Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 1 février 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 04 Avril 2024
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 01 Février 2024



 GROSSE :
 Le 05 avril 2024
 à Me GUILLET Paul
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/07417 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4HIW

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Paul GUILLET, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEUR

Monsieur [N] [W] [J]
né le 27 Septembre 1992 à ESPAGNE, demeurant [Adresse 3]

non comparant










–EXPOSÉ DU LITIGE :

Par une convention spécifique, encadrée par les articles L633-1 à L 633-4-1 du code de la construction et de l'habitation, établie le 31 janvier 2023 et ayant pris effet le 1er février 2023 la société ADOMA a consenti à Monsieur [N] [W] [J] la jouissance privative d'un logement n° D16 dans sa résidence sociale située [Adresse 2] pour une durée d'un mois renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d'une redevance mensuelle initialement fixé à la somme de 405,6 euros.

Les redevances n'ont pas été scrupuleusement réglées.
La situation d’impayés a été signalé à la CAF des Bouches-du-Rhône le 20 juin 2023 ;

Se prévalant des articles 5 et 8 du contrat de résidence la société ADOMA, a, par lettre signifiée par commissaire de justice le 29 août 2023, mis en demeure Monsieur [N] [W] [J] de payer la somme de 940,67 euros au titre des redevances impayées arrêtées au 07 août 2023, redevance du mois de juillet 2023 incluse dans un délai de 8 jours, en l'informant de sa décision de faire usage de la clause de résiliation, et qu’à défaut de paiement des sommes dues dans le délai d'un mois, la résiliation sera acquise de plein droit.

Par acte de commissaire de justice signifié les 17 novembre 2023, la société ADOMA a fait assigner Monsieur [N] [W] [J] en référé devant le juge des contentieux de la protection afin d'obtenir :
-la constatation de la résiliation du contrat de résidence en application de la clause résolutoire à compter du 29 septembre 2023 ;
- l'expulsion de Monsieur [N] [W] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux loués, sans délai et avec le concours de la force publique si besoin est ;
-la condamnation de Monsieur [N] [W] [J] à payer la somme provisionnelle de 2 157,55 € correspondant aux échéances impayées au 10 novembre 2023, avec intérêts conventionnels, à parfaire à la date à laquelle la résiliation du contrat sera constatée ;
-la condamnation de Monsieur [N] [W] [J] au paiement à titre provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation, fixée au montant de la dernière redevance échue, révisable aux conditions du contrat de résidence, courant de la résiliation du contrat jusqu'au départ effectif des lieux ;
- la condamnation de Monsieur [N] [W] [J] au paiement d'une somme de 600 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- la condamnation du défendeur aux entiers dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 1er février 2024, date à laquelle la société ADOMA, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 816,87 euros au 26 janvier 2024. Elle a déclaré que le résident a repris le paiement des loyers ;

Monsieur [N] [W] [J], comparaissant en personne, n’a pas contesté le montant de la dette. Il a demandé les plus larges délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant percevoir le revenu de solidarité active (RSA). 

Le bailleur ne s’est pas opposé aux délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire ;

La décision a été mise en délibéré au 04 avril 2024, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

II – Sur le fond :

Le paiement des redevances aux termes convenus dans le contrat de résidence constitue une obligation essentielle du résident, ce qui résulte tant de l'article 1728 du code civil que du contrat signé entre les parties.
S'agissant des redevances impayées, la société ADOMA fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de résidence signé, la mise en demeure visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé de sa créance au 26 janvier 2024 à la somme de 816,87 euros ;

Au vu du décompte versé aux débats il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée la somme de 0,45 euros correspondant à des frais de rejet de prélèvement ;
La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 816,42 euros, Monsieur [N] [W] [J] sera condamné à payer à titre provisionnel la somme de 816,42 € au titre des redevances impayées arrêtées au 26 janvier 2024, avec intérêts au taux légal non majoré à compter de la présente décision ;

Le contrat de résidence établi le 31 janvier 2023 et ayant pris effet le 1er février 2023 entre les parties comporte en son article 11 une clause résolutoire aux termes de laquelle le gestionnaire peut résilier le contrat de plein droit en cas de manquement du résident à l'une de ses obligations et que « la résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification par lettre recommandée avec A.R. »;
Ces dispositions contractuelles sont conformes à celles des articles L 633-2 et R 633- 3 II du code de la construction et de l'habitation qui admet la résiliation moyennant un préavis d'un mois en cas d'inexécution d'une obligation résultant du contrat.
La société ADOMA justifie avoir le 29 août 2023, mis en demeure Monsieur [N] [W] [J] de payer la somme de 940,67 euros au titre des redevances impayées arrêtées au 07 août 2023, redevance du mois de juillet 2023 incluse, dans un délai de 8 jours, en l'informant de sa décision de faire usage de la clause de résiliation, sous peine de résiliation du contrat de résidence à l'échéance d'un délai de 1 mois conformément à l'article 11 du contrat de résidence ;

Or Monsieur [N] [W] [J] n'a pas donné suite à cette mise en demeure ;
Il y a donc lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 29 septembre 2023 et la résiliation du contrat de résidence à compter du 29 septembre 2023 ;

Sur les délais de paiement:

Le juge peut en application de l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Monsieur [N] [W] [J] a demandé un délai de paiement et la suspension de la clause résolutoire, faisant valoir la reprise de payement du loyer et sa condition financière tant que bénéficiaire du RSA.

La situation sociale et financière de Monsieur [N] [W] [J], la reprise de paiement du loyer courant avant la date de l’audience et la réduction du montant de la dette justifient de faire droit à sa demande de délais de paiements selon les modalités décrites au dispositif ci-après.

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Monsieur [N] [W] [J] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-après, en sus du paiement de la redevance courante, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [N] [W] [J] selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant précisé qu'aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il sera indiqué que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique,Monsieur [N] [W] [J] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle non sérieusement contestable égale au montant de la dernière redevance si le bail s’était poursuivi, soit 405,60 € jusqu'à la complète libération des lieux, l'équité commandant que l'indemnité d'occupation soit révisée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle de la redevance;
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.
Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [W] [J] qui succombe supportera la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile.

L'équité eu égard à la situation respective des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au profit de la société ADOMA qui sera déboutée de sa demande de ce chef;

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 et de l'article 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

CONDAMNONS Monsieur [N] [W] [J] à payer à la société ADOMA la somme provisionnelle de 816,42 € au titre des redevances impayées arrêtées au 26 janvier 2024, avec intérêts au taux légal non majoré à compter de la présente décision ;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 29 septembre 2023 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de résidence liant les parties,

ORDONNONS le sursis à l'exécution des poursuites ;

DISONS que Monsieur [N] [W] [J] pourra se libérer de ladite somme de 816,42 € sur une durée de 24 mois, par 23 mensualités de 34,01 euros, le solde et les intérêts étant dus à la 24 ème échéance, payables le 10 de chaque mois ;

RAPPELONS qu'au titre de l'article 1343-5 du Code civil, ces délais suspendent les voies d'exécution ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant l'exécution des-dits délais ;

DISONS que si les délais sont respectés elle sera réputée n'avoir jamais joué ;

DISONS en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou de la redevance courante à son terme exact :
1 - la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets.
2 - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.
3 - qu'à défaut par Monsieur [N] [W] [J] au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux situés logement n°D16 dans sa résidence sociale située [Adresse 2], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;
 4 – Monsieur [N] [W] [J] sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle d’un montant de 405,60 euros révisable annuellement, selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle de la redevance, et ce jusqu'à libération complète des lieux ;

REJETONS la demande d'expulsion sans délai ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

DISONS que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;

DEBOUTONS la société ADOMA de sa demande en paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [W] [J] aux dépens ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE