société n'a pas apporté de réponse ; que l'appelante ne justifie pas des désordres qui auraient affecté les lieux et qui ne pouvaient l'autoriser à séquestrer tout ou partie du loyer ; qu'il a subi un important préjudice matériel du fait de la suspension unilatérale 

du paiement des loyers, alors qu'il a été licencié pour motif économique en juillet 2020 et qu'il devait s'acquitter du remboursement des prêts souscrits pour l'achat du bien donné à bail à Madame [Z] [W] ; qu'il a été contraint de donner congé de la maison qu'il occupait avec sa famille pour être hébergé à titre gratuit chez les parents de son épouse ; qu'il a de même subi un préjudice moral directement lié à la faute de Madame [Z] [W] ; que la locataire a en outre rendu les lieux dans un état déplorable, nécessitant d'importants frais de réparation.



Il maintient que le congé pour vendre délivré le 12 février 2021 est régulier en la forme ; qu'il permet de déterminer précisément le bien mis en vente, dont Madame [W] avait parfaite connaissance ; que le prix proposé ne saurait être considéré comme abusif alors que lui-même a acquis le logement pour un prix de 103 000 € ; que la preuve de son intention frauduleuse n'est pas rapportée et que le prix résulte d'un avis de valeur établi par un professionnel de l'immobilier ; que Madame [W] a engagé sa responsabilité en faisant obstacle à l'organisation de visites en vue de la vente de l'appartement et s'est maintenue indûment dans les lieux après la date d'expiration du congé, dont la contestation n'a pas d'effet suspensif sur le délai d'acceptation de l'offre de vente.



Il fait valoir que l'indemnité d'occupation est due jusqu'à libération des lieux, à défaut de circonstances caractérisant la force majeure.



Il maintient sa demande tendant à voir écarter des débats la pièce n° 65 communiquée par l'appelante, au motif qu'elle n'a aucun lien avec le litige en cours.



Par dernières écritures notifiées le 14 octobre 2024, la Sas Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté a conclu ainsi qu'il suit :



-déclarer l'appel de Mme [W] mal fondé,

-le rejeter,



-déclarer Mme [W] irrecevable en l'ensemble de ses fins et conclusions dirigées contre Foncia, respectivement Foncia Alsace Bourgogne Franche Comte,



Subsidiairement,



-la déclarer mal fondée en l'ensemble de ses fins et conclusions,



-l'en débouter,



Sur appel incident de Monsieur [I],



-déclarer l'appel incident irrecevable, subsidiairement mal-fondé,



-constater l'absence de dévolution du litige à l'égard de Foncia Alsace Haut-Rhin,



-constater l'irrecevabilité de la demande, dès lors que Foncia Alsace Haut-Rhin n'existe plus,



-constater l'indétermination de la demande et son mal-fondé,





-débouter Monsieur [I] de l'ensemble de ses fins et conclusions dirigées contre Foncia Alsace Haut-Rhin qui n'a plus d'existence légale.



-condamner Monsieur [I] à une indemnité de 1 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



-débouter les parties adverses de toutes conclusions plus amples ou contraires,



-condamner Mme [W] aux entiers frais et dépens ainsi qu'à une indemnité de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle rappelle qu'en raison de la dissolution anticipée de la Sas Foncia Alsace Haut-Rhin décidée le 25 mars 2022 par elle en sa qualité d'associé unique, Foncia Alsace Haut-Rhin n'a plus d'existence légale ; que l'action est irrecevable en tant que dirigée contre Foncia Alsace Haut-Rhin ou Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté, contre laquelle aucunes conclusions n'ont été déposées ; que Monsieur [I] a sollicité infirmation du jugement sur des points visant les demandes formées en première instance à titre subsidiaire contre elle, de sorte que la cour n'est pas saisie sur le fondement de l'effet dévolutif.



Subsidiairement, au fond, elle fait valoir que les coordonnées de Monsieur [I] figurent sur le bail ; qu'elle a repris la gestion des biens dans leur état à compter de son entrée en jouissance, sans reprise des engagements préalables du cabinet Ceti Gestion ni de ses dettes, y compris de responsabilité ; qu'elle-même n'a fait preuve d'aucune inertie et a été destinataire du décompte arrêté par le syndic à la date du 8 octobre 2019 après validation du syndicat des copropriétaires et qu'une régularisation ne pouvait intervenir qu'en accord avec le bailleur ; qu'elle n'a pas tenté de tromper la locataire, 



envers laquelle elle a au contraire été transparente ; qu'elle-même n'est pas à l'origine du congé pour vendre délivré par Monsieur [I], de sorte que sa responsabilité ne peut être recherchée ; qu'elle ne saurait de même être redevable à titre personnel du remboursement d'indemnités d'occupation, de sorte que la demande est irrecevable faute de qualité pour défendre ; que Madame [W] ne démontre au demeurant en rien n'avoir pas été en mesure de déménager en raison d'une panne d'ascenseur, ce d'autant qu'elle a procédé dans le même temps à l'acquisition d'un nouveau lot dans la copropriété le 30 mars 2022.



Concernant les demandes formées par Monsieur [I], elle relève qu'il ne s'agit pas d'un appel en garantie pour les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de Madame [Z] [W] et qu'aucun fondement textuel ni légal n'est donné ; qu'aucune faute contractuelle ne peut lui être reprochée, en lien de causalité avec un préjudice.





MOTIFS



Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile et les pièces de la procédure ;





Sur la date de remise des clefs



Il n'est pas contesté que les clés de l'appartement pris à bail selon contrat à effet au 18 août 2018 ont été remises à Madame [Z] [W] lors de l'établissement de l'état des lieux d'entrée.

Ce document, signé électroniquement sur tablette, porte la date du 20 août 2018.



Pour réfuter cette date et soutenir que les clés ne lui ont en fait été remises que le 19 septembre 2018, l'appelante se prévaut d'une attestation établie le 9 septembre 2021 par Monsieur [T] [D], qui indique « avoir assisté à la remise des clés à Madame [Z] [W] au [Adresse 1] le 19 septembre 2018 à 19 heures par la personne de l'agence Ceti Gestion qui avait déjà fait l'état des lieux et les photos sans la présence de Madame [W] de signer sur sa tablette l'état des lieux en prétextant qu'il n'avait pas trop le temps qu'il avait un autre rendez-vous (sic) ».



C'est à juste titre que le premier juge a retenu que cette attestation non circonstanciée ni détaillée était insuffisante à démontrer le caractère erroné d'un document signé sans contestation par la locataire, qui prétend s'être rendu compte de l'erreur de date que lors de la remise de l'exemplaire papier du document.



La décision sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de Madame [Z] [W] tendant à la restitution de la somme de 903 € au titre des loyers et charges mis en compte pour la période du 20 août au 19 septembre 2018.





Sur le montant des loyers et charges



Conformément aux dispositions de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



En l'espèce, le contrat de bail a été signé moyennant paiement d'un loyer mensuel de 453 € et d'une avance sur charges de 450 €.



Par lettre du 27 novembre 2019, la société gestionnaire de l'appartement a informé la locataire de ce qu'au vu des exercices de charges du syndic, les charges réelles n'étaient pas de 450 € mais de 250 € par mois.



Elle a proposé à la locataire de revoir le montant du loyer et des charges et de fixer un loyer de 650 € outre 250 € de charges, soit un total mensuel de 900 €, arguant d'une erreur dans le calcul du prorata loyers/charges par la société Ceti Gestion.



Compte tenu des mentions claires du contrat, au demeurant corroborées par le montant du dernier loyer hors charges du précédent locataire de 453,74 €, la preuve d'une telle erreur n'était pas démontrée et le loyer ne pouvait faire l'objet d'une augmentation en dehors des conditions légalement prévues.



L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.



Le décompte de régularisation des charges pour la période du 18 août 2018 au 31 décembre 2018 communiqué à la locataire par lettre du 20 janvier 2020 fait apparaître au bénéfice de Madame [Z] [W] un solde de 1 097,27 €. Il est donc mentionné sur le décompte que la nouvelle provision de charges s'élèvera à 250 € par terme.







Par lettre du 24 mars 2021, la société gestionnaire a informé le conseil de la locataire qu'à la suite du décompte de charges 2019, réalisé en décembre 2020, la provision mensuelle est passée à 230 € par mois. Ce décompte de régularisation de charges pour la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 faisait en effet apparaître un solde en faveur de la locataire à hauteur de 2 771,56 € après imputation des provisions appelées à hauteur de 5 400 €. 



De ce fait, la locataire était redevable d'un loyer mensuel initial de 453 €, porté à 460,69 € à compter du 18 août 2019 en raison de l'indexation contractuelle, outre une provision sur charges de 250 € mise en compte à partir du mois de février 2020. 



Pour autant, les avis d'échéance versés aux débats pour les mois de mai 2020, juin 2020, juillet 2020, août 2020, septembre 2020 et octobre 2020 font apparaître une provision sur charges de 450 €, seul l'avis d'échéance pour le mois de novembre 2020 portant réclamation de la nouvelle provision sur charges à hauteur de 230 €.



S'il n'est nullement fait preuve d'une quelconque volonté du bailleur ou de son mandataire de tromper la locataire quant au montant du loyer, dans la mesure où le courrier de la société Foncia fait clairement apparaître un trop versé pour les provisions sur charges, la réitération d'un montant erroné dans les avis d'échéance mensuels était de nature à causer un préjudice à la locataire, induite ainsi en erreur.



Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu'il a alloué à Madame [Z] [W] une somme de 800 € à titre de dommages-intérêts de ce chef.





Sur le commandement de payer du 17 juin 2020



En vertu des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :



1° la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;



2° le montant mensuel du loyer et des charges ;



3° le décompte de la dette ;



4° l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;



5° la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;



6° la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.



Il est de principe qu'un commandement de payer délivré pour un montant supérieur au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de ce montant.



En l'espèce, par acte du 17 juin 2020, Monsieur [I] a fait signifier à Madame [Z] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour un arriéré locatif de 5 278,63 €.



Le décompte joint fait apparaître que le bailleur a mis en compte pour les mois de janvier à juin 2020 le montant du loyer de 460,69 €, outre une provision sur charges de 450 €, sous déduction du décompte de charges 2018 de 1 097,27 €.



Si ce décompte est effectivement entaché d'une erreur en ce qu'à compter du mois de février 2020, seule une somme de 250 € aurait dû être mise en compte au titre de la provision sur charges mensuelle, force est de constater que la locataire ne s'est acquittée d'aucun montant au titre du loyer principal ni n'a acquitté la provision sur charges de 450 € pour janvier et les provisions mensuelles sur charges de 250 € qui étaient dues pour les mois suivants.



Contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, la débitrice était en mesure de connaître le montant de sa dette à la date du commandement de payer, puisque par lettre du 20 janvier 2020, elle avait eu connaissance du nouveau montant de l'avance sur charges.

Même en déduisant l'indu de 200 € par mois de février à juin 2020, soit 1 000 € au total, la locataire ne pouvait ignorer qu'elle n'avait acquitté aucune somme au titre des termes mensuels, pour une dette atteignant (5 278,53 ' 1 000) = 4 278,53 €.



Madame [Z] [W] n'est pas fondée à soutenir qu'elle pouvait légitimement retenir le montant du loyer en raison de l'état du logement, dans la mesure où l'état des lieux d'entrée fait apparaître un appartement globalement à l'état d'usage, ne présentant pas de critère d'indécence ; qu'elle ne justifie nullement qu'il n'était pas habitable dans des conditions normales, de sorte qu'elle ne pouvait se dispenser de son obligation principale de payer le montant du loyer à bonne date.



C'est donc légitimement, sans faire preuve de mauvaise foi, que le propriétaire a pu, au regard de l'absence totale de paiement des loyers pendant six mois, faire signifier à la locataire un commandement de payer formellement régulier, dont l'erreur sur le montant n'est pas de nature à entraîner la nullité.



À défaut d'acquittement de la dette dans le délai imparti, le bail s'est trouvé résilié deux mois après la signification de l'acte, soit le 18 août 2020, étant relevé que la locataire n'a réglé aucun loyer postérieur jusqu'au 12 janvier 2021, date à laquelle l'arriéré locatif s'élevait à 7 380,50 €.



Infirmant la décision déférée en ce qu'elle a prononcé la nullité du commandement, il sera fait droit à la demande tendant à constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 18 août 2020 et à voir ordonner l'expulsion de la locataire.



Madame [Z] [W] sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, à compter de sa résiliation.



L'indemnité d'occupation vise à réparer le préjudice résultant d'une occupation d'un bien sans l'accord du bailleur, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail ou sans titre constituant une faute civile ouvrant droit à réparation 

en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le bailleur, privé de la jouissance de son bien par une occupation indue. Elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire.



L'appelante se prévaut d'un cas de force majeure pour soutenir n'être pas redevable de cette indemnité d'occupation, normalement due jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur, à compter de la fin du mois de mai 2022.

 

Elle se fonde sur une note à l'ensemble des occupant de la résidence [Z] en date du 27 août 2021 émanant de la société Foncia Alsace-[Localité 1], les informant que les emménagements et les déménagements ne sont pas actuellement autorisés par les ascenseurs, ainsi que sur un courrier de Maître [P], administrateur de la copropriété, en date du 26 juillet 2022, indiquant à son conseil que les emménagements-déménagements sont pour l'heure proscrits compte tenu du peu d'ascenseurs encore en service pour desservir les étages de la Tour.



Il résulte d'un autre courriel de l'administrateur du 10 octobre 2022 que l'ascenseur n° 5 a été remis en service et que les déménagements et emménagements peuvent reprendre.



Pour autant, Madame [W], qui indique dans son courrier du 21 avril 2022 résider à l'étranger où elle travaille et qui faisait déjà préciser par son conseil dans un mail du 15 mars 2021 qu'elle ne se rendait au [Adresse 1] que de manière ponctuelle, cette adresse ne constituant pas sa résidence principale, ne donne aucune précision sur la consistance de son mobilier. Elle n'a pris aucune disposition de quelque nature en vue de restituer les clefs au bailleur et lui permettre de reprendre possession des lieux, ni ne justifie, le cas échéant par des attestations de déménageurs, qu'il était impossible de procéder au déménagement de ses effets mobiliers autrement que par les ascenseurs ou à leur entreposage en un autre endroit, ce d'autant qu'antérieurement, elle avait procédé à l'achat d'un appartement dans le même immeuble.



Elle ne justifie ainsi pas de ce que la panne d'ascenseur a revêtu un caractère insurmontable, ne lui permettant pas de libérer les lieux.



En conséquence, Madame [Z] [W] sera tenue au paiement de l'indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux et sera en conséquence déboutée de sa demande tendant au remboursement des termes acquittés jusqu'au 21 novembre 2022.



L'appelante n'étant pas fondée à arguer d'un préjudice du fait du commandement en date du 17 juin 2020 valablement délivré, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande indemnitaire de ce chef.





Sur le congé pour vendre délivré le 12 février 2021 



La demande de Monsieur [I] tendant à la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire étant accueillie, il n'y a pas lieu d'examiner la demande formée à titre subsidiaire, portant sur le congé pour vendre délivré le 12 février 2021.



Il n'y a de même pas lieu de statuer sur la demande tendant à voir écarter des débats la pièce n° 65, produite par Madame [Z] [W] au soutien de sa contestation du congé pour vendre devenue sans objet.



De même, le bail étant résilié par la faute de la locataire antérieurement à la délivrance du congé pour vendre, il ne saurait être fait droit à la demande de Madame [Z] [W] en dommages et intérêts du fait de la délivrance de cet acte, à défaut de préjudice.





En revanche, la décision sera confirmée en ce qu'elle a alloué au bailleur une indemnité au titre de l'opposition de la locataire aux visites de l'appartement.





Sur l'arriéré locatif 



Monsieur [I] sollicite paiement d'une somme de 2 951,64 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 22 mars 2023.



Pour autant, il a été relevé à juste titre par le premier juge qu'une provision sur charges de 450 euros a été mise en compte jusqu'au mois de décembre 2020 ; que si le solde positif dégagé par le décompte de régularisation des charges a été déduit pour l'exercice 2019, tel n'a pas été le cas pour l'exercice 2020.



Par ailleurs, à compter de la résiliation du bail, Madame [Z] [W] est redevable d'une indemnité d'occupation précédemment fixée et il n'est pas produit de décompte final entre les parties à la date de restitution des clés tenant compte de l'indemnité d'occupation telle que fixée par la cour, de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en paiement de la somme de 2 951,64 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges.





Sur le préjudice de jouissance 



Conformément aux dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;' c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.



Madame [Z] [W] sollicite l'indemnisation d'un préjudice lié à la vétusté des lieux, faisant valoir notamment qu'elle a subi un dégât des eaux courant mars 2022 provenant d'un robinet du radiateur de la cuisine entièrement rouillé.



Elle se prévaut d'un message en date du 24 septembre 2019 sollicitant une intervention pour une fuite du radiateur dans la cuisine, pour un problème d'écoulement des eaux dans la douche et pour un problème sur un robinet, ainsi que d'un courrier de son conseil du 3 décembre 2019 par lequel elle réitère sa demande d'intervention pour une fuite au niveau du robinet de la cuisine, un problème d'écoulement dans la douche, outre un problème électrique, les prises sortants des murs avec les fils à nu et certains interrupteurs électriques ne fonctionnent pas et pour la présence de moisissures dans l'entrée.



Pour autant, Monsieur [I] verse aux débats une attestation de Monsieur [O] [V], concierge de la [Z], qui indique que le bailleur lui a demandé de prendre contact avec la locataire pour faire des réparations dans l'appartement ; qu'il a pris rendez vous avec elle pour faire une constatation des travaux à faire (fuite au robinet de la cuisine) ; qu'il a repris contact avec elle pour le changement du robinet, mais qu'à chaque rendez-vous fixé avec elle, elle n'était pas présente.



La locataire ne produit aucune pièce permettant de déterminer l'origine du sinistre dégât des eaux et de justifier de réparations à la charge du propriétaire qui n'auraient pas été entreprises, alors qu'elle n'a pas donné suite à l'intervention du concierge pour le changement du robinet.





Elle ne produit pas plus d'éléments quant aux autres désordres allégués, dont la réalité n'est ainsi pas établie.



Elle ne justifie ainsi d'aucun préjudice de jouissance, de sorte que le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a fait droit à sa demande indemnitaire à hauteur de 500 euros.





Sur la demande indemnitaire dirigée contre la société Foncia 



L'appelante sollicite condamnation de la société Foncia solidairement avec Monsieur [I] au paiement de dommages et intérêts.



Toutefois, il a été à juste titre retenu par le premier juge que la société intimée a agi en qualité de mandataire du bailleur et qu'il n'était pas démontré une faute grave caractérisée du mandataire envers la locataire, de sorte que la décision déférée doit être confirmée en ce qu'elle a débouté Madame [Z] [W] de sa demande en dommages et intérêts pour transmission de quittances de loyer erronées.



Madame [W] ne rapporte pas plus la preuve d'un préjudice en lien avec une faute de la société Foncia, qui ne lui aurait pas communiqué les coordonnées du bailleur, en ce que l'adresse de Monsieur [I] lui a été transmise par la mandataire le 28 avril 2020 et que l'appelante a été en mesure d'assigner le bailleur et de formuler des demandes à son encontre ; qu'il n'est pas justifié d'un préjudice résultant d'un retard dans l'action dirigée contre le bailleur.





Sur les réparations locatives 



En vertu des dispositions de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.



Le bailleur a chiffré la reprise de dégradations locatives à la somme de 683,87 € pour la réfection des volets dont l'un est manquant, à la somme de 757,50 € complémentaire pour le remplacement complet de deux axes, à la somme de 888,98 € pour la reprise des travaux d'électricité, à la somme de 5 989,80 € pour les travaux de peinture et à la somme de 2 070 € pour les travaux de réfection de la cuisine.



L'état des lieux d'entrée en date du 20 août 2018 décrit un appartement globalement en état d'usage, dont les murs des pièces présentent des traces et taches et dont un volet était hors d'usage dans une chambre.



L'état des lieux de sortie signé le 21 novembre 2022 montre que la plupart des pièces et équipements sont de même en état d'usage, à l'exception des murs d'une chambre qui sont notés en mauvais état, ceux de la cuisine ainsi que le plafond, une porte, le portillon du meuble sous évier noté en mauvais état, le sol du séjour noté en mauvais état, mais qui présentait déjà à l'entrée dans les lieux de multiples traces et impacts.



Il est également noté qu'une serrure, une porte de placard et une tablette de la chambre 2 sont en mauvais état, qu'un volet est manquant et un autre est bloqué fermé.









Au regard de ces éléments, il est justifié de mettre à la charge de la locataire la somme de 623,87 € selon devis relatif au remplacement d'un volet roulant, la somme de 250 € pour le changement du meuble sous évier, ainsi qu'une somme forfaitaire de 800 €, tenant compte de la vétusté, pour la réfection des peintures des murs de la chambre et des murs et plafond de la cuisine.



Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a alloué à Monsieur [I] une somme de 9 632,65 € au titre des réparations locatives et Madame [Z] [W] sera condamnée au paiement d'une somme de 1 673,87 € à ce titre.





Sur le préjudice matériel 



L'intimé sollicite paiement d'une somme de 10 000 euros au titre de son préjudice matériel, au motif qu'il a été licencié pour motif économique le 15 juillet 2020 et que le non-paiement des loyers ne lui a pas permis d'honorer les loyers de son propre logement, dont il a dû donner congé.



Toutefois, l'examen du compte de la locataire montre que si l'arriéré locatif a effectivement atteint près de 8 000 euros fin 2020, Madame [Z] [W] a réglé en février 2021 une somme de 6 000 euros puis a effectué un versement de 4 000 euros courant mai 2021 soldant presque à cette date l'arriéré.



Les difficultés financières auxquelles les époux [I] ont dû faire face sont donc essentiellement dues à la perte de son emploi par l'intimé et il n'est pas démontré l'existence d'un lien de causalité entre ces difficultés et la carence temporaire de la locataire.



C'est en conséquence à tort, par une décision qui sera infirmée de ce chef, que le premier juge a alloué à Monsieur [I] une somme de 3 000 euros en réparation d'un préjudice financier.



Aucun lien ne pouvant de même être établi entre la dégradation de l'état de santé de Madame [I] et le défaut de paiement des loyers, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande au titre d'un préjudice moral.





Sur la demande de Monsieur [I] dirigée contre la société Foncia Alsace Haut-Rhin 



La société Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté fait valoir que Monsieur [I] dirige ses demandes contre Foncia Alsace Haut-Rhin qui n'est plus partie à la procédure en ce qu'elle n'existe plus ; que Monsieur [I] a sollicité l'infirmation du jugement sur des points qui ne visent pas les demandes qu'il avait formées en première instance à titre subsidiaire contre elle, alors que le tribunal les a rejetés ; que la cour n'est donc pas saisie sur le fondement de l'effet dévolutif.



L'article 562 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que l'appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.



En l'espèce, aux termes de ses écritures d'appel, Monsieur [I] n'a pas conclu à l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il l'a débouté du surplus de ses demandes, portant notamment sur la condamnation de la société Foncia à