Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 25 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 28 Mars 2024
Président : Madame GERMANI,
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 25 Janvier 2024



 GROSSE :
 Le 29 mars 2024
 à M. [M] [V]
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
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 à Me ......................................................
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 à Me ......................................................


N° RG 23/07426 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4HKP

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. GRAND DELTA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Monsieur [V] [M], muni d’un pouvoir





DEFENDERESSE

Madame [H] [U]
née le 10 Février 1982 à [Localité 8] (13), demeurant [Adresse 2]

non comparante









EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée en date du 14 octobre 2019, la Société coopérative d’intérêt collectif ( SCIC) d’[Adresse 6] a consenti à Madame [H] [U] un bail d'habitation conventionné portant sur un appartement situé [Adresse 7].

Le montant du loyer mensuel a été initialement fixé à 473,05 euros, hors charges.

Un contrat de location de stationnement a été conclu le même jour entre les parties moyennant un loyer de 15,31 euros 

Le 22 septembre 2023, la Société GRAND DELTA HABITAT a fait signifier à Madame [U], un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et d’avoir à régler la somme de 462,96 euros au titre de la dette locative.

Par acte de commissaire de justice du 4 novembre 2023, dénoncé le 24 novembre 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SCIC GRAND DELTA HABITAT a fait assigner Madame [H] [U] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, à l’audience du 25 janvier 2024 aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;Ordonner l'expulsion de Madame [H] [U] et de tous occupants de leur chef, du logement Ordonner en tant que de besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner Madame [H] [U] au paiement à titre provisionnel, de 583,33 euros au titre des loyers, charges impayés et remboursement assurances LNA arrêtés au 23 novembre 2023 avec somme à parfaire ou à diminuer lors des débats,Condamner Madame [H] [U] au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés au jour du jugement et avec intérêts ;Condamner Madame [H] [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée provisoirement correspondant au montant actuel du loyer et des charges et indexée comme en matière de loyer et avec intérêts de droit ;Condamner Madame [H] [U] à payer à la SCIC [Adresse 4] les frais et dépens, en ce compris le cout du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur le biens et valeurs mobilières.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 25 janvier 2024.

La Société GRAND DELTA HABITAT demande le bénéfice de son assignation. 

Bien que citée à étude, Madame [H] [U] n’est ni présente ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 28 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION 


Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.


En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I. Sur la recevabilité 

Sur la dénonciation en Préfecture :

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 24 novembre 2023 a été dénoncée le 24 novembre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit dans les délais requis par la loi.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme :

La [Adresse 9] doit conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l'assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. 

En l’espèce, la situation d'impayés locatifs a été notifiée à la caisse d’allocations familiales suivant mail du 13 septembre 2023 dont il a été accusé réception le 14 septembre 2023.

Par conséquent l’action est recevable.


II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences
 
Vu l’article 2 du code civil, 
 
Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux,

Aux termes de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit : « assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. 

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. »

En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit en son article 4.5.2, l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance couvrant le risque locatif et d’en fournir la preuve chaque année au bailleur.
Le contrat de location prévoit également la résiliation du bail à défaut de tout pour partie d’un seul terme à son échéance, deux mois après un commandement de payer resté infructueux (article 4.5.1)

Un commandement de payer et de justifier de l’assurance a été délivré le 22 septembre 2023.
Absente des débats, Madame [H] [U] ne conteste pas être défaillante dans la justification de son assurance habitation au bailleur.
Le bail sera par conséquent résilié de plein droit, un mois après ce commandement, soit au 22 octobre 2023. 

En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [H] [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Madame [H] [U] sera redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer.

Le décompte produit indique que ce montant charges comprises, s’élève à 587,72 euros outre 15,85 euros pour le loyer relatif au stationnement, soit la somme totale de 603,30 euros.

Il sera donc dû à ce titre la somme provisionnelle de 603,30 euros à compter du 22 octobre 2023 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés au bailleur.


Sur le paiement des sommes à titre provisionnel
 
Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,
 
Il résulte du décompte locatif actualisé, que Madame [H] [U] reste débitrice de 282,03 euros au 31 décembre 2023

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [H] [U] à payer la SCIC [Adresse 4] cette somme de 282,03 euros euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance.
 

III. Sur les mesures accessoires 

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile
 
Madame [H] [U] qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé, dont le coût du commandement de payer.

L’équité ne commande pas qu’il soit fait application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
 
Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.
 

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS la SOCIÉTÉ COOPÉRATIVE D’INTÉRÊT COLLECTIF D’HLM GRAND DELTA HABITAT recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties et concernant le bien et l’emplacement de stationnement situés : Le parc- Bâtiment D, [Adresse 5], sont réunies à la date du 22 octobre 2023 , 

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d'habitation et du contrat d’emplacement de véhicule, situés [Adresse 7]
 
CONDAMNONS Madame [H] [U] à payer à titre provisionnel à la SOCIÉTÉ [Adresse 3] la somme de 282,03 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 décembre 2023 , avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;


ORDONNONS en conséquence à Madame [H] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [H] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quinze jours, la SOCIÉTÉ COOPÉRATIVE D’INTÉRÊT COLLECTIF D’HLM GRAND DELTA HABITAT pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu'il sera procédé, conformément à l'article L 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ; 

CONDAMNONS Madame [H] [U] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE JUGE