Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 1 février 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 04 Avril 2024
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 01 Février 2024



 GROSSE :
 Le 05 avril 2024 
 à Me CANOVAS-ALONSO
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 05 avril 2024
 à Mme [X] [Z] 
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/07520 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4IKA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. LOGIS MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Christiane CANOVAS-ALONSO, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Madame [Z] [X]
née le 16 Novembre 1987 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 2]

comparante en personne












EXPOSE DU LITIGE :
Par acte sous seing privé signé le 25 novembre 2019 et le 07 décembre 2019 et ayant pris effet le 02 décembre 2019, la S.A LOGIS MEDITERRANEE a consenti à Madame [X] [Z] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 340,59 euros outre 61,20 euros au titre des provisions pour charges prestations, 36,34 euros au titre de provisions pour charges de chauffage et 46,28 euros au titre de provisions pour charges d’eau ;
Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés ;
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [X] [Z] le 03 août 2023, pour un montant en principal de 548 euros ;
La situation d'impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 04 août 2023 ;
Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2023, auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé le 22 novembre 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la S.A LOGIS MEDITERRANEE a fait assigner en référé Madame [X] [Z] devant le juge des contentieux et de la protection, afin de voir :
- constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en application de l’article 24 n°89-462 du 06 juillet 1989 pour défaut de paiement des loyers ;
- ordonner en conséquence, l’expulsion de Madame [X] [Z] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux conformément aux dispositions des articles L411-1- L412-1 à L412-8, L431-1 à L433-3 et R411-3, R412-1 à R412-4 , R432-1 à R432-2, R433-1 à R433-7, R441-1 et R442-1 à R442-4 du Code des Procédures Civiles d’exécution ;
- ordonner que faute pour elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- condamner Madame [X] [Z] au paiement à titre provisionnel de la somme de 972.53 euros dette locative arrêtée au 03/11/2023 et ce avec intérêt de droit à compter du prononcer de la décision en vertu de l’article 1231-6 alinéa 1 du Code Civil ;
- condamner Madame [X] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit en vertu de l’article 1231-7 du Code civil ;
- au paiement de la somme de 600 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
- au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières .

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 1er février 2024 ;
A l'audience, la S.A LOGIS MEDITERRANEE représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance à la somme de 1197,31 euros au 08 janvier 2024. 
Madame [X] [Z] a comparu en personne ; elle sollicite un échéancier et une suspension de la clause résolutoire. Elle indique percevoir 1080 euros de ressources mensuelles et bénéficier de 375 euros d’APL. Elle propose de verser 50 euros par mois en plus du loyer sur une durée de 36 mois.

La décision a été mise en délibéré au 04 avril 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :
En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I - Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résiliation :
En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;
En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 21 novembre 2023 a été dénoncée le 22 novembre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 1er février 2024.

Par ailleurs, la S.A LOGIS MEDITERRANEE justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 04 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 novembre 2023 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent S.A LOGIS MEDITERRANEE est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail ayant pris effet le 02 décembre 2019 liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié à Madame [X] [Z] le 03 août 2023, pour la somme en principal de 548 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 03 octobre 2023 ;




Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [X] [Z] est redevable des loyers impayés et charges jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Madame [X] [Z] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges soit 517,68 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité d’occupation ne soit indexée, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération complète des lieux loués. 

La S.A LOGIS MEDITERRANEE fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d'habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé à la somme de 1197,31 euros au 08 janvier 2024 ;
Au vu du décompte produit aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée, les sommes de 81,59 euros, 84,25 euros et de 136,87 euros correspondant à des frais de procédure.

Le relevé de compte produit permet dès lors de déterminer avec l'évidence requise en référé, le montant de la créance au 08 janvier 2024, à la somme de 894,60 euros

La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 894,60 euros au 08 janvier 2024, Madame [X] [Z] sera condamnée à payer à la SA LOGIS MEDITERRANEE la somme de 894,60 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 08 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si la locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Madame [X] [Z] sollicite un échéancier et la suspension de la clause résolutoire. Elle indique percevoir 1080 euros de ressources mensuelles et bénéficier de 375 euros d’APL. Elle propose de verser 50 euros par mois en plus du loyer sur une durée de 36 mois.
De surcroît, il ressort du décompte versé aux débats que la locataire a au jour de l’audience repris le paiement intégral du loyer;

Compte tenu de ces éléments et de la qualité de la bailleresse, il convient d’accorder à Madame [X] [Z] des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Madame [X] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 3] dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
· Madame [X] [Z], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SA LOGIS MEDITERRANEE une indemnité mensuelle d'occupation égale à 517,68 euros, sans intérêts et sans que cette indemnité d’occupation ne soit indexée, et ce jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, 
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.
Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires
Madame [X] [Z] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation ;
Au regard des situations respectives des parties, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au profit du bailleur qui sera débouté de sa demande de ce chef.
Il est rappelé qu'en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :
Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:
DECLARONS la S.A LOGIS MEDITERRANEE recevable en ses demandes ;
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 03 octobre 2023 ;
CONDAMNONS Madame [X] [Z] à verser à la SA LOGIS MEDITERRANEE, à titre provisionnel, la somme de 894,60 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 08 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

AUTORISONS Madame [X] [Z] à s’acquitter de la dette par 24 mensualités successives de 37,25 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts;

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant à son échéance, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :
- la dette deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire reprendra tous ses effets,
- faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [X] [Z] et à celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 3], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,
- Madame [X] [Z] sera tenue au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit 517,68 euros à ce jour, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée;

CONDAMNONS Madame [X] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation ;

REJETONS la demande de la SA LOGIS MEDITERRANEE formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande, différence, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE