Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 25 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 28 Mars 2024
Président : Madame GERMANI,
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 25 Janvier 2024



 GROSSE :
 Le 29 mars 2024
 à Me MARQUAND-GAIRARD CASABIANCA
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
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 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
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 à Me ......................................................
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 à Me ......................................................
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 à Me ......................................................


N° RG 23/07294 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4GIC

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Romaine MARQUAND-GAIRARD-CASABIANCA, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Madame [E] [D], demeurant [Adresse 1]

non comparante










–EXPOSÉ DU LITIGE 

Par acte sous signature privée en date du 09 mars 1987, l’office public d’aménagement et de construction des Bouches du Rhône aux droits duquel vient désormais l’EPIC 13 HABITAT, a consenti à Monsieur et Madame [K] [D] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3].

Le montant du loyer a été fixé à 832,05 francs (126,83 euros). 

Par avenant numéro 1 du 18 juillet 2012, le bail a été consenti également à Madame [E] [D],

Monsieur [K] [D] est décédé le 16 juin 2021.

Par courrier du 31 janvier 2022, Madame [J] [D] demandait à être désolidarisée du bail et en ayant laissé la jouissance exclusive à Madame [E] [D], sa fille.

Par avenant numéro 2 du 13 mai 2022, le bail était établi au seul bénéfice de Madame [E] [D].

Le loyer actualisé s’élève à 379,03 euros, charges incluses

Alléguant des impayés de loyers et charges, l’EPIC 13 HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 juillet 2023 à Madame [E] [D] pour la somme principale de 1.996,27 euros. 

La situation d'impayés locatifs a été notifiée à la caisse d’allocations familiales des Bouches du Rhône par courrier du 21 juin 2022 dont il a été accusé réception le 23 juin 2022. 

Par acte de commissaire de justice du 19 octobre 2023, dénoncé le 20 octobre 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la Société 13 HABITAT- OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT a fait assigner Madame [E] [D] en référé à l’audience du 25 janvier 2024 devant le juge des contentieux et de la protection, aux fins de voir :

Constater acquise la clause résolutoire visée dans le bail Condamner Madame [E] [D] à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.003,19 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 octobre 2023, avec intérêts au taux légal;Fixer l’indemnité locative égale au montant du loyers et charges outre sa revalorisation légale fondée sur l’article 1760 du Code civil,Condamner par provision Madame [E] [D] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux loués,Ordonner l'expulsion de Madame [E] [D] et de tous occupants de son chef, avec si besoin, l’assistance d’un serrurier et la force publique,Condamner la requise au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles avec intérêts au taux légal à la date de l’assignation,Condamner la requise aux entiers dépens y compris le cout du commandement de payer et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion.
A l’audience du 25 janvier 2024, la société 13 HABITAT représentée par son conseil actualise la dette locative à hauteur de 3.880,37 euros. Elle s’oppose aux délais de paiement et à la suspension du jeu de la clause résolutoire compte tenu de l’absence de reprise de paiement des loyers.

En défense, Madame [E] [D] bien que citée à étude n’est ni présente ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 28 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION 

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I. Sur la recevabilité 

Sur la dénonciation en Préfecture :

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 19 octobre 2023 a été dénoncée le 20 octobre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône en vue de l’audience du 25 janvier 2024.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme :

La société 13 HABITAT conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, doit saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l'assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. 

En l’espèce, la situation d'impayés locatifs a été notifiée à CAF le 23 juin 2022.

Par conséquent l’action est recevable.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences
 
Vu l’article 2 du code civil, 
 
Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux,
 
En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit une clause résolutoire en son article 4-4.1 à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 27 juillet 2023 pour un arriéré locatif de 1.996,27 euros.
Les sommes visées au commandement que la défenderesse ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois. En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 27 septembre 2023.

Sur l’expulsion 

En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [E] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Conformément à l'article L 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, il sera procédé à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer.

Sur l'indemnité d'occupation :

L'indemnité d'occupation a une nature mixte, compensatoire et indemnitaire. Elle constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure en outre la réparation du préjudice qui résulte d'une occupation sans titre.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié et afin de préserver les intérêts du bailleur, Madame [E] [D] sera redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer.

Le décompte produit indique que ce montant charges comprises, s’élève à 379,03 euros.

Il sera donc dû à ce titre la somme provisionnelle de 379,03 euros à compter du 28 septembre 2023 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés au bailleur.
La demande d’indexation sera rejetée considérant que l’indemnité d’occupation n’a pas une nature contractuelle.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel
 
Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,
 
Il résulte du décompte locatif actualisé et arrêté au 22 janvier 2024 que Madame [E] [D] est débitrice de la somme de la somme de 3.880,37 euros. Le bailleur a à juste titre déduit du solde débiteur de 4.193,14 euros, les frais de procédure inclus au décompte pour la somme totale de 312,77euros lesquels doivent figurer au poste des dépens.

La défenderesse ne conteste pas devoir cette somme. 
Madame [E] [D] sera donc condamnée au paiement de la somme non sérieusement contestable de 3.880,37 euros à titre provisionnel arrêtée au 22 janvier 2024.
 
Sur les délais de paiement 
 
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’absence de reprise du paiement du loyer avant la date de l’audience, le tribunal ne peut accorder de délais de paiement.


III. Sur les mesures accessoires 

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile
 
Madame [E] [D] qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé, dont le coût du commandement de payer.

L’équité justifie d’allouer au bailleur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
 
Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.



PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
 
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS l’EPIC 13 HABITAT recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 27 septembre 2023.

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties situé [Adresse 4].

ORDONNONS l'expulsion de Madame [E] [D] de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 4] au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [E] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [E] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quinze jours, la Société 13 HABITAT pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ; 

DISONS qu'il sera procédé, conformément à l'article L 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer ;

CONDAMNONS Madame [E] [D] à payer à la Société 13 HABITAT la somme de 379,03 euros titre provisionnel au titre de l’ indemnité d'occupation mensuelle à compter du 28 septembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [E] [D] à payer à la Société 13 HABITAT la somme de 3.880,37 euros à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la date du 22 janvier 2024 ;

CONDAMNONS Madame [E] [D] aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

CONDAMNONS Madame [E] [D] à payer à la Société 13 HABITAT la somme de 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;





RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE JUGE