Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 25 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 28 Mars 2024
Président : Madame GERMANI,
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 25 Janvier 2024



 GROSSE :
 Le 29 mars 2024
 à Me AYOUN Julien 
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
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 EXPEDITION :
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N° RG 23/04140 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3S4R

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [F] [Z]
né le 09 Septembre 1972 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEURS

Monsieur [R] [B], demeurant [Adresse 3]

non comparant 

Monsieur [V] [B]
né le 22 Janvier 1992 à BENIN, demeurant [Adresse 2]

non comparant 





EXPOSÉ DU LITIGE 

Par acte signé sous la forme électronique le 30 juin 2022, avec effet au 6 juillet 2022 Monsieur [F] [Z] représenté par la SARL MRZ, a consenti la location d’un bail meublé d’une durée d’un an avec tacite reconduction à Monsieur [R] [B], portant sur un appartement situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 609 euros et 50 euros de provisions sur charges.

Par acte du 8 juillet 2022 signé sous la forme électronique, Monsieur [V] [B] s’est porté caution solidaire et sans bénéfice de division ni de discussion du règlement des loyers, charges impôts, taxes, réparations et indemnités locatives éventuellement dues après résiliation du bail par Monsieur [R] [B] et pour un montant maximum de 12 mois de loyers en vertu du bail qui lui a été consenti.

Alléguant des impayés de loyers et charges, Monsieur [F] [Z] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 1er décembre 2022 à Monsieur [R] [B] pour la somme principale de 3.659 euros. 

La situation d'impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches du Rhône par voie électronique le 2 décembre 2022.

Ce commandement a fait l’objet d’une signification à Monsieur [V] [B] le 15 décembre 2022.

Par actes séparés de commissaire de justice tous deux en date du 9 juin 2023, Monsieur [F] [Z] a fait assigner Monsieur [R] [B] et Monsieur [V] [B] en référé à l’audience du 10 aout 2023 devant le juge des contentieux et de la protection, aux fins de voir :

Juger l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bailJuger que Monsieur [R] [B] occupe sans droit ni titre les lieux depuis le 2 février 2023Ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [B] et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et la force publique,Refuser toute demande de délai,Ordonner le transport et la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux loués dans un garde-meuble qu’ils désigneront dans tel lieu au choix du bailleur en garantie des sommes qui pourraient être dues,Condamner solidairement Monsieur [R] [B] et Monsieur [V] [B] au paiement à titre provisionnel de 4.977 euros au titre de sa dette locative, charges échues jusqu’au 2 février 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,Condamner Monsieur [R] [B] et Monsieur [V] [B] à payer à Monsieur [F] [Z] la somme de 3.954 euros au titre de l’indemnité d’occupation depuis le 2 février 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignationFixer le montant de l’indemnité d’occupation à une somme provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer échu augmenté des charges, et jusqu’à parfaite libération des lieux,Condamner Monsieur [R] [B] et Monsieur [V] [B] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de dénonce et d’assignation.

Après renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 25 janvier 2024.

A cette audience, Monsieur [F] [Z], représenté par son avocat précise l’absence de reprise des paiements.

Monsieur [R] [B] et Monsieur [V] [B] bien que cités tous deux à étude ne sont ni présents, ni représentés.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 28 mars 2024, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION 

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I. Sur la recevabilité 

Sur la dénonciation en Préfecture :

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins deux mois avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée à Monsieur [R] [B] le 9 juin 2023 a été dénoncée le 9 juin 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône.

Par conséquent l’action est recevable.


II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences
 
Vu l’article 2 du code civil, 
 
Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux,
 
En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit une clause résolutoire en son article VIII à défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 1er décembre 2022 pour un arriéré locatif 3.659 euros.

Les sommes visées au commandement que le défendeur ne conteste pas faute de comparaitre, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois. En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 1er février 2023.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel
 
Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,
 
Il résulte du décompte locatif tel qu’il figure dans l’assignation, que Monsieur [R] [B] reste débiteur de loyers impayés s’élevant à 4.977 euros échéance de février 2023 incluse.

Le défendeur absent des débats, ne conteste pas cette somme.

Monsieur [R] [B] sera donc condamné au paiement à titre provisionnel, de la somme de 4 977 euros non sérieusement contestable.

Sur l'indemnité d'occupation :

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieurement résilié, Monsieur [R] [B] sera redevable à titre provisoire d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges soit la somme totale de 659 euros.

Il sera donc dû à ce titre la somme provisionnelle de 659 euros à compter du 2 février 2023 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés au propriétaire.

 
Sur les délais de paiement 
 
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Aucune reprise du paiement des loyers n’est justifiée. Elle est au demeurant contesté par le bailleur.

Le tribunal écarte tout délai de paiement.

Sur l’expulsion 

Au regard des développements qui précèdent, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Conformément à l'article L 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, il sera procédé à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer.

III. Sur la caution

En vertu de l’article 2011 du Code civil : « Celui qui se rend caution d'une obligation, se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même. »

Vu l’article 22-1 alinéa 6 et 7 du Code civil

Absent des débats, Monsieur [V] [B] ne conteste pas son engagement de caution.

Il sera ainsi solidairement tenu au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation à hauteur de son engagement équivalent à 12 mois de loyers, charges et indemnité d’occupation impayés, soit à la somme totale de 7.908 euros.


IV. Sur les mesures accessoires 

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile
 
Monsieur [R] [B] qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé, dont le coût du commandement de payer.

L’équité commande de le condamner au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
 
Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
 
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS Monsieur [F] [Z] recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 1er février 2023,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties ;

ORDONNONS l'expulsion de Monsieur [R] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués situés situé [Adresse 4] au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [R] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [R] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [F] [Z] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ; 

DISONS qu'il sera procédé, conformément à l'article L 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [R] [B] et Monsieur [V] [B] à payer à titre provisionnel à Monsieur [F] [Z] la somme de 4.977 euros représentant les loyers et charges et impayés à la date du 2 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2023,

CONDAMNONS Monsieur [R] [B] à payer à titre provisionnel à Monsieur [F] [Z] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 659 euros à compter du 2 février 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;




CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [B] au paiement de cette indemnité provisionnelle d’occupation à hauteur de 2.931 euros,

CONDAMNONS Monsieur [R] [B] et Monsieur [V] [B] aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer déjà signifié et de la dénonce ainsi que de et l’assignation ;

CONDAMNER Monsieur [R] [B] et Monsieur [V] [B] à payer à Monsieur [F] [Z], la somme 700 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.


LA GREFFIERE LE JUGE