Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 1 février 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 04 Avril 2024
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 01 Février 2024



 GROSSE :
 Le 05 avril 2024
 à Me CANOVAS ALONSO
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 EXPEDITION :
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N° RG 23/05112 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3ZLP

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. LOGIS MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Christiane CANOVAS-ALONSO, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Madame [T] [Y] [V]
née le 14 Mars 1994, demeurant [Adresse 2]

non comparante













EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 21 décembre 2021, la S.A LOGIS MEDITERRANEE a consenti à Madame [T] [Y] [V], un contrat de location temporaire portant sur un logement conventionné sis [Adresse 4] et un emplacement de parking n° 0570030018 situé à la même adresse, moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 461,79 euros pour l’appartement et 15,57 euros pour le parking, outre 135,14 euros au titre des provisions pour charges.
Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [T] [Y] [V] le 29 septembre 2022, pour un montant en principal de 1 356,06 euros.
La situation d'impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 04 octobre 2022.
Par acte de commissaire de justice du 13 juillet 2023, dénoncé le 18 juillet 2023 au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la S.A LOGIS MEDITERRANEE a fait assigner en référé Madame [T] [Y] [V] devant le juge des contentieux et de la protection, afin d'obtenir :
- le constat de la résiliation du bail entre les parties par l’effet de la clause résolutoire en application de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour défaut de paiement des loyers ;
- obtenir l'expulsion de Madame [T] [Y] [V] et de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
- prononcer la condamnation de Madame [T] [Y] [V] au paiement à titre provisionnel, de la somme de 1 957 euros due au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 10/07/2023, et ce avec intérêt de droit à compter du prononcé de la décision à intervenir ;
- prononcer la condamnation de Madame [T] [Y] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du dernier loyer et de charges jusqu'à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit en vertu de l’article 1231-7 du Code de Procédure Civile ;
- prononcer la condamnation de Madame [T] [Y] [V] au paiement de la somme de 600 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
- prononcer la condamnation de Madame [T] [Y] [V] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L'affaire a été appelée à l’audience du 2 novembre 2023 et après un renvoi elle a été et retenue à l'audience du 1er février 2024.
La société LOGIS MEDITERRANEE, représentée par son conseil, a déclaré une reprise des paiements et la mise en place d’un échéancier avec la locataire afin de lui permettre de régler sa dette, fixé à 57,43 euros par mois en sus du loyer et charges en cours. La bailleresse n'est pas opposée à l’octroi de délais de paiements et à la suspension de la clause résolutoire et a actualisée sa créance à la somme de 1 163,67 euros au 6 janvier 2024. 
Citée par acte remis à étude, Madame [T] [Y] [V] n'est ni présente ni représentée.
La décision a été mise en délibéré au 04 avril 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L'article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
I - Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résiliation :
En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.
En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 13 juillet 2023 a été dénoncée le 18 juillet 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 2 novembre 2023.
Par ailleurs, la S.A LOGIS MEDITERRANEE justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 octobre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent la S.A LOGIS MEDITERRANEE est recevable en ses demandes.
II – Sur le fond :
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

En matière de contrat de location temporaire d’un logement conventionné, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 ne s’applique pas. Il est régi par les dispositions des articles du Code de la construction et du code civil.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu en date du 21 décembre 2021, contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié le 29 septembre 2022, pour la somme en principal de 1 356,06 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 novembre 2022.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [T] [Y] [V] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [T] [Y] [V] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 629,20 euros au total, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit à compter du prononcé de la décision. 

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, un décompte actualisé à la somme de 1 163,67 euros au 06 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse ;

Vu le décompte versé aux débats, il convient d’en déduire les sommes de 120,73 euros et de 126,63 euros au titre de frais de procédure ; 

La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 916,31 euros au 6 janvier 2024 échéance de décembre 2023 incluse, Madame [T] [Y] [V] condamnée à payer à la S.A LOGIS MEDITERRANEE la somme de 916,31 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 6 janvier 2024 échéance de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision.

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif

En vertu de l’article 1343-5 du Code civil « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par la SA LOGIS MEDITERRANEE établit que le locataire a repris le paiement du loyer de sorte que la dette a diminué. Le bailleur a indiqué qu’un échéancier avait été mis en place avec le locataire fixé à 57,43 euros par mois en sus du paiement des loyers et charges ; La bailleresse demande en conséquence des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Compte tenu de ces éléments et de la qualité de la bailleresse, il convient d'accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.
Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Madame [T] [Y] [V] d'avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4] (appartement et emplacement de parking n°0570030018) dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef,
· Madame [T] [Y] [V], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la S.A LOGIS MEDITERRANEE une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, soit 629,20 euros, avec intérêts de droit et indexation, ce jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [Y] [V] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation ;

Au regard des situations respectives des parties, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au profit de la bailleresse qui sera déboutée de sa demande de ce chef.
Il est rappelé qu'en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS :
Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :
DECLARONS la S.A LOGIS MEDITERRANEE recevable en ses demandes ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties sont réunies à la date du 29 novembre 2022 ;

CONDAMNONS Madame [T] [Y] [V] à verser à la S.A LOGIS MEDITERRANEE, à titre provisionnel, la somme de 916,31 euros au titre des loyers et des charges impayés au 6 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

AUTORISONS Madame [T] [Y] [V] à s’acquitter de la dette par 18 mensualités successives de 50,90 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts ;

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
 
DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant à son échéance, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :
- la dette deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire reprendra tous ses effets,
- faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [T] [Y] [V] et à celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 3] (appartement et emplacement de parking n°0570030018), étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,
- Madame [T] [Y] [V] sera tenue au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit 629,20 euros à ce jour, et ce avec intérêts de droit à compter du prononcé de la présente décision et indexation dans les termes du bail ; 

CONDAMNONS Madame [T] [Y] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation ;

REJETONS la demande de S.A LOGIS MEDITERRANEE formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande, différence, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE