Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 18 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 06 Juin 2024 avancé au 31 mai 2024
Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 19 Octobre 2023



 GROSSE :
 Le 31 mai 2024
 à Me DURAND Emmanuelle 
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 31 mai 2024
 à M. [G] [I]
 Le 31 mai 2024
 à Me Bruno TIRET
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/01790 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3D4M

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. C.G.1, domiciliée : chez GESTION IMMOBILIERE DU MIDI, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Emmanuelle DURAND, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEURS

Monsieur [I] [G]
né le 21 Décembre 1982 à TUNISIE ([Localité 4]), demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Monsieur [T] [N]
né le 20 Janvier 1979 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Bruno TIRET, avocat au barreau de MARSEILLE



EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 6 février 2019, la société civile immobilière C.G.1 a donné à bail à M. [I] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 480 euros, outre 40 euros de provision sur charges.

Par acte sous signature privée du 6 février 2019, M. [T] [N] s’est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par le locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, la société civile immobilière C.G.1 a fait signifier à M. [I] [G] par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2020 un premier commandement de payer qui a été partiellement honoré puis un second, le 29 septembre 2020, de payer la somme de 1 602,88 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement a été signifié à la caution le 1er octobre 2020.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2023, la société civile immobilière C.G.1 a fait assigner M. [I] [G] ainsi que M. [T] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,
- condamner à titre provisionnel solidairement M. [I] [G] et M. [T] [N] à lui payer les loyers et charges impayés au 1er novembre 2022, soit la somme de 16 222 ,93 euros avec intérêts légaux à compter de l'assignation ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au dernier loyer avec la provision sur charges,
- condamner solidairement M. [I] [G] et M. [T] [N] à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société civile immobilière C.G.1 expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 29 septembre 2020 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l'audience du 6 juillet 2023, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 19 octobre 2023.

A cette audience, la société civile immobilière C.G.1, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 21 559,20 euros, selon décompte en date du 10 octobre 2023, terme d'octobre inclus. En réponse aux écritures de M. [T] [N], la SCI C.G.1 fait valoir que le cautionnement en matière de baux d'habitation est soumis à l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dont le formalisme a été respecté et que l'engagement de caution signé par celui-ci mentionne bien la durée de 9 années ainsi qu'une garantie portant sur les indemnités d'occupation.


M. [I] [G], comparait en personne et demande des délais de paiement pour régler la dette en proposant le versement d'une somme de 300 euros par mois. Il présente ses excuses au bailleur et indique percevoir un salaire de 1 700 euros par mois au titre d'un contrat à durée indéterminée. Il est constaté qu'il remet à l'audience au conseil du bailleur deux jeux de clefs. Il précise qu'il a quitté les lieux depuis deux jours.

M. [T] [N], représenté par son conseil, demande que la SCI C.G.1 soit renvoyée à mieux se pourvoir devant le juge du fond en l'état des contestations sérieuses qu'il soulève, qu'elle soit déboutée de l'ensemble de ses demandes et qu'en tout état de cause, les sommes mises à sa charge soient limitées à un montant de 3 360 euros ou 11 542,93 euros, que lui soient accordés de délais de paiement sur 24 mois, que M. [I] [G] soit condamné à le relever et garantir de toutes condamnations mises à sa charge et que lui soit allouée la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que l'acte de caution du 6 février 2019 est nul pour ne pas respecter le formalisme imposée par les articles L.331-1 du code de la consommation et 1376 du code civil et pour ne comporter aucune limite au montant de son engagement. Il ajoute qu'il existe une contradiction entre la durée de son engagement, soit 9 années, et la durée du bail qui a été conclu pour trois ans et que les conditions générales du contrat de bail ne comportent pas son paraphe sur la page relative à l'article 13-3 et au renouvellement du bail. Il estime ne pouvoir être tenu au titre des loyers au delà de la date du 5 février 2022, soit pour une somme de 11 542,93 euros et conteste être garant des indemnités d'occupation qui ne figurent pas dans la mention manuscrite qu'il a rédigée, de sorte que son engagement ne saurait excéder 7 mois de loyer à 480 euros, soit 3 360 euros. Il explique qu'il perçoit un salaire de 2 300 euros par mois, héberge sa mère actuellement malade et fait l'objet d'une saisie sur les rémunérations à hauteur de 700 euros par mois. Il réclame les plus larges délais de paiement.

Conformément à l'article 467 du code de procédure civile, il sera statué par décision contradictoire.


La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 décembre 2023 prorogé au 18 avril 2024 puis au 06 juin 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Les pièces produites ne comportent pas de justificatif de la notification d'une copie de l’assignation à la préfecture des Bouches du Rhône, plus de deux mois avant la première audience du 6 juillet 2023 de sorte que la demande n'est pas recevable, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il en est de même des demandes subséquentes d'expulsion et de d'indemnité d'occupation.


Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

M. [I] [G] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et des décomptes fournis que M. [I] [G] reste devoir la somme de 20 962,27 euros à la date du 19 octobre 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés jusqu'à la date de remise des clefs à l'audience ( 21 022,41 euros terme de septembre + 340 euros pour 19 jours en octobre), déduction faite des frais de procédure qui ont vocation à être pris en compte dans les dépens (104 – 127,07 – 169,07 euros).

Pour la somme au principal, M. [I] [G] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

M. [I] [G] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 20 962,27 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 16 222,93 euros à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l'article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Les griefs tirés d'une non conformité de l'engagement du caution du 6 février 2019 au formalisme exigé par l'article 1376 du code civil comme par l'article L.331-1 du code de la consommation ne sont pas sérieux dans la mesure où le cautionnement en matière locative est soumis aux dispositions spécifiques de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il n'est pas soutenu que l'acte litigieux ne serait pas conforme à ces dispositions légales.

Par ailleurs, il ressort de l'engagement de caution signé le 6 février 2019 par M. [T] [N] qu'il porte sur toutes les sommes que le locataire peut devoir au bailleur et en particulier, les loyers, les charges et les accessoires, les indemnités dues au titre des clauses pénales et les indemnités d’occupation, les intérêts ainsi que tous les frais et dépens de procédure.

En outre, cet acte stipule clairement au début que M. [T] [N] s'engage pour une durée maximale de 9 ans en précisant : « (3 ans pour le bail initial, suivis de 3 ans supplémentaires en cas de reconduction du bail et encore 3 ans supplémentaires en cas de deuxième renouvellement du bail). »

M. [T] [N] ne peut donc sérieusement soutenir que la durée de son engagement ne serait pas claire ou en contradiction avec le contrat de bail dont l'article 13-3 des conditions générales prévoit bien le renouvellement du bail par tacite reconduction en l'absence de congé ou d'offre de renouvellement.

Le commandement de payer délivré au locataire le 29 septembre 2020 lui a été signifié le 1er octobre 2020 en application de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, M. [T] [N] sera condamné solidairement avec M. [I] [G] au paiement des sommes mises à sa charge par la présente décision.


Sur les demandes de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la demande de délais de paiement de M. [I] [G], qui ne produit aucun justificatif de sa situation personnelle et financière et fait état d'un revenu mensuel de 1 700 euros, est rejetée.

De même, si M. [T] [N] justifie pour sa part d'un salaire de l'ordre de 2 300 euros par mois sur lequel une saisie est pratiquée à hauteur de 700 euros, sa demande de délai est rejetée, sa situation ne permettant manifestement pas, même avec l'octroi d'un échéancier sur 24 mois, d'apurer une dette de plus de 21 000 euros.



Sur la demande de relevé et garantie de la caution

M. [I] [G] ne conteste pas être tenu au paiement envers M. [T] [N] des sommes qui seraient réglées en ses lieu et place par la caution. Il est donc condamné à relever et garantir M. [T] [N] des condamnations mises à sa charge.

Sur les demandes accessoires

M. [I] [G] et M. [T] [N], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société civile immobilière C.G.1 les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs sont condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,


Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE irrecevable la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d'expulsion et de d'indemnité d'occupation ;


CONDAMNE solidairement M. [I] [G] et M. [T] [N] à verser à la société civile immobilière C.G.1, à titre provisionnel, la somme de 20 962,27 euros décompte arrêté au 19 octobre 2023 incluant la mensualité partielle d'octobre, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 16 222,93 euros à compter du 16 janvier 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

REJETTE les demandes de délais de paiement de M. [I] [G] et de M. [T] [N] ;

CONDAMNE M. [I] [G] à relever et garantir M. [T] [N] des condamnations ci-dessus prononcées à son encontre ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [G] et M. [T] [N] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [G] et M. [Y] [N] à verser à la société civile immobilière C.G.1 une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.


Le greffier, Le président